Wer in Görlitz ein Bauvorhaben plant, steht vor einer Aufgabe, die sich fundamental von der Architektensuche in anderen deutschen Städten unterscheidet. Mit über 4.000 Bau- und Kulturdenkmalen gilt Görlitz als das größte zusammenhängende Flächendenkmal Deutschlands – und das bedeutet: Fast jedes Umbau-, Sanierungs- oder Ausbauvorhaben in der Innenstadt berührt das Denkmalschutzrecht. Wer das bei der Architektenauswahl nicht berücksichtigt, riskiert Verzögerungen, Ablehnungen und unnötige Kosten.

Warum die Architektensuche in Görlitz besonders ist

Der Architektenmarkt in Görlitz ist überschaubar: Rund 20–30 Büros sind in der Stadt ansässig, von denen sich nur ein Teil auf die Sanierung und den Umbau historischer Bausubstanz spezialisiert hat. Das klingt zunächst nach ausreichend Auswahl – wird aber dann zum Problem, wenn Kapazitäten knapp sind oder das eigene Vorhaben spezifische Denkmalschutz-Expertise erfordert.

Hinzu kommt die strukturelle Besonderheit der Stadt: Rund 3.600 Gebäude stehen in Görlitz unter Denkmalschutz, die Altstadt und die Nikolaivorstadt sind nahezu vollständig als Flächendenkmal ausgewiesen. Wer ein Gründerzeithaus kauft, einen Dachboden ausbauen oder eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umwandeln möchte, braucht nicht nur einen Architekten mit Bauvorlageberechtigung – sondern einen, der weiß, wie man mit der Denkmalschutzbehörde kommuniziert und welche Spielräume das Sächsische Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG) tatsächlich lässt.

Typische Bauvorhaben in Görlitz

Die Bauvorhaben in Görlitz folgen einem klaren Muster, das durch die historische Stadtstruktur geprägt ist:

• Altbausanierung und Denkmalschutzsanierung: Die häufigste Aufgabe – von der Fassadenertüchtigung bis zur Kernsanierung eines Gründerzeithauses
• Dachgeschossausbau: Besonders attraktiv seit der SächsBO-Novelle 2024, die die Stellplatzpflicht bei Dachausbau entfallen lässt
• Nutzungsänderungen: Leerstand zu Wohnen, Gewerbe zu Ferienwohnung, Büro zu Praxis – in Görlitz ein häufiges Szenario wegen des hohen Leerstands in der Innenstadt
• Umbauten und Grundrissänderungen: Eingriffe in die Bestandsstruktur historischer Gebäude
• Neubau in Baulücken: Seltener, aber mit besonderen Gestaltungsanforderungen im Denkmalumfeld

Für all diese Vorhaben gilt: Ein Architekt, der nur die Sächsische Bauordnung (SächsBO) kennt, reicht nicht aus. Die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde Görlitz ist ein eigenständiger Verfahrensschritt, der Erfahrung und Fingerspitzengefühl erfordert.

Das doppelte Genehmigungsverfahren – der entscheidende Unterschied

Viele Bauherren wissen nicht, dass sie in Görlitz für ein und dasselbe Vorhaben zwei separate Genehmigungen bei zwei unterschiedlichen Behörden beantragen müssen:

1. Baugenehmigung nach SächsBO bei der unteren Bauaufsichtsbehörde der Stadt Görlitz
2. Denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach § 12 SächsDSchG bei der Denkmalschutzbehörde der Stadt Görlitz

Beide Verfahren laufen parallel, aber getrennt. Ein Architekt ohne Denkmalschutz-Erfahrung wird diesen zweiten Verfahrensstrang oft unterschätzen – oder zu spät einleiten. Das Ergebnis: Verzögerungen von Wochen oder Monaten, weil Unterlagen nachgefordert werden oder die Abstimmung mit der Behörde fehlt.

Wichtig zu wissen: Denkmalschutz bedeutet nicht automatisch, dass nichts verändert werden darf. Das Beispiel des historischen Kaufhauses Görlitz zeigt, dass die Landesdirektion Sachsen als obere Denkmalschutzbehörde Bauvorhaben zustimmt, wenn das öffentliche Interesse an der Aktivierung und dem Erhalt des Gebäudes überwiegt. Ein erfahrener Architekt kennt diese Abwägungslogik und bereitet Anträge entsprechend vor.

Worauf Sie bei der Architektenauswahl in Görlitz achten sollten

Denkmalschutz-Erfahrung als Pflichtkriterium

Für Bauvorhaben in der Görlitzer Innenstadt ist Denkmalschutz-Erfahrung kein Nice-to-have, sondern Voraussetzung. Fragen Sie konkret nach:

• Referenzprojekte bei denkmalgeschützten Gebäuden in Sachsen
• Erfahrung mit der Denkmalschutzbehörde Görlitz und der Landesdirektion Sachsen
• Kenntnisse zu steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach §§ 7i, 10f, 11b EStG – denn die erforderlichen Bescheinigungen müssen von der Denkmalschutzbehörde ausgestellt werden und setzen eine korrekte Planung voraus

Die Architektenkammer Sachsen bietet ein Büroverzeichnis mit über 3.400 eingetragenen Mitgliedern, in dem Sie nach Spezialisierungen filtern können. Das ist ein guter Ausgangspunkt – aber keine Qualitätsgarantie.

Leistungsumfang klären: Was brauchen Sie wirklich?

Architekten arbeiten nach den neun Leistungsphasen der HOAI – von der Grundlagenermittlung (LP 1) bis zur Objektbetreuung (LP 9). Für die meisten privaten Bauvorhaben in Görlitz sind die Leistungsphasen 1–5 (Planung bis Ausführungsplanung) und LP 4 (Genehmigungsplanung) besonders relevant. Ob Sie eine Vollbeauftragung oder nur einzelne Leistungsphasen benötigen, hängt von Ihrem Vorhaben ab.

Planeco Building übernimmt für Bauherren in Görlitz und bundesweit die Architektur- und Genehmigungsplanung – inklusive der vollständigen Bauantragsunterlagen und der Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde. Die Bearbeitungszeit liegt dabei in der Regel bei 14–21 Tagen für die Planungsunterlagen.

Was kostet ein Architekt in Görlitz?

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist seit dem EuGH-Urteil von 2019 nicht mehr verbindlich – Honorare sind frei verhandelbar, die HOAI dient aber weiterhin als Orientierungsrahmen. Als Faustformel gilt:

• Vollbeauftragung (LP 1–9): ca. 10–15 % der anrechenbaren Baukosten
• Einzelne Leistungsphasen: abhängig vom Umfang, Stundensätze liegen typischerweise zwischen 80,–€ und 120,–€
• Genehmigungsplanung (LP 4) für einen Dachgeschossausbau: je nach Komplexität ab ca. 2.000,–€ netto

Bei denkmalgeschützten Gebäuden sollten Sie mit einem Aufschlag von 15–25 % gegenüber vergleichbaren Standardvorhaben rechnen – der Mehraufwand für Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde und die spezifische Dokumentation ist real.

Muss der Architekt aus Görlitz kommen?

Nein – und das ist für viele Bauherren eine wichtige Erkenntnis. Für die Leistungsphasen 1–7 (Grundlagenermittlung bis Mitwirkung bei der Vergabe) ist eine digitale Zusammenarbeit mit einem Architekten, der nicht in Görlitz sitzt, vollständig möglich. Bauanträge können in Sachsen mittlerweile elektronisch eingereicht werden – die SächsBO-Novelle vom März 2024 hat dafür die rechtlichen Voraussetzungen geschaffen.

In einer strukturschwachen Region wie dem Landkreis Görlitz, wo lokale Büros oft ausgelastet sind, ist die Fernplanung durch einen bundesweit tätigen Anbieter wie Planeco Building häufig die schnellere und kostengünstigere Lösung. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet – deutschlandweit, mit lokaler Kenntnis der jeweiligen Bauaufsichtsbehörden.

Einschränkung: Bei der Bauüberwachung (LP 8) ist Vor-Ort-Präsenz unerlässlich. Hier empfiehlt sich die Einbindung eines lokalen Bauleiters oder Generalunternehmers. Bei denkmalgeschützten Objekten kann zudem eine frühe Ortsbegehung sinnvoll sein, um den Bestand korrekt aufzunehmen.

Aktuelle Änderungen der SächsBO 2024: Was Bauherren in Görlitz wissen müssen

Die Sächsische Bauordnung wurde im März 2024 grundlegend überarbeitet. Für Bauvorhaben in Görlitz sind drei Änderungen besonders relevant:

• Dachgeschossausbau ohne Stellplatzpflicht: Wer in einem bestehenden Gebäude durch Dachausbau Wohnraum schafft, ist von der Stellplatzpflicht befreit – ein echter Kostenvorteil in der Görlitzer Innenstadt, wo Stellplätze schwer zu realisieren sind
• Gebäudetyp E: Neue Möglichkeit, Abweichungen von Bauordnungsanforderungen zu beantragen – insbesondere für Vorhaben zur Weiternutzung bestehender Gebäude. Für Sanierungsprojekte in Görlitz potenziell interessant, aber im Denkmalschutzkontext mit der Behörde abzustimmen
• Kleine Bauvorlageberechtigung: Für bestimmte kleinteilige Maßnahmen können nun auch Handwerksmeister Bauvorlagen erstellen. In der Praxis bei denkmalgeschützten Gebäuden in Görlitz kaum relevant – die Komplexität erfordert weiterhin einen qualifizierten Architekten

Steuerliche Vorteile: Ein oft übersehener Faktor

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude in Görlitz saniert, kann erhebliche steuerliche Vorteile nutzen: Die Abschreibung nach § 7i EStG erlaubt es, Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich geltend zu machen – 9 % p.a. in den ersten acht Jahren, 7 % p.a. in den folgenden vier Jahren. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde Görlitz, die bestätigt, dass die Maßnahmen denkmalschutzrechtlich anerkannt sind.

Entscheidend: Diese Bescheinigung muss vor Baubeginn beantragt werden. Ein Architekt, der diesen Schritt nicht von Anfang an in die Planung integriert, kostet seinen Bauherrn bares Geld. Gleiches gilt für Städtebauförderung und Landesdenkmalförderung – Görlitz ist seit 1991 im Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz, Förderanträge müssen ebenfalls vor Baubeginn gestellt werden.

In 5 Schritten zum richtigen Architekten für Ihr Görlitzer Bauvorhaben

1. Denkmalstatus prüfen: Bevor Sie einen Architekten beauftragen, klären Sie, ob Ihr Gebäude oder Grundstück unter Denkmalschutz steht. Die Denkmalschutzbehörde Görlitz gibt Auskunft (Tel.: +49 3581 67-2623). Das bestimmt maßgeblich, welche Expertise Ihr Architekt mitbringen muss.
2. Leistungsumfang definieren: Klären Sie, ob Sie eine Vollbeauftragung (LP 1–9) oder nur die Genehmigungsplanung (LP 4) benötigen. Für viele Umbau- und Nutzungsänderungsvorhaben reicht die Genehmigungsplanung aus.
3. Referenzen konkret abfragen: Fragen Sie nach abgeschlossenen Projekten bei denkmalgeschützten Gebäuden in Sachsen – nicht nach allgemeinen Referenzlisten. Wer mit der Denkmalschutzbehörde Görlitz bereits zusammengearbeitet hat, kennt deren Anforderungen.
4. Mindestens drei Angebote einholen: Vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch den angebotenen Leistungsumfang, die Bearbeitungszeit und die Kommunikationswege. Digitale Anbieter wie Planeco Building bieten hier oft mehr Transparenz als kleine lokale Büros.
5. Fördermittel und Steuervorteile vor Baubeginn sichern: Beauftragen Sie Ihren Architekten ausdrücklich damit, Förderanträge und die Bescheinigung nach § 7i EStG frühzeitig einzuleiten. Wer damit bis nach Baubeginn wartet, verliert diese Möglichkeiten unwiderruflich.

Für Bauvorhaben in Görlitz, bei denen Sie Unterstützung bei der Genehmigungsplanung, dem Standsicherheitsnachweis oder einer Nutzungsänderung benötigen, können Sie bei Planeco Building eine kostenlose Erstberatung anfragen – bundesweit, digital und mit voller Preistransparenz.