Wer in Leverkusen einen Umbau, eine Nutzungsänderung oder einen Anbau plant, braucht früher oder später eine Antwort auf eine simple, aber folgenreiche Frage: Reichen die vorhandenen Pläne für den Bauantrag, oder müssen neue Bauzeichnungen her? Die Antwort entscheidet direkt darüber, wie schnell der Fachbereich 63 der Stadt Leverkusen Ihren Antrag bearbeiten kann – denn unvollständige oder formal fehlerhafte Bauzeichnungen sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren. Dieser Artikel zeigt, welche Anforderungen die BauPrüfVO NRW konkret an Grundrisse, Schnitte und Ansichten stellt, wann Bestandspläne noch genügen, was die Erstellung kostet und worauf Sie bei der Beauftragung achten sollten.

Was gehört zu einer vollständigen Bauzeichnung für den Bauantrag?

Eine Bauzeichnung im rechtlichen Sinne besteht nicht aus einem einzelnen Blatt, sondern aus drei Pflichtbestandteilen: Grundriss, Schnitt und Ansicht. Alle drei zusammen bilden die sogenannte Bauvorlage, die dem Bauantrag beigefügt werden muss. Grundlage dafür ist die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW), die den Maßstab für Bauzeichnungen verbindlich mit 1:100 festlegt.

Konkret verlangt die BauPrüfVO NRW unter anderem:

• Grundrisse aller Geschosse: inklusive Raumbezeichnungen, Wandstärken und vollständiger Maßketten
• Mindestens ein Schnitt: mit Angabe der Geschosshöhen und der Höhenlage bezogen auf das amtliche Höhenbezugssystem
• Ansichten aller Fassaden: inklusive vorhandenem und künftigem Gelände
• Bei Änderungen an Bestandsgebäuden: eine klare Kennzeichnung, welche Bauteile abgerissen und welche neu errichtet werden

Eine Erleichterung, die viele Eigentümer nicht kennen: Bei Wohngebäuden geringer Höhe mit maximal zwei Wohnungen entfallen bestimmte Detailangaben, etwa zu Aufzugsschächten oder Feuermelde-Einrichtungen. Wer diese Regelung kennt, spart Planungsaufwand und damit Kosten. Ob Ihr Vorhaben davon profitiert, lässt sich am besten anhand vorhandener Bestandspläne und einer ersten Einschätzung durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser klären.

Zuständig in Leverkusen: Der Fachbereich 63 Bauaufsicht

Leverkusen ist kreisfreie Stadt und damit eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Zuständig ist der Fachbereich 63, Abteilung 631 Bauaufsicht/Denkmalpflege. Dort wird geprüft, ob die eingereichten Bauzeichnungen den formalen Anforderungen entsprechen und ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Der Bauantrag muss dabei von der bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, sonst gilt er als nicht vollständig eingereicht.

Eine lokale Besonderheit, die bei Nutzungsänderungen häufig übersehen wird: Die Stellplatzsatzung der Stadt Leverkusen verlangt, dass eine veränderte Stellplatzsituation in den Bauzeichnungen entsprechend dargestellt wird. Wird das übersehen, drohen Nachforderungen im laufenden Verfahren. Wer sich vorab absichern möchte, ob ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, kann dies über eine Bauvoranfrage in Leverkusen klären lassen, bevor die vollständigen Bauzeichnungen erstellt werden.

Alte Baupläne nutzen oder neue Bauzeichnungen erstellen lassen?

Diese Entscheidung hat direkten Einfluss auf Kosten und Zeitplan Ihres Vorhabens. Bestandspläne reichen in der Regel dann noch aus, wenn folgende Punkte zutreffen:

• Die Pläne zeigen den zuletzt genehmigten Zustand des Gebäudes, nicht einen eigenmächtig veränderten Ist-Zustand
• Maßstab, Maßketten und Raumbezeichnungen entsprechen noch den heutigen formalen Anforderungen
• Die Pläne liegen in einem sauberen, digitalisierbaren Format vor, nicht nur als verblasste Papierkopie oder Handyfoto
• Es sind keine baulichen Veränderungen geplant, die neue Grundrisse erfordern würden

Eine Neuerstellung, meist inklusive Vor-Ort-Aufmaß, wird hingegen notwendig, wenn der genehmigte Bestand unklar ist, wesentliche Umbauten anstehen oder die vorhandenen Unterlagen schlicht nicht mehr auffindbar sind. Gerade bei älteren Immobilien in Leverkusener Stadtteilen wie Wiesdorf, Opladen oder Schlebusch ist das keine Seltenheit. In solchen Fällen lohnt sich eine kurze Bestandsaufnahme vorhandener Unterlagen im Bestandsplan-Archiv, bevor eine komplette Neuzeichnung beauftragt wird.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Nicht jeder, der technisch eine Zeichnung anfertigen kann, darf sie auch rechtsgültig für einen Bauantrag unterschreiben. Nach § 67 BauO NRW 2018 müssen Entwurfsverfasser grundsätzlich bauvorlageberechtigt sein, mit Ausnahmen nur für sehr kleine bauliche Anlagen wie Garagen bis 100 m² oder untergeordnete Nebengebäude. Bauvorlageberechtigt ist in der Regel, wer die Berufsbezeichnung Architektin oder Architekt führen darf.

Vor der Auftragsvergabe sollten Sie deshalb explizit klären, ob der beauftragte Bauzeichner oder das Planungsbüro tatsächlich bauvorlageberechtigt ist, sonst wird der Antrag beim Fachbereich 63 formal nicht anerkannt und muss nachgebessert werden. Bei Planeco Building übernimmt ein bauvorlageberechtigter Architekt sowohl die Erstellung der Bauzeichnungen als auch deren Einreichung, sodass dieser Punkt von Beginn an abgesichert ist.

Was kostet die Erstellung von Grundriss und Bauzeichnungen?

Die Kosten hängen stark davon ab, ob Bestandspläne aufbereitet werden können oder ein vollständiges Aufmaß nötig ist. Als grobe Orientierung für ein Einfamilienhaus in Leverkusen:

• Aufbereitung vorhandener Bestandspläne: ab 300,–€ netto, wenn Grundriss und Maße bereits verwertbar sind
• Neuerstellung mit Vor-Ort-Aufmaß: ab 800,–€ netto für ein Einfamilienhaus, abhängig von Geschosszahl und Gebäudegröße
• Zusätzliche Leistungen bei Nutzungsänderungen: ab 150,–€ netto für die Anpassung bestehender Grundrisse an die neue Nutzung

Diese Werte sind Richtgrößen und variieren je nach Gebäudekomplexität, Anzahl der Geschosse und Umfang vorhandener Unterlagen. Eine verbindliche Einschätzung erhalten Sie erst nach Sichtung der konkreten Bestandssituation.

Fristen und Folgen mangelhafter Bauzeichnungen

Nach § 71 BauO NRW hat die Bauaufsichtsbehörde zehn Arbeitstage Zeit, um die Vollständigkeit eines Bauantrags zu prüfen. Erst wenn alle Bauvorlagen vollständig sind, beginnt die eigentliche Entscheidungsfrist von drei Monaten zu laufen. Das bedeutet in der Praxis: Jede Nachforderung wegen fehlerhafter oder unvollständiger Bauzeichnungen setzt diese Frist faktisch zurück, denn ohne vollständige Unterlagen läuft die Uhr gar nicht erst.

Ein weiterer Punkt, der ab 2026 relevant wird: Nach der novellierten BauO NRW ist der Bauantrag ab dem 1. September 2026 elektronisch einzureichen. Wer schon jetzt auf saubere, digital verwertbare Bauzeichnungen setzt statt auf gescannte Papierpläne oder Handyfotos, ist auf diese Umstellung bereits vorbereitet und vermeidet spätere Doppelarbeit.

Nutzungsänderung: Wann die Bauzeichnungen angepasst werden müssen

Bei einer Nutzungsänderung reicht es selten, die vorhandenen Grundrisse unverändert einzureichen, auch wenn keine baulichen Maßnahmen geplant sind. Art und Umfang der neuen Nutzung müssen in den Bauzeichnungen erkennbar gemacht werden, etwa durch angepasste Raumbezeichnungen oder farbliche Kennzeichnung. Wer beispielsweise eine ehemalige Bürofläche in einen Ladenbereich umwandeln oder eine Wohnung dauerhaft zur Kurzzeitvermietung nutzen möchte, sollte diesen Schritt frühzeitig mitdenken. Mehr zum gesamten Ablauf und den Genehmigungsvoraussetzungen finden Sie auf der Seite Nutzungsänderung.

Wenn tragende Bauteile betroffen sind: Statik nicht vergessen

Sobald ein Vorhaben tragende Wände, Decken oder die Statik des Gebäudes berührt, reichen Bauzeichnungen allein nicht aus. In diesen Fällen ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein Statiker auf Basis der Bauzeichnungen erstellt. Die Kosten dafür hängen stark vom Eingriff ab, einen Überblick über typische Kostenfaktoren finden Sie unter Statiker Kosten. Wer noch keinen passenden Ansprechpartner hat, findet über Statiker finden eine erste Orientierung. Bei Planeco Building werden Bauzeichnung, Statik und Genehmigungsantrag koordiniert aus einer Hand bearbeitet, sodass Schnittstellenverluste zwischen Architekt und Statiker gar nicht erst entstehen.