In Oberhausen taucht bei fast jedem Bauvorhaben früher oder später dieselbe Frage auf: Reicht der alte Grundriss aus der Bauakte noch, oder braucht das Bauamt eine komplett neue Zeichnung? Die Antwort hängt davon ab, was Sie vorhaben, wie alt Ihre Bestandsunterlagen sind und welches Genehmigungsverfahren für Ihr Grundstück greift. Wer diese Fragen vor der Beauftragung klärt, spart sich Nachforderungen und Wartezeit im Verfahren.

Grundriss oder Bauzeichnung: zwei Begriffe, ein wichtiger Unterschied

Im Internet werden beide Begriffe oft synonym verwendet, meinen aber unterschiedliche Dinge. Ein Grundriss für ein Immobilien-Exposé soll Räume ansprechend darstellen, damit sich Käufer oder Mieter das Objekt vorstellen können. Maßgenauigkeit und rechtliche Vorgaben spielen dabei eine untergeordnete Rolle.

Eine Bauzeichnung für das Bauamt Oberhausen ist dagegen eine bauaufsichtlich vorgeschriebene Bauvorlage. Sie muss maßstabsgetreu, vollständig bemaßt und nach den Vorgaben der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW) erstellt sein. Grundrisse, Schnitte und Ansichten werden dabei grundsätzlich im Maßstab 1:100 gezeichnet, der Lageplan mindestens im Maßstab 1:500. Wenn Sie in Oberhausen nach „Grundriss oder Bauzeichnungen erstellen lassen" suchen, weil Sie einen Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder eine Genehmigungsfreistellung planen, ist ausschließlich die zweite Variante relevant.

Reichen Ihre bestehenden Pläne noch aus?

Bevor Sie einen neuen Plan in Auftrag geben, lohnt sich ein Blick in die Bauakte. Nicht jedes Bestandsdokument muss neu gezeichnet werden, aber die meisten alten Unterlagen erfüllen die aktuellen Anforderungen nicht mehr. Folgende Punkte entscheiden, ob eine Aufbereitung reicht oder eine Neuzeichnung nötig ist:

• Alter und Herkunft: Handgezeichnete Pläne aus den 1960er- bis 1980er-Jahren entsprechen meist nicht mehr dem geforderten Maßstab oder der Symbolik der BauPrüfVO NRW.
• Bildqualität: Fotokopien aus der Bauakte oder Handyfotos sind für die digitale Einreichung über das Bauportal.NRW in aller Regel nicht ausreichend scharf und vollständig.
• Bestandsabweichungen: Wurden im Laufe der Jahre Wände versetzt, Räume zusammengelegt oder Fenster verändert, ohne dass dies dokumentiert wurde, muss zunächst ein neuer Bestandsplan per Aufmaß erstellt werden.
• Art des Vorhabens: Bei Abbruch- und Neubauteilen schreibt die BauPrüfVO NRW eine Farbcodierung vor: neue Bauteile werden rot, zu beseitigende Bauteile gelb dargestellt. Das lässt sich in alten Plänen selten nachträglich einfügen.
• Verfahrensart: Auch wenn Ihr Vorhaben in die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW fällt, sind vollständige, aktuelle Bauzeichnungen weiterhin Pflicht. Nur die behördliche Prüfung entfällt, nicht die Nachweispflicht selbst.

Was muss in einer Bauzeichnung fürs Bauamt Oberhausen enthalten sein?

Damit ein Bauantrag in Oberhausen ohne Nachforderung durch die Prüfung geht, müssen die Bauzeichnungen bestimmte Pflichtangaben enthalten. Nach der BauPrüfVO NRW gehören dazu:

• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100 mit Raumbezeichnungen, Wandstärken und Nutzflächen
• Schnitte, die Geschosshöhen, Dachneigung und Gründungstiefe erkennbar machen
• Ansichten, die das vorhandene und künftige Gelände mit Höhenangaben zeigen, bei Bedarf ergänzt um eine Ansicht der Nachbarbebauung im Maßstab 1:200
• Farbcodierung bei Änderungen im Bestand: rot für Neubau, gelb für Abbruch
• Amtlicher Lageplan auf Basis eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster, mindestens im Maßstab 1:500

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit maximal zwei Wohnungen sieht die BauPrüfVO NRW Erleichterungen vor: Bestimmte Angaben und Einzeichnungen entfallen, was bei kleineren Ein- und Zweifamilienhäusern den Planungsaufwand spürbar reduziert. Ob diese Erleichterung für Ihr Vorhaben greift, sollte im Vorfeld mit dem Entwurfsverfasser abgeklärt werden.

Welches Genehmigungsverfahren gilt für Ihr Vorhaben in Oberhausen?

Die Anforderungen an Ihre Bauzeichnungen hängen direkt davon ab, in welchem Verfahren Ihr Vorhaben in Oberhausen geprüft wird.

Vereinfachtes Verfahren

Für Wohnhäuser und kleinere Betriebsgebäude prüft das Bauamt Oberhausen im vereinfachten Verfahren im Wesentlichen die planungsrechtliche Zulässigkeit sowie Aspekte wie Abstandsflächen und Stellplätze. Eine bautechnische Prüfung, etwa des Standsicherheitsnachweises, findet hier durch die Behörde nicht statt, die Verantwortung liegt beim Entwurfsverfasser.

Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und ist die Erschließung gesichert, kann Ihr Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 unter die Genehmigungsfreistellung fallen. Wichtig zu wissen: Es entfällt lediglich die behördliche Prüfung, nicht die Pflicht zur vollständigen Bauvorlage. Der Antrag muss zudem zwingend von einem Architekten oder Bauingenieur mit Bauvorlageberechtigung eingereicht werden, eine Einreichung durch Laien ist nicht zulässig. Auch Nachweise zu Standsicherheit sowie Schall- und Wärmeschutz sind weiterhin beizubringen, sofern das Vorhaben nicht ausdrücklich davon befreit ist.

Sonderbauten und reguläres Verfahren

Für Sonderbauten nach § 50 BauO NRW, etwa größere gewerbliche Nutzungen oder Versammlungsstätten, ist die Genehmigungsfreistellung ausgeschlossen. Hier greift das reguläre Verfahren mit vollständiger bautechnischer Prüfung, inklusive Statik und gegebenenfalls Brandschutznachweis. Wer eine bestehende Fläche gewerblich umnutzen möchte, etwa im Rahmen einer Nutzungsänderung, sollte diese Einstufung frühzeitig klären, da sie den Planungsaufwand erheblich beeinflusst. Wer sich vorab unverbindlich absichern möchte, kann dies über eine Bauvoranfrage bei der Stadt Oberhausen tun.

Bauantrag digital einreichen: Bauportal.NRW in Oberhausen

Seit September 2025 können Bauanträge in Oberhausen digital über das Bauportal.NRW eingereicht werden. Das gilt ausschließlich für neue Erstanträge, bereits laufende Verfahren werden weiterhin im bisherigen Verfahren bearbeitet. Eine Einreichung per E-Mail ist mangels ausreichender Verschlüsselung nicht möglich.

Für Bauherren bringt die Umstellung konkrete Vorteile: Die beteiligten Fachbereiche der Stadt Oberhausen können parallel auf eingereichte Unterlagen zugreifen, was Wartezeiten reduziert. Digital erstellte Bauzeichnungen lassen sich medienbruchfrei übergeben, was Nachforderungen durch Formatfehler oder unlesbare Scans deutlich verringert. Voraussetzung dafür sind allerdings von Anfang an sauber aufbereitete, digitale Pläne statt eingescannter Altunterlagen.

Wer darf Bauzeichnungen erstellen und was kostet das?

Nicht jeder, der eine Zeichnung anfertigen kann, darf sie auch beim Bauamt Oberhausen einreichen. Entscheidend ist die Bauvorlageberechtigung:

• Architekt oder Bauingenieur mit Bauvorlageberechtigung: einzige Option, die für Bauanträge und die Genehmigungsfreistellung in Oberhausen rechtsverbindlich unterschreiben darf
• Bauzeichner ohne Bauvorlageberechtigung: kann technische Zeichnungen nach Vorgabe anfertigen, darf den Antrag aber nicht selbst einreichen
• Online-Grundriss-Dienste: für Exposé-Grundrisse geeignet, für einen Bauantrag beim Bauamt Oberhausen jedoch nicht ausreichend, da die Bauvorlageberechtigung fehlt

Die Kosten für Bauzeichnungen richten sich nach Aufwand für Aufmaß, Umfang des Vorhabens und benötigten Nachweisen. Bei Planeco Building liegt ein Architekten-Stundensatz üblicherweise bei 85–120,–€ netto. Für ein einfaches Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten ergeben sich daraus in der Praxis Gesamtkosten ab rund 850,–€ netto, zuzüglich Katasterauszug und gegebenenfalls einer Stellplatzablöse nach der örtlichen Stellplatzablösesatzung, sofern kein Stellplatz auf dem Grundstück nachgewiesen werden kann. Bei umfangreicheren Vorhaben mit Statik kommen zusätzliche Kosten hinzu, die sich in der Übersicht zu Statiker-Kosten nachvollziehen lassen.

Planeco Building begleitet Bauherren in Oberhausen von der Prüfung bestehender Bestandsunterlagen über die Neuerstellung von Grundriss, Schnitt und Lageplan bis zur digitalen Einreichung über das Bauportal.NRW. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen sorgt der Rundum-Service dafür, dass Architektur, Statik und behördliche Kommunikation aus einer Hand kommen, statt zwischen mehreren Ansprechpartnern koordiniert werden zu müssen. Wer unsicher ist, ob ein passender Statiker für sein Vorhaben nötig ist, erhält das ebenfalls direkt mitgeliefert.