Wer in Greifswald ein Bestandsgebäude umbauen, sanieren oder umnutzen möchte, stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Reichen die vorhandenen Baupläne für den Bauantrag beim Stadtbauamt noch aus, oder müssen komplett neue Bauzeichnungen erstellt werden? Die kurze Antwort: Pläne, die vor 2006 entstanden sind oder keine Angaben zur Barrierefreiheit enthalten, genügen den aktuellen Anforderungen der Bauvorlagenverordnung Mecklenburg-Vorpommern in den meisten Fällen nicht mehr. Für Bauherren in Greifswald bedeutet das konkret: Eine kurze fachliche Prüfung des Bestands vor der Antragstellung spart Zeit und verhindert, dass ein unvollständiger Antrag beim Bauamt liegen bleibt, bis nachgereicht wurde.

Grundriss, Bauzeichnung, Bauvorlage: Diese Begriffe sollten Sie auseinanderhalten

Im Alltag werden die Begriffe oft synonym verwendet, rechtlich sind sie es nicht. Ein Grundriss für ein Immobilien-Exposé dient der Vermarktung und muss keinerlei bauordnungsrechtliche Anforderungen erfüllen. Eine Bauzeichnung als Bauvorlage hingegen ist Teil des Bauantrags und muss von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden, damit die untere Bauaufsichtsbehörde sie überhaupt prüfen kann. Wer also online nach „Grundriss erstellen lassen" sucht, meint in den meisten Fällen für ein konkretes Bauvorhaben tatsächlich die zweite Variante: normgerechte Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die als Architektenleistung Teil des vollständigen Bauantrags werden.

Zuständig in Greifswald: Stadtbauamt oder Landkreis Vorpommern-Greifswald?

Ein Punkt, der in Greifswald häufig zu Verwirrung führt, weil er sich von vielen anderen Regionen unterscheidet: Greifswald ist eine kreisfreie Stadt und hat eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Für Bauherren außerhalb der Stadtgrenzen ist dagegen der Landkreis zuständig, obwohl dessen Verwaltungssitz ebenfalls in Greifswald liegt. Das führt in der Praxis zu falsch adressierten Anträgen und damit zu Zeitverlust.

• Innerhalb der Stadtgrenzen Greifswald: Zuständig ist das Stadtbauamt, untere Bauaufsichtsbehörde, als erste Anlaufstelle für Bauantrag, Bauberatung und Bauvoranfrage.
• Umlandgemeinden: Zuständig ist das Amt für Bau, Natur- und Denkmalschutz des Landkreises Vorpommern-Greifswald.

Beide Behörden verlangen elektronisch eingereichte Bauvorlagen; ergänzende Papierexemplare werden nur im Einzelfall nachgefordert. Details zu den einzureichenden Formularen stellt die Stadt Greifswald über ihren Formularservice für Bauvorlagen bereit, während der Landkreis eigene Zuständigkeiten für Umlandgemeinden über sein Bürgerserviceportal ausweist. Wer sich nicht sicher ist, welche Behörde für sein Grundstück zuständig ist, sollte dies vor Beauftragung der Zeichnungen klären, um nicht bei der falschen Stelle einzureichen.

Was muss eine Bauzeichnung für den Bauantrag konkret enthalten?

Inhalt, Form und Maßstab von Bauzeichnungen sind in Mecklenburg-Vorpommern nicht dem Zufall überlassen, sondern in der Bauvorlagenverordnung festgelegt. Für Bauherren in Greifswald sind zwei Punkte besonders relevant:

• Maßstab: Grundrisse, Schnitte und Ansichten sind grundsätzlich im Maßstab von mindestens 1:100 darzustellen; ein größerer Maßstab ist zu wählen, wenn Details sonst nicht erkennbar wären.
• Barrierefreiheit seit dem 1. Dezember 2022: Seit der letzten Änderung der Bauvorlagenverordnung müssen Grundrisse und Baubeschreibung detaillierte Angaben zur Barrierefreiheit enthalten, inklusive eines rechnerischen Nachweises zur Anzahl barrierefreier Wohnungen. Das gilt ausdrücklich auch bei Nutzungsänderungen im Bestand, nicht nur im Neubau.

Diese zweite Regelung wird in vielen älteren Bestandsplänen naturgemäß nicht abgebildet, da sie schlicht vor 2022 entstanden sind. Die konkreten Anforderungen sind auf der Fachseite Barrierefreies Bauen Mecklenburg-Vorpommern zusammengefasst.

Reichen Ihre vorhandenen Pläne noch aus?

Bevor eine komplette Neuzeichnung beauftragt wird, lohnt sich eine strukturierte Prüfung des Bestands. Folgende Fragen entscheiden in der Praxis darüber, ob alte Pläne weiterverwendbar sind:

• Stammen die Pläne aus der Zeit vor der Bauvorlagenverordnung 2006 oder sogar aus DDR-Beständen?
• Enthalten sie Angaben zur Barrierefreiheit, wie seit Dezember 2022 gefordert?
• Wurden seit Planerstellung bauliche Änderungen vorgenommen, die nicht dokumentiert sind (z.B. Wanddurchbrüche, Grundrissänderungen aus früheren Umbauten)?
• Liegen die Pläne überhaupt noch vollständig vor, oder ist die Bauakte beim Bauamt unvollständig?

In vielen Innenstadt-Objekten in Greifswald sind Originalpläne durch Kriegs- oder Nachkriegsverluste gar nicht mehr vorhanden. In diesen Fällen führt an einem Bestandsaufmaß vor Ort kein Weg vorbei: Ein bauvorlageberechtigter Planer nimmt das Gebäude auf und erstellt daraus normgerechte, digitale Bauzeichnungen, die anschließend als Bauvorlage dienen können.

Sonderfall Altstadt Greifswald: Sanierungssatzung und Denkmalschutz

Große Teile der historischen Innenstadt Greifswalds liegen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Das hat direkte Konsequenzen für Bauzeichnungen und Bauantrag: Vorhaben, die andernorts verfahrensfrei wären, benötigen hier zusätzlich eine schriftliche Sanierungsgenehmigung der Gemeinde, wie das MV-Serviceportal für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald bestätigt. Wer ein Objekt in der Altstadt umbaut oder umnutzt, sollte diesen zusätzlichen Schritt von Anfang an mitplanen, damit die Bauzeichnungen und die dazugehörigen Unterlagen für beide Verfahren gleichzeitig passen.

Nutzungsänderung in Greifswald: Neue Anforderungen an die Zeichnung

Bei einer Nutzungsänderung, etwa von Gewerbe zu Wohnen oder von einer klassischen Mietwohnung zur Ferienwohnung, reicht ein einfacher Bestandsgrundriss in der Regel nicht aus. Da die Barrierefreiheits-Vorgaben seit 2022 ausdrücklich auch für Nutzungsänderungen gelten, muss die neue Zeichnung diese Angaben enthalten, selbst wenn am Gebäude selbst baulich nichts verändert wird. Für Bauherren in Greifswald und im Landkreis Vorpommern-Greifswald hat Planeco Building eine eigene Übersicht zum Ablauf einer Bauvoranfrage in Greifswald zusammengestellt, die die lokalen Zuständigkeiten und Verfahrensschritte im Detail zeigt.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen ab

Die Erstellung normgerechter Bauzeichnungen folgt in der Praxis einem klaren Ablauf:

1. Bestandsprüfung: Vorhandene Pläne, Bauakte und Katasterauszug werden geprüft, um festzustellen, ob eine Aktualisierung oder eine Neuzeichnung nötig ist.
2. Aufmaß vor Ort: Falls keine verwertbaren Pläne existieren, wird das Gebäude vermessen und digital aufgenommen.
3. Erstellung der Bauzeichnung: Grundrisse, Schnitte und Ansichten werden im geforderten Maßstab und mit allen Pflichtangaben, inklusive Barrierefreiheit, erstellt.
4. Abstimmung mit dem Bauherrn: Nutzungen, Raumbezeichnungen und geplante Änderungen werden final abgestimmt.
5. Übergabe zur Einreichung: Die fertigen Unterlagen gehen an die zuständige Behörde, in Greifswald also entweder an das Stadtbauamt oder an den Landkreis.

Planeco Building bearbeitet diesen gesamten Prozess in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, bevor die Unterlagen zur behördlichen Prüfung eingereicht werden. Die eigentliche Entscheidungsfrist der Behörde läuft davon getrennt: Für Wohngebäude sieht die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern eine Entscheidung innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags vor, wobei diese Frist erst mit vollständigen, korrekten Unterlagen zu laufen beginnt.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Greifswald?

Die Kosten richten sich nach Umfang des Bestands, Zustand vorhandener Unterlagen und Komplexität des Vorhabens. In der Praxis bewegen sich die Stundensätze für die Erstellung bauvorlagefähiger Zeichnungen bei 85,– € bis 120,– € netto. Für ein einfaches Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen die Gesamtkosten bei ab 850,– € netto, sofern ein Aufmaß vor Ort erforderlich ist, ansonsten entsprechend niedriger. Planeco Building legt die Kalkulation dabei offen: keine versteckten Zusatzkosten, sondern volle Transparenz über den tatsächlichen Aufwand, bevor die Beauftragung erfolgt.

Aktuelle Gesetzesreform: Was sich für Bauherren in Mecklenburg-Vorpommern ändert

Die Landesregierung hat im November 2025 eine umfassende Novelle der Landesbauordnung auf den Weg gebracht, die unter anderem Erleichterungen beim Bauen im Bestand vorsieht, etwa bei Raumhöhen, Abstandsflächen und Barrierefreiheit. Zusätzlich wurde bereits im März 2025 die Frist, innerhalb derer Behörden fehlende Unterlagen nachfordern können, von drei Monaten auf drei Wochen verkürzt. Details zum aktuellen Verfahrensstand veröffentlicht die Landesregierung Mecklenburg-Vorpommern. Da sich der Gesetzgebungsprozess zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels noch in der Schlussphase befindet, empfiehlt es sich, den aktuellen Stand vor der Antragstellung direkt beim zuständigen Bauamt zu erfragen.

Wann Sie zusätzlich einen Statiker benötigen

Sobald ein Umbau tragende Wände, Decken oder die Statik des Gebäudes betrifft, reichen Grundriss, Schnitt und Ansicht allein nicht aus. In diesen Fällen verlangt die Bauaufsichtsbehörde zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis, der von einem Statiker erstellt wird. Typische Auslöser sind der Ausbruch tragender Wände für einen offenen Grundriss, der Dachgeschossausbau oder eine Nutzungsänderung mit höheren Lastanforderungen, etwa bei gewerblicher Nutzung. Wer sich vorab einen Überblick über die zu erwartenden Kosten verschaffen möchte, findet auf der Seite Statiker Kosten konkrete Anhaltspunkte für die Kalkulation. Planeco Building koordiniert Bauzeichnung, Standsicherheitsnachweis und die Kommunikation mit der Behörde aus einer Hand, sodass Bauherren in Greifswald nicht selbst zwischen mehreren Ansprechpartnern vermitteln müssen.