Ein Bauantrag in Elmshorn steht und fällt mit der Qualität der eingereichten Bauzeichnungen. Wer online nach „Grundriss erstellen lassen" sucht, landet meist bei Anbietern, die hübsche Vermarktungsgrafiken für Immobilien-Exposés liefern – für die untere Bauaufsicht der Stadt Elmshorn reicht das nicht. Dort werden bemaßte, normgerechte Bauzeichnungen nach der Bauvorlagenverordnung Schleswig-Holstein verlangt, die mit Baubeschreibung und Lageplan übereinstimmen müssen. Wer diesen Unterschied kennt, spart sich Nachforderungen und damit wertvolle Zeit im Genehmigungsverfahren.

Was eine bauamtsfähige Bauzeichnung enthalten muss

Für einen Bauantrag in Elmshorn braucht es grundsätzlich drei zusammengehörige Zeichnungssätze: Grundriss, Schnitt und Ansicht. Sie müssen laut Bauvorlagenverordnung Schleswig-Holstein in einem Maßstab von mindestens 1:100 erstellt werden, bei denkmalgeschützten Gebäuden mindestens 1:50 (BauVorlVO Schleswig-Holstein). Grundrisse müssen alle Geschosse mit Raumnutzung und den relevanten Maßen zeigen, Bauzeichnung, Baubeschreibung und statische Berechnung müssen dieselben Positionsangaben verwenden.

Seit der Novelle der Landesbauordnung Schleswig-Holstein zum 1. September 2022 gilt zusätzlich: Bauzeichnungen müssen Angaben zur Barrierefreiheit innerhalb des Gebäudes enthalten, im Lageplan müssen barrierefreie Zugänge und Stellplätze erkennbar sein. Das gilt ausdrücklich auch bei Nutzungsänderungen (bfb-barrierefrei-bauen.de). Wer alte Bestandspläne für einen Umbau wiederverwenden möchte, muss diese Angaben in aller Regel nachtragen, da ältere Zeichnungen sie noch nicht enthalten.

Zuständig für Ihren Bauantrag in Elmshorn: Stadt oder Kreis Pinneberg?

Ein Detail, das viele Bauherren überrascht: Elmshorn gehört zu den wenigen Städten im Kreis Pinneberg mit einer eigenen unteren Bauaufsichtsbehörde. Während der Kreis Pinneberg für die meisten Gemeinden im Umland zuständig ist, übernimmt für Elmshorn, Pinneberg und Wedel jeweils die Stadtverwaltung selbst diese Aufgabe (Kreis Pinneberg). Ansprechpartner ist das Amt für Stadtentwicklung und Umwelt der Stadt Elmshorn, Schulstraße 15–17 (Stadt Elmshorn).

Bauanträge, Bauvoranfragen und Abbruchanzeigen lassen sich in Elmshorn zudem bereits über das Online-Bauamt digital einreichen, das aktuell im Testbetrieb läuft. Wer vor der eigentlichen Antragstellung Klarheit über die grundsätzliche Zulässigkeit seines Vorhabens haben möchte, kann dafür eine Bauvoranfrage in Elmshorn stellen und sich so unnötige Planungskosten für ein von vornherein unzulässiges Vorhaben ersparen.

Welches Genehmigungsverfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Der Umfang und Detaillierungsgrad der benötigten Bauzeichnungen hängt direkt davon ab, welches Verfahren für Ihr Bauvorhaben greift. In Schleswig-Holstein kommen vier Varianten in Betracht:

• Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBO): für einfache Vorhaben, die den Festsetzungen eines Bebauungsplans entsprechen, Zuständigkeit liegt bei der Gemeinde.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 LBO): das Regelverfahren für nahezu alle Bauvorhaben außer Sonderbauten, sofern die Bauvorlagen von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt wurden.
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren (§ 64 LBO): für Sonderbauten nach § 51 LBO sowie Fälle ohne bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser.
• Vorbescheidsverfahren (§ 75 LBO): zur vorherigen Klärung einzelner Zulässigkeitsfragen, bevor der eigentliche Bauantrag eingereicht wird.

Über einen vollständig eingereichten Bauantrag muss innerhalb von drei Monaten entschieden werden, wobei die Behörde die Frist aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monate verlängern kann (§ 63 LBO Schleswig-Holstein). Entscheidend ist das Wort „vollständig": Fehlen Angaben in den Bauzeichnungen, beginnt die Frist erst nach Nachreichung neu zu laufen. Wer einen Architekten mit bauvorlageberechtigtem Status beauftragt, sichert sich damit direkt Zugang zum schnelleren vereinfachten Verfahren.

Bestehende Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Bevor neue Bauzeichnungen beauftragt werden, lohnt sich ein Blick in vorhandene Bestandsunterlagen aus dem Bauaktenarchiv der Stadt Elmshorn oder des Kreises Pinneberg. Ob diese noch genügen, lässt sich anhand einiger Kriterien einschätzen:

1. Stimmen die Maße mit dem tatsächlichen Bauzustand überein oder wurde seither umgebaut, ohne dass dies dokumentiert wurde?
2. Liegt der Plan im geforderten Maßstab von mindestens 1:100 vor und ist er lesbar, nicht nur eine verblasste Mikrofiche-Kopie?
3. Enthält er die seit 2022 verpflichtenden Angaben zur Barrierefreiheit, sofern Ihr Vorhaben eine Nutzungsänderung betrifft?
4. Sind Positionsangaben in Grundriss, Schnitt und ggf. Standsicherheitsnachweis konsistent?

Ist auch nur einer dieser Punkte nicht erfüllt, verlangt die Bauaufsicht in aller Regel eine Überarbeitung. Bei älteren Objekten im Elmshorner Bestand ist ein komplettes Aufmaß vor Ort häufig die wirtschaftlichere Lösung, statt punktuell an einem unvollständigen Altplan nachzubessern.

Was kostet die Erstellung neuer Bauzeichnungen?

Die Kosten für Bauzeichnungen richten sich nach Gebäudegröße, Aufmaß-Aufwand und Komplexität des Vorhabens. Bei Planeco Building bewegen sich die Stundensätze für die Planungsleistung zwischen 85,–€ und 120,–€ netto. Für ein Einfamilienhaus mit vollständigem Satz aus Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen die Gesamtkosten häufig bei ab 850,–€ netto. Kommt ein Bestandsaufmaß hinzu, weil keine verwertbaren Altpläne vorliegen, oder werden zusätzliche Angaben zur Barrierefreiheit benötigt, bewegen sich die Kosten eher am oberen Ende dieser Spanne.

Ein wichtiger Kostenfaktor, der oft übersehen wird: Bauzeichnungen sind die Grundlage für den Standsicherheitsnachweis. Je konsistenter und vollständiger die Zeichnungen bereits sind, desto reibungsloser lässt sich der statische Nachweis darauf aufbauen. Details zu den Kostenfaktoren für diesen Folgeschritt finden Sie unter Statiker Kosten.

Besonderheit für Bestandsimmobilien im Sanierungsgebiet Krückau-Vormstegen

Eigentümer von Bestandsgebäuden im Elmshorner Sanierungsgebiet Krückau-Vormstegen sollten einen zusätzlichen Punkt beachten: Ist im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen, gelten neben der regulären Baugenehmigung die Vorschriften des besonderen Städtebaurechts nach §§ 136 ff. BauGB (Stadtumbau Elmshorn). Für bauliche Änderungen kann dann zusätzlich zur eigentlichen Genehmigung eine sanierungsrechtliche Zustimmung erforderlich sein.

Ob dies im Einzelfall zutrifft, sollte vor Planungsbeginn direkt bei der Stadt Elmshorn oder dem zuständigen Sanierungsträger geklärt werden. Gerade bei Vorhaben mit Nutzungsänderung, etwa wenn ehemalige Gewerbeflächen im Quartier zu Wohnraum umgenutzt werden sollen, lohnt sich dieser Abgleich, da er über die Reihenfolge der einzuholenden Genehmigungen entscheidet.

So läuft die Zusammenarbeit mit Planeco Building ab

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge deutschlandweit begleitet und kennt die formalen Anforderungen der Bauvorlagenverordnung Schleswig-Holstein aus der täglichen Praxis. Der Ablauf für Bauzeichnungen in Elmshorn folgt typischerweise diesen Schritten:

1. Prüfung vorhandener Bestandsunterlagen und Klärung, welches Genehmigungsverfahren für Ihr Vorhaben greift.
2. Bestandsaufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Pläne vorliegen oder diese nicht mehr dem tatsächlichen Zustand entsprechen.
3. Erstellung von Grundriss, Schnitt und Ansichten nach den formalen Vorgaben der unteren Bauaufsicht Elmshorn, inklusive Barrierefreiheits-Angaben, sofern erforderlich.
4. Abstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis, sofern dieser für Ihr Vorhaben notwendig ist.
5. Einreichung bei der Stadt Elmshorn, digital über das Online-Bauamt oder klassisch in Papierform.

Die Bearbeitungszeit für die Erstellung der Bauzeichnungen liegt bei Planeco Building in der Regel bei 14 bis 21 Tagen, abhängig vom Umfang des Vorhabens. Wer einen passenden Ansprechpartner für die statische Seite des Projekts sucht, findet über Statiker finden weitere Orientierung, ebenso wie über die Übersicht zu den Aufgaben eines Architekten im Genehmigungsprozess.