Wer in Offenbach am Main einen Architekten sucht, stößt schnell auf Verzeichnisse und Büro-Websites – aber kaum auf Antworten zu den Fragen, die wirklich entscheidend sind: Brauche ich für mein Vorhaben überhaupt eine Baugenehmigung? Was kostet mich das? Und was hat sich durch die neue Hessische Bauordnung geändert? Dieser Leitfaden beantwortet genau das – mit konkreten Zahlen, Verfahrensabläufen und dem aktuellen Stand nach der HBO-Novelle „Baupaket I" vom Oktober 2025.

Wann brauchen Sie einen Architekten in Offenbach?

Die Antwort hängt von Ihrem Vorhaben und dem geltenden Verfahren nach der Hessischen Bauordnung (HBO) ab. Grundsätzlich gilt: Wer in Hessen einen Bauantrag einreicht, braucht einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – also jemanden, der in der Architektenliste der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen (AKH) eingetragen ist.

Die HBO unterscheidet drei relevante Verfahrenswege:

• Verfahrensfreie Vorhaben (§ 63 HBO): Kleinere bauliche Anlagen wie Gartenhäuser oder Carports unter bestimmten Größengrenzen – hier ist weder Bauantrag noch Architekt zwingend erforderlich.
• Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO): Wohngebäude der Gebäudeklassen 1–3 im Geltungsbereich eines Bebauungsplans können ohne formellen Bauantrag errichtet werden. Wichtig: Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt vollständig beim Bauherrn – ein erfahrener Architekt ist hier besonders wertvoll, nicht weniger.
• Baugenehmigungsverfahren (§ 65 / § 66 HBO): Für alle anderen Vorhaben – Neubauten, größere Umbauten, Nutzungsänderungen und Sonderbauten – ist ein förmlicher Bauantrag mit bauvorlageberechtigtem Architekten Pflicht.

Offenbach ist eine kreisfreie Stadt und hat eine eigene Bauaufsichtsbehörde (Berliner Straße 60, 63065 Offenbach). Das Baubüro ist montags, dienstags, donnerstags und freitags von 08:30–12:00 Uhr geöffnet, donnerstags zusätzlich von 14:00–16:00 Uhr. Bei vollständigen Unterlagen beträgt die gesetzliche Bearbeitungsdauer für eine Baugenehmigung ca. 3 Monate.

Sonderfall Nutzungsänderung

In der Offenbacher Innenstadt sind viele Gebäude gemischt genutzt – Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnen in den Obergeschossen. Wer die Nutzung ändert, etwa eine ehemalige Bürofläche zur Wohnung umwandelt oder umgekehrt, braucht in der Regel eine Genehmigung. Das gilt auch dann, wenn baulich kaum etwas verändert wird. Mehr dazu, wann eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, erklärt Planeco Building auf der entsprechenden Übersichtsseite.

Was hat sich durch die HBO-Novelle 2025 geändert?

Seit dem 14. Oktober 2025 gilt die novellierte Hessische Bauordnung – das sogenannte „Baupaket I". Für Bauherren in Offenbach ergeben sich daraus konkrete Erleichterungen:

• Dachgeschossausbau und Aufstockungen: Die Genehmigungsfreistellungen wurden ausgeweitet. Mehr Wohnungen können in bestehenden Gebäuden ohne förmlichen Bauantrag entstehen – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
• Stellplatzanforderungen: Die Pflicht zur Herstellung von Kfz-Stellplätzen bei Wohnungsbauvorhaben wurde gelockert. Das erleichtert vor allem Projekte in der dichten Innenstadt.
• Abstandsflächen: Die Mindestabstände zu Nachbargrundstücken wurden reduziert, was mehr Spielraum bei der Bebauung enger Grundstücke schafft.
• Wärmeschutznachweis entfällt: Ein separater bauordnungsrechtlicher Wärmeschutznachweis ist nicht mehr erforderlich. Die Pflicht zur Erfüllungserklärung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bleibt jedoch bestehen.
• Neue Bauvorlagenformulare: Seit April 2026 müssen zwingend die neuen Vordrucke verwendet werden. Wer mit alten Formularen einreicht, riskiert eine Zurückweisung des Antrags.

Viele dieser Änderungen sind in der Praxis noch nicht vollständig bekannt – weder bei Bauherren noch bei allen Planungsbüros. Wer jetzt ein Vorhaben plant, sollte gezielt prüfen, welche Erleichterungen für sein Projekt gelten.

Was kostet ein Architekt in Offenbach?

Seit dem EuGH-Urteil von 2021 ist die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) kein verbindliches Preisrecht mehr. Honorare können frei vereinbart werden – die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen. Wurde keine schriftliche Honorarvereinbarung getroffen, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart.

Als Orientierung für typische Vorhaben in Offenbach:

• Einfamilienhaus-Neubau (Baukosten 300.000,–€): Für alle 9 Leistungsphasen ergibt sich nach HOAI-Tabelle ein Honorar von ca. 40.000,–€ netto. Für die Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) entspricht das ca. 10.800,–€ netto.
• Nur Bauantrag (Leistungsphase 4): Bei 300.000,–€ Baukosten ca. 1.800,–€ bis 2.700,–€ netto – manche Büros bieten hierfür Pauschalen an.
• Umbau und Sanierung: Architekten können für Bestandsmaßnahmen einen Umbauzuschlag vereinbaren, der je nach Honorarzone bis zu 20 % auf das Gesamthonorar betragen kann.

Hinzu kommen die Baugenehmigungsgebühren der Stadt Offenbach, die sich nach den Rohbaukosten des Vorhabens richten. Diese sind nicht Teil des Architektenhonorars und werden direkt von der Behörde erhoben.

Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisangaben – ohne versteckte Kosten. Welche Leistungen konkret für Ihr Vorhaben anfallen, lässt sich in einer kostenlosen Erstberatung klären.

So finden Sie den richtigen Architekten – und worauf es wirklich ankommt

Die Bauvorlageberechtigung ist das wichtigste Kriterium, das viele Bauherren übersehen. Nur Architekten, die in der hessischen Architektenliste eingetragen sind, dürfen in Offenbach Bauanträge einreichen. Die AKH erteilt diese Berechtigung nach mindestens zwei Jahren angeleiteter Berufspraxis. Prüfen Sie das vor der Beauftragung über das Architektenverzeichnis der AKH.

Darüber hinaus sollten Sie auf folgende Punkte achten:

• Spezialisierung: Nicht jeder Architekt hat Erfahrung mit Bestandsumbauten, Denkmalschutz oder Nutzungsänderungen. Fragen Sie gezielt nach vergleichbaren Projekten.
• Kenntnis der HBO-Novelle: Wer die seit Oktober 2025 geltenden Erleichterungen nicht kennt, verschenkt möglicherweise Potenzial – etwa bei Dachgeschossausbauten oder Stellplatzregelungen.
• Lokale Bebauungsplan-Kenntnis: In Offenbach gelten aktuell 83 Bebauungspläne. Für Flächen ohne B-Plan gilt § 34 BauGB – das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Ein Architekt, der die Offenbacher Genehmigungspraxis kennt, kann hier erheblich Zeit sparen.
• Leistungsumfang klären: Im privaten Wohnungsbau sind häufig nur die Leistungsphasen 1–4 relevant. Klären Sie vorab, welche Phasen Sie beauftragen und was jeweils kostet.
• Muss der Architekt aus Offenbach kommen? Nein. Entscheidend ist die Bauvorlageberechtigung in Hessen und die Kenntnis der lokalen Vorschriften – nicht der Bürostandort. Planeco Building arbeitet bundesweit und hat Erfahrung mit Bauvorhaben in der gesamten Rhein-Main-Region. Mehr dazu, wie Sie den richtigen Architekten finden, erklärt Planeco Building in einem eigenen Ratgeber.

So läuft ein Bauvorhaben in Offenbach ab

1. Grundstück und Bebauungsplan prüfen: Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines B-Plans? Welche Festsetzungen gelten? Das Baubüro der Stadt Offenbach (Berliner Straße 60) bietet kostenlose planungsrechtliche Auskünfte. Bei größeren Vorhaben lohnt sich eine Bauvoranfrage, um die Genehmigungsfähigkeit vorab zu klären.
2. Architekten beauftragen: Wählen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten mit Erfahrung für Ihr Vorhaben. Klären Sie Leistungsumfang, Honorar und Zeitplan schriftlich.
3. Entwurf und Genehmigungsplanung: Der Architekt erstellt Entwurf, Lageplan und alle erforderlichen Bauvorlagen. Seit April 2026 müssen zwingend die neuen hessischen Vordrucke verwendet werden.
4. Statik und weitere Nachweise: Für Standsicherheitsnachweise und Brandschutz müssen in Hessen separate Nachweisberechtigte beauftragt werden. Planeco Building koordiniert diese Leistungen als Teil des Gesamtprojekts – mehr dazu auf der Seite zum Statiker-Service.
5. Bauantrag einreichen und Genehmigung erhalten: Bei vollständigen Unterlagen bearbeitet die Offenbacher Bauaufsicht den Antrag in ca. 3 Monaten. Die Baugenehmigung gilt 5 Jahre; danach erlischt sie, wenn nicht mit der Bauausführung begonnen wurde.

Typische Ursache für Verzögerungen: unvollständige Unterlagen oder veraltete Formulare. Wer mit einem erfahrenen Architekten arbeitet, der die Offenbacher Einreichpraxis kennt, vermeidet diese Fehler von Anfang an. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet – mit einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die eigene Planungsleistung.