Ein eingescannter Altplan aus den 1980er-Jahren reicht in den seltensten Fällen für einen digitalen Bauantrag in Regensburg aus – selbst wenn er den aktuellen Bestand korrekt zeigt. Das Bauordnungsamt der Stadt Regensburg und das Landratsamt Regensburg verlangen Bauzeichnungen in einem definierten Format, mit korrekter Maßstabsangabe und als saubere Einzeldateien. Wer hier mit unvollständigen oder technisch falsch aufbereiteten Plänen einreicht, verliert wertvolle Wochen im Genehmigungsverfahren. Dieser Artikel zeigt, was Grundriss, Schnitt und Ansicht konkret enthalten müssen, welche Regensburg-spezifischen Vorgaben gelten und wann sich die Aufbereitung vorhandener Pläne lohnt statt einer kompletten Neuerstellung.

Was in Ihre Bauzeichnungen gehört: Grundriss, Schnitt und Ansicht im Detail

Bauzeichnungen sind keine Skizzen, sondern maßstabsgerechte technische Zeichnungen, die als Bauvorlage nach der bayerischen Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) eingereicht werden. Sie bestehen aus drei Bestandteilen, die jeweils eigene Anforderungen erfüllen müssen.

Grundriss: Maßstab 1:100 und Raumnutzung

Jeder Grundriss wird im Maßstab 1:100 dargestellt und vollständig vermaßt. Dazu gehören die Nutzungsangabe jedes Raumes, die Flächen in m², der Nachweis notwendiger Abstellräume sowie Angaben zu Treppenlauf und Steigungsverhältnis. Fehlt eine dieser Angaben, wird die Behörde in der Regel eine Nachreichung verlangen, was das Verfahren um mehrere Wochen verzögert.

Schnitt und Ansichten: was oft vergessen wird

Der Schnitt zeigt Geschosshöhen, Dachneigung und Konstruktionsdetails, die für die Beurteilung der Abstandsflächen relevant sind. Die Ansichten müssen grundsätzlich alle vier Himmelsrichtungen abbilden, auch wenn sich baulich nur eine Fassade ändert. Gerade bei Dachgeschossausbauten wird die Ansicht der unveränderten Seiten häufig weggelassen, was bei der Prüfung zu Rückfragen führt.

Abgrenzung zum Lageplan

Der Lageplan ist ein eigenständiges Dokument, keine Bauzeichnung. Er basiert auf dem amtlichen Katasterauszug und wird mindestens im Maßstab 1:1000 erstellt, bei kleinteiligen Grundstücken auch größer. Bauzeichnungen und Lageplan werden getrennt eingereicht und dürfen bei der digitalen Antragstellung nicht in einer Datei zusammengefasst werden.

Regensburg-Besonderheiten, die Ihre Bauzeichnungen betreffen

Zuständigkeit: Bauordnungsamt Regensburg oder Landratsamt

Im Stadtgebiet Regensburg ist das Bauordnungsamt im Neuen Rathaus zuständig, im Landkreis das Landratsamt Regensburg, das die Aufteilung in vier Baubezirke vornimmt. Beide Behörden fordern Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Unterschriften der angrenzenden Grundstücksnachbarn unter Angabe von Flurnummer und Adresse.

Neu seit 2025: Bauantrag direkt bei der Bauaufsichtsbehörde

Zum 1. Januar 2025 wurde Art. 64 der Bayerischen Bauordnung geändert: Der Bauantrag ist seither nicht mehr bei der Gemeinde, sondern direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen, die die Gemeinde unverzüglich über Eingang und Inhalt informiert (Art. 64 BayBO). Viele ältere Ratgeber im Netz beziehen sich noch auf die alte Rechtslage – für Bauherren in Regensburg ist diese Änderung inzwischen bindend.

Digitale Einreichung: PDF/A, Einzeldateien, ASCII-Dateinamen

Seit März 2024 kann in Regensburg digital eingereicht werden. Dabei gelten technische Vorgaben, die in kaum einer Anleitung erwähnt werden: Bauvorlagen werden als PDF/A-Dateien hochgeladen, jede Zeichnung als eigene Einzeldatei, nicht als Sammel-PDF wie bei der analogen Einreichung üblich. Dateinamen dürfen nur ASCII-Zeichen enthalten, also keine Umlaute, Sonderzeichen oder Leerzeichen (Stadt Regensburg, Digitaler Bauantrag). Zusätzlich müssen Lageplan und Bauzeichnungen mit einer grafischen Maßstabsleiste versehen sein, wenn keine Maßketten eine Kalibrierung ermöglichen (Landkreis Regensburg) – ein Detail, das bei digitalisierten Altplänen fast immer fehlt.

Wichtig: Nur ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser darf den Antrag digital signieren und einreichen. Wer sich unsicher ist, wer für das eigene Vorhaben vorlageberechtigt ist, findet Orientierung auf der Seite Architekt bei Planeco Building.

Altstadt und Welterbe-Ensemble: zusätzliche Anforderungen

Die Altstadt Regensburg mit Stadtamhof ist seit 2006 UNESCO-Welterbe, mit rund 960 Baudenkmälern auf 1,8 km². Für dieses Gebiet gilt zusätzlich die Altstadtschutzsatzung, unabhängig davon, ob das einzelne Gebäude als Baudenkmal eingetragen ist. Eingriffe an Baudenkmälern bedürfen einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis nach Art. 6 bzw. Art. 7 BayDSchG, wobei diese Erlaubnis bei genehmigungspflichtigen Vorhaben in der Baugenehmigung enthalten ist (Untere Denkmalschutzbehörde Regensburg). Selbst bei formal verfahrensfreien Maßnahmen im Ensemblebereich bleibt die denkmalrechtliche Erlaubnispflicht bestehen, wofür aktuelle Bestandspläne trotzdem benötigt werden. Wer ein Vorhaben in der Altstadt plant, sollte diesen Punkt vor Beauftragung der Bauzeichnungen klären, etwa im Rahmen einer Bauvoranfrage in Regensburg.

Vorhandene Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Bevor neue Bauzeichnungen beauftragt werden, lohnt sich ein Blick ins Bauaktenarchiv der Stadt oder des Landkreises. Häufig existieren dort Pläne aus früheren Genehmigungsverfahren, die sich aufbereiten lassen, statt ein komplettes Aufmaß durchzuführen.

Wann Bestandspläne noch ausreichen

• Der Plan entspricht dem zuletzt genehmigten Zustand des Gebäudes, nicht nur einem früheren Bauabschnitt
• Alle Maßketten sind vollständig und lesbar, nicht nur eine grobe Skizze ohne Vermaßung
• Der Maßstab ist eindeutig erkennbar oder lässt sich anhand vorhandener Maße kalibrieren
• Seit der letzten Genehmigung wurden keine baulichen Veränderungen ohne Nachtrag vorgenommen

Wann eine Neuerstellung nötig ist

• Das Gebäude wurde über Jahrzehnte mehrfach umgebaut, ohne dass jede Änderung genehmigt wurde – besonders häufig bei Altstadthäusern
• Es liegen nur Handyfotos oder unscharfe Scans ohne Maßangaben vor
• Der Plan stammt aus der Zeit vor der letzten genehmigten Umbaumaßnahme
• Es ist unklar, ob tragende Wände verändert wurden – hier ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, bevor überhaupt geplant werden kann

Fehlen verwertbare Unterlagen komplett, führt kein Weg an einem Bestandsaufmaß vor Ort vorbei. Mehr zur Aufbereitung und Prüfung vorhandener Unterlagen finden Sie auf der Seite Bestandspläne bei Planeco Building.

Was die Erstellung von Bauzeichnungen in Regensburg kostet

Die Kosten hängen davon ab, ob ein Aufmaß nötig ist, wie komplex das Gebäude ist und ob eine denkmalfachliche Abstimmung erforderlich wird. Als Orientierung:

• Ein vollständiger Bauzeichnungssatz (Grundriss, Schnitt, Ansichten) für ein einfaches Einfamilienhaus liegt bei Planeco Building ab 850,–€ netto
• Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Altstadt steigen die Kosten durch zusätzliche Fotodokumentation und Abstimmung mit der Denkmalpflege tendenziell an
• Die Gesamtkosten für eine Baugenehmigung eines Einfamilienhauses inklusive Planung, Statik, Lageplan und Behördengebühren bewegen sich häufig im Bereich von 9.500,– bis 14.000,–€ netto, abhängig von Baukosten und Vorhaben

Hinzu kommen die behördlichen Gebühren, die zwischen 1 und 4 Promille der Baukosten liegen und laut Stadt Regensburg auch bei Ablehnung oder Rücknahme des Antrags anfallen, wenn auch reduziert (Stadt Regensburg, Bauantrag). Bei Nutzungsänderungen liegen die Gebühren separat zwischen 40,– und 5.000,–€, je nach Verwaltungsaufwand. Eine Übersicht, wie sich Planungskosten insgesamt zusammensetzen, bietet die Seite Statiker Kosten.

Typische Fehler, die Genehmigungsverfahren verzögern

Die Stadt Regensburg weist ausdrücklich darauf hin, dass vollständige Anträge Voraussetzung für ein schnelles Verfahren sind (Stadt Regensburg). In der Praxis treten immer wieder dieselben Stolperstellen auf:

1. Handyfotos statt PDF/A-Scans: Für die digitale Einreichung in Regensburg ist ausschließlich das PDF/A-Format zulässig
2. Sammel-PDFs statt Einzeldateien: Jede Zeichnung muss als eigene Datei hochgeladen werden
3. Fehlende Maßstabsleiste: Digitalisierte Altpläne enthalten häufig keine grafische Maßstabsleiste, obwohl diese bei der digitalen Einreichung zusätzlich zur numerischen Angabe verlangt wird
4. Nicht-ASCII-Dateinamen: Umlaute oder Leerzeichen im Dateinamen führen beim Upload zu technischen Fehlern
5. Fehlende denkmalfachliche Abstimmung: Auch bei formal verfahrensfreien Vorhaben im Ensemblebereich der Altstadt wird die Erlaubnis der Denkmalschutzbehörde übersehen

Bauzeichnungen für unterschiedliche Vorhaben

Dachgeschossausbau und Anbau

Beim Dachgeschossausbau sind Schnitt und Dachaufsicht besonders relevant, da Kniestockhöhe und Dachneigung über die anrechenbare Wohnfläche entscheiden. Bei Anbauten müssen Grundriss und Ansichten den Bestand und den geplanten Zustand klar unterscheidbar darstellen. Werden dabei tragende Bauteile verändert, ist zusätzlich ein Statiker einzubinden – wie ein solcher Nachweis abläuft, zeigt die Seite Statiker bei Planeco Building. Bei der Suche nach einem geeigneten Ansprechpartner hilft die Übersicht Statiker finden.

Nutzungsänderung im Bestand

Bei Nutzungsänderungen, etwa von Gewerbe zu Wohnraum in einem Altstadthaus, bilden aktuelle Bauzeichnungen die Grundlage für die brandschutz- und denkmalrechtliche Prüfung. Veraltete oder unvollständige Pläne verzögern hier besonders häufig das Verfahren, da die Behörde den genauen Bestand kennen muss, bevor sie die neue Nutzung beurteilen kann. Mehr zum gesamten Ablauf und den Besonderheiten in Regensburg finden Sie unter Nutzungsänderung bei Planeco Building.

Planeco Building begleitet Bauherren in Regensburg bundesweit mit lokaler Expertise durch den gesamten Prozess: von der Prüfung vorhandener Bestandsunterlagen über die Erstellung neuer Bauzeichnungen bis zur digital einreichfähigen Bauvorlage. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsphase lässt sich der Prozess auch bei komplexen Regensburger Sonderfällen wie der Altstadt planbar gestalten. Eine kostenlose Erstberatung schafft dabei schnell Klarheit, ob vorhandene Pläne genügen oder eine Neuerstellung sinnvoller ist.