Der Dachboden birgt oft ungenutztes Potenzial: Mit einer Dachgaube schaffen Sie zusätzlichen Wohnraum, mehr Licht und steigern zugleich den Wert Ihrer Immobilie. In Bayern hat sich die Rechtslage zum 1. Januar 2025 fundamental vereinfacht – Dachgauben sind nun unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Dennoch gelten wichtige Auflagen, die Sie unbedingt beachten müssen.

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Wie blickt das Baurecht auf das Thema Dachgaube?

Dachgauben gelten bauordnungsrechtlich als Dachaufbauten, die das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verändern. Sie durchbrechen die ursprüngliche Dachkontur und bilden einen eigenständigen Baukörper mit eigenem Dach, seitlichen Wangen und einer Stirnseite mit Fenstern. Anders als einfache Dachfenster sind Gauben abstandsflächenrelevant und lösen in der Regel zusätzliche baurechtliche Anforderungen aus.

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) wurde zum 1. Januar 2025 durch das Erste Modernisierungsgesetz Bayern umfassend reformiert. Diese Änderungen verfolgen das explizite Ziel, den Wohnungsbau zu erleichtern, Verfahren zu beschleunigen und Bauherren mehr Flexibilität zu bieten. Der Schwerpunkt liegt auf der Ausweitung der Verfahrensfreiheit für zahlreiche Bauvorhaben, darunter insbesondere Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben.

Dachgaube ohne Baugenehmigung – welche Regeln gelten in Bayern?

Seit dem 1. Januar 2025 sind Dachgauben in Bayern unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Gemäß Artikel 57 Absatz 1 Nummer 18 der Bayerischen Bauordnung sind Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden.

Dies stellt eine erhebliche Vereinfachung gegenüber der früheren Rechtslage dar, als Dachgauben-Baugenehmigungen in der Regel erforderlich waren. Die Verfahrensfreiheit bedeutet jedoch nicht, dass Ihr Vorhaben "rechtsfrei" ist – alle geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften müssen weiterhin beachtet werden.

• Verfahrensfreiheit: Keine formale Baugenehmigung erforderlich
• Anzeigepflicht: Mindestens 2 Wochen vor Baubeginn bei der Gemeinde
• Materielle Anforderungen: Alle Bauvorschriften bleiben gültig
• Eigenverantwortung: Bauherr trägt volle Verantwortung für Regelkonformität

Wann brauche ich eine Baugenehmigung für meine Dachgaube in Bayern?

Eine formale Baugenehmigung ist in Bayern seit 2025 nur noch in Ausnahmefällen erforderlich. Die Verfahrensfreiheit gilt, solange die Dachkonstruktion in ihrer Substanz unverändert bleibt und die äußere Gestalt des Gebäudes insgesamt nicht wesentlich verändert wird.

Genehmigungspflichtig bleiben Dachgauben wenn:

1. Die Dachkonstruktion grundlegend verändert wird
2. Zusätzliche Querbauten oder Dachterrassen errichtet werden
3. Wände hochgezogen werden müssen
4. Das Vorhaben an einem denkmalgeschützten Gebäude stattfindet
5. Bebauungspläne oder örtliche Satzungen restriktivere Vorgaben enthalten

In diesen Fällen ist weiterhin ein Bauantrag bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Seit dem 1. Januar 2025 werden Bauanträge nicht mehr bei der Gemeinde eingereicht, sondern direkt bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde.

Welche Konsequenzen drohen bei Verstoß?

Wird eine Dachgaube ohne die erforderliche Anzeige oder bei genehmigungspflichtigen Fällen ohne Baugenehmigung errichtet, können erhebliche Bußgelder bis zu 5.000,– € verhängt werden. Bei schwerwiegenden Verstößen sind Bußgelder bis zu 50.000,– € möglich. Die Bauaufsichtsbehörde kann zudem eine Nachgenehmigung anordnen oder in extremen Fällen sogar eine Nutzungsuntersagung oder Rückbauverfügung erlassen.

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Welche Unterlagen benötige ich für die Genehmigung meiner Dachgaube?

Für verfahrensfreie Dachgauben in Bayern ist lediglich eine Anzeige in Textform erforderlich. Diese kann sowohl schriftlich auf Papier als auch per E-Mail eingereicht werden und muss folgende Informationen enthalten:

• Name und Kontaktdaten des Bauherrn
• Genaue Adresse des Grundstücks
• Kurze Beschreibung des geplanten Vorhabens
• Geplanter Baubeginn

Umfangreiche Planunterlagen oder spezifische Formulare sind nicht erforderlich. Einige Gemeinden haben standardisierte Anzeigenformulare entwickelt, diese sind jedoch nicht zwingend zu verwenden. Trotz Verfahrensfreiheit sollten Sie sicherstellen, dass alle materiellen Anforderungen wie Standsicherheit, Brandschutz und Energieeffizienz erfüllt sind.

Schritt für Schritt zur Dachgaube-Baugenehmigung in Bayern

Der vereinfachte Weg zu Ihrer Dachgaube in Bayern umfasst folgende 5 Schritte:

1. Planung und Prüfung: Vergewissern Sie sich, dass Ihre geplante Dachgaube die Bedingungen der Verfahrensfreiheit erfüllt
2. Anzeige bei der Gemeinde: Teilen Sie das Vorhaben mindestens 2 Wochen vor Baubeginn in Textform mit
3. Prüfung materieller Anforderungen: Stellen Sie eigenverantwortlich sicher, dass alle Bauvorschriften eingehalten werden
4. Wartefrist beachten: Beginnen Sie frühestens 2 Wochen nach der Anzeige mit dem Bau
5. Bauausführung: Führen Sie die Arbeiten entsprechend den geltenden Vorschriften durch

Bei komplexeren Vorhaben oder Unsicherheiten empfiehlt es sich, einen erfahrenen Architekten hinzuzuziehen, der die Einhaltung aller Anforderungen gewährleistet.

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Auch wenn Dachgauben in Bayern verfahrensfrei sind, bedeutet dies nicht, dass Sie auf professionelle Unterstützung verzichten sollten. Planeco Building begleitet Sie sicher durch alle Anforderungen und sorgt für schnelle Umsetzung Ihres Dachausbaus.

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