Wer in Gelsenkirchen baut oder umbaut, braucht mehr als einen Architekten mit gutem Geschmack. Er braucht jemanden, der die Bebauungspläne der Stadt kennt, weiß, was das Referat 63 erwartet, und die aktuellen Änderungen der Landesbauordnung NRW im Blick hat – von der erweiterten Genehmigungsfreistellung bis zur Solarpflicht, die seit 2025 bei Neubauten und seit 2026 bei vollständiger Dacherneuerung gilt. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, worauf es bei der Architektensuche in Gelsenkirchen wirklich ankommt, was Sie kosten wird und welche Leistungen Sie für Ihr konkretes Vorhaben tatsächlich brauchen.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben in Gelsenkirchen überhaupt einen Architekten?

Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist – und wenn ja, ob Sie jemanden mit Bauvorlageberechtigung benötigen, um den Antrag einzureichen.

Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Seit der BauO NRW-Novelle zum 01.01.2024 gilt in Nordrhein-Westfalen eine erweiterte Genehmigungsfreistellung: Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 – also bis 13 Meter Höhe und maximal 400 m² pro Nutzungseinheit – können unter bestimmten Voraussetzungen ohne förmliche Baugenehmigung errichtet werden. Vorher lag die Grenze bei Gebäudeklasse 3 (bis 7 Meter).

Verfahrensfrei sind außerdem kleinere Maßnahmen wie Terrassenüberdachungen bis 30 m², Balkonverglasungen oder Wintergärten bis 30 m² bei Gebäuden der Klassen 1 bis 3. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht planungsfrei. Die materiellen Anforderungen der BauO NRW gelten weiterhin – ein Planungsfehler kann teuer werden, auch wenn kein Antrag gestellt werden musste.

Für alle anderen Vorhaben – Neubauten, Anbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen – ist eine Baugenehmigung beim Referat 63 der Stadt Gelsenkirchen (Bauordnung und Bauverwaltung, Goldbergstraße 12, 45894 Gelsenkirchen) erforderlich.

Bauvorlageberechtigung: Das K.O.-Kriterium

Nicht jeder, der sich „Planer" nennt, darf einen Bauantrag in Gelsenkirchen einreichen. Die Bauvorlageberechtigung ist in der BauO NRW geregelt und an die Mitgliedschaft in der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen (AKNW) geknüpft. Nur wer dort eingetragen ist, darf die Berufsbezeichnung „Architekt" führen und Bauanträge einreichen. Seit der Novelle 2024 gibt es zusätzlich eine „kleine Bauvorlageberechtigung" für Handwerksmeister – Maurer, Betonbauer und Zimmerleute – für einfache Bauvorhaben.

Bevor Sie jemanden beauftragen: Prüfen Sie die Kammermitgliedschaft über die AKNW-Architektenliste. Das dauert zwei Minuten und schützt Sie vor teuren Fehlern.

Was kostet ein Architekt in Gelsenkirchen?

Seit dem EuGH-Urteil von 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr. Honorare sind frei verhandelbar – die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen. Das bedeutet in der Praxis: Vergleichen lohnt sich, und ein klares Angebot vor Auftragserteilung ist wichtiger denn je.

Als grobe Orientierung gilt: Bei Vollbeauftragung aller Leistungsphasen entspricht das Architektenhonorar häufig etwa 10–15 % der Baukosten. Konkret heißt das:

• Neubau Einfamilienhaus (ca. 400.000,– € Baukosten, alle Leistungsphasen): Honorar ca. 40.000,– bis 50.000,– €
• Nur Genehmigungsplanung (Leistungsphasen 1–4): ca. 12.000,– bis 15.000,– € beim Neubau
• Dachgeschossausbau (ca. 80.000,– bis 120.000,– € Baukosten, LPH 1–4): ca. 5.000,– bis 8.000,– €
• Nutzungsänderung (z. B. Gewerbe zu Wohnen): ca. 3.000,– bis 10.000,– € für die Genehmigungsplanung, je nach Komplexität

Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisangaben – ohne versteckte Positionen. Für die Genehmigungsplanung und Bauantragsstellung erhalten Sie ein klares Angebot, bevor Sie sich festlegen.

Welche Leistungen brauchen Sie wirklich?

Ein Architekt kann neun Leistungsphasen erbringen – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung nach Fertigstellung. Die meisten Bauherren brauchen nicht alle neun. Entscheidend ist, was Ihr Vorhaben konkret erfordert:

• Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung): Ausreichend, wenn Sie „nur" die Baugenehmigung benötigen und die Bauausführung selbst koordinieren.
• Leistungsphasen 1–7 (zusätzlich Ausführungsplanung, Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe): Sinnvoll, wenn Sie Ausschreibungen und Vergabe professionell begleiten lassen wollen.
• Leistungsphase 8 (Bauleitung): Erfordert zwingend Ortsnähe – hier ist ein Architekt, der regelmäßig auf der Baustelle in Gelsenkirchen erscheinen kann, klar im Vorteil.

Für einen einfachen Anbau oder eine Nutzungsänderung reichen in der Regel die Leistungsphasen 1–4. Wer darüber hinaus Unterstützung bei Statik und Standsicherheitsnachweis benötigt, findet bei Planeco Building auch Statiker-Leistungen aus einer Hand – das spart Abstimmungsaufwand und Zeit.

So finden Sie den richtigen Architekten für Gelsenkirchen

Die Architektenlandschaft in Gelsenkirchen ist überschaubar – die Gelbe Seiten listet rund 100 Einträge, aber darunter sind viele Büros mit breitem Generalistenprofil. Für Ihr Vorhaben zählt weniger, ob das Büro in Buer oder Ückendorf sitzt, sondern ob es Erfahrung mit genau Ihrem Vorhabentyp hat.

5 Kriterien für die Auswahl

1. Bauvorlageberechtigung und AKNW-Mitgliedschaft: Pflicht – ohne diese kann kein Bauantrag eingereicht werden.
2. Erfahrung mit Ihrem Vorhabentyp: Ein Architekt mit Schwerpunkt Neubau ist nicht automatisch der richtige für eine Nutzungsänderung oder Altbausanierung. Fragen Sie nach konkreten Referenzprojekten.
3. Transparente Kostenstruktur: Bestehen Sie auf einem schriftlichen Angebot mit klar definierten Leistungen – keine pauschalen Prozentsätze ohne Leistungsbeschreibung.
4. Kenntnis der lokalen Gegebenheiten: Bebauungspläne, Gestaltungssatzungen und die Anforderungen des Referats 63 sind in Gelsenkirchen nicht immer selbsterklärend. Gerade in Bereichen ohne gültigen Bebauungsplan ist eine Bauvoranfrage vor Planungsbeginn oft entscheidend.
5. Erreichbarkeit und Kommunikation: Wie schnell antwortet das Büro auf Anfragen? Gibt es einen festen Ansprechpartner? Das zeigt sich oft schon im Erstgespräch.

Muss der Architekt aus Gelsenkirchen kommen?

Für die Leistungsphasen 1–7 ist der Bürostandort heute kein entscheidendes Kriterium mehr. Moderne Planung läuft digital – Pläne, Abstimmungen und Behördenkommunikation funktionieren ortsunabhängig. Planeco Building betreut Bauvorhaben in Gelsenkirchen und dem gesamten Ruhrgebiet bundesweit aus einer Hand, mit lokaler Kenntnis der NRW-Bauordnung und der zuständigen Behörden.

Bei der Bauleitung (LPH 8) sieht das anders aus: Hier ist physische Präsenz auf der Baustelle unersetzlich. Wenn Sie also eine vollständige Baubegleitung suchen, sollte das Büro zumindest im Ruhrgebiet verankert sein.

Aktuelle Besonderheiten für Bauvorhaben in Gelsenkirchen 2025/2026

Wer aktuell in Gelsenkirchen baut, muss drei Neuerungen auf dem Schirm haben:

• Solarpflicht (§ 42a BauO NRW): Bei Neubauten mit Bauantrag ab dem 01.01.2025 müssen Solaranlagen auf mindestens 30 % der Dachfläche installiert werden. Bei Bestandsgebäuden gilt die Pflicht seit dem 01.01.2026, sobald die Dachhaut vollständig erneuert wird – ausgenommen sind nur Gebäude mit einer Dachfläche bis 50 m². Das betrifft viele Sanierungsprojekte in Gelsenkirchen und muss von Anfang an in die Planung einfließen.
• Erleichterte Abstandsflächen bei Bestandsumbauten: Bei Änderungen an bestehenden Gebäuden sind Abweichungen von den Abstandsflächenregeln möglich, wenn der Abstand zur Nachbargrenze mindestens 2,50 m beträgt und Länge und Höhe der betroffenen Wände unverändert bleiben. Das eröffnet bei vielen Umbauprojekten in der dicht bebauten Gelsenkirchener Innenstadt neue Spielräume.
• Geplante Baugenehmigungsfiktion: Das angekündigte Dritte Änderungsgesetz zur BauO NRW soll eine Baugenehmigungsfiktion einführen – die Genehmigung gilt dann als erteilt, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet. Das Gesetzgebungsverfahren läuft (Stand: Frühjahr 2026); finale Regelungen sind noch zu bestätigen.

Für Nutzungsänderungen – etwa von Gewerbe zu Wohnen oder von Büro zu Praxis – gelten in Gelsenkirchen zusätzlich Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz und Stellplatznachweise. Abweichungen von einzelnen Vorschriften sind beim Referat 63 beantragbar, werden aber restriktiv gehandhabt. Mehr dazu finden Sie auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Typische Bauvorhaben in Gelsenkirchen – worauf Sie achten müssen

Gelsenkirchen ist geprägt von Bestandsimmobilien aus dem frühen und mittleren 20. Jahrhundert. Neubau auf der grünen Wiese ist die Ausnahme – Umbau, Sanierung und Nutzungsänderung sind die Regel. Das hat Konsequenzen für die Architektenauswahl:

• Neubau Einfamilienhaus: Bebauungsplan prüfen (bei Grundstücken ohne B-Plan: Bauvoranfrage stellen), Solarpflicht einplanen, Vollbeauftragung oder zumindest LPH 1–5 sinnvoll.
• Dachgeschossausbau / Aufstockung: Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW prüfen, Standsicherheitsnachweis erforderlich, LPH 1–4 oft ausreichend für die Genehmigung.
• Anbau: Genehmigungspflicht hängt von Größe und Lage ab, Nachbarrecht beachten, Statik einplanen.
• Nutzungsänderung (z. B. Gewerbe zu Wohnen): Brandschutzkonzept, Stellplatznachweis, ggf. Abweichungsantrag – hier lohnt sich professionelle Unterstützung, weil Fehler im Antrag die Genehmigung verzögern oder verhindern.
• Sanierung mit vollständiger Dacherneuerung: Solarpflicht seit 01.01.2026 beachten, Energieberatung parallel sinnvoll.

Für die Altbausanierung gilt besonders: Ein Architekt mit nachweisbarer Erfahrung im Bestand ist einem Generalisten vorzuziehen. Die Anforderungen an Bestandsschutz, Denkmalschutz und die Abweichungsregelungen der BauO NRW sind komplex – und ein falsch gestellter Antrag kostet mehr Zeit als eine gründliche Vorbereitung.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist oder welche Unterlagen das Referat 63 erwartet, ist eine Bauvoranfrage der sicherste erste Schritt – bevor Planungskosten entstehen. Planeco Building unterstützt Sie dabei, die richtigen Fragen zu stellen und die Antworten der Behörde richtig einzuordnen. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit zeigen, dass strukturierte Vorbereitung den Unterschied macht.