Wer in Würzburg bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, steht vor einer Frage, die seit der BayBO-Reform 2025 komplizierter geworden ist, als sie klingt: Brauche ich überhaupt noch eine Baugenehmigung? Die Antwort hängt vom Vorhaben, vom Standort und – besonders in Würzburg – davon ab, ob ein Baudenkmal oder das denkmalgeschützte Ensemble Altstadt betroffen ist. Dieser Leitfaden erklärt, welche Verfahren es gibt, welche Behörde zuständig ist, was Sie an Unterlagen brauchen und was ein Bauantrag in Würzburg realistisch kostet.

Brauchen Sie eine Baugenehmigung in Würzburg?

Grundsätzlich gilt: Wer eine bauliche Anlage errichtet, ändert oder deren Nutzung ändert, braucht eine Baugenehmigung – es sei denn, das Vorhaben ist ausdrücklich verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet drei Kategorien:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Kein Genehmigungsverfahren erforderlich, aber alle materiellen Bauvorschriften gelten weiterhin. Das Risiko der Einhaltung liegt beim Bauherrn.
• Genehmigungsfreistellung: Vorhaben, die einem qualifizierten Bebauungsplan entsprechen und keine Sonderbauten sind, können ohne Baugenehmigung begonnen werden – nach Anzeige bei der Gemeinde und Ablauf einer Wartefrist.
• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Alles, was nicht in die ersten beiden Kategorien fällt, braucht eine Baugenehmigung – entweder im vereinfachten Verfahren oder im vollständigen Verfahren für Sonderbauten.

Was seit der BayBO-Reform 2025 verfahrensfrei ist

Seit dem 1. Januar 2025 sind in Bayern deutlich mehr Vorhaben verfahrensfrei als zuvor. Für Bauherren in Würzburg besonders relevant:

• Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken: Inklusive Dachgauben, sofern die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden. Zwei Wochen vor Baubeginn ist die Gemeinde schriftlich zu informieren.
• Bestimmte Nutzungsänderungen: Die Umnutzung zu Wohnzwecken ist unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei – wenn kein Sonderbau betroffen ist und bautechnische Nachweise vorliegen. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.
• Instandsetzungsarbeiten: Auch Arbeiten mit Eingriffen in die Statik – etwa am Fundament oder Dach – benötigen keine Baugenehmigung mehr.

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht genehmigungsfrei im Sinne von „alles erlaubt". Planungsrecht, Brandschutz und Abstandsflächen gelten unverändert. Wer diese Grenzen überschreitet, riskiert eine Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung.

Sonderfall Denkmalschutz in Würzburg

Würzburg hat 727 Baudenkmäler und zwei denkmalgeschützte Ensembles – darunter die Altstadt innerhalb des Ringparks. Das hat direkte Konsequenzen für verfahrensfreie Vorhaben: Wer an einem Baudenkmal oder in dessen Nähe baut, braucht auch dann eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis, wenn das Vorhaben selbst verfahrensfrei ist. Diese Erlaubnis ist gebührenfrei, muss aber separat beantragt werden. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben an Baudenkmälern wird die denkmalrechtliche Erlaubnis direkt mit der Baugenehmigung erteilt – ein gesonderter Antrag entfällt dann.

Besonders zu beachten: Seit dem 1. Januar 2026 müssen verfahrensfreie Dachgeschossausbauten mit bestehenden Ortsgestaltungssatzungen in Einklang stehen. In Würzburg mit seinem historischen Stadtbild kann das bedeuten, dass ein Vorhaben, das formal verfahrensfrei wäre, trotzdem einer denkmalrechtlichen Prüfung unterliegt. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Bauaufsicht ist hier keine Option, sondern Pflicht.

Welche Behörde ist in Würzburg zuständig?

Die Zuständigkeit hängt davon ab, ob Ihr Grundstück im Stadtgebiet Würzburg oder im Landkreis Würzburg liegt – zwei rechtlich getrennte Verwaltungseinheiten mit unterschiedlichen Ansprechpartnern:

• Stadt Würzburg: Fachbereich Baurecht / Bauaufsicht, Veitshöchheimer Straße 1a, 97080 Würzburg. Zuständig für alle Bauvorhaben im Stadtgebiet der kreisfreien Stadt.
• Landkreis Würzburg: Bauamt des Landratsamts Würzburg, Zeppelinstraße 15, 97074 Würzburg. Zuständig für Gemeinden im Landkreis – Bauanträge werden seit Januar 2024 direkt beim Landratsamt eingereicht, nicht mehr bei der Gemeinde.

Eine häufige Fehlerquelle: Bauherren in Randlagen gehen davon aus, im Stadtgebiet zu liegen, und wenden sich an die falsche Behörde. Im Zweifel lässt sich die Zuständigkeit über die Flurstücknummer und das Liegenschaftskataster klären.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die Vollständigkeit der Unterlagen entscheidet darüber, ob Ihr Antrag bearbeitet wird oder zurückgeht. Unvollständige Anträge werden von der Bauantragsannahme mit einer Mängelliste zurückgegeben – was den gesamten Prozess um Wochen verzögern kann. Die Anforderungen richten sich nach der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV). Für die meisten Bauanträge gehören dazu:

• Ausgefülltes Antragsformular (Bauantrag nach BayBO), unterschrieben vom Bauherrn und vom bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser
• Lageplan / amtlicher Katasterauszug mit eingetragenem Bauvorhaben
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung mit Angaben zu Nutzung, Konstruktion und Materialien
• Berechnungen zu Wohn- und Nutzflächen, Brutto-Rauminhalt und Bebauungsgrad
• Standsicherheitsnachweis – je nach Gebäudeklasse durch einen Statiker oder Prüfsachverständigen
• Brandschutznachweis (abhängig von Gebäudeklasse und Nutzung)
• Nachbarbeteiligung mit Unterschriften der betroffenen Nachbarn
• Erschließungsnachweis (Wasser, Abwasser, Zufahrt)

Bei Vorhaben an Baudenkmälern oder im Ensemble Altstadt kommen denkmalschutzrechtliche Unterlagen hinzu. Für Nutzungsänderungen gelten zusätzliche Anforderungen, etwa Nachweise zur Barrierefreiheit oder zum Brandschutzkonzept.

Wer darf den Bauantrag einreichen?

Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und unterschrieben werden. Das sind in der Regel Architekten oder Bauingenieure mit entsprechender Kammerzulassung. Bei kleineren Vorhaben können auch staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik oder Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs berechtigt sein. Als Bauherr können Sie den Antrag nicht selbst einreichen – zumindest nicht ohne diese Qualifikation. Planeco Building übernimmt als bauvorlageberechtigter Partner die vollständige Erstellung und Einreichung der Bauvorlagen.

Ablauf: Vom Bauantrag zur Genehmigung in Würzburg

1. Vorabklärung: Prüfen Sie, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist oder unter Verfahrensfreiheit fällt. Bei Unsicherheit empfiehlt sich eine Bauvoranfrage in Würzburg – sie klärt einzelne Fragen rechtsverbindlich, bevor Sie in die vollständige Planung investieren.
2. Planung und Unterlagenerstellung: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt alle erforderlichen Bauvorlagen. Planeco Building bearbeitet Bauanträge in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen nach Auftragserteilung.
3. Einreichung: Im Stadtgebiet beim FB Baurecht / Bauaufsicht, im Landkreis direkt beim Landratsamt – digital über den Online-Assistenten des Freistaats Bayern oder in Papierform.
4. Vollständigkeitsprüfung: Die Bauantragsannahme prüft den Antrag anhand eines Prüfbogens. Fehlende Unterlagen werden nachgefordert – die Frist zur Nachreichung sollte unbedingt eingehalten werden, sonst tritt die Rücknahmefiktion ein.
5. Fachstellenbeteiligung: Je nach Vorhaben werden Fachstellen für Naturschutz, Immissionsschutz, Wasserrecht oder Denkmalschutz beteiligt. Im Landkreis Würzburg läuft diese Beteiligung seit der Reform parallel zur Gemeindeanhörung – das beschleunigt das Verfahren.
6. Genehmigung oder Bescheid: Bei vollständigem Antrag und positiver Prüfung ergeht die Baugenehmigung schriftlich. Erst dann darf mit dem Bau begonnen werden – nach Einreichung der Baubeginnsanzeige.

Bearbeitungsdauer in der Praxis

Für Nutzungsänderungen in Würzburg ist nach Einreichung eines vollständigen Antrags mit einer Bearbeitungszeit von 2 bis 3 Monaten zu rechnen. Bei Neubauten und komplexeren Umbauvorhaben können es 3 bis 6 Monate sein, abhängig von der Auslastung der Behörde und der Anzahl der beteiligten Fachstellen.

Für Wohnbauvorhaben im vereinfachten Verfahren gilt seit 2025 die Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags, gilt die Genehmigung als erteilt. Die Frist beginnt drei Wochen nach Zugang des vollständigen Antrags. Bauherren, die lieber eine explizite Genehmigung erhalten möchten, können vor Fristablauf schriftlich auf den Eintritt der Fiktion verzichten.

Was kostet eine Baugenehmigung in Würzburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Behördengebühren und Planungskosten zusammen. Beide Positionen sollten von Anfang an eingeplant werden.

Behördengebühren

Die Gebühren für eine Baugenehmigung in Bayern betragen 1 bis 4 Promille der Baukosten, je nach Verfahrensart und Aufwand. Im vereinfachten Verfahren liegt die Gebühr eher am unteren Ende dieser Spanne. Für Nutzungsänderungen werden im Landkreis Würzburg Gebühren zwischen 40,–€ und 5.000,–€ erhoben, abhängig vom Verwaltungsaufwand. Ab Februar 2026 gelten im Landkreis neue Gebührenrichtsätze. Wichtig: Gebühren fallen auch an, wenn ein Antrag abgelehnt oder zurückgenommen wird – in diesen Fällen reduziert.

Planungskosten

Hinzu kommen die Kosten für Architekten, Statik und Vermessung. Als Orientierung für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten:

• Behördengebühren: ca. 300,–€ bis 1.200,–€ netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Standsicherheitsnachweis: ab 500,–€ netto – mehr dazu auf der Seite zum Standsicherheitsnachweis
• Gesamtkosten Bauantrag: ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto

Bei Vorhaben in denkmalgeschützten Bereichen können zusätzliche Kosten für denkmalfachliche Gutachten und angepasste Planung entstehen. Die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis selbst ist gebührenfrei. Einen Überblick über die Kosten für statische Leistungen bietet die Seite zu den Statiker-Kosten.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Bauanträge in Würzburg verzögert werden oder scheitern:

• Unvollständige Unterlagen: Der Prüfbogen der Bauantragsannahme ist streng. Fehlende Dokumente führen zur Rückgabe des Antrags und starten die Bearbeitungszeit neu.
• Fehlende Nachbarunterschriften: Die Nachbarbeteiligung ist Pflicht – auch beim digitalen Bauantrag. Versäumnisse hier führen zu Nachforderungen.
• Denkmalschutz unterschätzt: Viele Bauherren wissen nicht, dass auch Nachkriegsbauten der 1950er und 1960er Jahre in Würzburg unter Denkmalschutz stehen können. Wer das übersieht, riskiert eine nachträgliche Erlaubnispflicht.
• Verfahrensfreiheit falsch eingeschätzt: „Verfahrensfrei" bedeutet nicht, dass keine Regeln gelten. Wer ohne Prüfung der materiellen Anforderungen baut, kann trotzdem eine Rückbauanordnung erhalten.
• Falsche Behörde angesprochen: Stadt und Landkreis Würzburg sind getrennte Zuständigkeiten. Ein Antrag bei der falschen Behörde kostet Zeit.

Baugenehmigung für typische Vorhaben in Würzburg

Neubau Einfamilienhaus

Genehmigungspflichtig, in der Regel im vereinfachten Verfahren. Vollständige Bauvorlagen mit Standsicherheitsnachweis und Brandschutznachweis erforderlich. Bei Lage im Außenbereich oder in Gebieten ohne qualifizierten Bebauungsplan gelten erhöhte Anforderungen.

Dachausbau und Aufstockung

Seit 2025 unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei – aber nicht, wenn das Gebäude ein Baudenkmal ist oder im Ensemble Altstadt liegt. Seit Januar 2026 müssen Dachgeschossausbauten zudem mit Ortsgestaltungssatzungen in Einklang stehen. Im Zweifel: Bauvoranfrage stellen.

Nutzungsänderung

Ob Gewerbe zu Wohnen, Büro zu Gastronomie oder Wohnung zu Ferienwohnung – viele Nutzungsänderungen sind in Würzburg genehmigungspflichtig. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich abgewickelt und begleitet auch Nutzungsänderungen in Würzburg von der Planung bis zur Genehmigung. Bußgelder bei ungenehmigter Nutzungsänderung können bis zu 50.000,–€ betragen.

Anbau und Erweiterung

Anbauten sind in der Regel genehmigungspflichtig. Abstandsflächen, Bebauungsgrad und Geschossflächenzahl müssen eingehalten werden. Bei bestandsgeschützten Gebäuden gelten seit 2025 erleichterte Brandschutzanforderungen bei Aufstockungen zur Wohnraumschaffung.

Carport, Garage und Gartenhaus

Kleinere Nebengebäude sind häufig verfahrensfrei, wenn bestimmte Größengrenzen eingehalten werden. Die genauen Grenzen hängen von der Gebäudeklasse und dem Bebauungsplan ab. Auch hier gilt: Im denkmalgeschützten Bereich kann trotzdem eine Erlaubnis erforderlich sein.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben in Würzburg genehmigungspflichtig ist oder welche Unterlagen konkret benötigt werden, hilft Planeco Building mit einer kostenlosen Erstberatung weiter. Mit lokaler Expertise und einem eingespielten Prozess für Bayern begleiten wir Ihr Bauvorhaben von der ersten Frage bis zur erteilten Genehmigung – bundesweit, auch in Würzburg.