Einen Architekten in Augsburg zu finden, der nicht nur gute Entwürfe liefert, sondern auch die aktuellen bayerischen Bauvorschriften kennt und Ihren Bauantrag beim Bauordnungsamt durchbringt – das ist die eigentliche Aufgabe. Die Bayerische Bauordnung wurde zum 1. Januar 2025 grundlegend modernisiert, und Augsburg als Großstadt ist von mehreren Änderungen direkt betroffen. Wer jetzt ein Bauvorhaben plant, sollte wissen, was sich geändert hat – und was das für die Wahl des richtigen Architekten bedeutet.

Bauvorlageberechtigung: Wer darf Ihren Bauantrag in Augsburg einreichen?

Nicht jeder, der sich Planer nennt, darf in Bayern einen Bauantrag einreichen. Die Bayerische Bauordnung (Art. 61 BayBO) regelt die sogenannte Bauvorlageberechtigung: Uneingeschränkt bauvorlageberechtigt ist nur, wer die Berufsbezeichnung „Architekt" oder „Architektin" führen darf – also in der Bayerischen Architektenkammer eingetragen ist.

Für Bauherren bedeutet das konkret: Wer einen Innenarchitekten, einen Techniker oder einen nicht eingetragenen Planer beauftragt, riskiert, dass der Bauantrag gar nicht erst angenommen wird. Die Unterscheidung ist im Alltag nicht immer offensichtlich – deshalb lohnt es sich, die Kammermitgliedschaft vor der Beauftragung zu prüfen. Das Büroverzeichnis der Bayerischen Architektenkammer gibt darüber zuverlässig Auskunft.

Eine Ausnahme gilt für kleinere Vorhaben: Bei freistehenden Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit maximal drei Wohnungen dürfen auch Bauingenieure, staatlich geprüfte Bautechniker und bestimmte Handwerksmeister Bauvorlagen einreichen. Für alles darüber hinaus – Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten, Nutzungsänderungen – ist der eingetragene Architekt Pflicht.

Was hat sich 2025 für Bauvorhaben in Augsburg geändert?

Die BayBO-Novellen 2025 betreffen Augsburg in mehreren Punkten direkt – und kein einziges Architekturbüro in den Suchergebnissen informiert darüber. Das sind die wichtigsten Änderungen für Bauherren in Augsburg:

• Abstandsflächen: Augsburg galt bisher als Großstadt mit über 250.000 Einwohnern und hatte strengere Abstandsflächenregelungen. Seit dem 1. Januar 2025 gilt auch hier grundsätzlich eine Abstandsflächentiefe von 0,4 H – wie in allen anderen bayerischen Städten. Das kann bei Anbauten und Aufstockungen erheblichen Spielraum eröffnen. Ob die kommunale Abstandsflächensatzung der Stadt Augsburg abweichende Regelungen enthält, muss im Einzelfall geprüft werden.
• Dachgeschossausbau verfahrensfrei: Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken – einschließlich Dachgauben – ist seit 2025 verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes unverändert bleiben. Aber Achtung: Das Vorhaben muss der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn angezeigt werden. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000,–€.
• Stellplatzpflicht entfällt: Ab dem 1. Oktober 2025 entfällt die landesrechtliche Stellplatzpflicht. Die Stadt Augsburg regelt dies künftig über ihre eigene Stellplatzsatzung (StPlS 2025). Ein Architekt ohne aktuelle Augsburg-Kenntnisse kann hier schnell falsch kalkulieren.
• Längere Geltungsdauer: Baugenehmigungen und Vorbescheide gelten nun vier statt drei Jahre. Verlängerungen sind um bis zu vier Jahre möglich (bisher zwei Jahre).
• Bauantrag direkt bei der Bauaufsicht: Seit 2025 wird der Bauantrag nicht mehr über die Gemeinde, sondern direkt beim Bauordnungsamt Augsburg eingereicht.

Welche Leistungen übernimmt ein Architekt – und welche brauchen Sie wirklich?

Architektenleistungen sind in neun Leistungsphasen (LPH) nach der HOAI gegliedert. Für die meisten Bauvorhaben in Augsburg sind nicht alle neun Phasen erforderlich. Die relevantesten im Überblick:

• LPH 1–2 (Grundlagenermittlung und Vorplanung): Analyse des Grundstücks, erste Entwurfsideen, Klärung der Genehmigungsfähigkeit – unverzichtbar für jeden Neubau und größeren Umbau.
• LPH 3–4 (Entwurfs- und Genehmigungsplanung): Ausgearbeiteter Entwurf und vollständige Bauantragsunterlagen für das Bauordnungsamt Augsburg. Das ist der Kern dessen, was Planeco Building für Bauherren in Augsburg übernimmt.
• LPH 5–6 (Ausführungs- und Vergabeplanung): Detailpläne für die ausführenden Handwerker und Vorbereitung der Vergabe. Sinnvoll bei größeren Neubau- oder Umbauvorhaben.
• LPH 7–8 (Mitwirkung bei der Vergabe und Bauleitung): Koordination der Gewerke und Überwachung der Bauausführung vor Ort. Hier ist lokale Präsenz in Augsburg unerlässlich.
• LPH 9 (Objektbetreuung): Mängelbegehung und Dokumentation nach Fertigstellung.

Für reine Genehmigungsvorhaben – Bauantrag, Nutzungsänderung, Vorbescheid – reichen die Leistungsphasen 1 bis 4 aus. Planeco Building deckt genau diesen Bereich digital und bundesweit ab, mit einer durchschnittlichen Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsunterlagen.

Was kostet ein Architekt in Augsburg?

Seit dem EuGH-Urteil von 2019 sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI nicht mehr verbindlich – sie dienen nur noch als Orientierung. In der Praxis orientieren sich viele Büros weiterhin an den HOAI-Tabellen, verhandeln aber individuell.

Als grobe Orientierung für typische Augsburger Bauvorhaben:

• Einfamilienhaus-Neubau (anrechenbare Kosten 300.000,–€): Für alle neun Leistungsphasen empfiehlt die HOAI ein Honorar von ca. 40.000,–€ bis 50.000,–€ netto. Für die Leistungsphasen 1–4 (bis zur Baugenehmigung) liegt der Anteil typischerweise bei ca. 30–35 % davon.
• Umbau oder Anbau (anrechenbare Kosten 150.000,–€): Für LPH 1–4 sind Honorare ab ca. 6.000,–€ bis 10.000,–€ netto realistisch – abhängig von der Planungskomplexität und dem Umbauzuschlag.
• Nutzungsänderung ohne bauliche Änderungen: Hier arbeiten spezialisierte Anbieter wie Planeco Building mit transparenten Pauschalpreisen, da der Leistungsumfang klar definierbar ist. Die Kosten beginnen je nach Vorhaben ab ca. 1.500,–€ netto.

Wichtig: Honorarvereinbarungen sollten immer schriftlich vor Beginn der Leistungen fixiert werden – das gilt für lokale Büros genauso wie für überregionale Anbieter.

Muss der Architekt aus Augsburg kommen?

Für die Planungsphasen 1 bis 7 ist lokale Präsenz nicht zwingend erforderlich. Grundstücksanalyse, Entwurf, Genehmigungsplanung und Bauantrag können vollständig digital abgewickelt werden – vorausgesetzt, der Architekt kennt die lokalen Regelungen: die Augsburger Stellplatzsatzung, die kommunale Abstandsflächensatzung und die aktuellen Anforderungen des Bauordnungsamts Augsburg.

Planeco Building arbeitet genau nach diesem Modell: bundesweit aktiv mit lokaler Expertise – auch für Bauvorhaben in Augsburg, Göggingen, Haunstetten, Hochzoll, Pfersee und der Innenstadt. Für die Bauleitung (LPH 8) hingegen ist ein Architekt vor Ort sinnvoll und in der Regel notwendig.

Wer also einen Architekten für den Bauantrag oder eine Nutzungsänderung in Augsburg sucht, muss nicht zwingend im lokalen Verzeichnis suchen. Entscheidend ist, dass der Beauftragte bauvorlageberechtigt ist, die Augsburger Satzungen kennt und nachweislich Erfahrung mit vergleichbaren Vorhaben hat.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Bauvorhaben in Augsburg

Bevor Sie Büros kontaktieren, sollten Sie drei Fragen klären:

1. Welche Leistungsphasen benötige ich? Nur Bauantrag und Genehmigungsplanung – oder auch Bauleitung?
2. Welche Art von Vorhaben plane ich? Neubau, Umbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau, Nutzungsänderung?
3. Wie hoch ist mein Budget für die Planungsleistungen? Realistisch kalkulieren – Architektenkosten sind kein Sparposten, sondern Investitionsschutz.

Bei der Auswahl des Architekten selbst sollten Sie auf folgende Punkte achten:

• Kammermitgliedschaft prüfen: Nur eingetragene Mitglieder der Bayerischen Architektenkammer sind uneingeschränkt bauvorlageberechtigt.
• Referenzen bei vergleichbaren Projekten: Ein Büro mit Erfahrung im Gewerbebau ist nicht automatisch die richtige Wahl für einen Wohnhausanbau in Hochzoll.
• Augsburg-Kenntnisse konkret abfragen: Kennt das Büro die aktuelle Stellplatzsatzung der Stadt Augsburg? Weiß es, was sich durch die BayBO-Novelle 2025 für Ihr Vorhaben konkret ändert?
• Schriftliche Honorarvereinbarung: Vor Beginn jeder Leistung, mit klarer Abgrenzung des Leistungsumfangs.
• Statik nicht vergessen: Für Aufstockungen, Anbauten und tragende Eingriffe brauchen Sie zusätzlich einen qualifizierten Statiker. In Bayern gelten besondere Qualifikationsanforderungen für den Standsicherheitsnachweis – der Architekt allein reicht hier nicht aus. Mehr dazu, was ein Standsicherheitsnachweis kostet und wann er erforderlich ist, finden Sie auf den entsprechenden Seiten von Planeco Building.

Vom Erstgespräch zur Baugenehmigung – der typische Ablauf in Augsburg

Ein realistischer Zeitplan für ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben in Augsburg:

1. Erstberatung und Grundlagenermittlung (1–2 Wochen): Klärung der Genehmigungsfähigkeit, Analyse des Bebauungsplans, erste Einschätzung zu Abstandsflächen und Stellplatzpflicht nach der Augsburger Satzung.
2. Entwurfs- und Genehmigungsplanung (3–6 Wochen): Ausarbeitung der Bauantragsunterlagen. Bei Planeco Building beträgt die Bearbeitungszeit für die Planungsunterlagen durchschnittlich 14–21 Tage.
3. Einreichung beim Bauordnungsamt Augsburg: Seit 2025 direkt bei der Bauaufsichtsbehörde – nicht mehr über die Gemeinde. Bei Wohngebäuden greift unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigungsfiktion.
4. Bearbeitungszeit durch das Amt: Die Dauer variiert je nach Vorhaben und Auslastung des Bauordnungsamts Augsburg. Für das vereinfachte Verfahren nach Art. 59 BayBO (Standardfall bei Nicht-Sonderbauten) ist der Prüfumfang eingeschränkt – das beschleunigt die Bearbeitung in der Regel.
5. Baugenehmigung und Baustart: Die Genehmigung gilt ab 2025 vier Jahre. Verlängerungen sind um bis zu vier weitere Jahre möglich.

Wer ein Vorhaben plant, das möglicherweise verfahrensfrei ist – etwa ein Dachgeschossausbau ohne Änderung der Dachkonstruktion – sollte trotzdem prüfen lassen, ob alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Verfahrensfreiheit bedeutet keine Regelfreiheit: Bauherren haften für die Einhaltung aller Vorschriften, auch wenn keine Genehmigung eingeholt wird.

Für eine Bauvoranfrage in Augsburg – etwa um die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens vorab zu klären – steht Planeco Building ebenfalls zur Verfügung. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und eine kostenlose Erstberatung machen den Einstieg unkompliziert.