Wer in Ulm einen Architekten sucht, landet schnell in Verzeichnissen mit Dutzenden von Einträgen – aber kaum einer erklärt, worauf es bei der Auswahl wirklich ankommt. Dabei ist die Wahl des richtigen Planers eine der folgenreichsten Entscheidungen Ihres Bauvorhabens: Sie bestimmt, ob Ihr Bauantrag vollständig und genehmigungsfähig eingereicht wird, wie lange das Verfahren dauert – und was es am Ende kostet. Hinzu kommt eine Besonderheit, die im Raum Ulm häufig übersehen wird: Je nachdem, ob Ihr Grundstück in Ulm oder in Neu-Ulm liegt, gelten unterschiedliche Landesbauordnungen mit unterschiedlichen Verfahren, Fristen und Anforderungen.

Ulm oder Neu-Ulm? Zwei Städte, zwei Bauordnungen

Die Donau trennt nicht nur zwei Städte – sie trennt zwei Bundesländer. Für Bauvorhaben in der Stadt Ulm gilt die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW), für Projekte in Neu-Ulm und dem Landkreis Neu-Ulm die Bayerische Bauordnung (BayBO). Das klingt nach einem formalen Detail – hat aber konkrete Auswirkungen auf Ihr Bauvorhaben:

• Digitale Einreichung: In Ulm (BW) werden Bauanträge über das Virtuelle Bauamt ViBa-BW digital eingereicht – eine Unterschrift auf den Unterlagen ist nicht erforderlich. In Neu-Ulm (Bayern) ist die Einreichung in dreifacher Papierausfertigung beim Landratsamt oder der Stadt Neu-Ulm erforderlich.
• Genehmigungsfiktion: Seit der LBO-Novelle 2025 (in Kraft seit 28. Juni 2025) gilt in Baden-Württemberg: Wenn die Behörde die Frist überschreitet, gilt die Baugenehmigung als erteilt. Diese Regelung gibt es in Bayern nicht.
• Verfahrensarten: In BW ist für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1–4 das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zwingend vorgeschrieben. In Bayern gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO.
• Zuständige Behörde: In Ulm ist das städtische Baurechtsamt zuständig, in Neu-Ulm je nach Lage die Stadt Neu-Ulm oder das Landratsamt Neu-Ulm.

Ein Architekt, der primär in Baden-Württemberg arbeitet, kennt möglicherweise die BayBO nicht im Detail – und umgekehrt. Klären Sie deshalb vor der Beauftragung, ob Ihr potenzieller Planer mit der für Ihr Grundstück geltenden Bauordnung vertraut ist.

Bauvorlageberechtigung: Das wichtigste Auswahlkriterium

Nicht jeder, der sich „Planer" oder „Bauzeichner" nennt, darf einen Bauantrag einreichen. In Baden-Württemberg regelt § 43 LBO BW die Bauvorlageberechtigung. Wer einen genehmigungspflichtigen Bauantrag unterschreiben darf, ist klar definiert:

• Große Bauvorlageberechtigung: Architekten mit Kammermitgliedschaft (AKBW) und eingetragene Bauingenieure – für alle Bauvorhaben
• Kleine Bauvorlageberechtigung: Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes, Bautechniker und bestimmte Absolventen – beschränkt auf Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und max. 200 m² Wohnfläche sowie eingeschossige Gewerbegebäude

In der Praxis werden immer wieder Bauanträge von Personen ohne Bauvorlageberechtigung eingereicht – mit der Folge, dass die Behörde den Antrag zurückweist und wertvolle Zeit verloren geht. Prüfen Sie daher vor der Beauftragung, ob Ihr Architekt in der Architektenliste der Architektenkammer Baden-Württemberg (AKBW) eingetragen ist. Für Bauvorhaben in Neu-Ulm ist die Mitgliedschaft in der Bayerischen Architektenkammer (ByAK) das entsprechende Kriterium.

So finden Sie den richtigen Architekten in Ulm

Die Suche nach einem passenden Architekten läuft in der Praxis über mehrere Wege – mit unterschiedlichem Aufwand und unterschiedlicher Treffsicherheit.

Architektenkammer-Verzeichnis der AKBW

Die AKBW bietet eine durchsuchbare Architektenliste sowie ein Büroverzeichnis mit Selbstauskünften der Büros zu Tätigkeitsbereichen, Referenzen und Querschnittskompetenzen. Suche nach PLZ-Bereich 89xxx liefert Büros im Ulmer Raum. Der Vorteil: Alle gelisteten Architekten sind kammermitglied und damit bauvorlageberechtigt. Der Nachteil: Das Verzeichnis differenziert kaum nach Projekttyp oder Spezialisierung.

Empfehlungen aus dem persönlichen Netzwerk

Wer im Bekanntenkreis bereits gebaut hat, kann direkte Erfahrungsberichte einholen – nicht nur über die Qualität der Planung, sondern auch über die Kommunikation, die Einhaltung von Zeitplänen und den Umgang mit Behörden. Das ist oft aussagekräftiger als jede Online-Bewertung.

Spezialisierte überregionale Anbieter

Für die Leistungsphasen 1 bis 7 – von der Grundlagenermittlung bis zur Vorbereitung der Vergabe – ist ein Architekt vor Ort nicht zwingend erforderlich. Der digitale Bauantrag über ViBa-BW macht eine vollständig digitale Zusammenarbeit möglich. Planeco Building arbeitet bundesweit und hat Erfahrung mit den Anforderungen der Baurechtsbehörden in Baden-Württemberg – von der Erstellung genehmigungsfähiger Bauvorlagen bis zur Kommunikation mit dem Amt. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge belegen diese Erfahrung. Erst bei der Bauleitung (Leistungsphase 8) ist örtliche Nähe tatsächlich relevant.

7 Kriterien für die Architektenwahl in Ulm

1. Bauvorlageberechtigung prüfen: Kammermitgliedschaft in der AKBW (für Ulm/BW) oder ByAK (für Neu-Ulm/Bayern) ist Pflicht – nicht optional.
2. Kenntnis der zuständigen Bauordnung: Ihr Architekt muss die für Ihr Grundstück geltende LBO kennen – LBO BW oder BayBO. Das ist keine Selbstverständlichkeit.
3. Erfahrung mit Ihrem Projekttyp: Neubau, Umbau, Nutzungsänderung und Dachausbau stellen unterschiedliche Anforderungen. Referenzen aus vergleichbaren Projekten sind aussagekräftiger als allgemeine Portfolios.
4. Kenntnis der lokalen Bebauungspläne: Ulm hat zahlreiche Stadtteile mit unterschiedlichen Bebauungsplänen und Bereiche ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB). Ein Architekt mit lokalem Bezug kennt die planungsrechtliche Situation.
5. Vollständigkeit der Bauvorlagen: Die Baurechtsbehörde prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob die Unterlagen vollständig sind. Unvollständige Vorlagen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen – fragen Sie nach, wie der Architekt die Vollständigkeit sicherstellt.
6. Schriftliche Honorarvereinbarung: Seit dem EuGH-Urteil von 2021 ist die HOAI kein verbindliches Preisrecht mehr – Honorare können frei vereinbart werden. Ohne schriftliche Vereinbarung gilt der Basishonorarsatz der HOAI. Bestehen Sie auf einer klaren, schriftlichen Vereinbarung vor Projektstart.
7. Erreichbarkeit und Kommunikation: Gerade bei Rückfragen der Behörde zählt schnelle Reaktion. Klären Sie im Erstgespräch, wer Ihr Ansprechpartner ist und wie Kommunikation im Projektverlauf organisiert wird.

Was kostet ein Architekt in Ulm?

Seit dem EuGH-Urteil 2021 sind Architektenhonorare frei verhandelbar. Die HOAI dient weiterhin als Orientierungsrahmen mit Honorartafeln, ist aber nicht mehr verbindlich. Eine geplante Novellierung der HOAI ist frühestens für 2027 zu erwarten.

Als grobe Orientierung für typische Bauvorhaben in Ulm:

• Einfamilienhaus-Neubau (Vollbeauftragung LP 1–9): In der Regel zwischen 10–15 % der anrechenbaren Baukosten – bei 400.000,– € Baukosten wären das ca. 40.000,– bis 60.000,– €
• Anbau oder Umbau im Bestand: Häufig höherer Prozentsatz der Baukosten als beim Neubau, da der Planungsaufwand relativ zur Bausumme größer ist
• Einzelne Leistungsphasen (z. B. nur Bauantrag): Deutlich günstiger – spezialisierte Anbieter wie Planeco Building bieten hier transparente Preise ab einem definierten Betrag netto an
• Nutzungsänderung: Abhängig von Komplexität und Bundesland; die Behördengebühren in Bayern liegen laut Landratsamt Neu-Ulm zwischen 40,– und 5.000,– €

Wichtig: Beauftragen Sie nicht automatisch den günstigsten Anbieter. Fehlerhafte oder unvollständige Bauvorlagen kosten durch Nachbesserungen und Verzögerungen oft mehr als ein qualitativ hochwertiger Erstauftrag.

Typische Bauvorhaben in Ulm – was Sie wissen müssen

Neubau Einfamilienhaus

In Ulm (BW) ist für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zwingend. Die Behörde prüft dabei nicht alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften – als Bauherr tragen Sie die Verantwortung für die Einhaltung der nicht geprüften Regelungen. Ein erfahrener Architekt stellt sicher, dass auch diese Anforderungen erfüllt sind. Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Bauausführung begonnen wird.

Umbau und Anbau im Bestand

Umbauten erfordern häufig einen Standsicherheitsnachweis – insbesondere wenn tragende Bauteile verändert werden. Hinzu kommen Fragen zu Abstandsflächen, die durch die LBO-Novelle 2025 in bestimmten Bereichen erleichtert wurden. Ein Statiker sollte frühzeitig eingebunden werden, um kostspielige Überraschungen in der Ausführungsphase zu vermeiden.

Nutzungsänderung

Auch ohne bauliche Veränderungen kann eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sein – etwa wenn aus einer Bürofläche ein Café oder aus einem Lager Wohnraum werden soll. Das wird von Bauherren regelmäßig unterschätzt. Wer ohne Genehmigung umnutzt, riskiert eine Nutzungsuntersagung durch die Behörde. Planeco Building hat sich auf Nutzungsänderungen spezialisiert und begleitet Bauherren bundesweit durch dieses Verfahren – von der Prüfung der Genehmigungspflicht bis zur Einreichung vollständiger Unterlagen.

Dachausbau und Aufstockung

Mit der LBO-Novelle 2025 wurde die Liste verfahrensfreier Bauvorhaben in Baden-Württemberg erweitert. Ob Ihr Dachausbau darunter fällt, hängt von den konkreten Maßnahmen ab. Eine Bauvoranfrage in Ulm kann vorab rechtsverbindlich klären, ob eine Genehmigung erforderlich ist – und schützt vor unliebsamen Überraschungen nach Baubeginn.

Häufige Fehler bei der Architektensuche in Ulm

• Bauvorlageberechtigung nicht geprüft: Wer einen Planer ohne Kammermitgliedschaft beauftragt, riskiert, dass der Bauantrag von der Behörde zurückgewiesen wird.
• Landesgrenze ignoriert: Ein Architekt mit ausschließlicher BW-Erfahrung ist für ein Grundstück in Neu-Ulm möglicherweise nicht die optimale Wahl – und umgekehrt.
• Kein schriftlicher Honorarvertrag: Ohne schriftliche Vereinbarung gilt der Basishonorarsatz der HOAI – das kann zu Missverständnissen über den Leistungsumfang führen.
• Vereinfachtes Verfahren falsch verstanden: Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die Behörde nicht alle Vorschriften. Die Verantwortung für die Einhaltung der nicht geprüften Regelungen liegt beim Bauherrn – nicht beim Amt.
• Architekten zu spät eingebunden: Wer erst nach dem Grundstückskauf einen Architekten hinzuzieht, verliert wertvolle Zeit für die planungsrechtliche Prüfung. Eine frühzeitige Bauvoranfrage kann klären, was auf einem Grundstück überhaupt realisierbar ist.

Wenn Sie unsicher sind, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt oder ob eine Genehmigung erforderlich ist: Die Stadt Ulm bietet mit dem BürgerServiceBauen eine kostenlose Erstberatung zu Bebauungsplänen, Bauanträgen und Baugenehmigungen an. Planeco Building bietet darüber hinaus eine kostenlose Erstberatung an – mit konkreter Einschätzung zur Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens und einem transparenten Angebot für die weitere Zusammenarbeit.

Mehr zur Architektensuche und den Leistungen, die ein Architekt übernimmt, finden Sie auf der Architekt-Übersichtsseite von Planeco Building sowie im Leitfaden zum Architekten finden.