Wer für sein Bauvorhaben in Velbert nach „Grundriss erstellen lassen" sucht, landet meist bei bundesweiten Anbietern für Verkaufs- oder Finanzierungsgrundrisse. Für einen Bauantrag beim Bauordnungsamt Velbert reicht das nicht: Hier braucht es bauamtstaugliche Bauzeichnungen, die den formalen Anforderungen der Bauordnung NRW entsprechen und von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser stammen. Der Unterschied entscheidet darüber, ob Ihr Antrag beim ersten Anlauf durchgeht oder mit Nachforderungen zurückkommt.

Verkaufsgrundriss oder Bauzeichnung: Was Ihr Vorhaben wirklich braucht

Nicht jeder „Grundriss" ist für jeden Zweck geeignet. Ein hübsch gestalteter, möblierter Grundriss für ein Immobilienexposé erfüllt keine der formalen Anforderungen, die eine Baubehörde an Bauvorlagen stellt. Bevor Sie einen Dienstleister beauftragen, sollten Sie daher klären, wofür Sie die Zeichnung tatsächlich benötigen.

Grundsätzlich lassen sich drei Zwecke unterscheiden:

• Verkaufs- oder Finanzierungsgrundriss: Dient Maklern, Banken oder Exposés. Hier zählen Optik und schnelle Verfügbarkeit, nicht die formale Prüffähigkeit.
• Bauzeichnung als Bauvorlage: Grundriss, Schnitt und Ansichten, die zusammen mit Lageplan, Katasterauszug und Baubeschreibung beim Bauamt eingereicht werden. Diese müssen den Vorgaben der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW) entsprechen, konkret geregelt in § 4.
• Bestandsplan-Aufbereitung: Vorhandene Altpläne, die für ein neues Vorhaben digitalisiert, ergänzt oder aktualisiert werden müssen.

Für ein Bauvorhaben in Velbert, ob Anbau, Dachausbau oder Nutzungsänderung, ist ausschließlich die zweite Kategorie relevant. Das Bauordnungsamt Velbert (Abteilung 3.2) verlangt vollständige, maßstabsgerechte Bauzeichnungen als Teil der Bauvorlagen. Wer hier mit einem Marketing-Grundriss antritt, riskiert eine sofortige Rückweisung des Antrags als unvollständig.

Wer darf Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellen?

Eine der häufigsten Fehlannahmen: Bauherren glauben, sie könnten ihre Bauzeichnungen selbst anfertigen oder von einem beliebigen Zeichenbüro erstellen lassen. Das ist in den meisten Fällen nicht zulässig. Nach § 67 der Bauordnung NRW 2018 müssen Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein, in der Regel Architekten oder bauvorlageberechtigte Ingenieure. Ausnahmen gelten nur für kleinere Vorhaben nach § 67 Abs. 2 BauO NRW.

Die Bauordnung stellt zusätzlich inhaltliche Anforderungen: Nach § 54 Abs. 1 BauO NRW müssen Entwurfsverfassende nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein und sind für Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihres Entwurfs verantwortlich. Das betrifft nicht nur die Statik oder Erschließung, sondern auch die formale Richtigkeit der Bauzeichnungen selbst: korrekte Maßketten, den richtigen Maßstab (üblicherweise 1:100) und eine vollständige Darstellung aller relevanten Geschosse.

Wichtig für Vorhaben mit vereinfachtem Verfahren: Auch bei der Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW, die für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans greift, entfällt lediglich die behördliche Vorabprüfung, nicht die Pflicht zu vollständigen und korrekten Bauvorlagen. Die Verantwortung liegt dann vollständig bei Bauherr und Entwurfsverfasser. Fehler fallen hier oft erst später auf, etwa bei einer nachträglichen Kontrolle, und können dann deutlich größere Konsequenzen haben als eine einfache Nachforderung im regulären Verfahren.

Alte Baupläne nutzen oder neu erstellen lassen?

Bevor Sie ein komplettes Neuaufmaß beauftragen, lohnt sich die Prüfung, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren. Das spart Zeit und Kosten, funktioniert aber nur, wenn die Pläne den aktuellen, genehmigten Zustand des Gebäudes korrekt abbilden.

Wann Bestandspläne noch ausreichen

• Die Pläne liegen als digitale Datei oder sauberer Scan vor, nicht als Foto oder verblasste Kopie
• Sie zeigen den zuletzt genehmigten Zustand, nicht einen späteren, ungenehmigten Umbau
• Maßstab und Maßketten sind vollständig und nachvollziehbar
• Das geplante Vorhaben verändert nur einen Teilbereich, der sich klar in den Bestandsplan integrieren lässt

Wann eine Neuerstellung nötig ist

• Es liegen nur handschriftliche Skizzen oder gar keine Pläne vor
• Der Ist-Zustand weicht vom letzten genehmigten Planstand ab, etwa durch einen früheren Dachausbau ohne Genehmigung
• Die vorhandenen Pläne sind nicht digital verwertbar (Foto, geknickt, unleserlich)
• Das Vorhaben betrifft das gesamte Gebäude oder mehrere Geschosse

Ein häufiger Irrtum in der Praxis: Eigentümer lassen nicht genehmigte Umbauten einfach nachträglich in „ihre" Pläne einzeichnen, ohne dass diese jemals geprüft wurden. Das führt bei der Einreichung regelmäßig zu Rückfragen, da der eingereichte Zustand nicht mit dem Bauaktenarchiv übereinstimmt. Für Bestandsimmobilien in Velbert lohnt sich daher vorab eine Anfrage beim städtischen Bauaktenarchiv, um zu klären, welcher Planstand dort tatsächlich hinterlegt ist. Mehr zum Umgang mit vorhandenen Unterlagen finden Sie auf unserer Seite zu Bestandsplänen.

Der Ablauf: Von der Bestandsaufnahme zur eingereichten Bauzeichnung

Für Bauvorhaben in Velbert folgt die Erstellung von Bauzeichnungen einem klaren Muster, unabhängig davon, ob es sich um einen Anbau, eine Nutzungsänderung oder einen Dachausbau handelt:

1. Bestandsprüfung: Vorhandene Pläne beim Eigentümer, dem ursprünglichen Architekturbüro oder dem Bauaktenarchiv der Stadt Velbert anfragen
2. Aufmaß vor Ort: Falls keine verwertbaren Pläne existieren, erfolgt ein Vor-Ort-Aufmaß aller relevanten Räume, Wände und Öffnungen
3. Zeichnerische Umsetzung: Erstellung von Grundriss, Schnitt und Ansichten durch einen bauvorlageberechtigten Architekten, inklusive Maßketten und Nutzungsangaben
4. Ergänzung der Bauvorlagen: Zusammenstellung mit Lageplan, Katasterauszug und Baubeschreibung nach den Vorgaben der BauPrüfVO NRW
5. Einreichung: Übergabe an das Bauordnungsamt Velbert, zunehmend auch digital über das Bauportal.NRW, das seit 2024 in überarbeiteter Version bei zahlreichen nordrhein-westfälischen Bauaufsichtsbehörden im Einsatz ist

Bei tragenden Eingriffen, etwa dem Entfernen einer Wand oder einer Aufstockung, ist zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Die Bauzeichnung dient dem Statiker dabei als Planungsgrundlage, weshalb Ungenauigkeiten in den Maßen sich direkt auf die statische Berechnung auswirken können. Wer sich vorab über die üblichen Kostenrahmen informieren möchte, findet Details auf unserer Seite zu Statiker-Kosten.

Sonderfall Velbert-Neviges: Denkmalschutz und Gestaltungssatzung

Für Objekte im Ortsteil Neviges gelten zusätzliche Anforderungen, die über die reguläre BauO NRW hinausgehen. Der Ortskern ist als Denkmalbereich ausgewiesen. Dort gilt die Erlaubnispflicht gemäß § 9 Denkmalschutzgesetz NRW für die Errichtung, Veränderung oder Beseitigung baulicher Anlagen sowie für Nutzungsänderungen, auch für Gebäude, die selbst keine eingetragenen Baudenkmäler sind. Diese Pflicht besteht laut der Stadt Velbert sogar für Vorhaben, die nach der Bauordnung des Landes NRW eigentlich genehmigungsfrei wären.

Zusätzlich gilt in Neviges die Gestaltungssatzung Ortszentrum sowie die separate Gestaltungssatzung Burgfeld-Siedlung. Beide Satzungen stellen besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen und Werbeanlagen zur Erhaltung des Ortsbildes. Praktisch bedeutet das: Die Ansichten und Fassadendarstellungen in Ihren Bauzeichnungen müssen deutlich detaillierter ausfallen als bei einem vergleichbaren Vorhaben in Velbert-Mitte oder Langenberg, etwa hinsichtlich Materialwahl, Farbgebung und Proportionen.

Handelt es sich um ein baugenehmigungspflichtiges Vorhaben, wird die denkmalrechtliche Erlaubnis direkt in die Baugenehmigung eingebunden. Die Beteiligung des LVR-Amts für Baudenkmalpflege im Rheinland erfolgt dabei im Rahmen einer gesetzlichen Anhörung, für die nach § 24 Abs. 2 und 4 Denkmalschutzgesetz NRW eine Frist von zwei Monaten gilt. Wer ein Objekt in Neviges plant, sollte diesen zusätzlichen Abstimmungsbedarf frühzeitig in die Zeitplanung einbeziehen.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Velbert?

Die Kosten hängen davon ab, ob Bestandspläne aufbereitet werden können oder ein komplettes Neuaufmaß nötig ist, sowie vom Umfang des Gebäudes. Als Orientierung:

• Stundensatz für die Neuerstellung von Bauzeichnungen: 85–120,–€ netto, abhängig von Komplexität und Aufmaßaufwand
• Einfaches Einfamilienhaus mit Grundriss, Schnitt und Ansichten: Gesamtkosten liegen in der Regel bei rund 850,–€ netto
• Mehrfamilienhäuser und umfangreichere Umbaumaßnahmen: Der Aufwand steigt mit der Anzahl der Geschosse und Wohneinheiten entsprechend an, da jede Einheit einzeln dargestellt werden muss

Bei Vorhaben in Neviges kommt der zusätzliche Aufwand für detailliertere Fassadendarstellungen und die Abstimmung mit der Denkmalbehörde hinzu. Eine pauschale Preisspanne lässt sich hier seriös nicht nennen, da der Umfang stark vom Einzelfall abhängt. Wer den Gesamtprozess von der Zeichnung bis zur Einreichung aus einer Hand abwickeln lassen möchte, findet einen Überblick über das Leistungsspektrum auf unserer Seite zum Architekten.

Häufige Fehler, die Ihr Verfahren verzögern

Aus der Praxis mit Bauzeichnungen für Genehmigungsverfahren lassen sich einige wiederkehrende Mängel benennen, die regelmäßig zu Nachforderungen des Bauamts führen:

• Handyfotos statt sauberer Scans oder PDF-Dateien: Bauämter akzeptieren keine fotografierten Pläne als Bauvorlage
• Abgeschnittene oder geknickte Pläne: Fehlende Ränder oder Faltkanten machen Maße unleserlich
• Fehlende Maßketten: Ohne durchgängige Bemaßung ist eine Prüfung durch das Bauamt nicht möglich
• Veraltete Planstände: Der eingereichte Plan entspricht nicht dem letzten tatsächlich genehmigten Zustand
• Unvollständige Einreichung: Es werden nur einzelne Räume oder Etagen dargestellt statt des gesamten Gebäudes

Jeder dieser Punkte führt in der Regel dazu, dass der Antrag als unvollständig gilt und ruht, bis die fehlenden Unterlagen nachgereicht werden. Das kostet Wochen, die sich mit sorgfältig vorbereiteten Bauzeichnungen von Anfang an vermeiden lassen. Bei Planeco Building läuft die Erstellung von Bauzeichnungen daher immer in Abstimmung mit der geplanten Verfahrensart, etwa Genehmigungsfreistellung, vereinfachtem Verfahren oder vollständigem Bauantrag, damit alle Anforderungen von Beginn an berücksichtigt sind. Über 1.400 erfolgreich begleitete Bauanträge zeigen, dass diese Sorgfalt in der Planungsphase sich in der Bearbeitungszeit beim Amt auszahlt.

Wer sich unsicher ist, ob ein bestehendes Bauvorhaben eine vollständige Baugenehmigung, eine Genehmigungsfreistellung oder gegebenenfalls eine vorherige Bauvoranfrage in Velbert erfordert, sollte diese Frage klären, bevor die Bauzeichnungen final beauftragt werden. Der Verfahrensweg bestimmt nämlich, welche Details in den Zeichnungen zwingend enthalten sein müssen.