Wer in Unna bauen möchte, hat es mit einer klaren Zuständigkeit zu tun: Das Bauordnungsamt der Kreisstadt Unna ist die untere Bauaufsichtsbehörde und damit erste Anlaufstelle für alle Bauanträge innerhalb des Stadtgebiets. Was viele Bauherren jedoch unterschätzen: Beim Bauamt Unna stauen sich die Anträge – 2023 waren es laut Berichterstattung des Hellweger Anzeigers rund 800 unbearbeitete Anträge. Wer sein Bauvorhaben realistisch planen will, sollte Bearbeitungszeiten von mehreren Monaten einkalkulieren und seinen Antrag von Anfang an vollständig und fehlerfrei einreichen.

Zuständigkeit: Stadt Unna oder Kreis Unna?

Die Verwechslung passiert häufig: Der Kreis Unna ist als Bauordnungsbehörde nur für die Kommunen Bönen, Holzwickede und Fröndenberg/Ruhr zuständig. Wer in der Kreisstadt Unna selbst baut, wendet sich ausschließlich an das städtische Bauordnungsamt – nicht an die Kreisverwaltung. Diese Abgrenzung ist entscheidend, da ein Antrag bei der falschen Behörde den Prozess erheblich verzögert.

Das Bauordnungsamt der Stadt Unna ist erreichbar unter: Rathausplatz 1, 59423 Unna, Telefon: 02303 103-0, E-Mail: bauordnung@stadt-unna.de.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Die Bauordnung NRW (BauO NRW 2018) unterscheidet vier Verfahrenswege – welcher für Ihr Vorhaben gilt, hängt von Art, Größe und Lage des Bauvorhabens ab.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte kleinere Baumaßnahmen benötigen in NRW gar keinen Bauantrag. Dazu gehören seit der Novelle 2024 unter anderem:

• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche und maximal 4,50 m Tiefe
• Balkonverglasungen und Balkonüberdachungen bis 30 m²
• Wintergärten bis 30 m² bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1–3 mit mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Abstandsflächen, Bebauungsplanvorgaben und alle weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften müssen trotzdem eingehalten werden – die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn.

Genehmigungsfreistellung

Seit dem 1. Januar 2024 können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 genehmigungsfrei gestellt werden – sofern das Vorhaben alle Festsetzungen des B-Plans einhält. Das ist eine erhebliche Erweiterung gegenüber dem alten Recht, das nur Gebäudeklassen 1 und 2 erfasste. Die Einreichung der Unterlagen beim Bauordnungsamt ist dennoch erforderlich; die Gemeinde hat vier Wochen Zeit, das vereinfachte Genehmigungsverfahren anzuordnen. Tut sie das nicht, darf mit dem Bau begonnen werden.

Die Kehrseite: Die gesamte Verantwortung für die Einhaltung aller Bauvorschriften – Statik, Brandschutz, Wärmeschutz – liegt bei den beauftragten Planern. Ein erfahrener Architekt ist hier keine Option, sondern eine Notwendigkeit.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist der Standardweg für die meisten Wohngebäude in Unna – Anbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen und Neubauten außerhalb des B-Plan-Bereichs. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei nur einen Teil der Vorschriften: planungsrechtliche Zulässigkeit, Abstandsflächen und wesentliche brandschutzrechtliche Anforderungen. Statik, Wärmeschutz und Schallschutz prüft das Amt nicht – diese Nachweise müssen von qualifizierten Fachleuten erstellt und eigenverantwortlich eingehalten werden.

Für Nutzungsänderungen – etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche oder die Umnutzung eines Büros – ist das vereinfachte Verfahren in der Regel der zutreffende Verfahrensweg.

Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten

Für große Sonderbauten – Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Hochhäuser – gilt das vollständige Baugenehmigungsverfahren mit erweitertem Prüfumfang. Für private Bauvorhaben in Unna ist dieser Weg die Ausnahme.

Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag in Unna

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Das Bauordnungsamt prüft den eingereichten Antrag innerhalb von 10 Arbeitstagen auf Vollständigkeit. Fehlen Unterlagen und werden diese nicht fristgerecht nachgereicht, gilt der Antrag als zurückgenommen. Folgende Unterlagen sind für einen Bauantrag in Unna standardmäßig erforderlich:

• Lageplan: Aktueller amtlicher Katasterauszug mit Darstellung der vorhandenen und geplanten Bebauung, Grundstücksgrenzen, Außenmaßen, Grenzabständen und Erschließung
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Detaillierte technische Beschreibung des Vorhabens
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen qualifizierten Statiker
• Brandschutznachweis: Je nach Gebäudeklasse und Nutzung erforderlich
• Wärmeschutznachweis: Nachweis der Energieeffizienz nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
• Schallschutznachweis: Bei Mehrfamilienhäusern und gemischter Nutzung
• Stellplatznachweis: Nachweis der erforderlichen Kfz- und Fahrradstellplätze

Bauanträge in Unna müssen von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur unterzeichnet werden. Seit der BauO NRW-Novelle 2024 gibt es zusätzlich die „Kleine Bauvorlageberechtigung" für Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 bis 7 m Höhe mit maximal zwei Nutzungseinheiten bis 400 m² – diese dürfen auch von bestimmten Ingenieuren ohne Kammermitgliedschaft eingereicht werden.

Planeco Building übernimmt die Erstellung aller erforderlichen Bauvorlagen – von den Bauzeichnungen über den Standsicherheitsnachweis bis zur vollständigen Einreichung beim Bauordnungsamt Unna.

Was kostet eine Baugenehmigung in Unna?

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) und orientieren sich am Rohbauwert des Vorhabens. Als Faustformel gilt: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten für die Behördengebühr. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000 ,–€ Baukosten wären das rund 1.500 ,–€ allein für die Genehmigung.

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich jedoch aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Baukosten
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000 ,–€ netto (abhängig von Umfang und Bausumme)
• Vermessung und Lageplan: ca. 500 ,–€ bis 1.000 ,–€ netto
• Statik und technische Nachweise: ab 1.500 ,–€ netto – die Kosten für den Statiker variieren je nach Komplexität des Vorhabens

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 300.000 ,–€ Bausumme sollten Bauherren in Unna mit Gesamtkosten von ca. 9.500 ,–€ bis 14.000 ,–€ netto für den gesamten Bauantragsprozess rechnen.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Unna?

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist im vereinfachten Verfahren beträgt in NRW zwei Monate nach Eingang der vollständigen Unterlagen. Die Realität beim Bauamt Unna weicht davon ab: Angesichts des dokumentierten Antragsstaus sollten Bauherren realistisch mit drei bis sechs Monaten Bearbeitungszeit rechnen.

Was die Bearbeitungszeit verlängert:

• Unvollständige Unterlagen bei Einreichung
• Nachforderungen durch das Bauordnungsamt
• Einwände von Nachbarn oder beteiligten Behörden
• Fehlende Abstimmung mit der Denkmalbehörde bei Vorhaben in denkmalgeschützten Bereichen

Die effektivste Strategie gegen lange Wartezeiten: einen vollständigen, prüffähigen Antrag einreichen. Planeco Building prüft alle Unterlagen vor der Einreichung auf Vollständigkeit – über 1.400 erfolgreiche Bauanträge deutschlandweit zeigen, dass sorgfältige Vorbereitung den Unterschied macht.

Wer Planungssicherheit vor dem vollständigen Bauantrag benötigt, kann beim Bauordnungsamt Unna eine Bauvoranfrage stellen. Der daraus resultierende Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und bindet die Behörde bei der späteren Genehmigungsentscheidung. Das ist besonders sinnvoll, wenn das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder das Vorhaben von der Umgebungsbebauung abweicht. Mehr dazu auf der Bauvoranfrage Unna-Seite von Planeco Building.

Neue Regeln seit 2024: Was die BauO NRW-Novelle für Bauherren in Unna bedeutet

Die seit dem 1. Januar 2024 geltende Novelle der Landesbauordnung NRW bringt mehrere praxisrelevante Änderungen:

• Erweiterte Genehmigungsfreistellung: Gebäude der Gebäudeklassen 1–4 im B-Plan-Gebiet können nun genehmigungsfrei gestellt werden (bisher nur GK 1–2)
• Solardachpflicht: Seit dem 1. Januar 2025 gilt die Pflicht zur Solaranlage auch für neue Wohngebäude. Ab dem 1. Januar 2026 sind auch Bestandsgebäude betroffen, wenn die Dachhaut vollständig erneuert wird – ausgenommen nur Gebäude mit einer Dachfläche bis 50 m²
• Wärmepumpen ohne Abstandsflächen: Wärmepumpen dürfen künftig unabhängig von Größe und Nennleistung direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden – die Anforderungen der TA Lärm gegenüber Nachbarn bleiben jedoch bestehen
• Schottergärten verboten: Die neue BauO NRW schreibt explizit fest, dass Schotterungen und Kunstrasen im Garten unzulässig sind
• Grenzbebauung: Die zulässige Gesamtlänge von Grenzbebauung (z. B. Garagen, Abstellräume) wurde von 15 m auf 18 m erhöht
• Dachgeschossausbau: Bei Aufstockungen um bis zu zwei Geschosse zur Schaffung von Wohnraum entfällt die Aufzugs-Errichtungspflicht

Gültigkeit und Verlängerung der Baugenehmigung

Eine erteilte Baugenehmigung in Unna gilt drei Jahre ab Bekanntgabe. Wird innerhalb dieser Frist nicht mit dem Bau begonnen, kann die Genehmigung auf formlosen schriftlichen Antrag jeweils um ein Jahr verlängert werden – auch noch bis zu einem Jahr nach Ablauf der ursprünglichen Geltungsdauer. Die Genehmigung erlischt außerdem, wenn die Bauausführung mehr als ein Jahr unterbrochen wird.

Typische Vorhaben: Brauchen Sie eine Baugenehmigung in Unna?

Die Frage, ob ein Bauantrag erforderlich ist, hängt von Art und Umfang des Vorhabens ab. Ein Überblick für die häufigsten Fälle:

• Terrassenüberdachung bis 30 m²: Verfahrensfrei – kein Bauantrag, aber Abstandsflächen beachten
• Garage oder Carport: Abhängig von Größe und Lage – oft verfahrensfrei bis zu bestimmten Maßen, sonst vereinfachtes Verfahren
• Gartenhaus: Bis zu bestimmten Größen verfahrensfrei; Bebauungsplan prüfen
• Dachgeschossausbau oder Dachgaube: In der Regel vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren erforderlich
• Anbau oder Aufstockung: Vereinfachtes Verfahren, ggf. Genehmigungsfreistellung im B-Plan-Gebiet
• Nutzungsänderung (z. B. Büro zu Wohnung, Laden zu Gastronomie): Fast immer genehmigungspflichtig – vereinfachtes Verfahren; zusätzlich Stellplatznachweis, ggf. Brandschutzkonzept und Schallschutznachweis erforderlich. Mehr dazu unter Nutzungsänderung

Im Zweifel empfiehlt sich eine Bauberatung beim Bauordnungsamt Unna oder – für eine schnellere und verbindlichere Einschätzung – die Beauftragung eines qualifizierten Fachplaners.