Wer in Flensburg umbauen, ausbauen oder die Nutzung einer Immobilie ändern will, stößt schnell auf eine Hürde: Ohne aktuelle, bauamtsfähige Bauzeichnungen nimmt die Untere Bauaufsichtsbehörde keinen Antrag entgegen. Das gilt auch dann, wenn ein Bauvorhaben formal genehmigungsfrei ist. Gerade in Flensburgs dichtem Altbau- und Denkmalbestand reichen alte, oft handgezeichnete Pläne aus der Gründerzeit selten aus, um die Vorgaben der schleswig-holsteinischen Bauvorlagenverordnung zu erfüllen. Dieser Beitrag zeigt, wann vorhandene Pläne noch verwendbar sind, welche formalen Anforderungen an neue Bauzeichnungen gelten und mit welchen Kosten und Zeiträumen Sie realistisch rechnen sollten.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie für Ihr Vorhaben wirklich brauchen

Die beiden Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, meinen aber unterschiedliche Dinge. Ein Grundriss für die Vermarktung dient dem Immobilienexposé: verkaufsoptimierte Grafik, die einen Raumeindruck vermittelt. Eine Bauzeichnung für den Bauantrag ist dagegen ein bautechnisches Dokument mit rechtlicher Funktion: Sie muss exakt bemaßt, maßstabsgerecht und mit allen für die Prüfung relevanten Angaben versehen sein, damit die Bauaufsichtsbehörde das Vorhaben beurteilen kann.

Für den Bauantrag benötigen Sie in der Regel drei Zeichnungsarten:

• Grundriss: Darstellung aller Geschosse mit Raumaufteilung, Wandstärken und Nutzung
• Schnitt: Vertikaler Aufbau des Gebäudes, insbesondere relevant bei Dachausbauten und lichten Raumhöhen
• Ansicht: Darstellung der Fassaden, wichtig bei äußeren Veränderungen und im Denkmalbestand

Fehlen für Ihre Immobilie überhaupt Bestandsunterlagen oder sind diese nicht mehr mit dem Ist-Zustand deckungsgleich, ist ein Bestandsplan die Grundlage jeder weiteren Planung. Er wird per Aufmaß vor Ort erstellt und bildet den tatsächlichen, aktuellen Zustand des Gebäudes ab.

Diese rechtlichen Vorgaben gelten für Bauzeichnungen in Flensburg

Seit dem 5. Juli 2024 gilt in Schleswig-Holstein eine neue Landesbauordnung, die unter anderem das Bauen im Bestand erleichtert und den Bestandsschutz erweitert hat (Landesregierung Schleswig-Holstein). Für Dachausbauten praktisch relevant: Die lichte Mindesthöhe für Aufenthaltsräume liegt seither bei 2,30 m, im Dachgeschoss bei 2,20 m. Das macht manchen bislang unwirtschaftlichen Dachgeschossausbau in Flensburger Altbauten neu rechenbar.

Wie eine Bauzeichnung konkret aussehen muss, regelt die Bauvorlagenverordnung Schleswig-Holstein (BauVorlVO). Zentral ist die Maßstabsvorgabe: Bauzeichnungen sind mindestens im Maßstab 1:100 anzufertigen, bei Kulturdenkmalen mindestens 1:50 (BauVorlVO Schleswig-Holstein, § 8). Dieser Unterschied wird in der Praxis regelmäßig übersehen, gerade bei Objekten in der Flensburger Altstadt oder in den historischen Kaufmannshöfen. Hinzu kommt eine Formalie, die selbst erfahrene Bauherren oft nicht kennen: Jede Bauzeichnung muss zusätzlich zur Zahlenangabe eine grafische Maßstabsleiste an fester Position enthalten. Eingescannte oder digitalisierte Altpläne erfüllen diese Vorgabe fast nie.

Zuständig für die Prüfung ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Flensburg, die Bauanträge, Vorbescheidsanträge und Bauanzeigen im Rahmen der Genehmigungsfreistellung bearbeitet (Stadt Flensburg, Bauordnung). Seit dem 1. Februar 2025 sind zudem neue Vordrucke für bauaufsichtliche Verfahren verpflichtend: Wer noch mit alten Formularen einreicht, riskiert eine Zurückweisung des Antrags.

In Schleswig-Holstein stehen grundsätzlich drei Verfahrensarten zur Wahl:

• Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBO): Möglich innerhalb eines Bebauungsplans, wenn das Vorhaben dessen Festsetzungen entspricht. Wichtig: Bauvorlagen und ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser bleiben trotzdem Pflicht, die Behörde prüft lediglich innerhalb eines Monats, ob sie widerspricht.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 LBO): Regelverfahren für die meisten Vorhaben außerhalb der Sonderbauten, sofern ein Architekt oder bauvorlageberechtigter Ingenieur als Entwurfsverfasser auftritt.
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren (§ 64 LBO): Für Sonderbauten sowie Fälle ohne bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser.

Wer unsicher ist, welches Verfahren für sein Vorhaben greift, kann diese Frage vorab über eine Bauvoranfrage in Schleswig-Holstein klären lassen, bevor die vollständigen Bauzeichnungen erstellt werden. Die eigentliche Bauzeichnung darf in allen drei Verfahren ausschließlich von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur unterschrieben und verantwortet werden.

Flensburg-Besonderheit: Bauen im Denkmalbestand und in der Westlichen Altstadt

Flensburg zählt zu den Städten mit besonders dichtem historischem Baubestand in Schleswig-Holstein. Wer an einem Kulturdenkmal baut, verändert oder saniert, braucht neben der Baugenehmigung eine separate denkmalrechtliche Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Eine erteilte Baugenehmigung ersetzt diese nicht, auch wenn Bauherren das häufig annehmen. Wird das übersehen, drohen Baustopp und im schlechtesten Fall Rückbauforderungen.

Für Objekte in der Westlichen Altstadt, die seit 2019 förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt ist, kommt eine weitere Ebene hinzu: Hier sind zusätzlich sanierungsrechtliche Genehmigungen nach § 144 Baugesetzbuch sowie in der Regel eine Abstimmung mit dem Sanierungsträger erforderlich. Bauzeichnungen sind in diesem Kontext oft Teil einer größeren Modernisierungsplanung, nicht nur Voraussetzung für den eigentlichen Bauantrag. Wer ein Objekt in diesem Gebiet plant, sollte Denkmalschutzbehörde und Sanierungsträger parallel zur Bauaufsicht kontaktieren, nicht erst nach Einreichung des Bauantrags.

Alte Pläne nutzen oder neu zeichnen lassen?

Nicht jede Bauzeichnung muss komplett neu erstellt werden. Ob vorhandene Pläne genügen, hängt von drei Fragen ab:

1. Stimmt der Plan mit dem tatsächlichen Ist-Zustand überein? Nachträgliche Umbauten, die nicht dokumentiert wurden, machen einen alten Plan unbrauchbar.
2. Erfüllt der Plan die aktuellen formalen Vorgaben? Fehlender Maßstab 1:50 bei Kulturdenkmalen, fehlende Maßstabsleiste oder unvollständige Bemaßung führen fast immer zu Nachforderungen der Bauaufsicht.
3. Ist eine tragende Struktur betroffen? Sobald Wände entfernt oder Dachkonstruktionen verändert werden, wird ohnehin eine Neuplanung inklusive statischer Prüfung notwendig.

Fehlen Pläne komplett oder sind sie nicht mehr verwertbar, hilft eine Anfrage beim Bauaktenarchiv der Stadt Flensburg, bevor neu gezeichnet wird. Bei tragenden Eingriffen empfiehlt sich zusätzlich frühzeitig die Einbindung eines Statikers, da ein Standsicherheitsnachweis auf denselben Bauzeichnungen aufbaut und Änderungen im Nachhinein zu Verzögerungen im gesamten Verfahren führen.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Flensburg?

Die Kosten hängen von drei Faktoren ab: Größe und Komplexität des Gebäudes, Vorhandensein verwertbarer Bestandsunterlagen und dem Umfang notwendiger Vor-Ort-Aufmaße. Bei Planeco Building liegt der Stundensatz für die Erstellung bauamtsfähiger Bauzeichnungen bei 85,–€ bis 120,–€ netto. Für ein einfaches Einfamilienhaus mit vorhandenen, teilweise nutzbaren Unterlagen liegen die Gesamtkosten für eine vollständige Neuzeichnung bei ab 850,–€ netto.

Ein typisches Praxisbeispiel: Für ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in Flensburg mit geplantem Dachgeschossausbau reichen alte Pläne meist nicht aus, da sie die ursprüngliche, unausgebaute Dachkonstruktion zeigen. Grundriss, Schnitt und Ansicht müssen für das betroffene Geschoss neu erstellt werden, inklusive Nachweis der neuen lichten Mindesthöhe von 2,20 m. Bei mehreren Geschossen oder zusätzlichem Denkmalschutzbezug liegt der Aufwand entsprechend über dem Basisbeispiel für ein einfaches Einfamilienhaus. Eine detaillierte Übersicht der Kostenfaktoren bei statischen Nachweisen, die bei tragenden Eingriffen ergänzend anfallen, finden Sie unter Statiker Kosten. Wer einen passenden Ansprechpartner für die statische Prüfung sucht, findet über Statiker finden eine erste Orientierung.

So läuft die Zusammenarbeit mit Planeco Building ab

Für Flensburger Bauherren, die Bauzeichnungen für einen Bauantrag oder eine Nutzungsänderung benötigen, sieht der Ablauf bei Planeco Building konkret so aus:

1. Kostenlose Erstberatung: Klärung des Vorhabens, Prüfung vorhandener Unterlagen und Einschätzung, welches Verfahren nach LBO SH infrage kommt
2. Prüfung der Bestandsunterlagen: Abgleich mit dem Ist-Zustand, bei Bedarf Vor-Ort-Aufmaß
3. Erstellung der Bauzeichnungen: Grundriss, Schnitt und Ansicht in bauamtsfähiger Form, inklusive korrektem Maßstab und Maßstabsleiste
4. Zusammenstellung der vollständigen Bauvorlagen: Ergänzung um Lageplan, Baubeschreibung und, falls erforderlich, statische Nachweise
5. Einreichung bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde Flensburg

Planeco Building begleitet den gesamten Prozess mit voller Preistransparenz und ohne versteckte Kosten, mit einer Bearbeitungszeit von in der Regel 14 bis 21 Tagen bis zur Einreichung. Über 1.400 erfolgreich begleitete Bauanträge bundesweit fließen dabei in die tägliche Praxis ein, kombiniert mit lokaler Kenntnis der Flensburger Besonderheiten bei Denkmalschutz und Sanierungsgebiet.