Wer für sein Bauvorhaben in Köln „einen Grundriss erstellen lassen" möchte, meint in den meisten Fällen zwei völlig unterschiedliche Dinge: einen ansprechenden Grundriss fürs Immobilien-Exposé oder eine bauvorlageberechtigte Zeichnung, die das Bauamt für einen Bauantrag akzeptiert. Nur Letzteres öffnet Ihnen den Weg zur Baugenehmigung, und genau hier scheitern viele Anträge, weil vermeintlich fertige Pläne den formalen Anforderungen der Stadt Köln nicht genügen.

Die Stadt Köln stellt dazu unmissverständlich klar: Skizzen anstelle von Bauzeichnungen sind nicht ausreichend, ebenso wenig Fotos oder Handaufnahmen des Bestands. Laut den offiziellen FAQ zur Baugenehmigung wird empfohlen, für jeden Antrag eine bauvorlageberechtigte Person mit der Erstellung zu beauftragen. Dieser Artikel zeigt, was Ihre Bauzeichnungen konkret enthalten müssen, wann alte Pläne noch genügen und mit welchen Kosten und Zeiträumen Sie in Köln realistisch rechnen sollten.

Grundriss oder Bauzeichnung: Was Sie für welchen Zweck brauchen

Ein Vermarktungsgrundriss soll gefällig wirken und ist meist ohne Bauvorlageberechtigung erstellt. Für den Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder einen Anbau in Köln benötigen Sie dagegen eine Bauzeichnung, die von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur stammt. Ausnahmen von dieser Pflicht sind laut Stadt Köln nur in wenigen, klar definierten Fällen nach § 67 Absatz 2 BauO NRW 2018 möglich, etwa bei sehr kleinen Vorhaben.

In der Praxis heißt das: Wenn Sie einen Dachgeschossausbau, eine Nutzungsänderung oder einen Anbau planen, führt an einer fachgerecht erstellten Bauzeichnung kein Weg vorbei. Ein Architekt übernimmt dabei nicht nur die Zeichnung selbst, sondern prüft auch, ob Ihr Vorhaben in der geplanten Form überhaupt genehmigungsfähig ist.

Diese Bauzeichnungen verlangt das Kölner Bauamt

Die konkreten Anforderungen an Bauvorlagen regelt in NRW die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO). Für Köln gilt dabei ein einheitliches Format: PDF-Dateien und der Maßstab 1:100 für Grundrisse, Schnitte und Ansichten.

Grundriss, Schnitt und Ansicht

Für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren fordert die Stadt Köln Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit allen notwendigen Eintragungen nach § 4 Absatz 2 Nummer 8 BauPrüfVO. Bei der Teilbaugenehmigung gilt dieselbe Vorgabe explizit auch für den Lageplan. Fehlen einzelne Maße oder Eintragungen, wird der Antrag als unvollständig zurückgestellt, was die ohnehin mehrmonatige Bearbeitungszeit weiter verlängert.

Lageplan und Katasterauszug

Der Lageplan ist eine eigenständige Bauvorlage und muss auf einem aktuellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster basieren. Er zeigt Grundstücksgrenzen, Höhenlage und vorhandene bauliche Anlagen. Ein häufiger, vermeidbarer Ablehnungsgrund: Lageplan und Bauzeichnung stimmen zeichnerisch oder maßlich nicht überein. Die Stadt Köln weist bei größeren Vorhaben ausdrücklich darauf hin, hierauf besonders zu achten.

Vorhandene Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Nicht jeder muss bei null anfangen. Bevor Sie eine Neuzeichnung beauftragen, lohnt sich eine kurze Prüfung:

• Sind die Pläne vollständig? Grundriss, Schnitt und Ansicht sollten vorliegen, nicht nur einzelne Geschosse.
• Stimmt der Bestand noch? Nachträgliche Umbauten, die nicht eingezeichnet sind, machen alte Pläne für einen neuen Antrag unbrauchbar.
• Liegt eine genehmigte Fassung vor? Nur genehmigte oder zumindest genehmigungsfähig erstellte Bestandspläne sind als Grundlage geeignet.
• Ist der Maßstab korrekt? Alte Handskizzen ohne Maßstab 1:100 muss ein Architekt in der Regel komplett neu aufmaßen.

Fehlen brauchbare Unterlagen ganz, lohnt sich für Kölner Bestandsimmobilien der Weg über das Zentrale Aktendepot der Stadt Köln, bei dem abgeschlossene Baugenehmigungsakten eingesehen werden können. Die Einsicht ist an ein berechtigtes Interesse gebunden und nicht kostenfrei. Wie Sie aus solchen Archivunterlagen oder einem Vor-Ort-Aufmaß verwertbare Bestandspläne ableiten, hängt stark vom Zustand der Immobilie ab.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen ab

1. Bestandsprüfung: Vorhandene Pläne, Bauakte oder Kaufunterlagen werden gesichtet.
2. Aufmaß vor Ort: Falls keine verwertbaren Pläne existieren, erfolgt ein Aufmaß der tatsächlichen Raumsituation.
3. Zeichnung durch den Architekten: Grundriss, Schnitt und Ansicht entstehen im geforderten Maßstab 1:100 inklusive aller Eintragungen nach BauPrüfVO.
4. Abstimmung mit Lageplan und Katasterauszug: Maßliche Übereinstimmung wird geprüft, um spätere Nachforderungen zu vermeiden.
5. Digitale Einreichung: Seit dem 1. Januar 2025 läuft die Antragstellung in Köln vollständig über das Bauportal.NRW.

Wer den kompletten Antrag inklusive Bauantragstellung mit Architekt aus einer Hand organisieren möchte, spart sich die Abstimmung zwischen mehreren Ansprechpartnern und reduziert damit typische Nachforderungsrunden.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Köln?

Planeco Building kalkuliert Planungsleistungen nach Aufwand mit einem Stundensatz von 85 bis 120,–€ netto. Für die vollständigen Bauzeichnungen (Grundriss, Schnitt, Ansichten) eines durchschnittlichen Einfamilienhauses liegen die Kosten bei ab 850,–€ netto. Einfluss auf den tatsächlichen Aufwand haben:

• Vorliegen brauchbarer Bestandsunterlagen oder Notwendigkeit eines vollständigen Aufmaßes
• Anzahl der Geschosse und Komplexität des Grundrisses
• Zusätzliche Bauvorlagen bei Sonderbauten, etwa Bestuhlungspläne bei gastronomischen Nutzungen
• Abstimmungsbedarf mit dem Amt für Denkmalschutz bei denkmalgeschützten Gebäuden

Zur Bearbeitungszeit selbst nennt die Stadt Köln einen realistischen Rahmen: durchschnittlich vier bis neun Monate ab vollständigem Antragseingang. Vollständige, formal korrekte Bauzeichnungen sind der wichtigste Hebel, um Nachforderungsrunden und damit zusätzliche Wartezeit zu vermeiden.

Kölner Besonderheiten, die Ihre Bauzeichnung beeinflussen

Neben den allgemeinen Anforderungen der BauPrüfVO gibt es in Köln kommunale Regelungen, die bereits in der Zeichnung berücksichtigt werden sollten:

• Stellplatzsatzung Köln: Die Anzahl nachzuweisender Kfz- und Fahrradstellplätze richtet sich nach einer Richtzahlliste, teils reduziert durch die ÖPNV-Anbindung des Grundstücks.
• Baumschutzsatzung: Bei Anbauten oder Erweiterungen sollte frühzeitig geprüft werden, ob geschützte Bäume auf dem Grundstück betroffen sind.
• Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder deren unmittelbarer Umgebung ist eine Abstimmung mit dem Amt für Denkmalschutz und Denkmalpflege erforderlich, bevor die Bauzeichnung final erstellt wird.
• Digitale Einreichung: Wer vorab prüfen möchte, ob ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, kann dies über eine Bauvoranfrage in Köln klären, bevor die vollständigen Bauzeichnungen beauftragt werden.

Wann Sie zusätzlich einen Statiker brauchen

Sobald Ihr Vorhaben in tragende Bauteile eingreift, etwa beim Durchbruch einer Wand, einer Aufstockung oder einem Anbau, reicht die Bauzeichnung allein nicht aus. Das Bauamt verlangt zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis, der von einem Statiker erstellt wird. Die Kosten dafür variieren je nach Umfang des Eingriffs erheblich, einen ersten Überblick liefert die Übersicht zu Statiker-Kosten. Wer einen qualifizierten Ansprechpartner sucht, findet über Statiker finden Kriterien für die Auswahl.

In der Praxis lohnt sich die gebündelte Beauftragung von Bauzeichnung und Statik bei einem Anbieter: Architekt und Statiker stimmen Grundriss und Nachweis direkt aufeinander ab, statt Änderungen zwischen zwei getrennten Büros hin- und herzuschicken, was gerade bei denkmalgeschützten oder älteren Kölner Bestandsgebäuden regelmäßig zusätzliche Abstimmungsrunden erspart.