Wer in Thüringen baut, umbaut oder eine Immobilie anders nutzen möchte, steht vor einer Frage, die über Zeitplan und Budget entscheidet: Welches Genehmigungsverfahren gilt für mein Vorhaben – und was bedeutet das konkret? Die Antwort hängt von der Art des Vorhabens, dem Standort und der Gebäudeklasse ab. Seit Juli 2024 gilt zudem eine neue Thüringer Bauordnung (ThürBO), die für Bestandsimmobilien echte Erleichterungen bringt – aber nicht alle Hürden beseitigt.

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Die vier Verfahrensarten in Thüringen – welche gilt für Ihr Vorhaben?

Die Thüringer Bauordnung unterscheidet vier Situationen, in denen Bauherren sich befinden können. Die Einordnung bestimmt, ob und wie schnell Sie starten dürfen:

1. Verfahrensfreie Vorhaben (§ 63 ThürBO): Kein Antrag, keine Anzeige – Sie dürfen sofort bauen. Beispiele: eingeschossige Gebäude bis 10 m² Brutto-Grundfläche, Garagen und Carports bis 50 m² und 3 m mittlerer Wandhöhe (außer im Außenbereich). Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Nachbarrecht – gelten weiterhin uneingeschränkt.
2. Genehmigungsfreistellung (§ 64 ThürBO): Für Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, die dessen Festsetzungen vollständig einhalten. Sie zeigen das Vorhaben der Gemeinde an – nach einem Monat ohne Widerspruch dürfen Sie beginnen. Die Gemeinde kann jedoch verlangen, dass ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wird. Und: Die volle Verantwortung für die Rechtskonformität liegt beim Bauherrn.
3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 ThürBO): Gilt für Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 (Wohngebäude bis 7 m Wandhöhe, bis zwei Wohneinheiten je Gebäude bei GK 1–2). Die Behörde hat 3 Monate Zeit zur Entscheidung, in begründeten Fällen bis zu 5 Monate. Entscheidet sie nicht fristgerecht, gilt das Vorhaben als genehmigt – die sogenannte Genehmigungsfiktion.
4. Reguläres Baugenehmigungsverfahren (§ 66 ThürBO): Für alle anderen Vorhaben – insbesondere Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5, gewerbliche Bauten und komplexere Nutzungsänderungen. Hier gibt es keine gesetzliche Entscheidungsfrist. Die tatsächliche Bearbeitungsdauer variiert je nach Landkreis und Auslastung der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde erheblich.

Was die ThürBO 2024 für Bestandsimmobilien ändert

Die am 19. Juli 2024 in Kraft getretene Novelle der Thüringer Bauordnung bringt für mehrere typische Bestandsvorhaben spürbare Erleichterungen. Wer eine Bestandsimmobilie umbaut, aufstockt oder umnutzt, sollte diese Änderungen kennen – sie können über die wirtschaftliche Machbarkeit eines Projekts entscheiden.

Stellplatzpflicht entfällt bei Dachausbau, Aufstockung und Wohnungsteilung

Wer in einem Gebäude, das am 4. April 2023 bereits rechtmäßig bestand, durch Dachausbau, Aufstockung oder Wohnungsteilung neuen Wohnraum schafft, muss keine zusätzlichen Stellplätze nachweisen. Das beseitigt eines der häufigsten Genehmigungshemmnisse in dicht bebauten Lagen. Für Neubauten nach diesem Stichtag gilt die Befreiung nicht.

Abstandsflächen: Schutzzweck neu definiert

Die neue ThürBO stellt klar, dass Abstandsflächen ausschließlich der Belichtung und Belüftung dienen – der früher verwendete Begriff des „nachbarlichen Wohnfriedens" entfällt. Das schafft mehr Planungssicherheit, weil Ermessensspielräume bei der Auslegung eingeschränkt werden. Zudem wurden Anbauten an Bestandsgebäude, die die Abstandsflächen nicht einhalten, abstandsflächenrechtlich stärker begünstigt als bisher.

Weitere Erleichterungen für den Bestand

• Brandschutzanforderungen: Für Bestandsgebäude gelten erleichterte Anforderungen bei Dachausbau und Umnutzung
• Barrierefreiheit: Neue Wohnungen aus Dachausbau oder Aufstockung sind von der Barrierefreiheitspflicht befreit
• Aufzugspflicht: Entfällt, wenn das oberste Geschoss eines Bestandsgebäudes nachträglich ausgebaut oder umgenutzt wird
• Umnutzung zu Wohnraum: Bestimmte Bauteile (Abstandsflächen, tragende Wände, Decken) müssen bei der Umnutzung bestehender Aufenthaltsräume zu Wohnraum nicht an aktuelle Vorschriften angepasst werden

Was die Novelle ausdrücklich nicht adressiert: die Verfahrensbeschleunigung. Im regulären Baugenehmigungsverfahren gibt es weiterhin keine gesetzliche Entscheidungsfrist. Wer auf schnellere Bearbeitung hofft, sollte das bei seiner Zeitplanung berücksichtigen.

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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag in Thüringen?

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren – weil die Frist erst mit Eingang der vollständigen, prüffähigen Unterlagen zu laufen beginnt. Für den Bauantrag in Thüringen sind in der Regel folgende Dokumente erforderlich:

• Antragsformular: Anlage 01 – Antrag auf Baugenehmigung bzw. Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung des Vorhabens
• Lageplan: Amtlicher Lageplan auf Basis der Liegenschaftskarte
• Standsicherheitsnachweis: Anlage 05 – Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
• Brandschutznachweis: Anlage 06 – Erklärung zum Brandschutznachweis
• Stellplatznachweis: Nachweis der erforderlichen Stellplätze (sofern nicht befreit)
• Statistischer Erhebungsbogen
• Baubeginnsanzeige: Anlage 04 – wird nach Genehmigung vor Baubeginn eingereicht

Alle Bauvordrucke sind über das Portal Bauaufsicht Thüringen Digital (ThAVEL) verfügbar – sowohl als interaktiver Formularassistent als auch als ausfüllbares PDF. Seit Januar 2025 können Baugenehmigungen mit qualifiziertem elektronischem Siegel versehen werden, was vollständig digitale Verfahren ermöglicht.

Bauvorlagen dürfen nur von bauvorlageberechtigten Personen eingereicht werden – in der Regel Architekten oder Bauingenieure mit entsprechender Eintragung. Planeco Building übernimmt die Erstellung und Einreichung aller erforderlichen Unterlagen – von den Bauzeichnungen bis zur Kommunikation mit der Behörde.

Ablauf und Fristen: Vom Bauantrag bis zur Genehmigung

Der typische Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens in Thüringen folgt diesen Schritten:

1. Vorbereitung: Klärung der Verfahrensart, Erstellung der Bauvorlagen durch einen bauvorlageberechtigten Planer
2. Einreichung: Abgabe des vollständigen Bauantrags bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde (Landkreis oder kreisfreie Stadt)
3. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde prüft, ob alle Unterlagen vorliegen – erst dann beginnt die Frist
4. Beteiligung der Fachbehörden: Träger öffentlicher Belange (Denkmalschutz, Naturschutz, Brandschutz, Straßenbauamt u.a.) werden beteiligt
5. Nachbarbeteiligung: Bei berührten nachbarlichen Belangen werden Eigentümer benachbarter Grundstücke angehört
6. Entscheidung: Im vereinfachten Verfahren innerhalb von 3 Monaten (max. 5 Monate); im regulären Verfahren ohne gesetzliche Frist
7. Baubeginnsanzeige: Vor dem ersten Spatenstich muss die Baubeginnsanzeige eingereicht werden
8. Nutzungsaufnahme-Anzeige: Vor Bezug oder Nutzungsaufnahme ist eine Anzeige nach § 89 Abs. 2 ThürBO erforderlich

Die erteilte Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit der Ausführung begonnen wird oder die Bauausführung länger als 2 Jahre unterbrochen wird.

Ein strategisch sinnvoller Schritt vor dem Bauantrag ist die Bauvoranfrage in Thüringen: Sie erhalten eine verbindliche Vorentscheidung zu einzelnen Fragen Ihres Vorhabens, die die Bauaufsichtsbehörde für 3 Jahre bindet. Die Behördengebühren liegen zwischen 75,–€ und 5.000,–€ netto, bis zur Hälfte können auf eine spätere Baugenehmigung angerechnet werden.

Was kostet eine Baugenehmigung in Thüringen?

Die Gesamtkosten einer Baugenehmigung setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Wer nur die Behördengebühr einplant, erlebt oft Überraschungen:

• Behördengebühren: Berechnet nach der Thüringer Baugebührenverordnung (ThürBauGVO) auf Basis des anrechenbaren Bauwerts. Im vereinfachten Verfahren ca. 6,–€ je 1.000,–€ Bauwert, im regulären Verfahren ca. 7,–€ je 1.000,–€ Bauwert – entspricht grob 0,5–0,7 % der Bausumme
• Architekten- und Planungskosten: Abhängig vom Leistungsumfang, typischerweise ab 2.500,–€ netto für einfachere Vorhaben
• Lageplan und Vermessung: Ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,–€ netto, komplexere Nachweise deutlich mehr – mehr dazu unter Statiker Kosten
• Prüfingenieur-Auslagen: Beauftragt die Bauaufsichtsbehörde einen Prüfingenieur für Standsicherheit oder Brandschutz, werden dessen Kosten als Auslage vom Bauherrn erstattet – ein Posten, der viele überrascht

Beispielrechnung Einfamilienhaus-Neubau (300.000,–€ Baukosten): Behördengebühren ca. 1.500,–€ bis 2.100,–€ netto, Architektenplanung ca. 5.000,–€ bis 7.500,–€ netto, Statik ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto, Vermessung ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto – Gesamtkosten ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto.

Typische Vorhaben: Was gilt in Thüringen?

Dachausbau und Aufstockung

Durch die ThürBO 2024 sind Dachausbauten zu Wohnzwecken in Bestandsgebäuden erheblich attraktiver geworden: Stellplatzpflicht entfällt, Barrierefreiheitspflicht entfällt, Brandschutz-Erleichterungen greifen. In der Regel gilt das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren mit 3-Monats-Frist. In historischen Stadtkernen wie Erfurt oder Weimar ist die frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde essenziell – die denkmalschutzrechtliche Genehmigung wird in das Baugenehmigungsverfahren integriert.

Nutzungsänderung

Nutzungsänderungen – etwa von Gewerbe zu Wohnen oder von Büro zu Einzelhandel – sind in Thüringen grundsätzlich genehmigungspflichtig, auch ohne bauliche Maßnahmen. Die Stellplatzbefreiung der ThürBO 2024 kann hier die Machbarkeit erheblich verbessern. Planeco Building begleitet Nutzungsänderungen in Thüringen von der Machbarkeitsprüfung bis zur Genehmigung.

Garage und Carport

Garagen und Carports bis 50 m² Brutto-Grundfläche und 3 m mittlerer Wandhöhe sind in Thüringen verfahrensfrei – außer im Außenbereich. Grenzbebauung ist möglich, wenn die Länge entlang einer einzelnen Grenze 9 m nicht überschreitet und die Gesamtlänge je Grundstück 18 m nicht übersteigt. Nebengebäude, die äußerlich einer Garage ähneln, aber als Heizungsraum oder Abstellraum dienen, fallen nicht unter diese Regelung.

Bauen ohne Genehmigung: Konsequenzen

Wer ohne erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert einen sofortigen Baustopp, eine Rückbauverfügung und Bußgelder zwischen 1.000,–€ und 50.000,–€. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, aber häufig mit strengeren Auflagen verbunden. Schwarzbauten verjähren in Thüringen nicht automatisch.

Zuständige Behörden in Thüringen

Zuständig für Baugenehmigungen sind die unteren Bauaufsichtsbehörden – das sind die Landkreise und kreisfreien Städte. Die kreisfreien Städte Erfurt, Jena, Gera, Weimar, Suhl und Eisenach haben eigene Bauaufsichtsbehörden. In den Landkreisen sind die Landratsämter zuständig. Das Landesverwaltungsamt Thüringen fungiert als obere Bauaufsichtsbehörde.

Planeco Building ist bundesweit aktiv und kennt die lokalen Besonderheiten der Thüringer Bauaufsichtsbehörden – von der Einreichung bis zur Genehmigung. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Erstellung der Unterlagen begleitet Planeco Building Bauherren durch den gesamten Prozess: Architektur, Statik, Brandschutz und Behördenkommunikation aus einer Hand. Wenn Sie wissen möchten, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt und was es kostet, sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos.