Wer in Frankfurt (Oder) einen Bauantrag oder eine Nutzungsänderung plant, braucht mehr als eine ansprechende Grundrisszeichnung fürs Immobilienexposé. Die Untere Bauaufsichtsbehörde Frankfurt (Oder) akzeptiert ausschließlich Bauzeichnungen, die von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt und nach den Vorgaben der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung aufbereitet wurden. Ein hübsch gezeichneter Grundriss aus einer Wohnungs-App reicht dafür nicht aus, selbst wenn er maßstabsgetreu wirkt. Der Unterschied zwischen einem Marketing-Grundriss und einer genehmigungsfähigen Bauzeichnung entscheidet in der Praxis darüber, ob Ihr Antrag beim ersten Anlauf durchgeht oder mit einer Nachforderung zurückkommt.

Grundriss oder Bauzeichnung: zwei unterschiedliche Anforderungen

Die beiden Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, meinen aber technisch und rechtlich verschiedene Dinge:

• Vermarktungsgrundriss: Dient der optischen Darstellung einer Immobilie für Makler-Exposés oder Vermietungsportale. Maße sind oft nur grob angegeben, eine Bauvorlageberechtigung ist nicht erforderlich.
• Bauantragsfähige Bauzeichnung: Enthält Grundriss, Schnitt und Ansichten im einheitlichen Maßstab (in der Regel 1:100), vollständige Maßketten, Wandstärken, Raumbezeichnungen sowie die Kennzeichnung von Bestand und geplanter Änderung. Sie muss von einer bauvorlageberechtigten Person unterzeichnet werden.

Für das Bauamt zählt ausschließlich die zweite Variante. Grundlage dafür ist in Brandenburg die Brandenburgische Bauvorlagenverordnung (BbgBauVorlV), die in § 8 konkret festlegt, welche Angaben eine Bauzeichnung enthalten muss. Wer diese Anforderungen von Anfang an mitdenkt, spart sich in der Regel eine Nachforderungsrunde und damit mehrere Wochen Wartezeit.

Rechtliche Grundlage: Wer darf in Frankfurt (Oder) Bauzeichnungen erstellen?

Nach der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) in Verbindung mit § 3 der BbgBauVorlV müssen Bauvorlagen für die Errichtung oder Änderung von Gebäuden durch eine bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasserin oder einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser angefertigt werden. Das gilt unabhängig davon, wie gut die Zeichnung technisch aussieht: Ohne diese Berechtigung wird ein Antrag formal nicht bearbeitet.

Zuständig für die Prüfung und Genehmigung ist die Untere Bauaufsichtsbehörde Frankfurt (Oder), die organisatorisch in zwei Sachgebiete unterteilt ist:

• Sachgebiet Nord: zuständig für Zentrum, Nord, West sowie die Ortsteile Rosengarten, Pagram, Lichtenberg, Kliestow und Booßen.
• Sachgebiet Süd: zuständig für Süd, Beresinchen sowie die Ortsteile Güldendorf, Lossow, Markendorf, Hohenwalde und Markendorf-Siedlung.

Diese Aufteilung ist bei der Einreichung relevant, da Rückfragen und Nachforderungen direkt an das zuständige Sachgebiet adressiert werden. Wer sich unsicher ist, welches Sachgebiet für sein Grundstück zuständig ist, findet die Zuordnung auf der Serviceseite der Stadt Frankfurt (Oder). Gebühren für die Bearbeitung richten sich nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung und werden abhängig von Bauvorhaben und Rohbauwert berechnet.

Wenn Sie noch keinen passenden Ansprechpartner haben, hilft ein Blick auf unsere Übersicht, wie Sie einen geeigneten Statiker finden, denn viele der dort beschriebenen Auswahlkriterien lassen sich sinngemäß auch auf bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser übertragen.

Bestandspläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Frankfurt (Oder) hat einen gemischten Gebäudebestand: Plattenbauten aus den 1970er- und 1980er-Jahren stehen neben Altbauten aus der Vorkriegszeit, die aktuell im Rahmen kommunaler Sanierungsprogramme modernisiert werden. Bei beiden Gebäudetypen ist die Aktenlage häufig lückenhaft. Alte Baupläne existieren teils nur als Papierdokument im Bauaktenarchiv, teils gar nicht mehr in einreichbarer Qualität.

Vor jeder Neuzeichnung lohnt sich deshalb diese Prüfreihenfolge:

1. Bauaktenarchiv der Stadt Frankfurt (Oder) auf vorhandene Originalpläne prüfen.
2. Qualität und Aktualität der gefundenen Pläne bewerten: Stimmen Maßstab, Maßketten und der bauliche Ist-Zustand noch überein?
3. Bei fehlenden oder unzureichenden Unterlagen ein Vor-Ort-Aufmaß durch einen bauvorlageberechtigten Planer beauftragen.

Gerade bei Plattenbauwohnungen mit nachträglichem Grundrisstausch oder bei Altbauten mit historisch gewachsenen Grundrissen zeigt sich in der Praxis häufig, dass die vorhandenen Unterlagen nicht mehr dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Wie Sie in einem solchen Fall vorgehen und welche Optionen sich aus vorhandenen Bestandsplänen noch ableiten lassen, hängt stark vom Einzelfall ab.

Lageplan und Katasterauszug für den Bauantrag beschaffen

Neben der Bauzeichnung gehört ein aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte zu den Pflichtbestandteilen jedes Bauantrags. In Brandenburg stehen dafür zwei Wege zur Verfügung:

• Brandenburgviewer: kostenfreie Online-Einsicht in die Liegenschaftskarte ohne Anmeldung, geeignet zur ersten Orientierung.
• DAKAPO (Digitales Auskunfts- und Katasterportal): Ausstellung amtlicher, bauantragsfähiger Auszüge aus dem Brandenburgischen Liegenschaftskataster, wie sie für die Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich sind.

Als kreisfreie Stadt führt Frankfurt (Oder) das Kataster in eigener Zuständigkeit. Der amtliche Lageplan sollte frühzeitig beantragt werden, da er als eigenständige Bauvorlage in die Bearbeitungszeit einfließt und nicht Teil der Bauzeichnung selbst ist. Mehr zum Aufbau und den Anforderungen an diese Unterlage finden Sie in unserem Beitrag dazu, was ein Positionsplan ist.

Ablauf: So entstehen Ihre Bauzeichnungen bei Planeco Building

Bei Planeco Building läuft die Erstellung bauvorlagenfähiger Bauzeichnungen in Frankfurt (Oder) in klar definierten Schritten ab:

1. Kostenlose Erstberatung: Prüfung des Bauvorhabens und Klärung, ob Bestandspläne verwertbar sind oder ein Aufmaß nötig wird.
2. Unterlagenprüfung: Abgleich vorhandener Pläne mit dem aktuellen baulichen Zustand vor Ort.
3. Aufmaß und Zeichnung: Erstellung von Grundriss, Schnitt und Ansichten durch bauvorlageberechtigte Architekten nach den Vorgaben der BbgBauVorlV.
4. Zusammenstellung der Bauvorlagen: Ergänzung um Lageplan, Baubeschreibung und, sofern erforderlich, Standsicherheitsnachweis.
5. Einreichung bei der zuständigen Stelle: Übergabe an das jeweils zuständige Sachgebiet der Unteren Bauaufsichtsbehörde Frankfurt (Oder).

Von der Beauftragung bis zur einreichungsfertigen Bauvorlage rechnen wir bei unkomplizierten Vorhaben mit einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen. Bei umfangreicherem Aufmaßbedarf, etwa bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Geschossen, kann sich dieser Zeitraum entsprechend verlängern.

Was kosten Bauzeichnungen für Ihr Bauvorhaben?

Die Kosten für Bauzeichnungen richten sich nach Gebäudegröße, Anzahl der Geschosse und dem Aufwand für ein eventuell nötiges Aufmaß. Als Orientierung:

• Einfache Bauzeichnung (Grundriss, Schnitt, Ansichten) für ein Einfamilienhaus: ab etwa 850,–€ netto.
• Stundenbasierte Abrechnung bei individuellem Aufmaß- oder Zeichenaufwand: 85,–€ bis 120,–€ netto pro Stunde.
• Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte: Kosten steigen mit Geschosszahl und Nutzungseinheiten, da jede Etage separat aufgemessen und gezeichnet werden muss.

Diese Kosten sind von der statischen Berechnung zu unterscheiden, die als eigenständige Bauvorlage separat kalkuliert wird. Einen Überblick über typische Preisspannen für die statische Seite eines Bauvorhabens finden Sie unter Statiker Kosten.

Typische Bauvorhaben in Frankfurt (Oder)

Bauzeichnungen sind nicht nur bei Neubauten relevant, sondern regelmäßig auch bei:

• Nutzungsänderungen: etwa wenn Gewerbeflächen in Altbauten der Innenstadt zu Wohnraum werden sollen. Hier müssen die Bauzeichnungen sowohl den Bestand als auch die geplante Nutzung eindeutig darstellen. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Nutzungsänderung.
• Sanierungen im Plattenbaubestand: etwa beim nachträglichen Aufzugseinbau oder bei der Erneuerung der Gebäudehülle, wo aktualisierte Bestandspläne Voraussetzung für die Genehmigung sind.
• Umbauten und Anbauten: bei denen sowohl ein Architekt für die Planung als auch ein Statiker für den Nachweis der Standsicherheit eingebunden werden müssen. Wann ein solcher Standsicherheitsnachweis erforderlich ist, hängt vom Umfang der baulichen Änderung ab.

In allen drei Fällen gilt: Die Bauzeichnung bildet die Grundlage, auf der Statik, Brandschutz und die behördliche Prüfung aufbauen. Wird sie unvollständig oder ohne Bauvorlageberechtigung eingereicht, verzögert sich das gesamte Verfahren, unabhängig davon, wie gut die übrigen Unterlagen vorbereitet sind. Planeco Building hat bundesweit über 1.400 Bauanträge begleitet und bringt dabei lokale Kenntnis der Frankfurt-Oder-typischen Bestandssituation mit den formalen Anforderungen der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung zusammen.