Wer in Villingen-Schwenningen bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, hat es mit einer klaren Besonderheit zu tun: Die Stadt ist als Große Kreisstadt eine eigene untere Baurechtsbehörde – das Baurechtsamt der Stadt bearbeitet Bauanträge für das gesamte Stadtgebiet selbstständig, ohne Umweg über das Landratsamt. Hinzu kommt, dass VS seit dem 1. Januar 2024 die digitale Einreichung von Bauanträgen verpflichtend vorschreibt. Und mit der LBO-Reform 2025 hat sich das Bauordnungsrecht in Baden-Württemberg grundlegend verändert. Dieser Leitfaden erklärt, was das konkret für Ihr Bauvorhaben bedeutet.

Welche Behörde ist für Ihr Bauvorhaben zuständig?

Für Bauvorhaben im Stadtgebiet Villingen-Schwenningen ist das Baurechtsamt der Stadt zuständig – Abteilung Bauordnung und Baugenehmigungsverfahren, Winkelstraße 9, 78056 Villingen-Schwenningen. Die Stadt nimmt diese Aufgabe als untere Baurechtsbehörde eigenständig wahr.

Für Grundstücke in den umliegenden Gemeinden des Schwarzwald-Baar-Kreises – also außerhalb des Stadtgebiets – ist hingegen das Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis (Baurechts- und Naturschutzamt, Am Hoptbühl 5) zuständig. Wer unsicher ist, ob sein Grundstück zum Stadtgebiet gehört, kann das über das GIS-Portal der Stadt oder direkt beim Baurechtsamt klären.

Das Baurechtsamt VS bietet auch eine kostenlose Bauberatung an, die Fragen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks, zu Abstandsflächen, Gestaltungsvorgaben und zur Genehmigungspflicht beantwortet. Für ein Beratungsgespräch sollten ein aktueller Lageplan und erste Skizzen oder Entwürfe mitgebracht werden.

Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben ist in Baden-Württemberg genehmigungspflichtig. Der Anhang zu § 50 LBO BW listet verfahrensfreie Vorhaben auf – darunter fallen beispielsweise:

• Gartenhäuser bis 40 m³ umbautem Raum im Innenbereich (im Außenbereich: bis 20 m³)
• Carports und Garagen bis bestimmten Größen
• Einfriedungen in bestimmten Höhen
• Viele Solaranlagen (seit der letzten LBO-Änderung vom Februar 2026 weiter ausgeweitet)

Wichtig: Auch bei verfahrensfreien Vorhaben müssen öffentlich-rechtliche Vorschriften – etwa Abstandsflächen oder Bebauungsplan-Festsetzungen – eingehalten werden. Die Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht Regelfreiheit.

Eine Nutzungsänderung – etwa die Umwandlung einer Bürofläche in eine Wohnung oder eines Ladens in ein Café – steht baurechtlich der Errichtung eines Gebäudes gleich und ist in der Regel genehmigungspflichtig. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

In Baden-Württemberg gibt es drei Verfahrenswege – die Wahl hat erhebliche Auswirkungen auf Rechtssicherheit, Dauer und Kosten:

Kenntnisgabeverfahren

Das Kenntnisgabeverfahren ist möglich, wenn das Vorhaben vollständig den Festsetzungen eines Bebauungsplans entspricht und keine Abweichungen oder Befreiungen erforderlich sind. Es ist schnell und günstig – aber es ergeht keine behördliche Entscheidung. Das bedeutet: kein Bestandsschutz, keine Präklusionswirkung. Nachbarn können auch noch Jahre später Einwendungen erheben. Für die meisten Bauvorhaben ist das ein erhebliches Risiko, das Bauherren unterschätzen.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Verfahren ist für die Mehrheit der Wohngebäude der Gebäudeklassen 1–4 der empfehlenswertere Weg. Die Behörde prüft einen eingeschränkten Umfang – insbesondere die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und Abstandsflächen. Für nicht geprüfte Bereiche (Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz) trägt der Bauherr die Verantwortung. Das Verfahren endet mit einer formellen Baugenehmigung und damit mit echtem Bestandsschutz. Durch die LBO-Reform 2025 gilt hier außerdem die neue Genehmigungsfiktion (dazu mehr im nächsten Abschnitt).

Vollumfängliches Baugenehmigungsverfahren

Für Sonderbauten, Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 (außer Wohngebäude) sowie komplexe Vorhaben ist das Vollverfahren vorgeschrieben. Die Behörde prüft alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen vollständig. Das dauert länger, bietet aber die höchste Rechtssicherheit.

Seit der LBO-Reform 2025 können Bauherren bei gewerblichen Vorhaben (außer Sonderbauten) selbst wählen, ob sie das vereinfachte oder das Vollverfahren bevorzugen – ein Optionsmodell, das mehr Flexibilität schafft.

LBO-Reform 2025: Was sich für Bauherren in VS konkret ändert

Das „Gesetz für das schnellere Bauen" ist am 28. Juni 2025 in Kraft getreten und bringt die tiefgreifendste Reform der Landesbauordnung seit Jahren. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• Genehmigungsfiktion: Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nach vollständiger Einreichung nicht innerhalb von drei Monaten entschieden hat. Die Frist beginnt erst, wenn die Unterlagen als vollständig bestätigt sind.
• Kein Widerspruchsverfahren mehr: Gegen Entscheidungen, die ab dem 1. Juni 2025 bekanntgegeben wurden, ist kein Widerspruch mehr möglich. Wer eine Ablehnung anfechten will, muss direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht erheben – mit entsprechend höherem Kostenrisiko.
• Bauen im Bestand erleichtert: Nutzungsänderungen und Aufstockungen müssen im Bestand nicht mehr den aktuellen, oft strengeren Brandschutzanforderungen genügen. Das erleichtert Dachgeschossausbauten und Umnutzungen erheblich.
• Verkürzte Nachbareinwendungsfrist: Nachbarn haben im Genehmigungsverfahren nur noch zwei Wochen Zeit für Einwendungen (statt bisher vier Wochen).
• Erweiterte Verfahrensfreiheit: Die Liste verfahrensfreier Vorhaben wurde ausgeweitet, insbesondere bei Solaranlagen.

Für Bauherren in VS bedeutet das: Das vereinfachte Verfahren ist durch die Genehmigungsfiktion zeitlich berechenbarer geworden. Gleichzeitig ist das Risiko einer Ablehnung teurer geworden – wer ohne sorgfältige Vorbereitung einreicht und abgelehnt wird, steht direkt vor einer Klage.

Ablauf: Von der Idee bis zum „Roten Punkt"

1. Bebauungsplan prüfen: Die Stadt VS stellt Bebauungspläne online zur Einsicht bereit. Wer weiß, was auf seinem Grundstück planungsrechtlich zulässig ist, kann die Verfahrenswahl gezielt treffen.
2. Bauberatung nutzen: Vor dem Antrag lohnt ein Gespräch beim Baurechtsamt oder mit einem erfahrenen Architekten. Planeco Building bietet eine kostenlose Erstberatung an, um Machbarkeit und Verfahrensweg vorab zu klären.
3. Bauvoranfrage stellen (optional): Bei unklarer Bebaubarkeit – etwa im unbeplanten Innenbereich oder bei Grenzfällen im Außenbereich – kann eine Bauvoranfrage einzelne Fragen verbindlich klären, bevor der vollständige Antrag gestellt wird. Das spart Zeit und Kosten bei komplexen Vorhaben.
4. Unterlagen zusammenstellen: Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Standsicherheitsnachweis, Entwässerungsplanung und Erhebungsbogen für die Baustatistik müssen vollständig vorliegen. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
5. Digitale Einreichung über ViBa-BW: In VS ist die elektronische Einreichung seit dem 1. Januar 2024 verpflichtend. Die Anmeldung am Portal erfolgt über ein ELSTER-Konto oder eine BundID. Wer noch kein ELSTER-Konto hat, sollte mindestens 14 Tage Vorlauf einplanen.
6. Vollständigkeitsprüfung: Das Baurechtsamt prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob die Unterlagen vollständig sind und welche weiteren Ämter beteiligt werden müssen.
7. Behördliche Prüfung und Entscheidung: Nach Eingang aller Stellungnahmen ergeht die Entscheidung: Genehmigung, Genehmigung mit Auflagen oder Ablehnung.
8. Baufreigabe – der „Rote Punkt": Die Baugenehmigung allein berechtigt noch nicht zum Baubeginn. Erst wenn der Baufreigabeschein erteilt ist, darf mit der Ausführung begonnen werden.

Was kostet eine Baugenehmigung in Villingen-Schwenningen?

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: In der Regel ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten
• Architektenhonorar für Planung und Antragstellung: ca. 2,5 % der Bausumme
• Vermessungskosten und amtlicher Lageplan: ca. 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und Standsicherheitsnachweis: ab ca. 500,– € netto für einfache Vorhaben, bei einem Einfamilienhaus typischerweise 1.500,– bis 2.500,– € netto – mehr dazu auf der Seite zu Statikerkosten

Beispielrechnung: Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 300.000,– € sind Gesamtkosten für Genehmigung, Planung und Nachweise von ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto realistisch. Das ist ein Orientierungswert – die tatsächlichen Kosten hängen vom Verfahren, der Komplexität des Vorhabens und dem beauftragten Planungsbüro ab.

Besonderheiten in Villingen-Schwenningen

Denkmalschutz in den historischen Altstädten

Villingen und Schwenningen haben historische Stadtkerne mit zahlreichen Kulturdenkmalen. Wer an einem Kulturdenkmal baut – auch im Inneren – benötigt neben der Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Genehmigung. Das gilt für Dacheindeckungen, Fensteraustausche, Fassadenarbeiten, Wärmedämmmaßnahmen und statische Eingriffe gleichermaßen. Wichtig: Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen setzen eine schriftliche Vereinbarung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn voraus – rückwirkend ist das nicht möglich.

Stellplatzsatzung VS

Die Stadt Villingen-Schwenningen hat eine eigene Stellplatzsatzung, die über die Anforderungen der Landesbauordnung hinausgeht. Bei Neubauten und Nutzungsänderungen müssen ausreichend Kfz- und Fahrradstellplätze nachgewiesen werden. Gibt es einen Bebauungsplan mit abweichenden Regelungen, hat dieser Vorrang. Die Stellplatzsatzung ist besonders bei Nutzungsänderungen in der Innenstadt ein häufiger Stolperstein.

Innenbereich und Außenbereich

Ob ein Grundstück im Innenbereich oder Außenbereich liegt, hat erhebliche Auswirkungen auf die Genehmigungsfähigkeit. Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten – nur privilegierte Vorhaben (z.B. landwirtschaftliche Betriebe) sind dort zulässig. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig und muss im Einzelfall durch das Baurechtsamt geprüft werden. Wer unsicher ist, sollte das vor der Planung klären – am besten über eine Bauvoranfrage oder die Bauvoranfrage in Baden-Württemberg.

Gültigkeitsdauer und häufige Fehler

Eine erteilte Baugenehmigung erlischt automatisch, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Bauausführung begonnen wird oder wenn die Bauausführung danach ein Jahr lang unterbrochen wird. Eine Verlängerung ist auf Antrag möglich.

Die häufigsten Fehler, die Bauherren in VS Zeit und Geld kosten:

• Unvollständige Unterlagen: Jede Nachforderung stoppt die Bearbeitungsfrist und verlängert das Verfahren erheblich
• Baubeginn ohne Baufreigabe: Die Baugenehmigung allein reicht nicht – wer vor dem „Roten Punkt" beginnt, riskiert eine Baueinstellung
• Kenntnisgabeverfahren ohne Bestandsschutz: Viele Bauherren wählen das schnellere Verfahren, ohne die fehlende Rechtssicherheit zu kennen
• Denkmalschutz nicht vorab abgestimmt: Maßnahmen an Kulturdenkmalen ohne vorherige Genehmigung können zur Rückbaupflicht führen
• ELSTER-Konto nicht rechtzeitig beantragt: Die Aktivierung dauert bis zu 14 Tage – wer das vergisst, verzögert die Einreichung

Planeco Building begleitet Bauherren in Villingen-Schwenningen von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur Einreichung beim Baurechtsamt – inklusive Bauzeichnungen, Standsicherheitsnachweis und vollständiger Koordination der Bauvorlagen. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen kennt Planeco Building die lokalen Anforderungen und typischen Stolperstellen – auch in Baden-Württemberg.