Wer in Velbert baut, hat es mit einer Behördenstruktur zu tun, die sich von anderen NRW-Kommunen in einigen Punkten deutlich unterscheidet – und mit einer Landesbauordnung, die seit dem 1. Januar 2024 grundlegend überarbeitet wurde. Wer diese Besonderheiten kennt, spart Zeit, vermeidet Nachforderungen und plant realistischer. Wer sie nicht kennt, erfährt sie spätestens dann, wenn der Bauantrag unvollständig zurückkommt oder die Baugenehmigung länger auf sich warten lässt als erwartet.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben in Velbert überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Velbert ist automatisch genehmigungspflichtig. Die Bauordnung NRW (BauO NRW) unterscheidet zwischen drei Kategorien:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Kleine Garagen, Carports bis 50 m², Terrassenüberdachungen unter bestimmten Maßen, Zäune – diese dürfen ohne Genehmigung errichtet werden, müssen aber trotzdem alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten (Abstandsflächen, Bebauungsplan etc.).
• Genehmigungsfreistellung: Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe) im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans können ohne förmliche Genehmigung gebaut werden – wenn alle Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten werden. Seit der BauO-Novelle zum 1. Januar 2024 gilt diese Erleichterung in NRW nun auch für Gebäude bis 13 m Höhe, zuvor war bei 7 m Schluss.
• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Alles, was nicht unter die ersten beiden Kategorien fällt – also die meisten Neubauten, Anbauten, Dachgeschossausbauten, Nutzungsänderungen und gewerblichen Bauvorhaben.

Für große Teile des Velberter Stadtgebiets existiert kein qualifizierter Bebauungsplan. Dort richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich). Ob Ihr Grundstück in einem Bebauungsplangebiet liegt, können Sie über das Online-Informationssystem der Stadt Velbert prüfen.

Zuständige Behörde: Das Bauordnungsamt Velbert

Zuständig für Baugenehmigungen in Velbert ist das Bauordnungsamt der Stadt Velbert, Thomasstraße 1, 42551 Velbert. Die Behörde bietet eine Bauberatung dienstags bis freitags von 08:00 bis 13:00 Uhr an (Tel.: 02051 26-2670). Diese Beratung ist kostenlos und empfehlenswert – insbesondere bei Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, bei Nutzungsänderungen oder wenn die planungsrechtliche Situation unklar ist.

Bringen Sie zur Bauberatung möglichst vorhandene Entwurfsunterlagen und – bei Bestandsgebäuden – die letzte Baugenehmigung mit den dazugehörigen Bauzeichnungen mit. Je konkreter Ihre Unterlagen, desto gezielter die Auskunft.

Ablauf: So läuft ein Bauantrag in Velbert ab

1. Planungsrechtliche Situation klären: Bebauungsplan prüfen, Grundstück im Online-Informationssystem der Stadt verorten, ggf. Bauvoranfrage stellen.
2. Bauvorlageberechtigten Architekten beauftragen: Bauantragsunterlagen dürfen nur von bauvorlageberechtigten Personen eingereicht werden – in der Regel Architekten. Seit der BauO-Novelle 2024 dürfen auch Handwerksmeister (Maurer, Betonbauer, Zimmerleute) für einfache Gebäude der Klassen 1 und 2 Bauvorlagen einreichen.
3. Unterlagen erstellen und zusammenstellen: Antragsformular, amtlicher Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung, Stellplatznachweis, ggf. Standsicherheitsnachweis und Brandschutzkonzept.
4. Abstimmung mit den Technischen Betrieben Velbert (TBV): Wenn Grundstückszufahrten geplant sind, muss dies parallel zum Bauantrag mit den TBV abgestimmt werden – dazu mehr im Abschnitt zu Velbert-Besonderheiten.
5. Bauantrag einreichen: Beim Bauordnungsamt, Thomasstraße 1.
6. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde prüft zunächst, ob alle Unterlagen vorliegen. Fehlende Dokumente führen zu Nachforderungen und verlängern das Verfahren.
7. Nachbarbeteiligung und Fachstellenprüfung: Nachbarn erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme. Je nach Vorhaben werden weitere Stellen beteiligt (Denkmalschutz, TBV, Brandschutz).
8. Erteilung der Baugenehmigung: Nach abgeschlossener Prüfung erhalten Sie den Bescheid.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Velbert?

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist im vereinfachten Verfahren beträgt nach BauO NRW sechs Wochen ab Vollständigkeit der Unterlagen. In der Praxis dauert es in Velbert – wie in vielen NRW-Kommunen – häufig drei bis sechs Monate, wenn Nachforderungen gestellt werden oder weitere Stellen beteiligt werden müssen.

Bei der Genehmigungsfreistellung entfällt die förmliche Genehmigung: Nach Einreichung der vollständigen Unterlagen darf in der Regel nach etwa einem Monat mit dem Bau begonnen werden, sofern die Gemeinde keinen Widerspruch einlegt. Das ist der schnellste Weg – aber nur möglich, wenn ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und alle Festsetzungen eingehalten werden.

Was die Bearbeitungsdauer verlängert: unvollständige Unterlagen, fehlende Nachbarzustimmungen, komplexe planungsrechtliche Situationen (§ 34 BauGB), Beteiligung der Unteren Denkmalbehörde oder des Brandschutzes. Planeco Building begleitet Bauherren durch diesen Prozess und stellt sicher, dass Unterlagen vollständig und genehmigungsfähig eingereicht werden – das reduziert Rückfragen und Verzögerungen erheblich.

Was kostet eine Baugenehmigung in Velbert?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Richten sich nach den Baukosten, in der Regel ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten.
• Architektenhonorar für Bauantragsunterlagen: Abhängig vom Leistungsumfang, typischerweise ab 2.500,– € netto für einfache Vorhaben.
• Lageplan: Wird vom Kreis Mettmann (Vermessungs- und Katasteramt) oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt, ca. 500,– bis 1.000,– € netto.
• Standsicherheitsnachweis: Bei den meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben erforderlich, ab 500,– € netto für einfache Fälle – mehr dazu auf der Seite zum Standsicherheitsnachweis.

Beispielrechnung Einfamilienhaus (Baukosten 300.000,– €): Behördengebühren ca. 1.500,– €, Architektenleistungen ca. 5.000,– bis 8.000,– € netto, Lageplan ca. 700,– € netto, Statik ca. 1.500,– bis 2.500,– € netto – Gesamtkosten für die Genehmigung damit ca. 8.700,– bis 12.700,– € netto. Hinzu kommen ggf. Stellplatzablösebeträge (siehe unten).

Einen Überblick über die Kosten für statische Leistungen bietet die Seite Statiker Kosten.

Velbert-spezifische Besonderheiten, die Sie kennen müssen

Stellplatzsatzung: Kosten und Einsparpotenziale

Velbert hat eine eigene Stellplatz- und Stellplatzablösesatzung (zuletzt geändert am 28. November 2023), die erhebliche Auswirkungen auf Ihre Bauplanung haben kann. Wer die Satzung kennt, kann bares Geld sparen:

• Stellplatzschlüssel (Auswahl): Einfamilienhaus mit einer Wohnung: 2 Stellplätze; Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: 1 Stellplatz je Wohnung; Büro- und Verwaltungsgebäude: 1 Stellplatz je 40 m² Nutzfläche.
• Lagegunstzone I (300 m Radius um bestimmte Schnellbushaltestellen in Velbert-Mitte, Langenberg und Neviges): Reduzierung der Stellplatzpflicht um 10–20 %.
• Lagegunstzone II (750 m Radius um die S-Bahnhöfe Nierenhof, Langenberg, Neviges, Rosenhügel): Ebenfalls Reduzierung um 10–20 %.
• Sonderregelung Dachgeschossausbau: Wer in einem vor Inkrafttreten der Satzung fertiggestellten Gebäude durch Ausbau des Dachgeschosses erstmalig oder zusätzlich Wohnungen schafft, muss keine Stellplätze herstellen oder ablösen.
• Innenstadtregelung: In den Zentren von Velbert-Mitte, Langenberg und Neviges müssen bei Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden erst ab einem Mehrbedarf von fünf Stellplätzen neue Stellplätze geschaffen werden.

Wenn Stellplätze nicht auf dem Grundstück nachgewiesen werden können, ist eine Ablösung möglich:

• Gebietszone I (integrierte Innenstadtlage): 10.000,– € je Kfz-Stellplatz
• Gebietszone II (sonstiges Stadtgebiet): 3.625,– € je Kfz-Stellplatz

Grundstückszufahrten: Ein separates Verfahren

Das ist eine Velbert-Besonderheit, die regelmäßig zu Verzögerungen führt: Eine erteilte Baugenehmigung – auch wenn Stellplätze darin genehmigt sind – gilt nicht als Genehmigung für die Grundstückszufahrt. Die Zufahrt vom öffentlichen Gehweg auf Ihr Grundstück muss separat bei den Technischen Betrieben Velbert (TBV) beantragt werden. Stimmen Sie dies parallel zum Bauantrag ab – nicht erst danach.

Solardachpflicht nach BauO NRW

Seit der BauO-Novelle 2024 gilt in NRW eine gestaffelte Pflicht zur Installation von Solaranlagen:

• Nicht-Wohngebäude (Neubauten): Pflicht bei Antragstellung ab 1. Januar 2024
• Wohngebäude (Neubauten): Pflicht bei Antragstellung ab 1. Januar 2025 – mindestens 30 % der Dachfläche
• Bestandsgebäude bei vollständiger Dacherneuerung: Pflicht ab 1. Januar 2026
• Ausgenommen: Gebäude mit einer Dachfläche bis 50 m²

Planen Sie Statik und Dachkonstruktion von Anfang an so, dass eine PV-Anlage aufgenommen werden kann. Wer das erst nachträglich bedenkt, zahlt mehr.

Gestaltungssatzung Velbert-Neviges

Für das Ortszentrum von Velbert-Neviges gilt seit dem 13. Juni 2023 eine Gestaltungssatzung mit besonderen Anforderungen an die äußere Gestaltung von Gebäuden und Werbeanlagen. Wer in diesem Bereich baut oder umbaut, muss diese Vorgaben in die Planung einbeziehen.

Typische Bauvorhaben in Velbert: Was Sie wissen müssen

Neubau Einfamilienhaus

In Neubaugebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan ist seit der BauO-Novelle 2024 die Genehmigungsfreistellung bis Gebäudeklasse 4 möglich – das beschleunigt das Verfahren erheblich. Ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB) ist eine vollständige Baugenehmigung erforderlich, und die Beurteilung, ob sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung „einfügt", ist oft der entscheidende Diskussionspunkt mit der Behörde.

Dachgeschossausbau

Genehmigungspflichtig, wenn Aufenthaltsräume entstehen oder eine neue Nutzungseinheit geschaffen wird. Vorteil in Velbert: Die Stellplatzsatzung befreit Dachgeschossausbauten in Bestandsgebäuden von der Stellplatzpflicht. Ein Statiker muss die Tragfähigkeit des Bestands nachweisen.

Nutzungsänderung

Wer ein Ladenlokal zu einem Büro, eine Gewerbeeinheit zu Wohnraum oder ein Wohngebäude zu einer gewerblichen Nutzung umwidmen möchte, braucht eine Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderung. In der Velberter Innenstadt greift die Sonderregelung der Stellplatzsatzung: Bis zu fünf zusätzliche Stellplätze müssen nicht nachgewiesen oder abgelöst werden. Mehr zu diesem Thema auf der Seite Nutzungsänderung Velbert.

Gewerbliche Bauvorhaben

Velbert hat eine ausgeprägte gewerblich-industrielle Struktur (Schloss- und Beschlagindustrie). Für Handwerks- und Industriebetriebe gilt ein Stellplatzschlüssel von 1 Stellplatz je 70 m² Nutzfläche. Großflächiger Einzelhandel außerhalb von Kerngebieten: 1 Stellplatz je 20 m² Verkaufsnutzfläche. Wer einen Statiker für sein Gewerbeprojekt sucht, findet bei Planeco Building bundesweit tätige Fachingenieure.

Häufige Fehler beim Bauantrag in Velbert

• Grundstückszufahrt vergessen: Die Baugenehmigung deckt die Zufahrt nicht ab – TBV frühzeitig einbinden.
• Stellplatzsatzung nicht geprüft: Viele Bauherren kennen weder die Lagegunstzonen noch die Sonderregelung für Dachgeschossausbauten – und zahlen mehr als nötig oder planen zu wenig Stellplätze ein.
• Solardachpflicht nicht eingeplant: Wer Statik und Dachaufbau ohne PV-Anlage plant, muss nachbessern.
• Unterlagen unvollständig eingereicht: Jede Nachforderung verlängert das Verfahren. Planeco Building prüft Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit.
• Bebauungsplan nicht geprüft: Wer davon ausgeht, dass ein B-Plan vorhanden ist, und dann nach § 34 BauGB beurteilt wird, erlebt Überraschungen – oft zuungunsten des Vorhabens.