Wer in Bergisch Gladbach einen Anbau plant, ein Dachgeschoss ausbauen oder eine Nutzungsänderung beantragen möchte, stößt fast immer auf dieselbe Hürde: Es fehlen aktuelle, genehmigungsfähige Bauzeichnungen. Alte Baupläne aus der Bauakte, ein Grundriss vom letzten Eigentümer oder eine handgezeichnete Skizze reichen für das Bauamt selten aus. Entscheidend ist, ob Ihre vorhandenen Unterlagen dem zuletzt genehmigten Planungsstand entsprechen und die formalen Vorgaben der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) erfüllen – nicht, ob sie den tatsächlichen Ist-Zustand zeigen.

Zuständigkeit in Bergisch Gladbach: Stadt oder Rheinisch-Bergischer Kreis?

Ein Punkt, der in Bergisch Gladbach immer wieder für Verwirrung sorgt: Anders als in vielen Nachbarkommunen liegt die Bauaufsicht hier nicht beim Rheinisch-Bergischen Kreis, sondern bei der Stadt Bergisch Gladbach selbst. Als Große kreisangehörige Stadt führt Bergisch Gladbach eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde. Der Kreis ist ausschließlich für die Gemeinden Burscheid, Kürten und Odenthal zuständig.

Wer also einen Bauantrag, eine Bauvoranfrage oder eine Genehmigungsfreistellung in Bergisch Gladbach vorbereitet, reicht die Unterlagen direkt bei der städtischen Bauaufsicht ein, Rathaus Bensberg, Wilhelm-Wagener-Platz. Diese Zuständigkeitsverwechslung kostet in der Praxis regelmäßig Zeit, weil Anfragen zunächst beim Kreis landen und erst weitergeleitet werden müssen.

Was Bauzeichnungen für den Bauantrag enthalten müssen

Grundrisse, Schnitte und Ansichten sind keine freie Gestaltungssache, sondern folgen klaren formalen Vorgaben. Nach § 4 der BauPrüfVO NRW sind Bauzeichnungen grundsätzlich im Maßstab 1:100 anzufertigen, mit einheitlichen Zeichen und Farben nach der Anlage zur Verordnung. Geplante Neubauteile werden rot, abzubrechende Bauteile gelb dargestellt, sodass das Bauamt auf einen Blick erkennt, was neu entsteht und was entfällt.

Zusätzlich zu Grundriss, Schnitt und Ansicht benötigen Sie in aller Regel einen amtlichen Lageplan, der auf einem aktuellen Katasterauszug basiert und das Vorhaben maßstabsgerecht in die Grundstückssituation einordnet. Fehlt dieser oder ist er veraltet, wird Ihr Bauantrag von der Bauaufsicht typischerweise als unvollständig zurückgestellt, bevor überhaupt inhaltlich geprüft wird.

Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Entfernen einer Wand oder der Errichtung eines Anbaus, reicht die Bauzeichnung allein zudem nicht aus: Zusätzlich ist ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein Statiker auf Basis der aktuellen Pläne erstellt.

Bestandspläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Die zentrale Frage vor jedem Bauantrag lautet: Reichen die vorhandenen Unterlagen, oder braucht es eine Neuzeichnung? In der Praxis lassen sich drei typische Ausgangslagen unterscheiden:

• Genehmigte Pläne liegen digital oder in guter Papierqualität vor: Häufig lässt sich der letzte genehmigte Stand übernehmen und um das geplante Vorhaben ergänzen, ohne dass ein komplettes Aufmaß nötig wird.
• Pläne sind vorhanden, aber veraltet oder von schlechter Qualität: Handschriftliche Pläne, stark verkleinerte Kopien aus alten Bauakten oder Pläne ohne erkennbare Maßketten erfüllen die Anforderungen der BauPrüfVO in der Regel nicht und müssen digital neu aufbereitet werden.
• Es existieren gar keine verwertbaren Unterlagen: Dann führt kein Weg an einem Bestandsaufmaß vor Ort vorbei, bei dem alle Räume, Wände und Öffnungen neu vermessen werden.

Gerade bei Altbaubestand in Ortsteilen wie Bensberg oder Schildgen zeigt sich in der Praxis häufig, dass eigenmächtige Umbauten früherer Eigentümer nie genehmigt wurden. In solchen Fällen zeigt die Bauzeichnung nicht den tatsächlichen Zustand, sondern muss den zuletzt genehmigten Stand als Ausgangspunkt nehmen, bevor die geplante Änderung eingezeichnet wird. Wer hier ungeprüft von den vorhandenen Bestandsplänen ausgeht, riskiert eine Ablehnung des Bauantrags mangels Übereinstimmung mit der Aktenlage. Weitere Details zum Umgang mit Bestandsunterlagen finden Sie unter Bestandspläne.

Wo Sie Ihre vorhandenen Pläne herbekommen

Bevor eine komplette Neuzeichnung beauftragt wird, lohnt sich die Suche nach vorhandenen Unterlagen an folgenden Stellen:

1. Bauaktenarchiv der Stadt Bergisch Gladbach: Bei der städtischen Bauaufsicht liegt in vielen Fällen der letzte genehmigte Plan zu einem Gebäude vor, den Sie als Eigentümer anfordern können.
2. Vorheriger Eigentümer oder Notarunterlagen: Beim Immobilienkauf werden häufig Grundrisse mitübergeben, die sich in der Kaufakte oder beim Notar finden lassen.
3. Eigene Bauunterlagen aus früheren Umbauten: Wurde in den letzten Jahren bereits ein Bauantrag gestellt, liegen die Pläne oft noch beim beauftragten Architekten oder in eigenen Unterlagen vor.

Werden diese Quellen geprüft, bevor eine Neuzeichnung beauftragt wird, lässt sich in vielen Fällen der Aufwand für ein vollständiges Aufmaß vermeiden.

Was die Erstellung neuer Bauzeichnungen kostet

Die Kosten hängen maßgeblich davon ab, ob bereits verwertbare Pläne vorliegen oder ein komplettes Aufmaß nötig ist. Bei einem Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten liegt der Stundensatz für die zeichnerische Aufbereitung üblicherweise bei 85,–€ bis 120,–€ netto, was bei überschaubarem Aufwand zu Gesamtkosten von rund 850,–€ netto führen kann. Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen und umfangreicheren Umbaumaßnahmen steigt der Aufwand entsprechend, abhängig von Geschosszahl, Zustand der Bestandsunterlagen und Notwendigkeit eines Vor-Ort-Aufmaßes.

Diese Größenordnungen sind projektspezifische Erfahrungswerte aus konkreten Vorhaben und keine pauschale Preisliste. Eine belastbare Einschätzung für Ihr Objekt setzt eine kurze Prüfung der vorhandenen Unterlagen voraus. Wer zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis benötigt, findet unter Statiker finden weiterführende Informationen zur Auswahl des passenden Fachplaners.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen mit Planeco Building ab

Planeco Building übernimmt die vollständige Aufbereitung Ihrer Bauzeichnungen als Teil der genehmigungsfähigen Antragsunterlagen, bundesweit und mit lokaler Erfahrung in Bergisch Gladbach. Der Ablauf gliedert sich in folgende Schritte:

1. Prüfung vorhandener Unterlagen: Zunächst wird geklärt, ob Bestandspläne aus dem Bauaktenarchiv oder eigenen Unterlagen für die Neuzeichnung verwendet werden können.
2. Aufmaß vor Ort, falls erforderlich: Fehlen verwertbare Pläne, wird das Gebäude vermessen, um eine maßstabsgetreue Grundlage zu schaffen.
3. Zeichnerische Umsetzung nach BauPrüfVO: Grundriss, Schnitt und Ansichten werden im vorgeschriebenen Maßstab 1:100 mit korrekter Farbcodierung erstellt.
4. Ergänzung um weitere Bauvorlagen: Je nach Vorhaben werden amtlicher Lageplan, Baubeschreibung und bei Bedarf ein Standsicherheitsnachweis hinzugefügt.
5. Einreichung bei der Bauaufsicht: Die vollständigen Unterlagen werden bei der zuständigen Behörde in Bergisch Gladbach eingereicht.

Diese Vorgehensweise gilt unabhängig davon, ob es sich um ein reguläres Baugenehmigungsverfahren, eine Genehmigungsfreistellung oder eine Nutzungsänderung handelt, denn auch diese setzt in jedem Fall aktuelle, vollständige Bauzeichnungen voraus. Über die Bauvorlageberechtigung stellt ein Architekt zudem sicher, dass die Zeichnungen rechtsgültig unterschrieben und beim Bauamt eingereicht werden können.