Wer in Schwerin baut, stellt seinen Bauantrag seit Dezember 2022 ausschließlich digital – Papier wird nicht mehr angenommen. Gleichzeitig gilt: Seit Juli 2024 ist das Schweriner Residenzensemble UNESCO-Weltkulturerbe, was Bauvorhaben in der Innenstadt erheblich komplexer macht. Und ab Juli 2025 tritt eine LBauO-Novelle in Kraft, die Fristen verkürzt und Verfahren vereinfacht. Wer diese drei Punkte kennt, ist für den Bauantrag in Schwerin gut vorbereitet.

Welche Behörde ist zuständig – und wie erreichen Sie sie?

Zuständig für Baugenehmigungen in Schwerin ist der Fachdienst Bauen und Denkmalpflege (FD 61) der Landeshauptstadt Schwerin, der gleichzeitig als Untere Bauaufsichtsbehörde und Untere Denkmalschutzbehörde fungiert. Diese Doppelfunktion ist für Schwerin charakteristisch: Bauordnung und Denkmalpflege werden aus einer Hand bearbeitet, was bei Vorhaben in denkmalgeschützten Bereichen bedeutet, dass beide Aspekte im selben Bescheid behandelt werden.

Die Behörde ist erreichbar unter:

• Adresse: Am Packhof 2–6, 19053 Schwerin
• Telefon: 0385 545-2561
• Anträge: ausschließlich über das Schweriner Serviceportal

Wann brauchen Sie in Schwerin eine Baugenehmigung?

Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen ist in Mecklenburg-Vorpommern grundsätzlich genehmigungspflichtig – es sei denn, das Vorhaben fällt unter eine der gesetzlich geregelten Ausnahmen. Entscheidend ist, welches der drei Verfahren für Ihr konkretes Vorhaben gilt.

Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBauO M-V) – das schnellste Verfahren

Wenn Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, den Festsetzungen des B-Plans entspricht und die Erschließung gesichert ist, können Sie unter Umständen ohne förmliche Genehmigung bauen. Sie reichen die Unterlagen ein, und wenn die Behörde nicht innerhalb eines Monats reagiert oder vorab schriftlich bestätigt, dass kein Verfahren durchgeführt wird, dürfen Sie beginnen. Maximal 1 Monat – das ist der schnellste Weg zum Baubeginn in Schwerin.

Ab Juli 2025 gilt die Genehmigungsfreistellung auch für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im Bereich qualifizierter Bebauungspläne – bisher war das nur eingeschränkt möglich.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 LBauO M-V) – der Standardweg

Für Wohngebäude, Nebengebäude, Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, gilt das vereinfachte Verfahren. Die Behörde prüft hier nur einen Teil der relevanten Vorschriften: Bauplanungsrecht, Abstandsflächen und beantragte Abweichungen. Alles andere – insbesondere technische Anforderungen – liegt in der Eigenverantwortung des Bauherrn und der beteiligten Fachleute.

Das ist ein Punkt, den viele Bauherren unterschätzen: Eine erteilte Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren bedeutet nicht, dass das Vorhaben alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt. Wer hier ohne erfahrene Fachplanung baut, riskiert nachträgliche Auflagen oder Beanstandungen.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt 3 Monate nach Eingang des vollständigen Antrags. Entscheidet die Behörde nicht rechtzeitig, gilt die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion) – eine Regelung, die nicht in allen Bundesländern existiert und Bauherren in M-V eine gewisse Planungssicherheit gibt.

Reguläres Baugenehmigungsverfahren (§ 64 LBauO M-V) – für Sonderbauten und Gewerbe

Für gewerbliche Gebäude, Sonderbauten und Vorhaben, die nicht unter § 63 fallen, gilt das reguläre Verfahren. Hier gibt es keine gesetzliche Bearbeitungsfrist. In der Praxis sind Bearbeitungszeiten von 4–6 Monaten oder mehr keine Seltenheit – insbesondere wenn mehrere Fachbehörden beteiligt werden müssen. Wer eine Nutzungsänderung in Schwerin plant, etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum, fällt häufig in dieses Verfahren.

Der digitale Bauantrag in Schwerin – Schritt für Schritt

Seit dem 13. Dezember 2022 akzeptiert die Landeshauptstadt Schwerin ausschließlich digitale Anträge über das Schweriner Serviceportal. Papieranträge werden nicht mehr bearbeitet. Das Verfahren läuft so ab:

1. Registrierung im Schweriner Serviceportal (Internetanschluss und E-Mail-Adresse genügen)
2. Auswahl der Verfahrensart: vereinfachtes Verfahren, Genehmigungsfreistellung, Vorbescheid oder isolierte Abweichung
3. Hochladen der Bauvorlagen als digitale Dateien – kein doppelter Ausdruck mehr erforderlich
4. Einreichung des vollständigen Antrags über das Portal
5. Bearbeitungsstatus jederzeit online einsehbar, inkl. Stand der Fachbehördenbeteiligungen

Ein praktischer Vorteil: Nachforderungen der Behörde kommen ebenfalls über das Portal. Ab Juli 2025 hat die Behörde für Nachforderungen nur noch 3 Wochen Zeit (bisher 3 Monate). Das bedeutet umgekehrt: Wenn Sie eine Nachforderung erhalten, sollten Sie zügig reagieren, damit die 3-Monats-Frist für die Gesamtentscheidung nicht unnötig verlängert wird.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Die einzureichenden Bauvorlagen richten sich nach der Bauvorlagenverordnung M-V (BauVorlVO M-V). Für einen typischen Bauantrag im vereinfachten Verfahren gehören dazu:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Lageplan)
• Baubeschreibung
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Berechnungen zu Wohn- und Nutzflächen sowie umbauten Raum
• Standsicherheitsnachweis (Statik) für tragende Konstruktionen
• Brandschutznachweis je nach Gebäudeklasse
• Nachweis der Erschließung
• Ggf. Abweichungsanträge nach § 67 LBauO M-V

Die Vollständigkeit der Unterlagen ist der wichtigste Hebel für eine schnelle Bearbeitung. Unvollständige Anträge sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Ein erfahrener Architekt oder Planungsbüro kennt die spezifischen Anforderungen der Schweriner Bauaufsicht und stellt sicher, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig ist.

Den Bauantrag einreichen darf nur ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur mit entsprechender Kammermitgliedschaft. Ab Juli 2025 dürfen für kleinere Wohnhäuser auch bestimmte Handwerksmeister und Techniker Bauanträge einreichen.

Was kostet die Baugenehmigung in Schwerin?

Die Behördengebühr richtet sich nach der Baugebührenverordnung M-V (BauGebVO M-V) und bemisst sich am Bauwert des Vorhabens. Der Mindestsatz liegt bei 50,–€. Für ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren beträgt die Gebühr in der Regel rund 0,8 % der Baukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,–€ entspricht das etwa 2.400,–€ an reinen Behördengebühren.

Die Gesamtkosten eines Bauantrags liegen jedoch deutlich höher, wenn man alle notwendigen Leistungen einrechnet:

• Architekten- und Planungsleistungen: ab 4.000,–€ netto
• Statik und Standsicherheitsnachweis: ab 500,–€ netto (einfacher Nachweis), für ein Einfamilienhaus typischerweise 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto – mehr dazu auf der Seite Statiker Kosten
• Amtlicher Lageplan und Vermessung: ca. 500,–€ bis 1.000,–€
• Behördengebühren: ca. 0,5–0,8 % der Baukosten

Für ein typisches Einfamilienhaus in Schwerin mit Baukosten von 300.000,–€ sollten Sie mit Gesamtkosten von ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto für alle Planungs- und Genehmigungsleistungen rechnen. Planeco Building bietet hier volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten, klare Leistungspakete.

Wenn Sie vorab einzelne Fragen zur Zulässigkeit Ihres Vorhabens klären möchten, können Sie eine Bauvoranfrage in Schwerin stellen. Die Gebühr dafür kann bis zur Hälfte auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden.

Denkmalschutz und UNESCO-Welterbe: Was Bauherren in Schwerin wissen müssen

Seit dem 27. Juli 2024 ist das Residenzensemble Schwerin UNESCO-Weltkulturerbe. Das Ensemble umfasst 38 Bestandteile – Gebäude und Gärten – die über die gesamte Schweriner Innenstadt verteilt sind. Für Bauherren bedeutet das: Wer in der Innenstadt baut oder umbaut, muss prüfen, ob sein Vorhaben den Welterbe-Schutzbereich oder einen Denkmalbereich berührt.

Der Fachdienst Bauen und Denkmalpflege (FD 61) ist in Schwerin sowohl Bauaufsichtsbehörde als auch Untere Denkmalschutzbehörde. Beide Prüfungen laufen im selben Verfahren – was organisatorisch praktisch ist, aber inhaltlich bedeutet, dass denkmalschutzrechtliche Anforderungen direkt in den Baugenehmigungsbescheid einfließen.

Konkret für Bauherren in der Innenstadt:

• Vorhaben in Denkmalbereichen oder in der Nähe der 38 Ensemble-Bestandteile erfordern zusätzliche denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
• Materialien, Fassadengestaltung und Dachformen können durch Auflagen eingeschränkt werden
• Frühzeitige informelle Abstimmung mit der Fachgruppe Denkmalpflege vor der Antragstellung spart Zeit
• Bearbeitungszeiten können sich durch die Denkmalpflege-Beteiligung auf 3–6 Monate verlängern

Wenn Ihr Vorhaben Abstandsflächen nicht einhalten kann – was in der historischen Innenstadt häufig vorkommt – können Sie einen Abweichungsantrag nach § 67 LBauO M-V stellen. Das ist in Schwerin ein etabliertes und häufig genutztes Instrument, das mit dem Bauantrag gemeinsam eingereicht wird.

Neues Baurecht ab Juli 2025: Was sich in M-V ändert

Die LBauO-Novelle, die der Landtag im März 2025 beschlossen hat, bringt ab dem 1. Juli 2025 mehrere praxisrelevante Änderungen:

• Verkürzte Nachforderungsfrist: Behörden haben für Nachforderungen fehlender Unterlagen nur noch 3 Wochen Zeit statt bisher 3 Monate
• Genehmigungsfiktion bleibt: Die 3-Monats-Frist für die Gesamtentscheidung im vereinfachten Verfahren bleibt bestehen – bei Fristablauf gilt der Antrag als genehmigt
• Erweiterte Bauvorlageberechtigung: Für kleinere Wohnhäuser dürfen nun auch bestimmte Handwerksmeister und Techniker Bauanträge einreichen
• Genehmigungsfreistellung für Dachgeschossausbau: Im Bereich qualifizierter Bebauungspläne entfällt die Genehmigungspflicht für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken
• Geringere Mindestraumhöhe: Neue Wohnräume in Bestandsgebäuden müssen nur noch 2,30 m hoch sein statt bisher 2,40 m – relevant für Dachgeschossausbauten und Umnutzungen
• Wärmepumpen in Abstandsflächen: Wärmepumpen bis 2 m Höhe und 3 m Länge dürfen künftig in den Abstandsflächen stehen und lösen selbst keine Abstandsflächen aus

Geltungsdauer und was nach der Genehmigung zu tun ist

Eine erteilte Baugenehmigung gilt 3 Jahre. Wenn Sie innerhalb dieser Zeit nicht mit dem Bau beginnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird, erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung um ein weiteres Jahr ist auf Antrag möglich.

Vor Baubeginn ist außerdem eine Baubeginnsanzeige erforderlich: mindestens eine Woche vor dem ersten Spatenstich muss diese bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Wer diesen Schritt vergisst, riskiert bauaufsichtliche Beanstandungen – auch wenn die Genehmigung selbst vorliegt.

Planeco Building begleitet Bauherren in Schwerin durch den gesamten Prozess: von der ersten Einschätzung der Verfahrensart über die Erstellung aller Bauvorlagen bis zur Einreichung beim Fachdienst Bauen und Denkmalpflege. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einem Team aus Architekten, Statikern und Genehmigungsexperten übernehmen wir die Kommunikation mit der Behörde – damit Sie sich auf Ihr Bauvorhaben konzentrieren können. Wenn Sie einen Statiker für Ihr Vorhaben in Schwerin suchen oder Unterstützung bei der gesamten Bauantragsstellung benötigen, sprechen Sie uns an.