Wer in Hamburg umbauen, anbauen oder die Nutzung einer Immobilie ändern möchte, braucht in den meisten Fällen aktuelle Bauzeichnungen. Das Problem: Viele Eigentümer besitzen entweder gar keine Pläne mehr, nur unleserliche Altbestände aus den 1970er Jahren oder Grundrisse, die für den Immobilienverkauf gedacht waren, aber nicht den Anforderungen der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) entsprechen. Die Konsequenz reicht von Verzögerungen im Bauantragsverfahren bis zur kompletten Ablehnung der Unterlagen durch das zuständige Bezirksamt.

Grundriss oder Bauzeichnung: was brauchen Sie wirklich?

Der Begriff „Grundriss erstellen lassen" wird online für zwei völlig unterschiedliche Zwecke verwendet, die in Hamburg auch rechtlich unterschiedlich behandelt werden:

• Grundriss für Vermarktung: Ein optisch aufbereiteter Plan fürs Exposé, für Makler oder Finanzierungsgespräche bei der Bank. Hier reicht meist ein Online-Dienst oder ein Bauzeichner ohne besondere Zulassung, da die Zeichnung nicht bei einer Behörde eingereicht wird.
• Bauzeichnung für den Bauantrag: Ein normgerechter Plan nach Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO), der beim zuständigen Bezirksamt eingereicht wird und von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben sein muss.

Wer einen einfachen Vermarktungsgrundriss bei einem Bauantrag einreicht, riskiert eine Nachforderung durch die Bauaufsichtsbehörde und damit einen deutlichen Zeitverlust. Bei geplanten Umbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen lohnt es sich daher, von Anfang an die genehmigungsfähige Variante beauftragen zu lassen.

Was muss eine Bauzeichnung für den Hamburger Bauantrag enthalten?

Die BauVorlVO legt fest, welche Angaben in einer Bauzeichnung enthalten sein müssen, damit sie von der Bauaufsichtsbehörde akzeptiert wird. Zu den zentralen Pflichtbestandteilen zählen:

• Grundrisse aller betroffenen Geschosse: mit Raumbezeichnungen, Wandstärken, Türen, Fenstern und festen Einbauten
• Schnitte und Ansichten: zur Darstellung von Geschosshöhen, Dachform und Fassaden
• Maßstab und Maßstabsleiste: Neben der numerischen Maßstabsangabe (meist 1:100) ist in Hamburg zusätzlich eine grafische Maßstabsleiste vorgeschrieben, die an fester Position nahe dem Schriftfeld platziert wird
• Konsistenz mit weiteren Bauvorlagen: Bauzeichnungen, Baubeschreibung und technische Nachweise müssen übereinstimmende Positionsangaben haben
• Dateiformat: Alle Bauvorlagen sind ausschließlich im Format PDF/A-1b einzureichen

Diese Details werden bei privater Eigenerstellung oder Online-Diensten häufig übersehen. Genau hier liegt der Wert einer fachkundig erstellten Bauzeichnung: Sie reduziert das Risiko, dass die Behörde die Unterlagen als unvollständig zurückweist und damit die Bearbeitungszeit verlängert.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen? Eine Checkliste

Nicht jede Bauzeichnung muss von Grund auf neu erstellt werden. Ob vorhandene Bestandspläne noch verwendbar sind, hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Aktualität prüfen: Wurden nach der letzten Planerstellung bauliche Änderungen vorgenommen, die nicht dokumentiert sind?
2. Maßstab und Format kontrollieren: Liegt der Plan im geforderten Maßstab vor und enthält er eine Maßstabsleiste?
3. Lesbarkeit sicherstellen: Handelt es sich um ein scharfes, kontrastreiches Dokument oder um ein verblasstes Foto eines Altplans?
4. Umfang der geplanten Änderung abgleichen: Bei kleineren Eingriffen reicht oft eine Aktualisierung, bei tragenden Eingriffen oder größeren Umbauten ist meist eine komplette Neuaufnahme sinnvoller

Sind mindestens zwei dieser Punkte nicht erfüllt, ist eine Neuerstellung in der Regel der schnellere und sicherere Weg, da nachträgliche Korrekturen im laufenden Verfahren mehr Zeit kosten als ein sauberer Neustart.

Wo bekommen Sie Ihre Bauunterlagen in Hamburg her?

Bevor eine Neuerstellung beauftragt wird, lohnt sich die Prüfung, ob bereits verwertbare Unterlagen bei einer Behörde vorliegen:

• Bauaktenarchiv des zuständigen Bezirksamts: Hamburg ist in sieben Bezirke gegliedert (Hamburg-Mitte, Altona, Eimsbüttel, Hamburg-Nord, Wandsbek, Bergedorf, Harburg), von denen jeder ein eigenes Archiv führt. Für die Einsicht ist häufig eine Vollmacht des Grundeigentümers sowie ein Termin erforderlich.
• Katasterauszug beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV): Der LGV liefert Auszüge aus dem Liegenschaftskataster in den Maßstäben 1:500 bis 1:2000, hat aber keinen eigenen Publikumsverkehr. Die Beantragung erfolgt online oder über das Servicezentrum des Bezirksamts.
• Aufmaß vor Ort: Sind keine verwertbaren Pläne auffindbar, bleibt nur die Neuvermessung des Bestands durch einen Fachplaner.

Gerade bei Nutzungsänderungen in Hamburg ist diese Recherche entscheidend: Kann keine zuletzt erteilte, noch rechtskräftige Baugenehmigung nachgewiesen werden, muss regelmäßig ein komplett neues Verfahren angestoßen werden.

Wer darf Bauzeichnungen für Hamburg erstellen?

Nicht jede Bauzeichnung darf bei jedem Vorhaben eingereicht werden. Nach § 65 HBauO gilt: Für nicht verfahrensfreie Vorhaben müssen Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasserin oder einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser stammen, in der Regel also von einem in der Architektenliste der Hamburgischen Architektenkammer eingetragenen Architekten.

Für die Praxis bedeutet das:

• Online-Dienste: geeignet für Vermarktungsgrundrisse, in Hamburg jedoch nicht bauvorlageberechtigt
• Bauzeichner ohne Kammereintragung: können technische Zeichnungen anfertigen, dürfen diese aber bei nicht verfahrensfreien Vorhaben nicht selbst einreichen
• Architekten mit Bauvorlageberechtigung: einzige Option für genehmigungspflichtige Vorhaben in Hamburg

Eine weitere Hamburger Besonderheit: Anders als in den meisten Bundesländern gibt es keinen abschließenden gesetzlichen Katalog für genehmigungsfreie Bauvorhaben. Die Einschätzung, ob ein Vorhaben verfahrensfrei ist, liegt im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Das erhöht die Unsicherheit für Bauherren, die ihr Vorhaben ohne fachliche Prüfung als „genehmigungsfrei" einordnen.

Was kostet ein Grundriss oder eine Bauzeichnung in Hamburg?

Die Kosten hängen stark davon ab, wer die Zeichnung erstellt und ob ein Aufmaß vor Ort nötig ist:

• Online-Dienste für Vermarktungsgrundrisse: ab rund 20,–€ bis 150,–€ pro Grundriss, ohne Bauvorlageberechtigung
• Bauzeichner: ab rund 100,–€ bis 800,–€, abhängig von Umfang und Aufmaß
• Bauvorlageberechtigte Architekturleistung für den Bauantrag: ab 500,–€ bis 3.000,–€ netto, je nach Anzahl der Geschosse und Komplexität

Planeco Building kalkuliert Bauzeichnungen zu einem Stundensatz von 85,–€ bis 120,–€ netto. Für ein Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen die Gesamtkosten häufig bei rund 850,–€ netto. Hinzu kommen amtliche Nebenkosten wie der Katasterauszug beim LGV (rund 30,50,–€ bis 39,–€ pro Auszug) sowie gegebenenfalls eine Gebühr für die Ausleihe von Bauakten beim zuständigen Bezirksamt. Bei Mehrfamilienhäusern oder umfangreicheren Umbauten steigt der Aufwand mit der Anzahl der Geschosse und dem Umfang der geplanten Änderungen. Eine Übersicht zu vergleichbaren Kostenfaktoren bei statischen Nachweisen finden Sie unter Statiker Kosten.

Typische Anlässe: Dachausbau, Anbau, Nutzungsänderung

In der Praxis lösen bestimmte Vorhaben besonders häufig den Bedarf an neuen Bauzeichnungen aus:

• Dachausbau oder Grundrissänderung bei Sanierung: Bank oder Bauamt verlangen aktuelle, bemaßte Pläne des Ist- und Planzustands
• Anbau am bestehenden Gebäude: erfordert vollständige Bauzeichnungen inklusive Schnitten und teils zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis, wenn tragende Bauteile betroffen sind
• Nutzungsänderung, etwa Gewerbe zu Wohnen: zieht zusätzliche Anforderungen an Brandschutz und Schallschutz nach sich, die in den Bauzeichnungen dargestellt werden müssen
• Verkauf oder Beleihung: aktuelle, normgerechte Grundrisse erleichtern die Wohnflächenberechnung durch die finanzierende Bank erheblich

Bei tragenden Eingriffen ist frühzeitig zu klären, ob ein Statiker eingebunden werden muss. Wer noch keinen passenden Ansprechpartner hat, findet über Statiker finden eine erste Orientierung, welche Qualifikation für das jeweilige Vorhaben erforderlich ist.

So läuft die Erstellung bei Planeco Building ab

Planeco Building prüft zunächst, ob vorhandene Bestandspläne noch verwendbar sind, bevor eine Neuerstellung beauftragt wird. Das spart in vielen Fällen Zeit und Kosten. Der weitere Ablauf:

1. Bestandsaufnahme: Sichtung vorhandener Pläne, Prüfung auf Aktualität und Maßstab, gegebenenfalls Abfrage beim zuständigen Bauaktenarchiv
2. Aufmaß vor Ort: falls keine verwertbaren Unterlagen vorliegen
3. Erstellung der Bauzeichnungen: normgerecht nach BauVorlVO, inklusive Maßstabsleiste und korrektem Dateiformat
4. Zusammenstellung mit weiteren Bauvorlagen: Lageplan, Katasterauszug, Baubeschreibung und technische Nachweise
5. Einreichung beim zuständigen Bezirksamt: durch eine bauvorlageberechtigte Person

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer typischen Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen auf Planeco-Seite deckt Planeco Building dabei nicht nur die Bauzeichnung selbst ab, sondern auf Wunsch auch weiterführende Architektenleistungen und die vollständige Kommunikation mit der Behörde, sodass Bauherren in Hamburg mit einem Ansprechpartner durch den gesamten Prozess kommen.