Nutzungsänderung in Stralsund beantragen: Ablauf, Kosten & Denkmalschutz

Wer in Stralsund eine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten, ein Ladengeschäft in eine Physiotherapiepraxis umwandeln oder einen Gewerberaum zu Wohnraum umbauen möchte, braucht in den meisten Fällen eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung – unabhängig davon, ob bauliche Maßnahmen geplant sind oder nicht. Besonders in der Altstadtinsel kommt zum baurechtlichen Prüfverfahren noch der Denkmalschutz hinzu, denn Stralsund gehört seit 2002 gemeinsam mit Wismar zum UNESCO-Weltkulturerbe. Wer diese Doppelstruktur aus Bauordnungsrecht und Ortsrecht unterschätzt, riskiert Verzögerungen, Nachforderungen oder im schlimmsten Fall eine Nutzungsuntersagung. [[banner-nutzu]]

Wann ist eine Nutzungsänderung in Stralsund genehmigungspflichtig?

Nach § 59 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) bedarf jede Nutzungsänderung einer baulichen Anlage grundsätzlich einer Baugenehmigung. Entscheidend ist dabei nicht, ob umgebaut wird, sondern ob die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege stellt als die zuletzt genehmigte Nutzung. Nur wenn das nicht der Fall ist, greift die Verfahrensfreiheit nach § 61 LBauO M-V.

Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Wohnung wird als Ferienwohnung vermietet, ohne dass ein einziger Wand durchbrochen wird. Trotzdem handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, weil eine kurzfristige Vermietung andere Anforderungen an Rettungswege und teils auch an Stellplätze auslöst als dauerhaftes Wohnen. Ein häufiger Irrtum in diesem Zusammenhang: Die Gewerbeanmeldung beim Ordnungsamt ersetzt den Bauantrag nicht. Beide Verfahren laufen unabhängig voneinander.

Wer sich unsicher ist, ob sein konkretes Vorhaben in Stralsund die Schwelle zur Genehmigungspflicht überschreitet, findet auf der Hauptseite zur Nutzungsänderung von Planeco Building eine erste Einordnung nach Bundesland und Vorhabenstyp.

Stralsund-Besonderheit: Nutzungsänderung im Weltkulturerbe Altstadt

Für Immobilien auf der Altstadtinsel reicht die Prüfung durch die Bauaufsicht allein nicht aus. Weil große Teile der historischen Bausubstanz als Denkmal in die Denkmallisten eingetragen sind, ist hier für jede Nutzungsänderung zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Prüfung notwendig – unabhängig davon, ob nach § 61 LBauO M-V eigentlich Verfahrensfreiheit bestehen würde.

Denkmalschutz und die Rolle der Denkmalpflege

Für Anlagen, die in die Denkmalliste eingetragen sind, entfällt jede Verfahrensfreiheit bei Nutzungsänderungen. In der Praxis bedeutet das: Parallel zum Bauantrag bei der Bauaufsicht muss die Abteilung Planung und Denkmalpflege im Amt für Planung und Bau eingebunden werden. Wer diesen Schritt erst nach Antragstellung einleitet, verliert häufig mehrere Wochen durch nachträgliche Abstimmungsschleifen.

Sanierungssatzung und Reglementierung von Ferienwohnungen

Die Altstadtinsel ist seit den 1990er-Jahren Sanierungsgebiet im Rahmen des Städtebaulichen Denkmalschutzes. Im Zuge dieses Förderprogramms verfolgt die Hansestadt Stralsund erklärtermaßen das Ziel, die Zahl der Ferienwohnungen im Sanierungsgebiet zu reglementieren, wie die Stadt selbst darstellt. Das heißt konkret: Eine Genehmigung ist auch in der Altstadt grundsätzlich möglich, wird aber nicht aktiv gefördert und im Einzelfall strenger geprüft als in Wohngebieten außerhalb der Altstadtinsel. Wer eine Immobilie dort für die touristische Vermietung erwerben möchte, sollte diese Reglementierung vor dem Kauf einkalkulieren, nicht erst danach.

Gestaltungssatzung und Stellplatzsatzung

Zusätzlich greift auf der Altstadtinsel eine Gestaltungssatzung, die über einen Gestaltungsbeirat die äußere Gestaltungsqualität baulicher Maßnahmen sichert – relevant etwa, wenn im Zuge einer Nutzungsänderung neue Fenster für Rettungswege oder veränderte Eingangssituationen notwendig werden. Hinzu kommt die Stellplatzsatzung der Hansestadt Stralsund: Wo aus Platzgründen kein realer Stellplatz nachgewiesen werden kann, wird häufig eine Ablöse fällig. Die frühere Privilegierung, die in der Altstadt die ersten vier Stellplätze abgabenfrei stellte, ist ausgelaufen und sollte für jedes Vorhaben individuell bei der Bauaufsicht erfragt werden.

Zuständige Behörde und Verfahrensablauf in Stralsund

Amt für Planung und Bau: Kontakt und Zuständigkeit

Zuständig für Bauanträge zur Nutzungsänderung ist die Abteilung Bauaufsicht im Amt für Planung und Bau der Hansestadt Stralsund, Badenstraße 17, 18439 Stralsund. Die Behörde prüft die Übereinstimmung des Vorhabens mit Bauplanungs- und Bauordnungsrecht und holt bei Bedarf das Einvernehmen weiterer Fachbereiche ein, darunter Denkmalpflege und Umweltamt.

Die vier Verfahrensarten im Überblick

Die LBauO M-V unterscheidet vier Verfahrenswege, die für Bauherren unterschiedlich lange Bearbeitungszeiten und unterschiedliche Anforderungen an die Bauvorlagen bedeuten:

• Verfahrensfrei (§ 61 LBauO M-V): Keine neuen oder weitergehenden Anforderungen durch die neue Nutzung
• Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBauO M-V): Kenntnisgabeverfahren, meist bei Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
• Vereinfachtes Verfahren (§ 63 LBauO M-V): Reduzierter Prüfungsumfang, häufig bei kleineren gewerblichen Umnutzungen
• Allgemeines Baugenehmigungsverfahren (§ 64 LBauO M-V): Vollständige Prüfung, greift bei allen Vorhaben, die nicht unter die anderen drei Verfahren fallen

Ablauf vom Antrag bis zur Genehmigung

1. Zusammenstellung der Bauvorlagen durch einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur
2. Einreichung des Bauantrags in mindestens doppelter Ausfertigung bei der Bauaufsicht
3. Behördliche Prüfung, gegebenenfalls mit Beteiligung der Denkmalpflege bei Vorhaben in der Altstadt
4. Einholung des gemeindlichen Einvernehmens und ggf. weiterer Fachstellungnahmen
5. Erteilung der Baugenehmigung oder Nachforderung fehlender Unterlagen

Wer den fachlichen Teil der Planunterlagen und die statischen Nachweise nicht selbst erstellen kann, benötigt hierfür einen bauvorlageberechtigten Architekten, der die Antragsunterlagen erarbeitet und einreicht.

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Antrag?

Für einen vollständigen Bauantrag zur Nutzungsänderung in Stralsund werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Aktueller Lageplan und Bestandspläne der betroffenen Fläche
• Grundrisse mit Darstellung der geplanten Nutzung
• Baubeschreibung beziehungsweise Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
• Nachweis der zuletzt genehmigten Nutzung aus dem Bauaktenarchiv
• Stellplatznachweis oder Nachweis über eine Ablösevereinbarung
• Bei denkmalgeschützten Objekten: Abstimmung mit der Denkmalpflege
• Je nach Vorhaben: Standsicherheitsnachweis und Brandschutzkonzept

Gerade bei Altbauten in der Backsteingotik-Substanz der Altstadt ist die Bauaktenrecherche oft aufwändiger als anderswo, weil Umbauten aus der DDR-Zeit oder der Nachwendephase nicht immer vollständig dokumentiert sind. Ein Statiker kann hier frühzeitig einschätzen, ob die bestehende Konstruktion die geplante Nutzung überhaupt zulässt.

Kosten und Bearbeitungsdauer

Die Kosten einer Nutzungsänderung setzen sich aus drei Blöcken zusammen: den Planungskosten für Architekt und gegebenenfalls Statiker, den behördlichen Gebühren nach der Baugebührenverordnung M-V sowie eventuellen Baukosten für erforderliche Anpassungen. Für die Erstellung vollständiger, genehmigungsfähiger Antragsunterlagen liegt die Bandbreite je nach Komplexität des Vorhabens bei ab 1.500,–€ netto. Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,–€ netto, wie auf der Seite zu Statiker-Kosten im Detail erläutert wird. Hinzu kommen in der Altstadt gegebenenfalls Kosten für die Stellplatzablöse, deren Höhe die Bauaufsicht individuell mitteilt.

Für die fachliche Erstellung der Bauvorlagen kalkuliert Planeco Building in der Regel 14 bis 21 Tage, sofern alle erforderlichen Bestandsunterlagen vorliegen. Die anschließende behördliche Prüfung durch die Bauaufsicht Stralsund nimmt zusätzliche Zeit in Anspruch, insbesondere wenn Denkmalpflege oder Gestaltungsbeirat einbezogen werden müssen. Wer frühzeitig einen qualifizierten Ansprechpartner sucht, findet auf der Seite Statiker finden Orientierung, worauf bei der Auswahl zu achten ist.

Neu ab 2026: Die LBauO-Novelle und was sie für Ihr Vorhaben bedeutet

Das Kabinett Mecklenburg-Vorpommern hat am 25.11.2025 eine umfassende Novelle der Landesbauordnung beschlossen, die Bauen im Bestand erleichtern soll. Zwei Änderungen sind für Nutzungsänderungen unmittelbar relevant:

• Neue Wohnräume in bestehenden Gebäuden müssen nur noch eine Höhe von 2,30 Metern statt bisher 2,40 Metern aufweisen, wodurch bei niedrigen Bestandsräumen kein Abweichungsantrag mehr notwendig ist.
• Nichtwohngebäude wie kleinere Büroflächen können unter bestimmten Voraussetzungen künftig im vereinfachten Verfahren oder sogar im Genehmigungsfreistellungsverfahren umgenutzt werden, sofern kein bauaufsichtlich zu prüfender Brandschutznachweis erforderlich ist.

Diese Erleichterungen gelten grundsätzlich landesweit, entfalten aber für denkmalgeschützte Objekte in der Stralsunder Altstadt nur begrenzte Wirkung, da die zusätzliche denkmalschutzrechtliche Prüfung davon unberührt bleibt. Näheres zur landesweiten Rechtslage findet sich auf der Seite zur Nutzungsänderung in Mecklenburg-Vorpommern.

Risiken ohne Genehmigung

Wer eine Nutzung ohne Genehmigung aufnimmt, riskiert nach den Vorschriften der LBauO M-V eine Nutzungsuntersagung sowie empfindliche Bußgelder. In der Praxis kommt hinzu, dass Versicherungen den Schutz für die betroffene Immobilie im Schadensfall verweigern können, wenn die tatsächliche Nutzung nicht der genehmigten entspricht. Gerade auf der Altstadtinsel ist mit erhöhter behördlicher Aufmerksamkeit zu rechnen, weil der Welterbestatus die Stadt zu einer konsequenten Kontrolle verpflichtet.

Typische Nutzungsänderungen in Stralsund

Ferienwohnung in der Altstadt

Der häufigste Fall betrifft die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung. Hier treffen bauordnungsrechtliche Anforderungen an Rettungswege und Stellplätze auf die städtebauliche Reglementierungsabsicht der Stadt im Sanierungsgebiet. Eine Machbarkeitsprüfung vor dem Kauf ist gerade hier ratsam, um Umbaukosten und mögliche Auflagen realistisch einzukalkulieren.

Gewerbefläche zu Wohnraum

Umgekehrt begünstigt die aktuelle Landespolitik die Umwandlung ehemaliger Ladenflächen zu Wohnraum, um zusätzlichen Wohnraum in bestehenden Gebäuden zu schaffen. In der Altstadt kommt hierzu weiterhin die denkmalpflegerische Prüfung hinzu, außerhalb der Altstadtinsel entfällt dieser zusätzliche Schritt in der Regel.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Stralsund von der ersten Einschätzung bis zur Einreichung der vollständigen Antragsunterlagen bei der Bauaufsicht – inklusive der Abstimmung mit Denkmalpflege und Fachplanern, wo dies für das jeweilige Vorhaben notwendig ist.