Wer in Stralsund bauen oder umbauen will, steht schnell vor einer Situation, die in anderen deutschen Städten so nicht existiert: Die Hansestadt ist gleichzeitig UNESCO-Welterbe, förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet und Denkmalschutzstadt – und das wirkt sich direkt auf jeden Bauantrag aus. Wer das nicht weiß, riskiert Verzögerungen, Nachforderungen oder ein Verfahren, das deutlich aufwändiger wird als erwartet. Dieser Ratgeber erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, was die Stralsunder Altstadt besonders macht und worauf es bei der Antragstellung ankommt.

Zuständige Behörde und Kontakt

Für Baugenehmigungen in Stralsund ist das Amt für Planung und Bau, Abteilung Bauaufsicht zuständig. Als kreisfreie Stadt ist Stralsund selbst untere Bauaufsichtsbehörde – Sie müssen sich also nicht an den Landkreis wenden.

• Adresse: Badenstraße 17, 18439 Stralsund
• Telefon: 03831 252 623
• E-Mail: bauaufsicht@stralsund.de
• Sprechzeiten: Dienstag 8–12 Uhr und 13–18 Uhr, Donnerstag 8–12 Uhr und 13–17 Uhr
• Termine außerhalb der Sprechzeiten nach Vereinbarung

Wichtig für die Praxis: In Stralsund ist die Einreichung von Bauanträgen und Unterlagen derzeit nur in Papierform möglich – eine digitale Antragstellung ist für die meisten Verfahren nicht vorgesehen.

Welches Verfahren gilt für Ihr Bauvorhaben?

Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) unterscheidet vier Verfahrenswege. Welcher für Sie gilt, hängt von der Art Ihres Vorhabens und dem Planungsrecht am Standort ab.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte kleinere Baumaßnahmen sind nach § 61 LBauO M-V verfahrensfrei – das heißt, sie brauchen keine Baugenehmigung. Typische Beispiele sind kleine Nebengebäude oder bestimmte Einfriedungen. Aber: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Abstandsflächen, Standsicherheit und die Vorgaben des Bebauungsplans gelten trotzdem. Und in der Stralsunder Altstadt kann selbst ein verfahrensfreies Vorhaben denkmalschutz- oder sanierungsrechtlich genehmigungspflichtig sein.

Genehmigungsfreistellung

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und hält Ihr Vorhaben dessen Festsetzungen ein, greift § 62 LBauO M-V: Sie müssen die Unterlagen beim Bauamt einreichen, aber keinen Antrag stellen. Einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen dürfen Sie mit dem Bau beginnen – sofern die Behörde das Verfahren nicht in ein reguläres Genehmigungsverfahren überführt. Auch hier gilt: Die Unterlagen müssen vollständig und von einem bauvorlageberechtigten Planer erstellt sein.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für Wohngebäude und bestimmte Nebengebäude außerhalb von Bebauungsplangebieten gilt § 63 LBauO M-V. Die Behörde prüft in diesem Verfahren einen eingeschränkten Umfang – insbesondere das Bauplanungsrecht und ausgewählte bauordnungsrechtliche Anforderungen. Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt drei Monate ab Eingang der vollständigen Unterlagen.

Besonderheit in Mecklenburg-Vorpommern: Trifft die Behörde innerhalb dieser Frist keine Entscheidung, gilt die Baugenehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion). Das ist ein Alleinstellungsmerkmal der LBauO M-V, das in anderen Bundesländern so nicht existiert. Voraussetzung ist allerdings, dass die eingereichten Unterlagen tatsächlich vollständig waren – unvollständige Unterlagen setzen die Frist nicht in Gang.

Allgemeines Baugenehmigungsverfahren

Für alle Vorhaben, die nicht unter die oben genannten Verfahren fallen, gilt § 64 LBauO M-V. Die Bauaufsicht prüft hier umfassend: Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht und alle weiteren öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Das betrifft in Stralsund vor allem Gewerbebauten, größere Umbauten und Vorhaben in der Altstadt. Dieses Verfahren ist das aufwändigste – und in Stralsund häufig mit zusätzlichen Genehmigungserfordernissen verbunden.

Bauen in der Stralsunder Altstadt: Dreifache Genehmigungspflicht

Wer in der Stralsunder Altstadt baut, muss in vielen Fällen drei parallele Genehmigungen einholen. Das ist der entscheidende Unterschied zu anderen deutschen Städten – und wird von vielen Bauherren unterschätzt.

Baugenehmigung, Denkmalschutz und Sanierungsrecht

Die Altstadtinsel mit Frankenvorstadt ist seit 1991 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Zusätzlich steht die Altstadt seit 1962 unter Denkmalschutz und ist seit 2002 UNESCO-Welterbe. Das hat konkrete Folgen für Bauvorhaben:

• Baugenehmigung: Über das Amt für Planung und Bau nach LBauO M-V
• Denkmalschutzgenehmigung: Über die Untere Denkmalschutzbehörde für alle Maßnahmen an eingetragenen Denkmalen oder in deren Umgebung
• Sanierungsrechtliche Genehmigung: Nach § 144 BauGB für alle Maßnahmen, die Wert, Erscheinungsbild oder Ausstattung eines Gebäudes oder Grundstücks im Sanierungsgebiet verändern

Entscheidend: Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist nicht nur bei bauantragspflichtigen Vorhaben erforderlich. Auch ein Fassadenanstrich, der Einbau neuer Fenster oder eine Modernisierungsmaßnahme im Sanierungsgebiet sind genehmigungspflichtig – selbst wenn das Vorhaben baurechtlich verfahrensfrei wäre. Bauantragspflichtige Vorhaben können die sanierungsrechtliche Genehmigung gemeinsam mit dem Bauantrag beantragen.

Gestaltungssatzung und Gestaltungsbeirat

Für die Altstadtinsel gilt zusätzlich eine Gestaltungssatzung mit konkreten Vorgaben zu Materialien, Farbgebung, Dachformen und Fassadengestaltung. Ein Gestaltungsbeirat begleitet Neubauplanungen im Altstadtbereich beratend. Wer diese Anforderungen nicht frühzeitig in die Planung einbezieht, riskiert Überarbeitungen oder Auflagen, die Zeit und Kosten treiben.

Steuerliche Vorteile nutzen

Die erhöhten Anforderungen in der Altstadt haben auch eine finanzielle Kehrseite: Sanierungskosten an Baudenkmalen und im Sanierungsgebiet sind nach § 7i EStG bzw. § 7h EStG steuerlich absetzbar. Die erforderlichen Bescheinigungen stellt die Abteilung Planung und Denkmalpflege der Stadt Stralsund aus. Das kann die Mehrkosten durch Denkmalschutzauflagen erheblich kompensieren – ein Aspekt, den viele Bauherren nicht auf dem Schirm haben.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag

Welche Unterlagen konkret einzureichen sind, regelt die Bauvorlagenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (BauVorlVO M-V). Für die meisten Bauanträge gehören dazu:

• Ausgefülltes Antragsformular (amtliches Formular der Bauaufsicht)
• Aktueller Lageplan (objektbezogen, vom Vermessungsbüro oder aus dem Liegenschaftskataster)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung nach BauVorlVO M-V
• Standsicherheitsnachweis (bei genehmigungspflichtigen Vorhaben)
• Brandschutznachweis (bei Nutzungsänderungen und Umbauten)
• Berechnung der Wohn- oder Nutzfläche sowie des Rauminhalts
• Nachweise zu Abstandsflächen

Der Bauantrag ist in mindestens doppelter Ausfertigung einzureichen. Fehlen Unterlagen, fordert die Behörde nach – und die Bearbeitungsfrist beginnt erst mit Eingang der vollständigen Unterlagen. Unvollständige Anträge können zurückgewiesen werden. Das ist in der Praxis einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.

Für den Standsicherheitsnachweis ist ein Tragwerksplaner erforderlich – besonders bei historischer Bausubstanz in der Altstadt, wo die Tragfähigkeit bestehender Konstruktionen oft gesondert nachgewiesen werden muss. Die Kosten für einen einfachen Standsicherheitsnachweis beginnen ab ca. 500,– € netto.

Bauvorlageberechtigung: Wer darf die Unterlagen erstellen?

Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein – in der Regel ein eingetragener Architekt oder ein Ingenieur mit entsprechender Listeneintragung. Ohne diese Unterschrift nimmt die Bauaufsicht den Antrag nicht an. Die LBauO M-V Novelle vom März 2025 hat zudem ein neues Verzeichnis für eingeschränkt Bauvorlageberechtigte eingeführt, deren Berechtigung auf bestimmte Vorhaben begrenzt ist.

Ablauf: Von der Idee bis zur Baugenehmigung

1. Vorabklärung: Bebauungsplan prüfen, Grundstücksdaten beschaffen, ggf. Bauvoranfrage stellen – besonders sinnvoll bei unsicherer Genehmigungslage oder Vorhaben im Altstadtbereich
2. Planung: Bauvorlageberechtigten Planer beauftragen, Bauvorlagen nach BauVorlVO M-V erstellen lassen
3. Nachbarbeteiligung: Wenn Abweichungen von nachbarschützenden Vorschriften beantragt werden, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung. Unterschreiben Nachbarn die Lagepläne und Bauzeichnungen vorab, entfällt die formale Benachrichtigung und das Verfahren wird beschleunigt
4. Einreichung: Bauantrag in mindestens zweifacher Ausfertigung in Papierform bei der Bauaufsicht Stralsund einreichen
5. Behördliche Prüfung: Die Bauaufsicht holt Stellungnahmen weiterer Behörden ein (z.B. Denkmalschutz, Brandschutz, ggf. Naturschutz)
6. Genehmigung oder Nachforderung: Bei vollständigen Unterlagen und genehmigungsfähigem Vorhaben ergeht die Baugenehmigung schriftlich

Bei Vorhaben in der Altstadt kommen parallel die Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und ggf. dem Gestaltungsbeirat hinzu. Planeco Building begleitet Bauherren durch diesen gesamten Prozess – von der Erstberatung über die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen bis zur Einreichung beim Bauamt.

Kosten und Dauer

Die Behördengebühren richten sich nach der Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (BauGebVO M-V), die seit September 2024 in aktualisierter Fassung gilt. Die Gebühren orientieren sich am Rauminhalt und der Art des Vorhabens – als Richtwert gelten ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten.

Für ein Einfamilienhaus mit einer Bausumme von 300.000,– € sind realistisch folgende Gesamtkosten einzuplanen:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– € netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ab ca. 7.500,– € netto
• Lageplan und Vermessung: ca. 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,– bis 2.500,– € netto

Bei Vorhaben in der Stralsunder Altstadt kommen ggf. Kosten für denkmalschutzrechtliche Abstimmungen, restauratorische Voruntersuchungen und die Begleitung durch den Gestaltungsbeirat hinzu. Mehr zu den Kosten für Statik und Tragwerksplanung finden Sie auf der entsprechenden Übersichtsseite.

Zur Bearbeitungsdauer: Im vereinfachten Verfahren beträgt die gesetzliche Frist drei Monate. Im allgemeinen Verfahren – das in der Stralsunder Altstadt häufig gilt – gibt es keine gesetzliche Fristbindung in gleicher Form. Realistisch sind bei komplexen Vorhaben mit Denkmalschutz und Sanierungsrecht drei bis sechs Monate einzuplanen. Die Genehmigung gilt nach Erteilung für drei Jahre; wird innerhalb dieser Zeit nicht mit dem Bau begonnen oder die Arbeiten für mehr als ein Jahr unterbrochen, erlischt sie.

Typische Vorhaben in Stralsund – worauf es ankommt

Neubau im Bebauungsplangebiet

In Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan – etwa in Knieper West oder anderen Wohngebieten außerhalb der Altstadt – ist die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBauO M-V möglich. Das vereinfacht das Verfahren erheblich. Kein Denkmalschutz, keine Sanierungsgenehmigung – die Anforderungen entsprechen dem Standard anderer Städte in Mecklenburg-Vorpommern.

Umbau oder Dachausbau in der Altstadt

Hier greifen regelmäßig alle drei Genehmigungsebenen. Besonders bei Dachgauben oder Dachaufbauten ist die Abstimmung mit dem Gestaltungsbeirat frühzeitig einzuplanen. Statische Nachweise für historische Tragkonstruktionen sind fast immer erforderlich. Wer einen erfahrenen Statiker finden möchte, der mit historischer Bausubstanz vertraut ist, sollte das bereits in der Planungsphase angehen.

Nutzungsänderung

Die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung oder von Gewerbe in Wohnen ist in Stralsund ein besonders häufiges Vorhaben – und ein besonders sensibles. In der Altstadt wird die Reglementierung von Ferienwohnungen aktiv vorangetrieben. Eine Nutzungsänderung erfordert in diesen Fällen neben dem Bauantrag häufig auch Denkmalschutz- und Sanierungsgenehmigung. Mehr zu den spezifischen Anforderungen einer Nutzungsänderung in Stralsund finden Sie auf der entsprechenden Seite.