Wer bei Google „Grundriss erstellen lassen Gelsenkirchen" eingibt, landet meist bei Anbietern für Immobilienmarketing: hübsche 3D-Grundrisse für Exposés, gedacht für Makler und Verkäufer. Für einen Bauantrag beim Bauamt brauchen Sie etwas anderes: bauamtstaugliche Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt und Ansichten im vorgeschriebenen Maßstab, erstellt von einer bauvorlageberechtigten Person. Dieser Unterschied entscheidet darüber, ob Ihr Antrag beim Referat 63 der Stadt Gelsenkirchen überhaupt bearbeitet wird oder als unvollständig zurückkommt.

Grundriss oder Bauzeichnung: zwei verschiedene Produkte

Ein Verkaufs-Grundriss soll ein Objekt ansprechend präsentieren. Er enthält oft keine exakten Maßketten, keine Wandstärken und keine Angaben zur Konstruktion. Für den Bauantrag ist das wertlos.

Eine bauamtstaugliche Bauzeichnung besteht immer aus drei Teilen:

• Grundriss: horizontaler Schnitt durch jedes Geschoss mit Raummaßen, Wandstärken, Tür- und Fensteröffnungen
• Schnitt: vertikale Darstellung von Geschosshöhen, Dachkonstruktion und Bauteilanordnung
• Ansicht: das Gebäude von außen, aus allen relevanten Himmelsrichtungen

Diese drei Bestandteile müssen im Maßstab 1:100 vorliegen, ergänzt um einen amtlichen Lageplan im Maßstab 1:500. Nur ein Architekt oder eine anderweitig bauvorlageberechtigte Person darf diese Unterlagen für den Bauantrag rechtsverbindlich unterzeichnen.

Rechtsgrundlage und Zuständigkeit in Gelsenkirchen

Als kreisfreie Stadt entscheidet Gelsenkirchen ohne zwischengeschaltete Kreisbehörde direkt über Bauanträge. Zuständig ist das Referat 63 (Bauordnung und Bauverwaltung) im Rathaus Buer. Für amtliche Lagepläne und Katasterauszüge wenden Sie sich an das Referat 62 (Vermessung und Kataster), ebenfalls dort ansässig.

Welche Bauvorlagen konkret einzureichen sind, regelt die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW). Für Wohngebäude im Freistellungsverfahren nennt die Stadt Gelsenkirchen selbst die Anforderungen: Vordruck, Lageplan nicht kleiner als 1:500, Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 sowie eine Brandschutzerklärung der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers, wie auf der städtischen Seite zur Genehmigungsfreistellung beschrieben.

Wichtig für Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen: Auch im Freistellungsverfahren müssen vor Baubeginn eine geprüfte Statik sowie Nachweise zu Schall- und Wärmeschutz vorliegen. Wer diese Nachweise benötigt, findet auf unserer Seite zum Standsicherheitsnachweis die passenden Informationen zu Umfang und Ablauf.

Bestandspläne prüfen oder neu zeichnen lassen?

Bevor Sie in neue Bauzeichnungen investieren, lohnt sich ein Blick ins Bauaktenarchiv des Referats 63. Gerade in Gelsenkirchen mit seiner langen Bergbau- und Siedlungsgeschichte liegen für viele Gebäude noch historische Pläne vor, allerdings mit einer entscheidenden Einschränkung: Diese Pläne zeigen den letzten genehmigten Zustand, nicht zwangsläufig den tatsächlichen Ist-Zustand. Wurde ein Dachgeschoss in den 1980er-Jahren ohne Genehmigung ausgebaut oder ein Anbau ergänzt, taucht das in der alten Bauakte nicht auf.

Bestandspläne reichen in der Regel noch aus, wenn:

• sie den aktuellen, tatsächlichen Gebäudezustand vollständig abbilden
• sie als sauberer Scan oder Vektordatei (DWG, DXF, PDF) vorliegen, nicht als Fotokopie oder Handyfoto
• Maßketten, Wandstärken und Raumbezeichnungen vollständig und lesbar sind

Neue Bauzeichnungen werden nötig, wenn Pläne fehlen, nur als unscharfe Kopie existieren oder nicht mehr zum heutigen Bauzustand passen. In diesem Fall erfolgt ein Bestandsaufmaß vor Ort: Ein Architekt vermisst das Gebäude und überträgt die Ergebnisse in eine normgerechte Zeichnung. Mehr zum Ablauf und zur Wiederverwendbarkeit vorhandener Unterlagen finden Sie auf unserer Seite zu Bestandsplänen.

Kosten für Bauzeichnungen in Gelsenkirchen

Die Kosten hängen vom Aufwand für Aufmaß und Zeichnung ab, nicht von einer pauschalen Quadratmeterzahl. Nach unserer Projekterfahrung bewegen sich Stundensätze für Bauzeichnungen zwischen 85,–€ und 120,–€ netto.

Zur Orientierung, ohne dass sich daraus eine Garantie für Ihr konkretes Vorhaben ableiten lässt:

• Einfamilienhaus, vollständiges Aufmaß plus Neuzeichnung: ab etwa 850,–€ netto
• Nutzungsänderung mit Bauzeichnung und Behördengebühren: häufig zwischen 1.250,–€ und 1.700,–€ netto, abhängig von Rohbausumme und Gebührenordnung

Zusätzliche Kosten entstehen, wenn ein Katasterauszug beim Referat 62 beschafft werden muss oder wenn Denkmalschutz- beziehungsweise Altlastenprüfungen erforderlich sind. Eine transparente Übersicht zu Kostenfaktoren bei statischen Leistungen, die bei größeren Umbauten oft parallel anfallen, finden Sie unter Statiker Kosten.

Gelsenkirchen-spezifische Besonderheiten für Ihre Bauzeichnung

Drei lokale Faktoren beeinflussen in Gelsenkirchen regelmäßig, wie aufwendig Ihre Bauzeichnung ausfallen muss:

• Denkmalschutz in Zechensiedlungen: Wohnhäuser in Siedlungen wie der Schüngelbergsiedlung oder Flöz Dickebank stehen häufig unter Denkmalschutz. Bei Umbauten an oder in der Nähe solcher Gebäude ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis nötig, und die Bauzeichnung muss historische Fassadendetails dokumentieren.
• Altlastenverdacht durch die Bergbauhistorie: Auf zahlreichen Grundstücken besteht aufgrund früherer Zechenstandorte ein erhöhtes Altlastenrisiko. Das kann ein zusätzliches Bodengutachten erfordern, das getrennt von der Bauzeichnung eingeplant werden sollte.
• Stellplatzpflicht bei Nutzungsänderungen: Wie genau Flächen und Nutzungen im Grundriss dargestellt werden, wirkt sich direkt auf die Stellplatzpflicht aus. Nach der städtischen Regelung sind bei Nutzungsänderungen Stellplätze nur für den tatsächlichen Mehrbedarf gegenüber der bisherigen Nutzung herzustellen, wie auf der Seite der Stadt Gelsenkirchen beschrieben. Ungenaue Angaben im Grundriss können also unnötige Stellplatzablösekosten nach sich ziehen.

Gerade bei Nutzungsänderungen, etwa vom Ladenlokal zur Wohnung oder von Büro- zu Gewerbefläche, lohnt sich ein Blick auf unsere Seite zur Nutzungsänderung, da hier zusätzliche Bauvorlagen und Nutzungsbeschreibungen gefordert sind. Wenn im Vorfeld unklar ist, ob Ihr Vorhaben im unbeplanten Innenbereich überhaupt zulässig ist, empfiehlt sich vor der Beauftragung von Bauzeichnungen eine Bauvoranfrage in Gelsenkirchen, um unnötige Planungskosten zu vermeiden.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnung mit Planeco Building ab

Wir gehen bei jedem Projekt in Gelsenkirchen nach einem festen Ablauf vor, damit Ihre Unterlagen beim Referat 63 vollständig und ohne Nachforderung geprüft werden können:

1. Prüfung der Bestandsunterlagen: Wir klären, ob vorhandene Pläne aus dem Bauaktenarchiv noch nutzbar sind oder ob ein Aufmaß nötig wird.
2. Aufmaß vor Ort: Bei fehlenden oder veralteten Plänen vermisst ein Architekt das Gebäude vollständig.
3. Erstellung der Bauzeichnungen: Grundriss, Schnitt und Ansichten entstehen im geforderten Maßstab 1:100.
4. Abgleich mit Sonderthemen: Wir prüfen, ob Denkmalschutz, Altlastenkataster oder Stellplatzregelungen Ihr Vorhaben betreffen.
5. Einreichung beim Referat 63: Die vollständigen Bauvorlagen gehen an die zuständige Behörde.

Da vollständige Unterlagen bei Einreichung der wichtigste Hebel gegen Verzögerungen sind, lohnt sich diese Sorgfalt: Bei fehlenden oder mangelhaften Bauzeichnungen beginnt die Bearbeitungsfrist erst mit Nachreichung neu. Mit über 1.400 bearbeiteten Bauanträgen kennen wir die typischen Stolperstellen und begleiten Sie von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Einreichung, bei Bedarf auch mit ergänzender Statik über unsere Seite Statiker oder bei der Suche nach passenden Fachleuten über Statiker finden.