Wer in Ulm bauen will, hat es mit einer der digital fortschrittlichsten Baurechtsbehörden in Deutschland zu tun – und gleichzeitig mit einem Regelwerk, das sich 2025 grundlegend verändert hat. Seit dem 28. Juni 2025 gilt die novellierte Landesbauordnung Baden-Württemberg, die neue Verfahrensregeln, eine Genehmigungsfiktion und den Wegfall des Widerspruchsverfahrens mit sich bringt. Wer diese Änderungen kennt, plant realistischer – und vermeidet teure Fehler.

Welches Verfahren gilt für Ihr Bauvorhaben in Ulm?

Nicht jedes Bauvorhaben in Ulm braucht eine klassische Baugenehmigung. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) unterscheidet vier Verfahrenswege – und die Wahl hat erhebliche Konsequenzen für Zeitplan, Kosten und Rechtssicherheit.

Verfahrensfreie Vorhaben

Kleinere Maßnahmen wie bestimmte Garagen, Nebengebäude unter einer bestimmten Größe oder – seit der LBO-Reform 2025 neu – Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung im Innenbereich können ohne Antrag realisiert werden. Verfahrensfreiheit bedeutet aber nicht Regelfreiheit: Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiterhin, nur die behördliche Prüfung entfällt. Wer das ignoriert, riskiert eine nachträgliche Nutzungsuntersagung.

Kenntnisgabeverfahren

Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor und entspricht das Vorhaben dessen Festsetzungen vollständig, kann statt einer Genehmigung eine bloße Kenntnisnahme durch die Behörde genügen. Das Verfahren ist schneller und günstiger – hat aber einen entscheidenden Nachteil: Es gibt keine formelle Genehmigung, keinen Bestandsschutz und keine Präklusionswirkung gegenüber Nachbarn. Einwände können auch Jahre nach Fertigstellung noch erhoben werden. Für Vorhaben mit auch nur geringen Unsicherheiten ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren die sicherere Wahl.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 (bis 13 m Höhe) ist das vereinfachte Verfahren seit der LBO-Reform 2025 zwingend vorgeschrieben – sofern kein Kenntnisgabeverfahren gewählt wird. Die Behörde prüft hier eingeschränkt: bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und Abstandsflächen werden geprüft, Brandschutz und Standsicherheit hingegen nicht. Diese Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn. Wer hier auf einen erfahrenen Statiker und einen bauvorlageberechtigten Architekten verzichtet, trägt das volle Haftungsrisiko.

Vollständiges Baugenehmigungsverfahren

Für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 (soweit keine Wohngebäude) sowie für alle Sonderbauten – Schulen, Hotels, Versammlungsstätten – ist das vollständige Verfahren Pflicht. Die Behörde prüft umfassend. Dieses Verfahren dauert länger, bietet aber die höchste Rechtssicherheit.

Schritt für Schritt: Baugenehmigung in Ulm beantragen

Zuständige Behörde ist die Stadt Ulm als untere Baurechtsbehörde, erreichbar über den BürgerServiceBauen (Münchner Straße 2, 89073 Ulm, Tel. +49 731 161 6999). Seit dem 1. Januar 2025 müssen alle Bauanträge ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) eingereicht werden – Ulm war bundesweit einer der Vorreiter bei der vollständigen Digitalisierung dieses Prozesses.

1. Bebauungsplan prüfen: Klären Sie, ob für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan existiert, welche Festsetzungen gelten und ob Ihr Vorhaben darin passt. Liegt kein B-Plan vor, beurteilt sich die Zulässigkeit nach dem Einfügegebot des § 34 BauGB. Eine Bauvoranfrage in Ulm kann hier vorab Klarheit schaffen.
2. Verfahrensart bestimmen: Auf Basis des Bebauungsplans, der Gebäudeklasse und der Art des Vorhabens legen Sie gemeinsam mit Ihrem Architekten fest, welches Verfahren gilt.
3. Bauvorlageberechtigten Architekten beauftragen: In Baden-Württemberg dürfen Bauanträge nur von bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieuren eingereicht werden. Planeco Building übernimmt diese Rolle deutschlandweit – von der Planung bis zur digitalen Einreichung über ViBa-BW.
4. Unterlagen zusammenstellen: Lageplan, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung, Standsicherheitsnachweis, Erhebungsbogen für die Baustatistik und ggf. weitere Nachweise je nach Vorhaben.
5. Digitale Einreichung über ViBa-BW: Der Bauantrag wird elektronisch eingereicht. Die Behörde prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen die Vollständigkeit. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen – eine sorgfältige Vorbereitung zahlt sich direkt in Bearbeitungszeit aus.
6. Nachbarbeteiligung: Sind Abweichungen oder Befreiungen beantragt, werden Angrenzereigentümer innerhalb von fünf Arbeitstagen benachrichtigt. Sie haben zwei Wochen Zeit für Einwendungen.
7. Entscheidung und Baufreigabe: Nach positiver Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung. Mit dem Bau beginnen dürfen Sie erst, wenn zusätzlich der Baufreigabeschein – der sogenannte „Rote Punkt" – erteilt wurde.

Was kostet eine Baugenehmigung in Ulm?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Wer nur die Behördengebühr im Blick hat, unterschätzt den tatsächlichen Aufwand erheblich.

• Behördengebühren: In Baden-Württemberg orientieren sich die Gebühren an den Baukosten – erfahrungsgemäß rund 0,5 % der Gesamtbaukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten entspricht das etwa 1.500,–€.
• Architekten- und Planungsleistungen: Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten liegen die Planungskosten erfahrungsgemäß bei 6.000,–€ bis 8.000,–€ netto.
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto.
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,–€ netto; für ein Einfamilienhaus sind erfahrungsgemäß 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto realistisch. Mehr dazu auf der Seite zu den Statikerkosten.
• Gesamtkosten Bauantrag EFH (300.000,–€ Baukosten): erfahrungsgemäß 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto – abhängig von Komplexität, Verfahrensart und Anzahl der beteiligten Fachplaner.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Ulm?

Die LBO BW schreibt gesetzliche Entscheidungsfristen vor: einen Monat im vereinfachten Verfahren, zwei Monate im vollständigen Verfahren – jeweils ab dem Zeitpunkt, an dem vollständige Unterlagen und alle erforderlichen Stellungnahmen vorliegen. Die Praxis zeigt, dass diese Fristen nicht immer eingehalten werden.

Realistisch sollten Bauherren in Ulm je nach Vorhaben folgende Zeiträume einplanen:

• Vereinfachtes Verfahren, unkompliziertes Vorhaben: 1–3 Monate
• Vollständiges Verfahren oder Sonderbauten: 3–6 Monate
• Vorhaben mit Denkmalschutzbelangen: 3–6 Monate, da das Landesamt für Denkmalpflege beteiligt werden muss

Unvollständige Unterlagen verschieben den Fristbeginn – die gesetzliche Frist läuft erst ab Vollständigkeit der Unterlagen. Eine professionelle Vorbereitung durch einen erfahrenen Architekten ist der wirksamste Hebel, um Bearbeitungszeiten zu verkürzen.

Was sich 2025 für Bauherren in Ulm geändert hat

Die LBO-Reform vom 28. Juni 2025 bringt drei Änderungen, die für Bauherren in Ulm direkt relevant sind:

Genehmigungsfiktion nach drei Monaten

Neu eingeführt wurde die Genehmigungsfiktion für das vereinfachte Verfahren: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Vollständigkeit der Unterlagen, gilt die Genehmigung als erteilt. Das klingt nach einer Absicherung – ist aber kein Freifahrtschein. Eine materiell rechtswidrige Genehmigung kann die Behörde nachträglich aufheben. Bauherren sollten nicht auf die Fiktion spekulieren, sondern von Anfang an einen vollständigen und genehmigungsfähigen Antrag einreichen.

Kein Widerspruchsverfahren mehr

Seit dem 1. Juni 2025 ist das baurechtliche Widerspruchsverfahren in Baden-Württemberg abgeschafft. Wer gegen eine Ablehnung vorgeht, muss direkt Klage beim Verwaltungsgericht erheben – ein aufwändigerer und kostenintensiverer Weg. Das unterstreicht, wie wichtig die Qualität des Bauantrags von Anfang an ist.

Erleichterungen beim Bauen im Bestand

Nutzungsänderungen und Aufstockungen im Bestand unterliegen künftig nicht mehr automatisch den aktuellen, oft strengeren Brandschutzvorschriften. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien, die umbauen oder eine Nutzungsänderung planen, bedeutet das konkret: weniger Nachrüstpflichten, realistischere Wirtschaftlichkeit.

Besonderheiten in Ulm: Was Sie lokal beachten müssen

Denkmalschutz in der Ulmer Altstadt

Wer in der historischen Altstadt oder in denkmalgeschützten Stadtteilen baut, braucht neben der Baugenehmigung auch eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung – die bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben in das Baugenehmigungsverfahren integriert wird. Die Untere Baurechtsbehörde entscheidet unter Einbeziehung der Unteren Denkmalschutzbehörde und des Landesamtes für Denkmalpflege Baden-Württemberg. Wichtig: Auch Gebäude, die nicht in der Denkmalliste stehen, können Kulturdenkmale sein. Die Liste ist aus Datenschutzgründen nicht öffentlich zugänglich – klären Sie die Denkmaleigenschaft frühzeitig über die Untere Denkmalschutzbehörde.

Grenzlage Ulm/Neu-Ulm

Ulm und Neu-Ulm liegen direkt an der Landesgrenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern. Für Grundstücke auf Neu-Ulmer Seite gilt die Bayerische Bauordnung (BayBO) mit anderen Verfahrensregeln, anderen Gebühren und anderen Fristen. Zuständige Behörde ist dort das Landratsamt Neu-Ulm. Wer Grundstücke auf beiden Seiten der Donau vergleicht, sollte diesen Unterschied frühzeitig in die Planung einbeziehen.

Typische Bauvorhaben und ihre Genehmigungsanforderungen

Neubau Einfamilienhaus im Neubaugebiet

Bei vorhandenem qualifiziertem Bebauungsplan (z.B. in Neubaugebieten wie Lindenhöhe West) ist das vereinfachte Verfahren zwingend. Bei vollständigen Unterlagen sind 1–3 Monate Bearbeitungszeit realistisch. Gesamtkosten Bauantrag: erfahrungsgemäß 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto bei 300.000,–€ Baukosten.

Dachausbau oder Aufstockung im Bestand

Abhängig von Gebäudeklasse und Lage. In der Altstadt: Baugenehmigungsverfahren mit Denkmalschutzbeteiligung, Bearbeitungszeit 3–6 Monate. Außerhalb denkmalgeschützter Bereiche: vereinfachtes Verfahren möglich. Die LBO-Reform 2025 erleichtert Aufstockungen im Bestand durch die neue Bestandsschutzregelung.

Nutzungsänderung

Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung im Innenbereich können seit der LBO-Reform 2025 unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei sein. Sobald bauliche Änderungen hinzukommen oder die Nutzungsänderung andere Zwecke verfolgt (z.B. Gewerbe zu Ferienwohnung), ist in der Regel das vereinfachte Verfahren erforderlich. Planeco Building hat über 1.400 erfolgreiche Bauanträge begleitet – darunter zahlreiche Nutzungsänderungen in Baden-Württemberg.

Gültigkeit der Baugenehmigung und was beim Ablauf passiert

Eine erteilte Baugenehmigung in Ulm erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Bauausführung begonnen wird oder wenn die Bauausführung danach für mehr als ein Jahr unterbrochen wird. Eine Verlängerung ist auf schriftlichen Antrag um jeweils bis zu drei Jahre möglich – stellen Sie diesen Antrag rechtzeitig vor Ablauf, nicht danach.

Wenn Sie einen qualifizierten Statiker und einen erfahrenen Architekten frühzeitig einbinden, sind vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen erreichbar – und damit der schnellste Weg zur Baugenehmigung in Ulm.