Bevor Sie in Kempten einen Architekten oder Bauzeichner beauftragen, sollten Sie eine Frage klären: Brauchen Sie einen Grundriss für die Vermarktung Ihrer Immobilie oder eine bauamtstaugliche Bauzeichnung für einen Bauantrag beim Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt der Stadt Kempten (Allgäu)? Beide Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, unterscheiden sich aber erheblich in Anforderung, Aufwand und rechtlicher Verbindlichkeit. Wer für einen Umbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, braucht mehr als eine hübsche Grafik fürs Exposé: Er braucht eine Bauvorlage, die den Anforderungen der bayerischen Bauvorlagenverordnung genügt und von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt wurde.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie für Ihr Vorhaben in Kempten wirklich brauchen

Ein einfacher Grundriss, wie ihn Online-Tools für 20,–€ bis 150,–€ netto erstellen, zeigt Räume, Wände und Maße aus der Vogelperspektive. Das reicht für ein Verkaufsexposé oder eine Wohnungsanzeige völlig aus. Für einen Bauantrag bei der Stadt Kempten (Allgäu) genügt das jedoch nicht.

Eine Bauzeichnung als Bauvorlage muss zusätzlich Wandstärken, Raumnutzung, Schnitte und Ansichten in einem festgelegten Maßstab enthalten und von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser stammen. Diese Berechtigung ist in Art. 61 der Bayerischen Bauordnung geregelt und liegt in der Regel bei Architekten oder Bauingenieuren mit entsprechender Kammermitgliedschaft. Ein reiner Online-Grundriss-Dienst erfüllt diese Voraussetzung nicht. Wenn Sie unsicher sind, welchen Weg Ihr Vorhaben erfordert, hilft ein Blick auf unsere Leistungen rund um Architektenplanung, wo wir genau diese Einordnung zu Beginn jeder Beratung klären.

Was eine bauamtstaugliche Bauzeichnung enthalten muss

Nach der Bauvorlagenverordnung sind für Bauzeichnungen in Bayern Grundriss, Schnitt und Ansichten als Mindestbestandteile vorgeschrieben. Die Stadt Kempten verlangt dabei konkret einen Maßstab von 1:100, sofern kein größerer oder kleinerer Maßstab aus Darstellungsgründen notwendig ist, sowie eine Raumbezeichnung entsprechend der tatsächlichen Nutzung.

Eine vollständige Bauzeichnung für Kempten enthält typischerweise:

• Grundrisse aller betroffenen Geschosse mit Wandstärken, Türen, Fenstern und fest eingebauten Elementen
• Schnitte, die Geschosshöhen, Dachneigung und Deckenaufbau erkennbar machen
• Ansichten aller Fassadenseiten, insbesondere bei äußerlich sichtbaren Änderungen
• Maßketten für Außen-, Innen- und Fenstermaße
• Raumbezeichnungen nach tatsächlicher Nutzung, was besonders bei Nutzungsänderungen entscheidend ist

Ergänzend benötigt die Stadt Kempten einen aktuellen Lageplan auf Basis eines amtlichen Katasterauszugs sowie bei bestimmten Vorhaben, etwa Gaststätten, Beherbergungsbetrieben oder Verkaufsstätten, eine ausführliche Betriebsbeschreibung. Diese Anforderungen ergeben sich aus der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) in Verbindung mit Art. 67 der Bayerischen Bauordnung. Wer bereits Bestandspläne besitzt, sollte diese zunächst prüfen lassen, bevor eine komplette Neuerstellung beauftragt wird, mehr dazu bei unseren Leistungen zu Bestandsplänen.

Zuständig in Kempten: Das Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt

Kempten (Allgäu) ist als kreisfreie Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Zuständig für Bauanträge, Genehmigungsfreistellungen und die Prüfung Ihrer Bauzeichnungen ist das Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt der Stadt. Seit dem 1. November 2022 können bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser Anträge dort auch digital über Online-Assistenten einreichen. Ein praktischer Vorteil dabei: Bei digitaler Einreichung müssen die Bauzeichnungen nicht handschriftlich unterschrieben werden, sondern können direkt als Datei aus dem CAD-System übernommen werden.

Wichtig für die Praxis ist außerdem die Nachbarbeteiligung. Allen Eigentümern angrenzender Grundstücke müssen Lageplan und Bauzeichnungen zur schriftlichen Zustimmung vorgelegt werden. Falsche Angaben zur Nachbarbeteiligung gelten als Ordnungswidrigkeit und können bei bauvorlageberechtigten Kammermitgliedern zusätzlich berufsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Wer sein Vorhaben selbst einordnen möchte, findet in unserem Leitfaden zum Bauantrag bei Nutzungsänderungen eine strukturierte Übersicht der Verfahrensstufen.

Altstadt, Denkmalschutz und Stellplatzsatzung: Kemptener Besonderheiten

Viele Bauvorhaben in Kemptens historischer Stiftsstadt und Reichsstadt betreffen Gebäude, die als Baudenkmal gelten oder in einem Ensemblebereich liegen. Die Denkmaleigenschaft ergibt sich dabei nicht zwingend aus einem Listeneintrag, sondern aus der geschichtlichen Bedeutung des Objekts nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz. Für Bauzeichnungen bedeutet das: Umbau- und Sanierungsmaßnahmen müssen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Kempten abgestimmt werden, größere Eingriffe zusätzlich mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege. Da Ortstermine der Denkmalschutzbehörde in der Praxis nur einmal monatlich stattfinden, sollte diese Abstimmung frühzeitig eingeplant werden, bevor die finalen Bauzeichnungen erstellt werden.

Eine zweite Kemptener Besonderheit betrifft die städtische Stellplatzsatzung, die bei jeder Nutzungsänderung relevant wird. Bei gemischt genutzten Gebäuden, etwa einem Laden mit angeschlossenem Café, ist laut Satzung der Nutzungsschwerpunkt für die Berechnung des Stellplatzbedarfs maßgeblich. Wer diesen Punkt nicht frühzeitig mit dem Bauamt klärt, riskiert Nachforderungen, die den gesamten Genehmigungsprozess verzögern. Gerade bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche oder umgekehrt lohnt sich deshalb eine frühzeitige fachliche Einschätzung im Rahmen einer Nutzungsänderung.

Alte Pläne nutzen oder neue Bauzeichnungen erstellen lassen?

Nicht jeder Bauherr benötigt eine komplette Neuerstellung. Wenn Sie bereits Bestandspläne besitzen, etwa aus dem Bauaktenarchiv der Stadt Kempten oder vom ursprünglichen Architekturbüro, prüfen wir zunächst, ob diese verwertbar sind. Verwertbar sind Pläne dann, wenn sie:

• den zuletzt genehmigten Zustand des Gebäudes zeigen
• in einem korrekten, lesbaren Maßstab vorliegen
• vollständige Maßketten und Raumbezeichnungen enthalten
• als sauberer Scan oder digitale Datei verfügbar sind, nicht nur als Handyfoto

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist ein Bestandsaufmaß vor Ort meist unumgänglich. Das betrifft in Kempten besonders ältere Altstadtgebäude, bei denen häufig überhaupt keine digitalen Pläne existieren. Bei tragenden Wänden, die im Zuge eines Umbaus verändert werden sollen, ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den unsere Statiker parallel zur Bauzeichnung erstellen.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Kempten?

Die Kosten hängen vom Ausgangszustand der Unterlagen und der Komplexität des Vorhabens ab. Als Orientierung:

• Digitalisierung vorhandener, verwertbarer Pläne: geringerer Aufwand, entsprechend niedrigere Kosten
• Neuerstellung mit Bestandsaufmaß für ein Einfamilienhaus: üblicherweise im mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich
• Komplexere Vorhaben mit mehreren Geschossen, Nutzungsänderung oder Denkmalschutzbezug: entsprechend höherer Planungsaufwand

Diese Kosten sind strikt von den Behördengebühren der Stadt Kempten zu unterscheiden, die separat anfallen und sich nach den Baukosten beziehungsweise dem Verwaltungsaufwand richten. Eine genaue Einschätzung für Ihr Vorhaben erhalten Sie über unsere kostenlose Erstberatung. Wenn zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis nötig wird, finden Sie eine Übersicht der typischen Honorare unter Statiker Kosten.

So läuft die Zusammenarbeit mit Planeco Building ab

Wir arbeiten deutschlandweit und mit lokaler Expertise für Bauvorhaben in Kempten (Allgäu). Der Ablauf gliedert sich in klare Schritte:

1. Sichtung Ihrer Bestandsunterlagen, inklusive Rücksprache mit dem Bauaktenarchiv, sofern nötig
2. Qualitätsprüfung auf Maßstab, Vollständigkeit und Aktualität
3. Bestandsaufmaß vor Ort, falls keine verwertbaren Pläne vorliegen
4. Erstellung der Bauzeichnungen nach den Vorgaben der BauVorlV, inklusive Grundriss, Schnitt und Ansichten
5. Einreichung beim Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt Kempten, digital oder in Papierform

Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und volle Preistransparenz ohne versteckte Kosten stehen für unseren Anspruch, Bauherren durch den gesamten Prozess zu begleiten, nicht nur durch die Zeichnung allein. Wenn Sie noch keinen passenden Ansprechpartner für Ihr Vorhaben haben, lohnt sich zusätzlich ein Blick auf unsere Hinweise zum Thema Statiker finden, da viele Vorhaben in Kempten sowohl Architekten- als auch Statikleistungen erfordern.