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Wer eine Immobilie in Thüringen anders nutzen möchte als bisher genehmigt, braucht in den meisten Fällen eine Baugenehmigung. Daran hat auch die novellierte ThürBO nichts geändert – sie hat lediglich einzelne Aspekte zur Verfahrensfreiheit angepasst, etwa bei der Umnutzung zu Wohnraum. Planeco Building begleitet Sie als spezialisierter Partner deutschlandweit durch den gesamten Antragsprozess. Dieser Artikel zeigt Ihnen, welche Verfahren, Unterlagen und Fristen in Thüringen gelten.
Das Thema kurz und kompakt:
- Genehmigungspflicht: Nutzungsänderungen sind in Thüringen nach § 62 ThürBO grundsätzlich genehmigungspflichtig – auch ohne bauliche Maßnahmen.
- ThürBO 2024: Die novellierte Thüringer Bauordnung (in Kraft seit 19. Juli 2024) stellt bestimmte Nutzungsänderungen zu Wohnraum unter Voraussetzungen genehmigungsfrei – nicht zu verwechseln mit vollständiger Verfahrensfreiheit, die die ThürBO in diesen Fällen nicht vorsieht.
- Genehmigungsfreistellung: Bestimmte Nutzungsänderungen (z. B. Dachgeschoss zu Wohnzwecken) fallen unter die Genehmigungsfreistellung nach § 64 ThürBO – das bedeutet: Unterlagen müssen eingereicht werden, und nach Ablauf einer Wartefrist darf umgenutzt werden. Eine echte Verfahrensfreiheit nach § 63 ThürBO ist das nicht.
- Rundum-Service: Planeco Building erstellt den vollständigen, genehmigungsfähigen Antrag – digital, schnell und zu transparenten Preisen.
ThürBO 2024 – neue Erleichterungen für Wohnraum
Die novellierte Thüringer Bauordnung, in Kraft seit dem 19. Juli 2024, schafft gezielt Spielräume für die Umnutzung von Bestandsimmobilien zu Wohnraum. Drei Neuregelungen sind dabei besonders relevant:
Ein wichtiger Hinweis gilt für alle drei Fälle: Verfahrensfrei bedeutet nicht vorschriftenfrei. Brandschutz, Statik und alle weiteren öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten weiterhin – die Verantwortung liegt beim Bauherrn. Ausnahme: § 51 Abs. 5 ThürBO erlaubt bei der Umnutzung bestehender Aufenthaltsräume zu Wohnraum ausdrücklich Erleichterungen für vorhandene Bauteile, etwa bei Brandwänden, Decken und Abstandsflächen.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Thüringen genehmigungspflichtig?
Gemäß § 62 ThürBO ist jede Änderung der genehmigten Nutzungsart einer baulichen Anlage grundsätzlich genehmigungspflichtig – selbst wenn kein einziger Stein bewegt wird. Die Thüringer Bauordnung kennt dabei vier Verfahrenswege: verfahrensfrei (§ 63), Genehmigungsfreistellung (§ 64), vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65) und vollständiges Verfahren (§ 66).
Eine wichtige Neuerung der ThürBO 2024: Dachgeschoss-Umnutzungen zu Wohnzwecken können unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfreigestellt sein – etwa wenn das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB liegt und die Anforderungen des § 64 Abs. 2 erfüllt sind.
Typische Beispiele für eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung in Thüringen:
- Gewerbe zu Wohnraum
- Wohnung zu Ferienwohnung
- Büro zu Gaststätte
Antrag auf Nutzungsänderung: Unterlagen und Ablauf
Der Antrag auf Nutzungsänderung folgt in Thüringen einem klar definierten Ablauf. Wer die einzelnen Schritte kennt, vermeidet Rückfragen der Behörde und spart wertvolle Zeit.
- Entwurfsverfasser beauftragen: Für nicht verfahrensfreie Vorhaben ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich – dieser wird privatrechtlich vom Bauherrn beauftragt und handelt im Rahmen des Verfahrens als Entwurfsverfasser nach ThürBO.
- Thüringer Antragsformular ausfüllen: Bisherige und geplante Nutzung sind in der Vorhabensbezeichnung anzugeben – darüber hinaus erfordert das Formular zahlreiche weitere Angaben zum Antragsteller und zum Vorhaben.
- Bauvorlagen zusammenstellen: Bei Einreichung in Papierform alle Unterlagen mindestens in dreifacher Ausfertigung einreichen – Behörden, die bereits digitale Anträge annehmen, benötigen keine mehrfachen Ausfertigungen.
- Einreichung bei der zuständigen Stelle: Der Antrag geht an die untere Bauaufsichtsbehörde Ihres Landkreises oder Ihrer kreisfreien Stadt.
Fristen im Überblick: Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren entscheidet die Behörde innerhalb von 3 Monaten nach Vorlage vollständiger Unterlagen. Die erteilte Genehmigung gilt 3 Jahre und ist auf Antrag um je 1 Jahr verlängerbar. Die Nutzungsaufnahme müssen Sie mindestens 2 Wochen vorher bei der Bauaufsichtsbehörde anzeigen.
Kosten, Dauer und Fristen der Nutzungsänderung
Wer eine Nutzungsänderung in Thüringen plant, sollte Budget und Zeitplan von Anfang an realistisch einkalkulieren. Die Kosten für eine Nutzungsänderung ergeben sich aus mehreren Positionen: den Behördengebühren nach der Thüringer Baugebührenverordnung (ThürBauGVO), die sich am Bauwert des Vorhabens und der Verfahrensart orientieren, sowie den Planungskosten für den bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser.
Sind zusätzliche Nachweise erforderlich – etwa ein Brandschutzkonzept, ein Schallschutzgutachten oder Statikerkosten bei Eingriffen in die Tragstruktur –, werden diese von der Behörde gesondert berechnet.
Bei den Fristen kommt es auf die Verfahrensart an. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 65 ThürBO hat die Behörde nach Vorlage vollständiger Unterlagen 3 Monate Zeit für die Entscheidung, verlängerbar um bis zu 2 Monate. Für das vollständige Verfahren nach § 66 ThürBO gibt es hingegen keine gesetzlich festgelegte Frist – die tatsächliche Bearbeitungsdauer variiert je nach Landkreis und Auslastung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde deutlich.
Folgen ohne Genehmigung und Besonderheiten in Thüringen
Wer eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung durchführt, riskiert spürbare Konsequenzen: Die Bauaufsichtsbehörde kann nach § 87 Abs. 1 ThürBO eine Nutzungsuntersagung aussprechen, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Hinzu kommen Bußgelder von bis zu 50.000,–€. Besonders kritisch: Versicherungen können bei ungenehmigter Nutzung Leistungen verweigern – im Schadensfall ein enormes finanzielles Risiko. Wer bereits ohne Erlaubnis umgenutzt hat, sollte die Nutzungsänderung nachträglich beantragen.
Zusätzlich gelten in Thüringen diese Besonderheiten:
- Sanierungsgebiete (z. B. in Erfurt, Weimar, Jena) erfordern eine zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigung.
- Die ländliche Struktur macht Außenbereichs-Vorhaben besonders häufig – hier gelten strengere Voraussetzungen.
- Dezentrale Verwaltung: Anforderungen und Bearbeitungszeiten variieren je nach Behörde.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist parallel das Denkmalschutzrecht zu beachten.
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Vorab Sicherheit schaffen: Die Bauvoranfrage in Thüringen
Noch bevor der eigentliche Antrag auf Nutzungsänderung gestellt wird, lohnt sich in vielen Fällen eine Bauvoranfrage in Thüringen. Dabei klärt die zuständige Bauaufsichtsbehörde vorab verbindlich, ob das geplante Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist – ohne dass bereits alle Bauvorlagen vollständig vorliegen müssen.
Besonders sinnvoll ist das bei Vorhaben im Außenbereich, in Sanierungsgebieten oder wenn kein Bebauungsplan vorliegt bzw. das Vorhaben nur ausnahmsweise nach den Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig ist – also überall dort, wo Ermessensspielräume der Behörde eine Rolle spielen. Wer frühzeitig weiß, ob seine Umnutzung zulässig ist, vermeidet teure Fehlplanungen und kann die Bauvorlagen gezielt auf die Anforderungen der Behörde ausrichten. Ein weiterer Vorteil: Bis zur Hälfte der Gebühren für die Bauvoranfrage können auf die spätere Baugenehmigung angerechnet werden.
Planeco Building begleitet Sie auch bei der Bauvoranfrage – von der Formulierung der richtigen Fragen bis zur Einreichung bei der zuständigen Stelle.
Nutzungsänderung Thüringen – Rundum-Service von Planeco Building
Planeco Building begleitet Sie in Thüringen durch den gesamten Antragsprozess Ihrer Nutzungsänderung – von der kostenlosen Erstberatung über die Machbarkeitsprüfung bis zur Einreichung beim zuständigen Bauamt. So sparen Sie Zeit, vermeiden Rückfragen und erhalten einen genehmigungsfähigen Antrag aus einer Hand.
- Kostenlose Erstberatung: Unverbindlich anfragen und Ihr Vorhaben individuell einschätzen lassen.
- Alle Unterlagen aus einer Hand: Architektur, Brandschutz, Statik und weitere genehmigungsrelevante Leistungen im Rundum-Service.
- Digitaler Prozess: Schnell und ortsunabhängig – egal ob Erfurt, Jena oder ländlicher Raum.
- Erfahrung: Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge deutschlandweit.
- Transparente Preise: Keine versteckten Kosten.
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