Wer in Marl baut oder umbaut, steht vor einer Frage, die über Erfolg oder Stillstand des Vorhabens entscheidet: Welcher Architekt kennt nicht nur das Handwerk, sondern auch die lokalen Besonderheiten – bergbauliche Vorbelastungen, aktuelle Bebauungspläne, die Zuständigkeiten des Bauordnungsamts? In Marl gibt es rund 25 Architekturbüros, dazu kommen überregionale Anbieter, die digital arbeiten. Die Auswahl ist überschaubar, die Anforderungen aber komplex. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, worauf es bei der Architektensuche in Marl wirklich ankommt – und welche Fragen Sie stellen müssen, bevor Sie unterschreiben.

Wann brauchen Sie in Marl überhaupt einen Architekten?

Die kurze Antwort: bei fast jedem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben. Denn in Nordrhein-Westfalen darf nur ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser einen Bauantrag einreichen – in der Regel ein in der Architektenkammer NRW (AKNW) eingetragener Architekt. Das ist in § 67 BauO NRW geregelt und gilt unabhängig davon, wie groß oder klein das Vorhaben ist.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt die novellierte Landesbauordnung NRW. Eine wichtige Änderung: Die Genehmigungsfreistellung wurde auf Gebäudeklassen 1 bis 4 im Bebauungsplangebiet ausgeweitet. Das bedeutet aber nicht, dass Sie keinen Architekten mehr brauchen – im Gegenteil. Bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben trägt der Planer die volle Verantwortung dafür, dass alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Wer hier spart, riskiert Bußgelder oder eine Nutzungsuntersagung.

Typische Vorhaben, für die Bauherren in Marl einen Architekten beauftragen:

• Neubau eines Einfamilienhauses (z. B. in Neubaugebieten in Hüls oder Drewer)
• Anbau oder Aufstockung an ein Bestandsgebäude
• Dachgeschossausbau mit Nutzungsänderung
• Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt
• Energetische Sanierung mit baulichen Eingriffen
• Nachträgliche Genehmigung ungenehmigter Umbauten

Wenn Sie eine Nutzungsänderung in Marl planen – etwa eine ehemalige Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln oder ein Ladenlokal für eine neue Nutzungsart genehmigen lassen –, ist ein erfahrener Architekt mit Kenntnissen der lokalen Bebauungspläne besonders wichtig. Denn die Zulässigkeit hängt direkt davon ab, welche Nutzungsarten im jeweiligen Gebiet erlaubt sind.

Was ein Architekt in Marl können muss – lokale Besonderheiten

Marl ist keine Stadt wie jede andere. Wer hier plant, muss drei Themen von Anfang an auf dem Schirm haben:

Bergbauliche Vorbelastung

Unter Teilen des Marler Stadtgebiets geht der Bergbau um. Das hat direkte Konsequenzen für Bauvorhaben: In betroffenen Gebieten können Anpassungs- oder Sicherungsmaßnahmen nach dem Bundesberggesetz (§§ 110, 111 BBergG) erforderlich werden. Ein Baugrundgutachten ist in diesen Bereichen keine Option, sondern Pflicht. Fragen Sie jeden Architekten, den Sie in die engere Wahl ziehen, explizit danach, ob er Erfahrung mit bergbaulich vorbelasteten Grundstücken in Marl hat und wie er die Abstimmung mit der RAG Aktiengesellschaft handhabt.

Kampfmittelbelastung

In Teilen des Stadtgebiets sind Kampfmittelsondierungen vor Baubeginn erforderlich. Das kann den Zeitplan eines Bauvorhabens erheblich beeinflussen. Ein erfahrener Architekt plant diese Vorlaufzeit von Anfang an ein – und koordiniert die notwendigen Gutachten, bevor der Bauantrag eingereicht wird.

Baumschutzsatzung und Bebauungspläne

Die Stadt Marl hat eine Baumschutzsatzung, die bei der Grundstücksplanung zu berücksichtigen ist. Außerdem legt der jeweilige Bebauungsplan fest, welche Nutzungsarten, Gebäudehöhen und Grundflächenzahlen auf einem Grundstück zulässig sind. Die aktuellen Bebauungspläne der Stadt Marl können online eingesehen werden – ein sinnvoller erster Schritt, bevor Sie überhaupt einen Architekten beauftragen.

Zuständig für Baugenehmigungen in Marl ist das Bauordnungsamt der Stadt Marl, Liegnitzer Straße 5, 45768 Marl (Tel. 02365 99-6324, amt63@marl.de). Vorsprachen sind nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Vorhaben

Die Architektenkammer NRW führt eine öffentliche Architektenliste, in der Sie nach Tätigkeitsschwerpunkten und Region filtern können. Nur wer dort eingetragen ist, darf die Berufsbezeichnung „Architekt" führen – das ist gesetzlich geschützt. Prüfen Sie diese Eintragung, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

Darüber hinaus gibt es in Marl und im Kreis Recklinghausen rund 25 lokale Architekturbüros. Für viele Bauvorhaben – insbesondere wenn Sie eine Bauleitung (Leistungsphase 8) benötigen – ist ein lokaler Ansprechpartner sinnvoll. Für die Planungs- und Genehmigungsleistungen (Leistungsphasen 1 bis 7) hingegen ist eine digitale Zusammenarbeit mit einem überregionalen Büro wie Planeco Building in vielen Fällen schneller, transparenter und günstiger – ohne Abstriche bei der Qualität.

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

• Bauvorlageberechtigung: Ist der Architekt in der AKNW-Liste eingetragen?
• Projekterfahrung: Hat das Büro Erfahrung mit Ihrem spezifischen Vorhaben (Neubau, Anbau, Nutzungsänderung)?
• Lokalkenntnisse: Kennt der Architekt die Marler Bebauungspläne, die bergbauliche Situation und das Bauordnungsamt?
• Leistungsumfang: Welche Leistungsphasen sind im Angebot enthalten – und welche nicht?
• Kostenstruktur: Ist das Honorar transparent aufgeschlüsselt? Gibt es Nachtragsrisiken?
• Kommunikation: Wie schnell reagiert das Büro auf Anfragen? Gibt es einen festen Ansprechpartner?

Holen Sie mindestens drei Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch den Leistungsumfang. Ein Angebot, das auf den ersten Blick günstiger wirkt, kann teurer werden, wenn Leistungen wie Statik, Brandschutznachweis oder Behördenkommunikation separat berechnet werden.

Was kostet ein Architekt in Marl?

Architekten orientieren sich bei ihrer Honorarberechnung an der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Seit dem EuGH-Urteil von 2019 sind die HOAI-Mindest- und Höchstsätze nicht mehr verbindlich – Architekten können frei kalkulieren. Die HOAI dient aber weiterhin als Orientierungsrahmen.

Als Faustregel gilt: Wer ein Architekturbüro für alle neun Leistungsphasen – von der ersten Skizze bis zur Abnahme – beauftragt, zahlt in der Regel rund 10 bis 15 % der gesamten Baukosten als Honorar. Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 400.000,– € entspricht das einem Architektenhonorar von 40.000,– bis 60.000,– €.

Wer nur die Planungs- und Genehmigungsleistungen (Leistungsphasen 1 bis 4) beauftragt, zahlt deutlich weniger – in der Regel 30 bis 40 % des Gesamthonorars. Für kleinere Vorhaben wie einen Anbau oder eine Nutzungsänderung liegen die Honorare entsprechend niedriger. Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisstrukturen: Ein Bauantrag für ein einfaches Vorhaben beginnt ab 1.500,– € netto, je nach Projektumfang und Leistungstiefe.

Zusätzlich zum Architektenhonorar fallen in Marl folgende Kosten an:

• Baugenehmigungsgebühren der Stadt Marl (abhängig von den Baukosten)
• Kosten für einen Statiker und den Standsicherheitsnachweis
• Ggf. Kosten für Baugrundgutachten (bei bergbaulicher Vorbelastung)
• Ggf. Kosten für Kampfmittelsondierung
• Baulastenauszug (Bearbeitungszeit: 1 bis 8 Wochen – frühzeitig beantragen)

Schritt für Schritt zum Bauantrag in Marl

1. Bebauungsplan prüfen: Klären Sie vorab, was auf Ihrem Grundstück überhaupt zulässig ist. Die Bebauungspläne der Stadt Marl sind online abrufbar.
2. Baulastenverzeichnis einsehen: Prüfen Sie, ob auf dem Grundstück öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eingetragen sind. Bearbeitungszeit einplanen: 1 bis 8 Wochen.
3. Architekten beauftragen: Wählen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten mit Erfahrung in Ihrem Projekttyp und Kenntnissen der lokalen Besonderheiten.
4. Fachgutachten koordinieren: Bei bergbaulicher Vorbelastung: Baugrundgutachten und Abstimmung mit der RAG. Bei Kampfmittelverdacht: Sondierung beauftragen. Für tragende Eingriffe: Statiker einbinden.
5. Bauantrag einreichen: Der Architekt reicht den vollständigen Bauantrag beim Bauordnungsamt Marl ein. Seit 2024 ist die digitale Einreichung in NRW erleichtert.
6. Baugenehmigung abwarten: Die Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt Marl variiert je nach Vorhaben und Auslastung. Planen Sie mindestens 2 bis 4 Monate ein.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist oder welche Unterlagen das Bauordnungsamt Marl konkret benötigt, lohnt sich eine Bauvoranfrage – bevor Sie einen Architekten vollständig beauftragen. Planeco Building begleitet Bauherren in Marl durch diesen gesamten Prozess: von der ersten Einschätzung bis zur eingereichten Genehmigungsplanung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen ist das ein messbarer Vorteil gegenüber überlasteten lokalen Büros.

Für Vorhaben, bei denen Architektur und Tragwerksplanung ineinandergreifen – etwa bei Aufstockungen oder Umbauten mit tragenden Eingriffen –, lohnt sich ein Blick auf die Zusammenarbeit zwischen Architekt und Statiker. Eine frühzeitige Abstimmung spart Zeit und verhindert teure Planungsänderungen in späteren Phasen. Die Kosten für einen Statiker hängen vom Umfang des Tragwerks ab und sollten von Anfang an im Gesamtbudget eingeplant werden.