Wer in Lüdenscheid einen Umbau, Anbau oder eine Nutzungsänderung plant, stößt schnell auf eine Grundfrage: Reichen die vorhandenen Pläne für den Bauantrag oder müssen komplett neue Bauzeichnungen erstellt werden? Die Antwort entscheidet maßgeblich über Zeitaufwand und Kosten des gesamten Genehmigungsverfahrens – denn ohne vollständige, normgerechte Bauzeichnungen nimmt keine Bauaufsichtsbehörde einen Antrag zur Prüfung an.

Grundriss für den Verkauf oder Bauzeichnung für den Bauantrag: der wichtige Unterschied

Nicht jeder „Grundriss" ist gleich. Ein Grundriss für ein Immobilien-Exposé dient der Vermarktung und orientiert sich an der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung. Er muss nicht bauvorlageberechtigt erstellt werden und hat keinerlei rechtliche Bindung gegenüber dem Bauamt.

Eine Bauzeichnung für den Bauantrag ist etwas anderes: Sie ist eine Bauvorlage im Sinne der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW) und muss bestimmte formale und inhaltliche Vorgaben erfüllen, damit die Behörde den Antrag überhaupt bearbeitet. Wer eine Nutzungsänderung, einen Anbau oder einen Dachgeschossausbau plant, benötigt zwingend die zweite Variante. Weitere Details zum Verfahren bei Umnutzungen finden Sie auf unserer Seite zur Nutzungsänderung.

Was Bauzeichnungen für den Bauantrag in Lüdenscheid enthalten müssen

Nach § 4 der BauPrüfVO NRW gehören zu vollständigen Bauzeichnungen mindestens Grundrisse aller Geschosse, mindestens ein Schnitt und die Ansichten des Gebäudes. Gefordert ist grundsätzlich der Maßstab 1:100, ergänzt durch vollständige Maßketten sowie die in der Anlage zur BauPrüfVO festgelegten Zeichen und Farben.

• Grundrisse: alle betroffenen Geschosse, mit Raumbezeichnungen und Nutzungsangaben
• Schnitte: mindestens ein aussagekräftiger Schnitt durch das Gebäude, der Geschosshöhen und Dachneigung zeigt
• Ansichten: alle Gebäudeseiten, bei Nachbarbebauung meist mit Anschluss an die angrenzenden Gebäude

Wer für den Entwurf verantwortlich zeichnet, muss zudem bauvorlageberechtigt sein. Die Anforderungen an Entwurfsverfassende sind in § 54 BauO NRW 2018 festgelegt, die konkrete Berechtigung in § 67 BauO NRW. Seit der Novelle der Landesbauordnung gibt es zusätzlich eine „kleine Bauvorlageberechtigung" für bestimmte Handwerksmeister bei kleineren Vorhaben der Gebäudeklassen 1 und 2 – für die meisten Umbauten, Anbauten und Nutzungsänderungen bleibt jedoch ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur die sichere Wahl. Mehr dazu auf unserer Architekt-Seite.

Wer ist in Lüdenscheid für Ihren Bauantrag zuständig?

Ein Detail, das in Lüdenscheid häufig für Verwirrung sorgt: Der Märkische Kreis hat seinen Verwaltungssitz zwar in Lüdenscheid, ist aber als Bauaufsichtsbehörde nur für bestimmte kreisangehörige Kommunen zuständig. In der offiziellen Auflistung der vom Kreis betreuten Städte und Gemeinden taucht Lüdenscheid selbst nicht auf – für Bauanträge auf Lüdenscheider Stadtgebiet ist deshalb regelmäßig das städtische Bauordnungsamt der richtige Ansprechpartner, nicht die Kreisverwaltung. Vor Antragstellung lohnt sich ein kurzer Anruf, um die aktuell zuständige Stelle für Ihr konkretes Vorhaben zu bestätigen.

Für jeden Bauantrag im Märkischer-Kreis-Gebiet wird zusätzlich ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster und der Amtlichen Basiskarte benötigt. Diesen erhalten Sie im Kundenzentrum der Katasterbehörde. Planeco Building klärt diese Zuständigkeitsfragen für Kunden in Lüdenscheid direkt zu Beginn des Projekts, unter anderem im Rahmen unserer Bauvoranfrage für Lüdenscheid.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Bevor eine Neuzeichnung beauftragt wird, lohnt sich die Prüfung vorhandener Unterlagen. Nicht jede Immobilie braucht komplett neue Bauzeichnungen – oft lassen sich bestehende Pläne digitalisieren, aktualisieren und für den Antrag nachnutzen.

Checkliste: Wann reichen Bestandspläne noch aus?

• Die Pläne stammen aus der ursprünglichen Baugenehmigung und entsprechen dem tatsächlichen Ist-Zustand
• Zwischenzeitliche Umbauten sind nicht oder nur geringfügig erfolgt
• Der Maßstab und die Darstellung entsprechen noch den aktuellen Vorgaben der BauPrüfVO NRW
• Die Pläne liegen in einer für die Behörde lesbaren Qualität vor, nicht als unscharfe Kopie oder Handyfoto

Treffen diese Punkte nicht zu, ist ein Bestandsaufmaß vor Ort notwendig. Dabei wird das Gebäude neu vermessen und die Zeichnung normgerecht neu erstellt. Anlaufstellen für vorhandene Altpläne sind das Bauaktenarchiv der Stadt Lüdenscheid, das ursprünglich planende Architekturbüro oder die Hausverwaltung. Wie ein solches Aufmaß professionell abläuft, beschreiben wir ausführlich auf unserer Seite zu Bestandsplänen.

Besonderheiten in Lüdenscheid: Altstadt und Erhaltungssatzungen

Für Immobilien im historischen Stadtkern gelten zusätzliche Vorgaben. Die Stadt Lüdenscheid hat mehrere Erhaltungssatzungen erlassen, unter anderem für den Stadtkern und die Altstadt sowie für die Bereiche Knapper Straße, Lessing- und Friedrichstraße sowie Bahnhof-/Matildenstraße. Eine Übersicht aller aktuellen Satzungen führt die Stadt Lüdenscheid im Ortsrecht. Für diese Gebiete kommt zusätzlich die Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und Werbeanlagen zur Anwendung, die Fassadengestaltung und Freiraumplanung regelt.

Wer eine Immobilie in einem dieser Bereiche umbaut, sollte die gestalterischen Vorgaben bereits bei der Erstellung der Bauzeichnungen berücksichtigen. Nachträgliche Änderungen wegen übersehener Satzungsvorgaben verzögern das Verfahren erfahrungsgemäß spürbar, da die Frist für die Bearbeitung erst mit vollständigen und satzungskonformen Unterlagen beginnt.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Lüdenscheid?

Die Kosten hängen vom Aufwand für Aufmaß, Zeichnung und Abstimmung ab. Bei Planeco Building liegt der Stundensatz für die Erstellung von Bauzeichnungen bei 85–120 €/Stunde netto. Für ein vollständiges Zeichnungspaket eines Einfamilienhauses mit Grundriss, Schnitt und Ansichten kalkulieren Sie mit Kosten ab rund 850,–€ netto.

Zur Einordnung: Diese Kosten betreffen ausschließlich die Planungsleistung. Hinzu kommt die Verwaltungsgebühr der Bauaufsichtsbehörde, die sich nach der Rohbausumme richtet. In NRW beträgt die Grundgebühr im vereinfachten Verfahren üblicherweise 0,6 % der Rohbausumme. Bei einem Vorhaben mit Standsicherheitsrelevanz kommt gegebenenfalls noch ein Standsicherheitsnachweis hinzu. Details zur Preisbildung bei statischen Berechnungen finden Sie unter Statiker Kosten, und wie Sie einen passenden Ansprechpartner finden, erklären wir auf Statiker finden.

Typische Anlässe für neue Bauzeichnungen

In der Praxis begegnen uns in Lüdenscheid vor allem folgende Konstellationen, bei denen neue oder überarbeitete Bauzeichnungen erforderlich werden:

• Dachgeschossausbau: Wohnraumerweiterung im Bestand, häufig mit Änderung der Geschosshöhen und neuen Dachflächenfenstern
• Anbau oder Erweiterung: zusätzliche Grundfläche, die in bestehende Grundrisse und Ansichten integriert werden muss
• Nutzungsänderung: etwa von Gewerbe- zu Wohnfläche oder umgekehrt, mit eigener Bauvorlagenregelung nach § 5 BauPrüfVO NRW
• Wanddurchbrüche und Grundrissänderungen: insbesondere bei tragenden Wänden, wo zusätzlich ein Statiker eingebunden werden muss

Bei allen genannten Vorhaben ist zunächst zu klären, ob eine Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW infrage kommt oder ob das vereinfachte Verfahren nach § 64 BauO NRW beziehungsweise das Vollverfahren nach § 65 BauO NRW greift. Die Genehmigungsfreistellung setzt unter anderem voraus, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt und keine Befreiung nach § 31 BauGB erforderlich ist. Auch ohne Genehmigungsverfahren müssen die Bauzeichnungen aber vollständig und normgerecht sein, da die Gemeinde die Unterlagen zur Kenntnis erhält.

Häufige Fehler bei Bauzeichnungen und wie Sie sie vermeiden

Aus der laufenden Zusammenarbeit mit Bauherren in Nordrhein-Westfalen kristallisieren sich immer wieder dieselben Fehlerquellen heraus, die zu Nachforderungen und damit zu Zeitverlust führen:

1. Eingereicht werden Handyfotos oder schlecht gescannte Kopien statt sauberer PDF-Pläne
2. Maßketten fehlen oder sind unvollständig, sodass die Behörde Flächen und Abstände nicht nachvollziehen kann
3. Die eingereichten Pläne entsprechen einem veralteten Planungsstand, nicht dem zuletzt genehmigten Zustand
4. Es wird der falsche Maßstab verwendet, obwohl 1:100 gefordert ist
5. Nur einzelne Geschosse werden eingereicht, obwohl das gesamte Gebäude dargestellt werden muss

Jede dieser Lücken führt dazu, dass die Bearbeitungsfrist bei der Behörde erst später beginnt, da diese grundsätzlich erst mit vollständigen Bauvorlagen zu laufen beginnt. Planeco Building begleitet in Lüdenscheid und im gesamten Märkischen Kreis mehr als 1.400 Bauanträge von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Einreichung – mit dem Ziel, genau diese Nachforderungsschleifen von vornherein zu vermeiden und Ihr Vorhaben innerhalb von 14–21 Tagen einreichfertig zu machen.