Wer in Marburg einen Architekten sucht, steht vor einer Aufgabe, die sich von der Suche in anderen deutschen Städten spürbar unterscheidet. Die historische Universitätsstadt bringt eine Kombination aus denkmalgeschützter Altstadt, Hanglage, Fachwerksubstanz und einer aktiven Bauaufsicht mit, die von jedem Architekten ein hohes Maß an lokaler Erfahrung verlangt. Hinzu kommt: Die Hessische Bauordnung (HBO) wurde im Oktober 2025 grundlegend novelliert – mit konkreten Auswirkungen auf Dachgeschossausbauten, Abstandsflächen und Genehmigungsverfahren, die viele Bauherren noch nicht kennen.

Was Marburg von anderen Städten unterscheidet

Marburg ist keine Stadt, in der ein Standardbauantrag routinemäßig durchläuft. Wer in der Oberstadt, in Weidenhausen oder in einem der historischen Stadtteilkerne baut, bewegt sich in einem Umfeld, in dem nahezu jedes Bauvorhaben zusätzliche Abstimmungen erfordert. Die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Marburg ist bei allen Maßnahmen an Baudenkmalen einzubinden – und das beginnt bereits vor dem eigentlichen Bauantrag. In der Regel folgt auf den schriftlichen Antrag ein Ortstermin, bevor überhaupt eine denkmalrechtliche Genehmigung erteilt werden kann.

Für Bauherren in den Umlandgemeinden des Landkreises Marburg-Biedenkopf gilt: Zuständig ist dort nicht die städtische Bauaufsicht (Fachdienst 63 in der Barfüßerstraße 11), sondern der Fachdienst Bauen des Landkreises im Lichtenholz 60. Diese Unterscheidung ist nicht trivial – falsch adressierte Bauanträge kosten Zeit.

HBO-Novelle 2025: Was sich für Bauherren in Marburg ändert

Das hessische „Baupaket I" ist seit Oktober 2025 in Kraft und bringt mehrere Erleichterungen, die für typische Marburger Bauvorhaben direkt relevant sind:

• Dachgeschossausbau und Aufstockung: Beide Maßnahmen wurden erleichtert – gerade für die vielen Bestandsgebäude in Marburg ein relevanter Hebel zur Wohnraumschaffung.
• Reduzierte Abstandsflächen: Die Mindestabstandsfläche wurde von 3,00 m auf 2,50 m verkürzt. Das eröffnet bei eng bebauten Grundstücken neue Spielräume.
• Erweiterte Genehmigungsfreistellung: Wohnbauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans können unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung errichtet werden – mit dem Vorteil, schneller bauen zu können und keine Genehmigungsgebühren zu zahlen.
• Erweiterter § 31 Abs. 3 BauGB: Befreiungen vom Bebauungsplan für Wohnungsbauvorhaben sind nun in allen hessischen Gemeinden möglich – unabhängig davon, ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Ein erfahrener Architekt prüft, welche dieser Erleichterungen auf Ihr konkretes Vorhaben anwendbar sind. Wer das nicht weiß, verschenkt unter Umständen Zeit und Geld.

Das wichtigste Auswahlkriterium: Bauvorlageberechtigung

In Hessen darf nicht jeder Planer einen Bauantrag einreichen. Nur Architekten, die in der Architektenliste der Architektenkammer Hessen (AKH) eingetragen sind, besitzen die sogenannte große Bauvorlageberechtigung. Wer einen Planer ohne diese Berechtigung beauftragt, muss zusätzlich einen eingetragenen Architekten einschalten – und zahlt damit doppelt.

Die Eintragung lässt sich unkompliziert über das Architektenverzeichnis der AKH prüfen. Das sollte der erste Schritt bei jeder Architektensuche in Hessen sein – noch vor dem Erstgespräch.

Welcher Architekt passt zu welchem Vorhaben?

Die Anforderungen an einen Architekten variieren je nach Projekttyp erheblich. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht – aber klare Leitfragen:

Umbau und Sanierung im Bestand

Für Umbauten in der historischen Altstadt oder an Fachwerkgebäuden ist Erfahrung im Bauen im Bestand keine optionale Qualifikation, sondern Voraussetzung. Ein Architekt, der hauptsächlich Neubauten plant, wird die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde, die Besonderheiten von Fachwerksubstanz und die eingeschränkten Eingriffsmöglichkeiten unterschätzen. Fragen Sie gezielt nach Referenzprojekten in vergleichbaren Gebäuden – und prüfen Sie, ob der Architekt die Marburger Denkmalschutzbehörde aus eigener Erfahrung kennt.

Planeco Building begleitet regelmäßig Bauvorhaben im Bestand und übernimmt dabei die vollständige Genehmigungsabwicklung – von der Bauzeichnung bis zur Einreichung beim Bauamt. Mehr dazu unter Architektenleistungen bei Planeco Building.

Dachgeschossausbau und Aufstockung

Durch die HBO-Novelle 2025 sind diese Maßnahmen in Hessen erleichtert worden. Trotzdem gilt: Liegt das Gebäude im Denkmalbereich oder in einer Gesamtanlage, ist die Denkmalschutzbehörde einzubinden. Ein Architekt mit Erfahrung in beiden Bereichen – Baurecht und Denkmalschutz – spart hier erheblich Zeit.

Nutzungsänderung

Wer eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umwandeln, eine Ferienwohnung einrichten oder studentisches Wohnen schaffen möchte, braucht einen Architekten mit Kenntnissen im Brandschutz, im Stellplatznachweis und in den Anforderungen der jeweiligen Nutzungsart. In Marburg als Universitätsstadt ist die Nachfrage nach solchen Umnutzungen hoch – und die Anforderungen der Bauaufsicht entsprechend klar definiert. Mehr zu diesem Thema: Nutzungsänderung mit Planeco Building.

Neubau im Neubaugebiet

Hier ist die Komplexität vergleichsweise geringer – aber Bebauungsplankonformität muss von Anfang an sichergestellt sein. Die Marburger Bebauungspläne sind teilweise schwer lesbar: Ältere, handgezeichnete Pläne wurden digitalisiert, dabei haben sich Farbdarstellungen verändert und Details sind unscharf geworden. Wer ohne fachliche Hilfe interpretiert, riskiert Planungen, die nicht genehmigungsfähig sind.

Was ein Architekt in Marburg kostet

Seit dem EuGH-Urteil von 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr. Honorare können frei vereinbart werden – die HOAI dient aber weiterhin als Orientierungsrahmen. Wichtig: Wird keine schriftliche Honorarvereinbarung getroffen, gilt der Basishonorarsatz der HOAI als vereinbart.

Zur Orientierung drei Beispiele für typische Marburger Bauvorhaben:

• Einfamilienhaus-Neubau (alle 9 Leistungsphasen, anrechenbare Kosten 400.000 €, Honorarzone II): Honorar zwischen ca. 45.500 € und 54.000 € netto – zzgl. 19 % USt.
• Umbau/Sanierung mit Denkmalschutz-Zuschlag: Bei Honorarzone III und einem Umbau-Zuschlag von 20 % erhöht sich das Honorar entsprechend. Bei 300.000 € anrechenbaren Kosten kann das Gesamthonorar schnell 40.000–55.000 € netto erreichen.
• Nur Leistungsphasen 1–4 (Planung bis Genehmigung): Diese Phasen umfassen ca. 27 % des Gesamthonorars. Bei 400.000 € anrechenbaren Kosten und Honorarzone II entspricht das ca. 12.300–14.600 € netto.

Wer nur die Genehmigungsplanung benötigt – also keine Bauleitung –, kann gezielt einzelne Leistungsphasen beauftragen. Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisen statt schwer kalkulierbarer HOAI-Abrechnung und gibt Bauherren damit von Anfang an Kostensicherheit.

Wo Sie Architekten in Marburg finden

Für die Suche nach einem bauvorlageberechtigten Architekten gibt es in Hessen drei verlässliche Ausgangspunkte:

• Büroverzeichnis der AKH: Suche nach Postleitzahl, Umkreis, Fachrichtung und Tätigkeitsschwerpunkt – direkt auf der Website der Architektenkammer Hessen.
• BDA Hessen: Das Mitgliederverzeichnis des BDA Hessen listet Büros mit Schwerpunkt auf gestalterischer Qualität.
• Planeco Building: Als bundesweit tätiger Anbieter mit lokaler Expertise in Hessen übernimmt Planeco Building Bauzeichnungen, Bauanträge, Statik und Nutzungsänderungen – vollständig digital und mit fester Preisangabe vorab. Gerade für Bauherren, die keinen langwierigen Auswahlprozess führen wollen oder bei lokalen Büros auf Wartezeiten stoßen, ist das eine direkte Alternative. Mehr unter Architekt finden mit Planeco Building.

Fünf Fehler, die Bauherren in Marburg vermeiden sollten

1. Bauvorlageberechtigung nicht geprüft: Wer einen Planer ohne AKH-Eintragung beauftragt, muss nachträglich einen zweiten Architekten einschalten.
2. Denkmalschutz-Abstimmung unterschätzt: Alle Bauvorhaben an Baudenkmalen sind genehmigungspflichtig und müssen vorab mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Wer das erst beim Bauantrag bemerkt, verliert Wochen.
3. Keine schriftliche Honorarvereinbarung: Ohne Textform gilt der Basishonorarsatz der HOAI – was je nach Projekt zu unerwarteten Kosten führen kann. Honorarzone, anrechenbare Kosten und beauftragte Leistungsphasen müssen ausdrücklich festgehalten werden.
4. Falschen Architekten für den Projekttyp gewählt: Ein Architekt ohne Erfahrung im Bauen im Bestand ist für einen Umbau in der Marburger Altstadt die falsche Wahl – unabhängig von Preis oder Verfügbarkeit.
5. Zu spät mit der Suche begonnen: Lokale Architekturbüros in Marburg sind häufig gut ausgelastet. Wartezeiten von mehreren Wochen für einen Ersttermin sind keine Ausnahme. Wer im Frühjahr bauen möchte, sollte spätestens im Herbst davor mit der Suche beginnen.

Bauvoranfrage als Planungssicherheit

Vor einem größeren Investment – insbesondere beim Kauf einer Immobilie mit Umbauplänen oder bei Vorhaben in der historischen Altstadt – lohnt sich eine Bauvoranfrage. Sie klärt die Genehmigungsfähigkeit verbindlich vorab, ist drei Jahre gültig und kostet deutlich weniger als ein vollständiger Bauantrag. Besonders sinnvoll ist sie bei Nutzungsänderungen für studentischen Wohnraum, bei Hanglage-Bebauung mit besonderen Abstandsanforderungen und bei Vorhaben in denkmalgeschützten Bereichen. Mehr dazu: Bauvoranfrage Marburg.

Für Bauvorhaben, bei denen neben der Architekturplanung auch ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist – etwa bei tragwerksrelevanten Eingriffen oder Aufstockungen –, übernimmt Planeco Building auch die statische Berechnung. Details dazu: Standsicherheitsnachweis und Statiker Kosten.