Wer in Straubing einen Bauantrag stellen will, kommt an einem Punkt nicht vorbei: maßstabsgerechte Bauzeichnungen, die von der zuständigen Behörde geprüft und akzeptiert werden. Je nachdem, ob Ihr Grundstück im Stadtgebiet Straubing oder im angrenzenden Landkreis Straubing-Bogen liegt, landet der Antrag bei zwei unterschiedlichen Stellen mit teils eigenen Anforderungen. Für die Neuerstellung eines vollständigen Satzes Bauzeichnungen (Grundriss, Schnitt, Ansichten) für ein Einfamilienhaus kalkuliert Planeco Building mit Kosten ab 850,–€ netto, abhängig davon, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren oder ein Aufmaß vor Ort notwendig ist.

Grundriss, Bauzeichnung und Lageplan: Was genau brauchen Sie?

Diese drei Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, meinen bauordnungsrechtlich aber Unterschiedliches:

• Grundriss: Die Draufsicht auf ein Geschoss mit Wänden, Raumaufteilung, Türen, Fenstern und Treppen.
• Bauzeichnung: Der Oberbegriff für die gesamte zeichnerische Bauvorlage, bestehend aus Grundriss, Schnitt und Ansichten.
• Lageplan: Die Darstellung des Grundstücks samt Gebäude im Verhältnis zur Umgebung, meist im Maßstab 1:1.000 oder 1:5.000.

Für einen vollständigen Bauantrag benötigen Sie in der Regel alle drei Bestandteile plus eine Baubeschreibung. Fehlt einer davon oder ist er fachlich unzureichend, führt das fast immer zu einer Nachforderung der Behörde – mit entsprechender Zeitverzögerung.

Zuständigkeit in Straubing: Stadt oder Landratsamt Straubing-Bogen?

Die Stadt Straubing ist als kreisfreie Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte Stadtgebiet. Anträge werden dort über das Stadtplanungsamt bearbeitet, das auch eine digitale Einreichung ermöglicht. Liegt Ihr Grundstück dagegen in einer der Gemeinden des Landkreises, ist das Landratsamt Straubing-Bogen zuständig. Beide Behörden verlangen inhaltlich ähnliche Unterlagen: einen amtlichen Lageplan, Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 sowie eine Baubeschreibung. Wer nicht sicher ist, welche Stelle für das eigene Grundstück zuständig ist, sollte das vor Beauftragung der Bauzeichnungen klären, da regionale Satzungen wie die Straubinger Stellplatzsatzung nur im Stadtgebiet gelten.

Was eine bauantragstaugliche Bauzeichnung enthalten muss

Die formalen Anforderungen an Bauzeichnungen sind in der bayerischen Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) geregelt. Zentrale Vorgabe: Der Regelmaßstab für Bauzeichnungen beträgt 1:100, ein größerer Maßstab ist nur zu wählen, wenn Details sonst nicht erkennbar sind. Wichtig für die Praxis in Straubing:

• Wandstärken und Maßketten: Alle Räume müssen vollständig vermaßt sein, inklusive tragender und nichttragender Wände.
• Nutzungsangaben: Jeder Raum benötigt eine eindeutige Nutzungsbezeichnung (Wohnzimmer, Bad, Abstellraum etc.).
• Rettungswege: Insbesondere bei Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss müssen zwei unabhängige Rettungswege erkennbar dargestellt sein.

Digitale Einreichung: BayernID und Maßstabsleiste

Sowohl die Stadt Straubing als auch das Landratsamt Straubing-Bogen bieten inzwischen die digitale Antragstellung an. Beim Landratsamt gilt seit 2021: Bauzeichnungen benötigen keine Unterschrift mehr, sondern werden direkt als PDF aus dem CAD-System hochgeladen. Wichtig dabei: Lageplan und Bauzeichnungen müssen entweder kalibrierbare Maßketten oder eine grafische Maßstabsleiste enthalten – ein Detail, das bei eingescannten Altplänen ohne erkennbaren Maßstab regelmäßig fehlt und zu Rückfragen führt.

Alte Pläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Nicht jeder Bestandsplan aus dem Bauaktenarchiv ist für einen neuen Bauantrag verwendbar. Prüfen Sie vor der Beauftragung folgende Punkte:

• Maßstab erkennbar: Ist ein numerischer Maßstab und idealerweise eine Maßstabsleiste vorhanden?
• Aktualität: Entspricht der Plan dem tatsächlichen Bestand, oder wurden zwischenzeitlich Wände verändert?
• Vollständigkeit: Sind alle Geschosse, Wandstärken und Raumnutzungen eingezeichnet?
• Qualität der Vorlage: Handelt es sich um ein scharfes, unverzerrtes Dokument oder nur um ein schräg fotografiertes Papieroriginal?

Trifft nur einer dieser Punkte nicht zu, ist in der Praxis meist eine Neuerstellung auf Basis eines Aufmaßes vor Ort sinnvoller, als mit einer mangelhaften Vorlage in die Prüfung zu gehen. Planeco Building prüft im Rahmen der kostenlosen Erstberatung, ob vorhandene Bestandspläne noch verwendbar sind oder ob eine Neuaufnahme erforderlich ist.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Straubing?

Die Kosten hängen vom Umfang des Vorhabens und dem Ausgangszustand der Unterlagen ab. Als Orientierung:

• Stundensatz: 85,–€ bis 120,–€ netto für CAD-gestützte Zeichnung durch qualifizierte Planer.
• Einfamilienhaus, Neuerstellung komplett: ab 850,–€ netto für Grundriss, Schnitt und Ansichten.
• Zusatzaufwand bei fehlenden Bestandsplänen: Ein Aufmaß vor Ort erhöht den Aufwand, ist aber bei mangelhaften Altplänen meist unumgänglich.

Bei Vorhaben, die zusätzlich einen Nachweis der Standsicherheit erfordern, etwa bei Wanddurchbrüchen oder Anbauten, kommen die Kosten für den Statiker hinzu. Ein einfacher Standsicherheitsnachweis liegt hier oft im Bereich ab 500,–€ netto, abhängig von Gebäudeklasse und Eingriffstiefe.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Nicht jeder, der technisch zeichnen kann, ist auch bauvorlageberechtigt. Für die Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde gilt:

• Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure: Dürfen Bauzeichnungen eigenständig als Entwurfsverfasser einreichen.
• Bauzeichner ohne Bauvorlageberechtigung: Können technisch zeichnen, benötigen für die Einreichung aber einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser.
• Online-Grundriss-Dienste: Sind meist auf Exposé-Grundrisse für die Immobilienvermarktung ausgelegt, nicht auf bauantragstaugliche Zeichnungen.

Planeco Building übernimmt sowohl die zeichnerische Erstellung als auch die Rolle des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers, sodass Bauherren aus Straubing die Bauzeichnung und die Antragstellung aus einer Hand erhalten.

Genehmigungsfiktion in Bayern: Ein verbreiteter Irrtum

Seit der BayBO-Novelle 2021 gilt für Wohnbauvorhaben im vereinfachten Verfahren eine dreimonatige Genehmigungsfiktion. Das Landratsamt Straubing-Bogen weist selbst darauf hin, dass sich hier ein Missverständnis hält: Bauherren dürften nach drei Monaten automatisch mit dem Bauen beginnen. Tatsächlich läuft die Frist nicht ab Antragseingang, sondern erst nach einer dreiwöchigen Vollständigkeitsprüfung durch die Behörde. Reicht die Behörde in dieser Zeit eine Aufforderung zur Nachreichung ein, verschiebt sich der Fristbeginn entsprechend. Vollständige, fachlich korrekte Bauzeichnungen sind damit der wichtigste Hebel, um die Frist möglichst früh starten zu lassen.

Typische Fehler bei Bauzeichnungen

Aus der Praxis wiederkehrende Mängel, die zu Rückfragen oder Verzögerungen führen:

• Fehlender oder falscher Maßstab: Keine Maßstabsleiste bei digitalisierten Altplänen.
• Unvollständige Wandstärken: Besonders bei tragenden Wänden fachlich relevant für die spätere Standsicherheit.
• Fehlende Rettungswege: Insbesondere bei Dachgeschossausbauten, wo ein zweiter unabhängiger Rettungsweg nachgewiesen werden muss.
• Übersehene Wechselwirkungen: Auch bei verfahrensfreien Maßnahmen wie einem reinen Fenstertausch können andere Vorschriften, etwa zum Rettungsweg, weiterhin greifen.

Projektbeispiele: Dachausbau, Anbau und Nutzungsänderung

Ein Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken erfordert meist neue Bauzeichnungen mit Nachweis des zweiten Rettungswegs und aktueller Wärmedämmwerte. Bei einem Anbau kommen zusätzlich Standsicherheitsfragen ins Spiel, etwa wenn eine tragende Wand durchbrochen wird. Bei einer Nutzungsänderung, etwa von Büro- zu Gewerbefläche, muss die Bauzeichnung zusätzlich den Stellplatzbedarf nach der örtlichen Stellplatzsatzung abbilden, die für das Stadtgebiet Straubing eigenständig geregelt ist. In allen drei Fällen gilt: Die Bauzeichnung ist die fachliche Grundlage, auf der Behörde und Statiker ihre Prüfung aufbauen.

Planeco Building begleitet Bauherren in Straubing und Straubing-Bogen von der Prüfung vorhandener Bestandspläne über die Neuerstellung der Bauzeichnungen bis zur digitalen Einreichung bei der zuständigen Behörde. Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen, einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Antragserstellung und voller Preistransparenz ohne versteckte Kosten steht dabei der gesamte Rundum-Service aus Architektur, Statik und behördlicher Kommunikation zur Verfügung.