Wer in Neu-Ulm baut, steht vor einer Besonderheit, die viele Bauherren unterschätzen: Die Stadt liegt in Bayern – direkt an der Grenze zu Baden-Württemberg. Auf der anderen Donauseite gilt in Ulm die Landesbauordnung Baden-Württemberg, in Neu-Ulm hingegen die Bayerische Bauordnung (BayBO). Das klingt nach einem Detail, hat aber erhebliche Auswirkungen darauf, welcher Architekt für Ihr Vorhaben geeignet ist, welche Unterlagen Sie brauchen und wo Sie Ihren Bauantrag einreichen. Wer das nicht weiß, riskiert unnötige Verzögerungen – oder beauftragt einen Planer, der mit dem falschen Regelwerk arbeitet.

Warum die Architektensuche in Neu-Ulm besonders ist

Neu-Ulm und Ulm bilden gemeinsam ein Oberzentrum – wirtschaftlich, kulturell und räumlich eng verflochten. Viele Architekturbüros sind in Ulm ansässig und arbeiten selbstverständlich auch auf der bayerischen Seite. Das ist grundsätzlich möglich: Ein Architekt aus Baden-Württemberg kann in Neu-Ulm planen, sofern er bauvorlageberechtigt ist. Die Bauvorlageberechtigung aus einem anderen Bundesland wird in Bayern anerkannt.

Entscheidend ist aber, ob der Planer die BayBO wirklich kennt. Die Verfahren, Formulare und Prüfumfänge unterscheiden sich erheblich. In Ulm werden Bauanträge bereits elektronisch über das Portal ViBa-BW eingereicht. In Neu-Ulm hingegen gilt noch die dreifache Papierausfertigung, die bei der Abteilung Bauordnung der Stadt (Augsburger Straße 15, 89231 Neu-Ulm) einzureichen ist – oder, bei Vorhaben außerhalb des Stadtgebiets, beim Landratsamt Neu-Ulm. Wer das verwechselt, verliert Zeit.

Stadtgebiet oder Landkreis – wo liegt Ihr Grundstück?

Die Zuständigkeit hängt vom genauen Standort ab:

• Stadtgebiet Neu-Ulm: Bauanträge gehen an die Stadt Neu-Ulm, Abteilung Bauordnung
• Landkreis Neu-Ulm (außerhalb des Stadtgebiets): Zuständig ist das Landratsamt Neu-Ulm, Kantstraße 8
• Genehmigungsfreistellungsverfahren: Hier ist die jeweilige Gemeinde zuständig, nicht das Landratsamt

Ein erfahrener Architekt klärt diese Zuständigkeit vor der ersten Einreichung – und stellt sicher, dass die Unterlagen vollständig sind. Denn nach der neuen BayBO gilt: Werden Mängel nicht fristgerecht behoben, kann der Antrag als zurückgezogen gelten.

Was sich durch die BayBO-Novelle 2025 für Bauherren in Neu-Ulm ändert

Seit dem 1. Januar 2025 ist die Bayerische Bauordnung grundlegend reformiert worden – durch das Erste und Zweite Modernisierungsgesetz. Am 1. August 2025 folgte das Dritte Modernisierungsgesetz. Die wichtigsten Änderungen für Bauherren in Neu-Ulm:

• Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken: Unter bestimmten Voraussetzungen jetzt verfahrensfrei – aber mit Anzeigepflicht zwei Wochen vor Baubeginn
• Nutzungsänderungen: Ebenfalls unter Bedingungen verfahrensfrei, wenn kein Sonderbau betroffen ist, bautechnische Nachweise vorliegen und die neue Nutzung gebietstypisch zulässig ist
• Stellplatzrecht: Ab dem 1. Oktober 2025 können Stellplätze nur noch gefordert werden, wenn die Kommune eine entsprechende Satzung erlassen hat – für Dachausbauten und Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken gilt das ohnehin nicht
• Vorbescheid: Die Gültigkeitsdauer wurde von drei auf vier Jahre verlängert
• Aufstockungen: Erleichterte brandschutzrechtliche Anforderungen bei bestandsgeschützten Gebäuden

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei. Wer ohne Genehmigung baut, trägt das volle Risiko, alle materiellen Vorschriften einzuhalten. Die Bauaufsichtsbehörde kann bei Verstößen einschreiten – bis hin zur Beseitigungsanordnung. Gerade bei verfahrensfreien Vorhaben ist ein erfahrener Planer deshalb keine Option, sondern eine Absicherung.

Welche Aufgaben übernimmt ein Architekt in Neu-Ulm?

Die Leistungen eines Architekten gehen weit über das Zeichnen von Grundrissen hinaus. Für Bauvorhaben in Neu-Ulm sind insbesondere folgende Leistungen relevant:

• Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung: Analyse des Grundstücks, Bebauungsplan-Prüfung, Entwurf unter Berücksichtigung der BayBO-Vorgaben
• Bauantrag und Genehmigungsplanung: Erstellung aller Bauvorlagen nach der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV), Einreichung bei der zuständigen Behörde
• Koordination von Fachplanern: Abstimmung mit Statikern, Energieberatern, Brandschutzplanern
• Ausführungsplanung und Vergabe: Detailpläne für die Ausführung, Ausschreibung von Gewerken
• Bauleitung: Überwachung der Bauausführung vor Ort

Für die Bauantragstellung in Neu-Ulm ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser gesetzlich vorgeschrieben – das regelt Art. 61 BayBO. Bauvorlageberechtigt sind in Bayern eingetragene Architekten sowie Bauingenieure mit Listeneintragung bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau. Für kleinere Wohngebäude (Gebäudeklassen 1–3 mit bis zu drei Wohnungen) gilt eine eingeschränkte Bauvorlageberechtigung.

Planeco Building übernimmt die gesamte Genehmigungsplanung – von der Bauvoranfrage bis zur fertigen Einreichung. Das schließt die Koordination mit der Abteilung Bauordnung der Stadt Neu-Ulm ebenso ein wie die Abstimmung mit dem Landratsamt bei Vorhaben im Landkreis. Mehr zu den Leistungen finden Sie auf der Architekt-Übersichtsseite.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Vorhaben in Neu-Ulm

Die Bayerische Architektenkammer führt ein Büroverzeichnis aller in Bayern zugelassenen Architekten. Das ist ein guter Ausgangspunkt – aber die Eintragung allein sagt noch nichts über Erfahrung mit Ihrem spezifischen Vorhaben aus. Worauf es bei der Auswahl wirklich ankommt:

• BayBO-Kenntnisse: Fragen Sie explizit, ob der Architekt mit der BayBO 2025 und den drei Modernisierungsgesetzen vertraut ist – gerade wenn Sie aus dem Raum Ulm einen Planer beauftragen wollen
• Erfahrung mit Ihrem Projekttyp: Neubau im Bebauungsplangebiet, Dachgeschossausbau und Nutzungsänderung erfordern unterschiedliche Expertise
• Kenntnis lokaler Bebauungspläne: Wer im Baugebiet „Im Eiland" in Pfuhl oder auf einer der Neu-Ulmer Konversionsflächen baut, braucht einen Planer, der die spezifischen Festsetzungen kennt
• Vollständige Unterlagen: Ein guter Architekt liefert vollständige Bauvorlagen – unvollständige Anträge führen zu Verzögerungen und können nach der neuen BayBO als zurückgezogen gelten
• Transparente Kostenstruktur: Honorare sollten vor Auftragserteilung klar kommuniziert werden
• Erreichbarkeit und Kommunikation: Gerade bei behördlichen Rückfragen zählt schnelle Reaktion
• Referenzen aus der Region: Abgeschlossene Projekte in Neu-Ulm oder dem Landkreis sind ein verlässlicher Indikator für lokale Erfahrung

Für die Leistungsphasen 1 bis 7 – von der Grundlagenermittlung bis zur Vergabevorbereitung – ist örtliche Nähe nicht zwingend erforderlich. Digitale Zusammenarbeit funktioniert hier problemlos. Erst bei der Bauleitung (Leistungsphase 8) wird regelmäßige Präsenz vor Ort wichtig. Planeco Building arbeitet bundesweit und kennt die bayerischen Verfahren aus über 1.400 abgeschlossenen Bauvorhaben.

Typische Bauvorhaben in Neu-Ulm – was Sie konkret brauchen

Neubau im Baugebiet

Neu-Ulm wächst: Die Bevölkerung stieg innerhalb eines Jahrzehnts um rund 13 %. Neue Baugebiete wie „Im Eiland" in Pfuhl (ca. 56 Baugrundstücke, überwiegend Einfamilienhäuser) schaffen konkreten Bedarf. Für Neubauten im Geltungsbereich eines Bebauungsplans muss der Architekt den Entwurf exakt an die Festsetzungen anpassen – Geschossigkeit, Dachform, Baugrenzen. Der Bauantrag läuft im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO, sofern kein Sonderbau vorliegt. Statik und Energienachweis nach GEG sind immer erforderlich.

Dachgeschossausbau im Bestand

Seit dem 1. Januar 2025 ist der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Die Anzeigepflicht zwei Wochen vor Baubeginn bei der Bauordnungsbehörde bleibt bestehen. Wichtig: Auch ohne Baugenehmigungsverfahren muss ein Standsicherheitsnachweis erbracht werden. Zusätzliche Stellplätze dürfen für Dachausbauten zu Wohnzwecken nicht gefordert werden.

Nutzungsänderung

Ob Gewerbe zu Wohnen, Büro zu Café oder Lager zu Praxis – Nutzungsänderungen sind in Neu-Ulm häufig. Nach der BayBO 2025 sind sie unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei, erfordern aber weiterhin bautechnische Nachweise und eine Anzeige vor Nutzungsaufnahme. Ist ein Genehmigungsverfahren erforderlich, betragen die Gebühren beim Landratsamt Neu-Ulm zwischen 40,– und 5.000,– €, je nach Verwaltungsaufwand. Planeco Building hat die Bauvoranfrage im Raum Ulm/Neu-Ulm bereits mehrfach begleitet und kennt die lokalen Besonderheiten.

Anbau und Aufstockung

Anbauten sind in der Regel genehmigungspflichtig. Bei Aufstockungen bestandsgeschützter Gebäude zur Schaffung von Wohnraum gelten seit 2025 erleichterte brandschutzrechtliche Anforderungen. Ein Statiker ist in jedem Fall einzubinden – die Kosten für einen Standsicherheitsnachweis beginnen je nach Umfang ab ca. 500,– € netto.

Was kostet ein Architekt in Neu-Ulm?

Architektenleistungen werden nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) berechnet. Die Honorarhöhe hängt von den anrechenbaren Baukosten, der Honorarzone und dem beauftragten Leistungsumfang ab. Grobe Orientierung nach Projekttyp:

• Neubau Einfamilienhaus (Vollbeauftragung LP 1–8): Typischerweise zwischen 8 % und 15 % der Baukosten; bei Baukosten von 400.000,– € entspricht das ca. 32.000,– bis 60.000,– €
• Bauantragsplanung ohne Bauleitung (LP 1–5): Deutlich geringerer Anteil, abhängig von Projektgröße und Komplexität
• Nutzungsänderung: Planungsleistungen ab ca. 1.500,– € netto, je nach Umfang der erforderlichen Unterlagen
• Dachgeschossausbau: Planungskosten variieren stark je nach Komplexität und ob ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist

Planeco Building kommuniziert Preise transparent vor Auftragserteilung – ohne versteckte Kosten. Für eine erste Einschätzung Ihres Vorhabens steht eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung. Mehr zu den Kostenfaktoren finden Sie auch auf der Seite Statiker Kosten.

Der Vorbescheid: Planungssicherheit vor dem Bauantrag

Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben in Neu-Ulm genehmigungsfähig ist, kann vorab einen Vorbescheid beantragen. Dabei werden konkrete Einzelfragen – zum Beispiel zur Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung oder zur Bebaubarkeit eines Grundstücks – verbindlich geklärt, bevor hohe Planungskosten entstehen. Nach der BayBO 2025 gilt ein Vorbescheid jetzt vier Jahre. Das ist besonders relevant bei Konversionsflächen oder Grundstücken ohne klaren Bebauungsplan. Mehr dazu auf der Seite Bauvoranfrage im Raum Ulm/Neu-Ulm.