Wer in Bergheim baut oder umbaut, steht vor einer Frage, die mehr Konsequenzen hat als sie zunächst scheint: Welcher Architekt ist der richtige – und brauche ich überhaupt einen? Die Antwort hängt von Ihrem konkreten Vorhaben ab, von der Gebäudeklasse, vom Genehmigungsverfahren und davon, ob der Architekt wirklich aus Bergheim kommen muss oder ob überregionale Planung genauso funktioniert. Dieser Leitfaden gibt Ihnen die Orientierung, die kein Branchenverzeichnis liefert.

Muss der Architekt aus Bergheim kommen?

Kurze Antwort: Für die Planung und den Bauantrag nicht. Für die Bauleitung schon – aber das ist eine separate Leistungsphase, die Sie gezielt beauftragen können.

Die Bauordnung NRW gilt landesweit einheitlich. Bebauungspläne, Gestaltungssatzungen und lokale Besonderheiten kann jeder qualifizierte Architekt über das digitale Bauleitplanungsportal der Stadt Bergheim recherchieren. Die Untere Bauaufsichtsbehörde der Kreisstadt Bergheim (Bethlehemer Straße 9–11, 50126 Bergheim) ist die zuständige Genehmigungsbehörde – und sie kommuniziert heute auch per E-Mail.

Was das konkret bedeutet: Für die Leistungsphasen 1 bis 7 nach HOAI – also von der Grundlagenermittlung über die Entwurfsplanung bis zur Vorbereitung der Vergabe – ist keine physische Präsenz in Bergheim erforderlich. Erst bei der Bauüberwachung (Leistungsphase 8) wird Ortsnähe relevant. Planeco Building arbeitet bundesweit und betreut Bauvorhaben in Bergheim und dem gesamten Rhein-Erft-Kreis vollständig digital – von der ersten Planung bis zur eingereichten Baugenehmigung.

Der Vorteil gegenüber der lokalen Suche: Kein Warten auf Kapazitäten bei überlasteten Kölner Büros, keine langen Anfahrtswege für Abstimmungsgespräche, und eine Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für Standardvorhaben.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben überhaupt einen Architekten?

Seit dem 1. Januar 2024 gilt in NRW eine novellierte Landesbauordnung, die einiges verändert hat. Die wichtigste Neuerung für Bauherren: Die Genehmigungsfreistellung wurde auf Gebäudeklasse 4 ausgeweitet – also auf Gebäude bis 13 Meter Höhe mit maximal 400 m² pro Nutzungseinheit, sofern ein Bebauungsplan vorliegt. Bisher galt diese Erleichterung nur bis Gebäudeklasse 3.

Was das bedeutet: Viele Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in Bergheims Neubaugebieten – etwa im neuen Baugebiet „Am Gillbach" in Rheidt-Hüchelhoven – könnten unter die Genehmigungsfreistellung fallen. Kein Bauantrag, keine Wartezeit auf die Behörde.

Aber: Genehmigungsfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Alle baurechtlichen Vorschriften müssen trotzdem eingehalten werden – Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit. Die Behörde prüft nur nicht mehr. Die Verantwortung liegt vollständig beim Planer. Ein Fehler kann zu Rückbauanordnungen führen. Das macht die Wahl eines erfahrenen, bauvorlageberechtigten Architekten gerade bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben besonders wichtig.

Für Vorhaben ab Gebäudeklasse 3 oder ohne Bebauungsplan (Beurteilung nach § 34 BauGB) bleibt der Bauantrag im vereinfachten Genehmigungsverfahren der Regelweg – und dafür ist ein bauvorlageberechtigter Architekt zwingend erforderlich.

Die neue „kleine Bauvorlageberechtigung" für Handwerksmeister gilt nur für Gebäudeklassen 1 und 2 im vereinfachten Verfahren. Für die meisten Bauvorhaben in Bergheim ist sie nicht relevant.

Was kostet ein Architekt für Ihr Vorhaben in Bergheim?

Seit der HOAI-Reform 2021 sind Architektenhonorare frei verhandelbar. Die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen. Das bedeutet: Preise können und sollten verglichen werden.

Typische Kostenrahmen für häufige Vorhaben in Bergheim:

• Neubau Einfamilienhaus (Leistungsphasen 1–4, Planung bis Baugenehmigung): ca. 8.000,–€ bis 15.000,–€ netto bei einer Bausumme von 300.000,–€ bis 400.000,–€
• Dachgeschossausbau oder Anbau: ca. 3.500,–€ bis 8.000,–€ netto für Planung und Genehmigung, je nach Umfang und Komplexität
• Nutzungsänderung (z.B. Gewerbe zu Wohnen): ab 2.500,–€ netto für die Genehmigungsplanung, zuzüglich Brandschutzkonzept und ggf. statischem Nachweis

Hinzu kommen Nebenkosten, die viele Bauherren unterschätzen:

• Tragwerksplanung (Statik): ca. 1.500,–€ bis 5.000,–€ netto für ein Einfamilienhaus – ein separates Leistungsbild, das der Architekt koordiniert, aber nicht selbst erbringt
• Baugenehmigungsgebühren: abhängig von den Herstellungskosten, typisch im Bereich von 0,5 % bis 1 % der Bausumme
• Brandschutzkonzept: bei Nutzungsänderungen und Sonderbauten zusätzlich erforderlich

Wichtig: Beauftragen Sie nur die Leistungsphasen, die Sie wirklich brauchen. Wer einen Bauantrag stellen möchte, benötigt in der Regel die Leistungsphasen 1 bis 4. Die Bauleitung (LP 8) ist eine separate Entscheidung. Planeco Building bietet volle Preistransparenz – keine versteckten Kosten, keine nachträglichen Zusatzrechnungen.

Typische Bauvorhaben in Bergheim – und was Sie konkret brauchen

Neubau im Neubaugebiet (z.B. „Am Gillbach")

Im Neubaugebiet „Am Gillbach" in Rheidt-Hüchelhoven hat die Stadt Bergheim zuletzt 45 Grundstücke vergeben – darunter Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhausgrundstücke. Liegt ein Bebauungsplan vor, ist eine Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW möglich. Trotzdem brauchen Sie einen Architekten für die Planung, der alle Festsetzungen des B-Plans einhält und die Solardachpflicht berücksichtigt.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt für neue Wohngebäude in NRW die Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage auf geeigneten Dachflächen. Wer das in der Planung vergisst, riskiert Nachforderungen der Behörde oder eine nicht genehmigungsfähige Planung.

Dachgeschossausbau in Bestandsimmobilien

Bergheim hat viele gewachsene Wohngebiete aus den 1950er bis 1970er Jahren, in denen Dachausbauten eine attraktive Option sind. Seit der BauO-Novelle 2024 entfällt bei nachträglichem Dachausbau die Aufzugserrichtungspflicht – das erleichtert solche Vorhaben erheblich. Je nach Gebäudeklasse und vorhandenem Bebauungsplan ist eine Genehmigungsfreistellung oder ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren möglich. Ein Standsicherheitsnachweis für die bestehende Dachkonstruktion ist in der Regel erforderlich.

Nutzungsänderung (z.B. Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt)

Bergheim befindet sich im Wandel: Der Strukturwandel im Rheinischen Revier bringt Konversionsprojekte und neue Nutzungskonzepte mit sich. Wer eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln möchte – oder umgekehrt – braucht eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Das vereinfachte Verfahren nach § 64 BauO NRW ist der Regelweg. Realistisch sollten Sie mit einer Verfahrensdauer von 2 bis 4 Monaten rechnen. Brandschutzkonzept und Stellplatznachweis gemäß kommunaler Stellplatzsatzung sind typische Anforderungen.

Anbau oder Aufstockung

Für einen Anbau gelten die Abstandsflächenregeln nach § 6 BauO NRW – die durch die Novelle 2024 für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien gelockert wurden. Ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, hängt vom Umfang und der resultierenden Gebäudeklasse ab. Ein Statiker muss frühzeitig eingebunden werden, um die Tragfähigkeit der bestehenden Konstruktion zu beurteilen.

Worauf Sie bei der Architektenauswahl wirklich achten sollten

Nicht jeder, der sich „Architekt" nennt, darf in NRW Bauanträge einreichen. Die Bauvorlageberechtigung ist an die Mitgliedschaft in der Architektenkammer NRW (AKNW) geknüpft. Prüfen Sie das vor der Beauftragung.

Weitere Kriterien, die in der Praxis entscheidend sind:

• Erfahrung mit dem konkreten Verfahren: Hat der Architekt Erfahrung mit Genehmigungsfreistellungen, Nutzungsänderungen oder dem spezifischen Verfahrenstyp Ihres Vorhabens?
• Koordination von Statik und Brandschutz: Ein guter Architekt bindet den Statiker frühzeitig ein und koordiniert alle Fachplaner. Fragen Sie explizit, wie das gehandhabt wird.
• Transparenz bei Kosten und Leistungsumfang: Was ist im Honorar enthalten, was nicht? Sind Nachtragsleistungen klar definiert?
• Reaktionszeit und Erreichbarkeit: Gerade bei Rückfragen der Behörde zählt schnelle Kommunikation.
• Referenzen für vergleichbare Projekte: Besonders bei Nutzungsänderungen und Umbauten im Bestand ist nachgewiesene Erfahrung mit ähnlichen Vorhaben entscheidend.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich abgewickelt – darunter Neubauten, Nutzungsänderungen und Bestandsumbauten in ganz Deutschland. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie Ihr Vorhaben in Bergheim konkret besprechen möchten, erhalten Sie innerhalb weniger Werktage eine klare Einschätzung zur Machbarkeit und zu den Kosten.

Mehr zu den Leistungen und dem Ablauf finden Sie auf der Architekten-Übersichtsseite von Planeco Building.