Ein Grundriss aus dem Immobilienexposé reicht für einen Bauantrag in Troisdorf nicht aus. Das Bauordnungsamt der Stadt verlangt Bauzeichnungen nach klar definierten Vorgaben der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW): Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, mit exakten Maßketten, Raumnutzungen und je nach Vorhaben weiteren Pflichtangaben. Fehlen diese Angaben oder sind sie unvollständig, weist das Bauordnungsamt Troisdorf den Antrag zurück und erhebt dafür ein Viertel der Genehmigungsgebühr. Wer weiß, worauf es bei Bauzeichnungen für den Bauantrag ankommt, spart sich diesen Umweg.

Was müssen Bauzeichnungen für einen Bauantrag in Troisdorf enthalten?

Die inhaltlichen Anforderungen an Bauzeichnungen sind in § 4 BauPrüfVO NRW festgelegt und gelten für alle Kommunen in Nordrhein-Westfalen, also auch für Troisdorf. Sie sind deutlich konkreter, als die meisten Bauherren annehmen.

Pflichtangaben in Grundrissen, Schnitten und Ansichten

In den Grundrissen aller Geschosse müssen unter anderem die vorgesehene Nutzung der Räume, Treppen mit Steigungsverhältnis sowie Art und lichte Maße der Türen in Rettungswegen eingezeichnet sein. Die Schnitte müssen die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens über NN sowie vorhandene und geplante Geländehöhen zeigen. In den Ansichten sind das geplante Gebäude und das künftige Gelände mit Höhenangaben darzustellen. Bei Änderungen an Bestandsgebäuden müssen zusätzlich die zu beseitigenden und die neuen Bauteile klar erkennbar sein.

Eine praxisrelevante Erleichterung gilt für Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen: Hier entfallen einige Detailangaben zu Brandverhalten und bestimmten Bauteilkennzeichnungen, was den Zeichnungsaufwand bei klassischen Einfamilienhaus- und Doppelhaushälften-Vorhaben spürbar reduziert.

Der Katasterauszug als ergänzende Bauvorlage

Neben den eigentlichen Bauzeichnungen benötigt das Bauordnungsamt Troisdorf einen aktuellen Auszug aus der Liegenschaftskarte, der nicht älter als sechs Monate sein darf und das Baugrundstück samt Nachbargrundstücken im Umkreis von 50 Metern zeigt. Sind die Grundstücksgrenzen nicht rechtlich festgestellt oder liegen Grenzüberbauungen bzw. Baulasten vor, muss zusätzlich ein amtlicher Lageplan durch das Katasteramt oder eine öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin bzw. einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt werden. Das ist ein wichtiger Unterschied: Während die Bauzeichnung von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden darf, ist der amtliche Lageplan ein eigenständiges Gewerk.

Zuständig in Troisdorf: das städtische Bauordnungsamt

Anders als in vielen kleineren Kommunen im Rhein-Sieg-Kreis, deren Bauanträge über das Bauaufsichtsamt des Kreises laufen, verfügt Troisdorf über ein eigenes Bauordnungsamt. Bauanträge werden direkt bei der Stadt eingereicht, nicht beim Kreis. Die Behörde prüft eingereichte Bauvorlagen laut Serviceportal der Stadt Troisdorf zunächst auf Vollständigkeit und legt anschließend die Verfahrensart fest. Für Wohngebäude bis zu einer Fußbodenhöhe von 22 Metern über dem Umgebungsniveau kommt in der Regel das vereinfachte Genehmigungsverfahren zur Anwendung, bei dem die Bauherrin oder der Bauherr stärker selbst für die Einhaltung des materiellen Baurechts verantwortlich ist. Die Antragstellung ist mittlerweile auch digital über das Bauportal.NRW mit einer BundID möglich.

Alte Baupläne nutzen oder neue Bauzeichnungen erstellen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine komplette Neuzeichnung. Ob vorhandene Pläne ausreichen, hängt von ihrem Zustand, Alter und Format ab.

Checkliste: Wann reichen Bestandspläne noch aus

• Die Pläne liegen als sauberes, unbeschädigtes Original oder hochwertiger Scan vor, nicht als Handyfoto oder geknicktes Papier
• Maßstab und vollständige Maßketten sind eindeutig erkennbar
• Der dargestellte Zustand entspricht exakt dem heutigen Gebäude, ohne nicht genehmigte Umbauten
• Alle Geschosse, Schnitte und Ansichten liegen vollständig vor, nicht nur Teilbereiche
• Das Dokument liegt in einem verwertbaren Dateiformat wie PDF, DWG oder DXF vor

Sind die Bestandspläne beim Bauaktenarchiv der Stadt Troisdorf noch vorhanden, lohnt sich vor jeder Neubeauftragung eine Anfrage dort. Das kann Zeit und Kosten sparen, insbesondere wenn ein Bestandsplan lediglich digitalisiert und maßstabsgerecht aufbereitet werden muss.

Wann sind neue Bauzeichnungen zwingend nötig

Neue Bauzeichnungen sind unumgänglich, wenn keine verwertbaren Pläne existieren, wenn am Gebäude bauliche Änderungen vorgenommen wurden, die nicht dokumentiert sind, oder wenn eine Nutzungsänderung ansteht, die eine geänderte Raumnutzung zeigen muss. Auch bei Anbauten, Dachgeschossausbauten oder wenn eine Bank für eine Finanzierung aktuelle, maßstabsgetreue Pläne verlangt, führt an einer Neuerstellung meist kein Weg vorbei.

Wer darf Bauzeichnungen für einen Bauantrag erstellen?

Für nicht verfahrensfreie Bauvorhaben müssen Bauzeichnungen von einer bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasserin oder einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser stammen. Für Gebäude der Klassen 1 und 2, also die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser, genügt eine eingeschränkte Bauvorlageberechtigung nach § 67 Absatz 4a BauO NRW. Das bedeutet in der Praxis:

• Architekten und bauvorlageberechtigte Ingenieure: Dürfen Bauzeichnungen für sämtliche Gebäudeklassen erstellen und im Bauantragsverfahren einreichen
• Bauzeichner ohne Bauvorlageberechtigung: Können technisch saubere Zeichnungen liefern, dürfen diese aber nicht eigenständig als Entwurfsverfasser für den Bauantrag einreichen
• Reine Online-Grundriss-Dienste: Sind für Vermarktungsgrundrisse geeignet, in aller Regel aber nicht für genehmigungsfähige Bauvorlagen ausgelegt

Wer Bauzeichnungen für Vermietung oder Verkauf beauftragt, hat andere Anforderungen als jemand, der eine Genehmigung beim Bauordnungsamt Troisdorf anstrebt. Für Letzteres braucht es zwingend eine bauvorlageberechtigte Fachperson.

Was passiert bei unvollständigen oder mangelhaften Bauzeichnungen?

Das Bauordnungsamt Troisdorf prüft eingereichte Bauanträge innerhalb von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit. Sind die Bauvorlagen unvollständig oder mit erheblichen Mängeln behaftet, muss die Behörde den Antrag laut Serviceportal der Stadt zurückweisen und dabei ein Viertel der Genehmigungsgebühr erheben. Zusätzlich zu diesem finanziellen Verlust verzögert sich das gesamte Verfahren, weil eine erneute Einreichung und Prüfung erforderlich wird. Werden Bauvorlagen während eines laufenden Verfahrens geändert oder zu unterschiedlichen Zeitpunkten nachgereicht, muss die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser zudem eine Übereinstimmungserklärung zum Planungsstand abgeben. Diese formalen Details lassen sich am einfachsten vermeiden, indem die Bauzeichnungen von Anfang an vollständig und normgerecht erstellt werden.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Troisdorf?

Die Kosten hängen von Gebäudegröße, Zustand vorhandener Unterlagen und Aufwand für ein eventuelles Vor-Ort-Aufmaß ab. Bei Planeco Building liegt der Stundensatz für die Erstellung von Bauzeichnungen bei 85,–€ bis 120,–€ netto. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten liegen die Gesamtkosten häufig bei rund 850,–€ netto, sofern kein aufwendiges Aufmaß des kompletten Bestands notwendig ist. Bei größeren Gebäuden, Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Immobilien steigt der Aufwand entsprechend der Anzahl der Geschosse und Nutzungseinheiten. Wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis benötigt, etwa weil tragende Wände verändert werden, kommen die separaten Statiker-Kosten hinzu. Wer für dieses Gewerk gezielt einen Fachplaner sucht, findet über Statiker finden einen strukturierten Einstieg.

Sonderfälle: Nutzungsänderung, Anbau und Teilbaugenehmigung

Bei reinen Nutzungsänderungen ohne bauliche Veränderung reduziert sich der Aufwand für den Lageplan, da die strengeren Anforderungen nach § 3 Absatz 3 BauPrüfVO hier nicht greifen. Dennoch müssen die Bauzeichnungen die geänderte Raumnutzung erkennbar darstellen, etwa wenn aus einer Bürofläche ein Ladengeschäft oder aus einer Wohnung eine Praxis wird. Bei umfangreichen Umbauten, etwa bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Gewerbeeinheiten, kann eine Teilbaugenehmigung sinnvoll sein, um bereits vor der endgültigen Baugenehmigung mit einzelnen Bauabschnitten zu beginnen. Auch hierfür sind vollständige, normgerechte Bauzeichnungen Voraussetzung. Wer sein Vorhaben grundsätzlich vorab mit dem Bauordnungsamt klären möchte, kann dies über eine Bauvoranfrage tun, bevor der vollständige Bauantrag gestellt wird.

So läuft die Erstellung Ihrer Bauzeichnungen ab

Planeco Building begleitet Bauherren in Troisdorf von der ersten Prüfung der Ausgangslage bis zur einreichfertigen Bauvorlage:

1. Kostenlose Erstberatung und Prüfung, ob vorhandene Bestandspläne noch verwertbar sind
2. Bei Bedarf: Vor-Ort-Aufmaß des Gebäudes durch ein erfahrenes Planungsteam
3. Erstellung der Bauzeichnungen nach den Vorgaben der BauPrüfVO NRW, inklusive aller Pflichtangaben
4. Koordination weiterer erforderlicher Bauvorlagen, etwa Lageplan oder statische Nachweise
5. Einreichung beim Bauordnungsamt Troisdorf und Ansprechpartner während der gesamten Bearbeitungszeit

Mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen kennt Planeco Building die formalen Stolpersteine, die in Troisdorf regelmäßig zu Rückfragen oder Zurückweisungen führen, und plant von Anfang an so, dass diese gar nicht erst entstehen.