Wer in Greifswald einen Architekten sucht, stößt schnell auf ein Problem: Der lokale Markt ist überschaubar. Rund 10 bis 15 Architekturbüros sind in der Stadt gelistet – und nicht alle haben freie Kapazitäten oder die passende Spezialisierung für Ihr Vorhaben. Hinzu kommen Greifswalds besondere Rahmenbedingungen: eine historische Innenstadt mit rund 300 Denkmalen, aktuelle Änderungen der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern und ein Genehmigungsverfahren, das mehr Fallstricke birgt, als viele Bauherren erwarten. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, worauf es bei der Architektensuche in Greifswald wirklich ankommt – und wann auch ein überregionaler Partner die bessere Wahl sein kann.

Wann brauchen Sie in Greifswald überhaupt einen Architekten?

Die kurze Antwort: Bei fast jedem Bauvorhaben, das nicht ausdrücklich verfahrensfrei ist. Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (§ 65 LBauO M-V) schreibt vor, dass Bauvorlagen für genehmigungspflichtige Vorhaben von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser eingereicht werden müssen. Das ist in der Regel ein eingetragener Architekt.

Seit dem 1. April 2025 gibt es eine Neuerung: Handwerksmeister und staatlich geprüfte Bautechniker mit dem Schwerpunkt Hochbau dürfen für einfache Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 – also freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bis zu einer bestimmten Größe – ebenfalls Bauvorlagen erstellen. Diese sogenannte kleine Bauvorlageberechtigung kann bei unkomplizierten Neubauten Zeit und Geld sparen. Für alles, was darüber hinausgeht – Denkmalschutz, Nutzungsänderungen, Sonderbauten, größere Umbauten – bleibt der Architekt unverzichtbar.

Ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, lässt sich vorab mit einer Bauvoranfrage in Greifswald klären. Das ist besonders sinnvoll, wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Grundstück oder Gebäude unter Denkmalschutz steht oder besondere Auflagen gelten.

Die wichtigsten Auswahlkriterien für Ihren Architekten in Greifswald

Ein Architekt ist nicht gleich Architekt. Gerade in einer Stadt wie Greifswald, wo Altbausanierung, Denkmalschutz und Bestandsumbau dominieren, kommt es auf die richtige Spezialisierung an. Diese fünf Kriterien sollten Sie bei der Auswahl prüfen:

• Bauvorlageberechtigung: Prüfen Sie, ob Ihr Planer tatsächlich in der Architektenkammer Mecklenburg-Vorpommern eingetragen ist. Nur dann darf er die Berufsbezeichnung „Architekt" führen und Bauvorlagen einreichen. Die Kammer führt ein öffentlich zugängliches Verzeichnis.
• Projekterfahrung: Hat der Architekt nachweislich vergleichbare Projekte in der Region umgesetzt? Bei einer Altbausanierung in der Greifswalder Innenstadt ist Erfahrung mit Denkmalschutzverfahren entscheidend – das ist ein anderes Terrain als ein Neubau auf der grünen Wiese.
• Leistungsumfang: Beauftragen Sie nur einzelne Leistungsphasen (z. B. Entwurf und Genehmigungsplanung) oder eine Komplettbetreuung bis zur Bauleitung? Klären Sie das vor Vertragsabschluss – und vergleichen Sie Angebote auf Basis des gleichen Leistungsumfangs, nicht nur des Preises.
• Kommunikation und Verfügbarkeit: Gerade bei Denkmalschutzvorhaben sind mehrere Abstimmungsrunden mit der Unteren Denkmalschutzbehörde normal. Ein Architekt, der schwer erreichbar ist oder Rückfragen verzögert, kostet Sie im Zweifel Monate.
• Berufshaftpflichtversicherung: In Mecklenburg-Vorpommern ist eine Berufshaftpflicht für Architekten Pflicht. Lassen Sie sich den Nachweis zeigen – die Mindestdeckung für Personenschäden liegt bei 1,5 Mio.,–€.

Typische Bauvorhaben in Greifswald – und was Sie beachten müssen

Altbausanierung in der Innenstadt

Greifswald hat eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen Innenstädte Norddeutschlands. Rund 300 Gebäude stehen unter Denkmalschutz – Backsteingotik, barocke Bürgerhäuser, historische Speicher. Wer hier saniert, braucht nicht nur eine Baugenehmigung, sondern auch eine denkmalrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Greifswald. Das bedeutet: Auflagen zu Materialien, Fassadengestaltung, Dachneigungen und Fensterformaten. Ein Architekt ohne konkrete Denkmalschutz-Erfahrung kann hier schnell an Grenzen stoßen.

Was viele Bauherren nicht wissen: Denkmalschutz ist nicht nur Einschränkung. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert, kann erhebliche steuerliche Vorteile nutzen. Die Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Vorpommern-Greifswald stellt steuerliche Bescheinigungen nach den §§ 7i, 10f und 11b EStG aus – das ermöglicht erhöhte Abschreibungen auf Sanierungskosten. Mehr dazu, was ein Architekt für die Altbausanierung leisten muss, lesen Sie hier.

Ein weiterer Punkt, den erfahrene Architekten einkalkulieren: Bei Erdarbeiten in der Greifswalder Altstadt ist immer mit archäologischen Funden zu rechnen. Das Landesamt für Kultur und Denkmalpflege M-V muss frühzeitig eingebunden werden – sonst drohen unerwartete Baustopps.

Dachgeschossausbau

Seit der LBauO-Novelle 2025 können Dachgeschosse im Innenbereich unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei zu Wohnzwecken ausgebaut werden. Das klingt verlockend – gilt aber ausdrücklich nicht für Gebäude unter Denkmalschutz oder in Denkmalschutzbereichen. Wer in der Greifswalder Altstadt ein Dachgeschoss ausbauen will, braucht weiterhin eine Genehmigung. Außerdem: Sobald tragende Bauteile verändert werden, ist ein Standsicherheitsnachweis durch einen eingetragenen Tragwerksplaner erforderlich.

Nutzungsänderung

Greifswald hat als Universitätsstadt einen hohen Bedarf an Wohnraum – und gleichzeitig leerstehende Gewerbe- und Büroflächen. Die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnraum ist durch den § 246e BauGB (Bau-Turbo) bis Ende 2030 erleichtert: Zusätzliche Stellplätze müssen bei solchen Umnutzungen nicht mehr nachgewiesen werden, und bestimmte planungsrechtliche Anforderungen können vereinfacht werden. Für eine Nutzungsänderung brauchen Sie trotzdem einen bauvorlageberechtigten Architekten – und je nach Vorhaben auch einen Brandschutznachweis.

Neubau und Anbau

Außerhalb der Altstadt – etwa in Schönwalde oder den Neubaugebieten im Umland – gelten andere Bedingungen. Liegt ein Bebauungsplan vor, greift in der Regel das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 63 LBauO M-V. Das ist schneller und weniger aufwendig als das reguläre Verfahren. Für einen Anbau an ein bestehendes Haus gelten je nach Größe und Lage unterschiedliche Anforderungen – eine Vorabklärung lohnt sich.

Das Baugenehmigungsverfahren in Greifswald – aktuelle Fristen 2025

Die LBauO M-V wurde zum 1. April 2025 in mehreren Punkten geändert, die für Bauherren in Greifswald direkt relevant sind:

• Verkürzte Nachforderungsfrist: Baubehörden haben jetzt nur noch drei Wochen Zeit, um fehlende Unterlagen nachzufordern – statt bisher drei Monate. Das beschleunigt den Prozess erheblich, setzt aber voraus, dass der Bauantrag von Anfang an vollständig ist.
• Entscheidungsfrist: Nach Eingang aller vollständigen Unterlagen muss die Behörde innerhalb von drei Monaten entscheiden.
• Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht fristgerecht, gilt der Bauantrag als genehmigt. Das ist ein starkes Instrument – aber nur, wenn der Antrag wirklich vollständig und korrekt eingereicht wurde. Ein fehlerhafter oder unvollständiger Antrag löst diese Fiktion nicht aus.

Genau hier zeigt sich der praktische Wert eines erfahrenen Architekten: Ein vollständiger, behördenkonformer Bauantrag beim ersten Einreichen ist der entscheidende Hebel, um die neuen Fristen zu nutzen. Planeco Building hat in über 1.400 Bauanträgen bundesweit die Erfahrung gesammelt, was Behörden erwarten – und was zu Rückfragen führt.

Muss der Architekt aus Greifswald kommen?

Nicht zwingend – aber es kommt auf die Leistungsphase an. Für die Planungsleistungen (Grundlagenermittlung, Entwurf, Genehmigungsplanung) ist keine physische Präsenz vor Ort erforderlich. Digitale Zusammenarbeit funktioniert hier problemlos und erweitert Ihre Auswahl erheblich. Für die Bauleitung hingegen ist örtliche Nähe ein echter Vorteil: Kurze Wege zur Baustelle, persönliche Kenntnis der lokalen Handwerker und direkte Abstimmung mit den Behörden vor Ort machen einen Unterschied.

Für Vorhaben mit Denkmalschutz-Bezug gilt: Ein Architekt, der die Greifswalder Denkmalschutzbehörde und ihre Anforderungen kennt, kann Abstimmungsrunden deutlich effizienter gestalten. Hier lohnt es sich, gezielt nach Büros mit nachweisbarer Erfahrung in der Region zu suchen – auch wenn das Büro nicht direkt in Greifswald sitzt.

Planeco Building arbeitet bundesweit und übernimmt die vollständige Genehmigungsplanung digital – von der Bauzeichnung über den Standsicherheitsnachweis bis zur Einreichung beim Bauamt. Die Zusammenarbeit zwischen Architekt und Statiker läuft dabei koordiniert ab, ohne dass Sie als Bauherr zwischen verschiedenen Büros vermitteln müssen. Für Projekte, bei denen keine Bauleitung benötigt wird, ist das oft die schnellere und transparentere Lösung.

Was kostet ein Architekt in Greifswald?

Seit dem EuGH-Urteil 2019 ist die HOAI nicht mehr als verbindliche Honorarordnung durchsetzbar – Architekten und Bauherren können Honorare frei vereinbaren. In der Praxis orientieren sich viele Büros aber weiterhin an den HOAI-Tabellen als Kalkulationsgrundlage.

Grobe Orientierungswerte für typische Greifswalder Vorhaben:

• Genehmigungsplanung für einen Dachgeschossausbau: ab 2.000,–€ netto, je nach Komplexität und Denkmalschutz-Auflagen
• Komplettbetreuung Neubau Einfamilienhaus (LP 1–9): typischerweise 10–15 % der Baukosten – bei 400.000,–€ Baukosten also 40.000,–€ bis 60.000,–€
• Nutzungsänderung (Genehmigungsplanung): ab 1.500,–€ netto für einfache Vorhaben, deutlich mehr bei Denkmalschutz oder komplexen Nutzungsänderungen

Wichtig beim Angebotsvergleich: Achten Sie darauf, welche Leistungsphasen im Angebot enthalten sind. Ein günstigeres Angebot, das nur den Entwurf umfasst, ist kein Vergleich zu einem Angebot mit vollständiger Genehmigungsplanung inklusive Behördenkommunikation. Mehr zu den Kosten für Planungsleistungen finden Sie hier.

In fünf Schritten zum richtigen Architekten in Greifswald

1. Vorhaben definieren: Klären Sie vorab, was genau Sie bauen oder verändern wollen – Neubau, Umbau, Nutzungsänderung, Sanierung. Je konkreter Ihre Anfrage, desto präziser die Angebote.
2. Denkmalschutz-Status prüfen: Fragen Sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Greifswald an, ob Ihr Gebäude oder Grundstück in einem Denkmalbereich liegt. Das beeinflusst die Wahl des Architekten erheblich.
3. Bauvorlageberechtigung prüfen: Vergewissern Sie sich, dass Ihr Planer in der Architektenkammer M-V eingetragen ist – oder bei Ingenieuren in der Ingenieurkammer M-V.
4. Mindestens drei Angebote einholen: Vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch den Leistungsumfang, die Referenzprojekte und die Kommunikationsbereitschaft.
5. Erstgespräch nutzen: Fragen Sie konkret nach Erfahrungen mit ähnlichen Projekten in Greifswald, nach der voraussichtlichen Bearbeitungszeit und danach, wie die Behördenkommunikation organisiert wird. Ein guter Architekt beantwortet diese Fragen klar – ohne Ausweichen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist oder welche Unterlagen Sie benötigen, bietet Planeco Building eine kostenlose Erstberatung an. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise auch für Mecklenburg-Vorpommern ist Planeco Building ein verlässlicher Ansprechpartner – ob für die vollständige Genehmigungsplanung oder einzelne Leistungsphasen. Jetzt Architekten finden und unverbindlich anfragen.