Für einen Bauantrag in Wesel reicht ein hübscher Grundriss aus dem Immobilien-Exposé nicht aus. Bauzeichnungen, die das Team Bauordnung der Hansestadt Wesel oder die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Wesel prüfen, müssen normgerecht bemaßt, im vorgeschriebenen Maßstab gezeichnet und von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt worden sein. Ob Ihre vorhandenen Pläne dafür ausreichen oder eine Neuerstellung nötig ist, entscheidet sich an drei Punkten: dem Alter der Unterlagen, der Übereinstimmung mit dem zuletzt genehmigten Zustand und der technischen Qualität der Zeichnung selbst.

Grundriss, Schnitt, Ansicht: Was eine vollständige Bauzeichnung enthalten muss

Der Begriff „Grundriss" wird in der Praxis oft mit „Bauzeichnung" gleichgesetzt, rechtlich sind das aber zwei verschiedene Dinge. Ein Grundriss zeigt ein einzelnes Geschoss von oben und wird häufig für Exposés oder Finanzierungsunterlagen genutzt. Für einen Bauantrag verlangt die Bauaufsichtsbehörde jedoch eine vollständige Bauzeichnung, die aus mehreren Teilen besteht:

• Grundriss: jedes betroffene Geschoss mit Raumbezeichnungen, Wandstärken, Fenster- und Türöffnungen sowie vollständiger Maßkette
• Schnitt: mindestens ein Vertikalschnitt durch das Gebäude zur Darstellung von Geschosshöhen, Dachneigung und Deckenaufbau
• Ansicht: alle Fassaden, die durch das Vorhaben verändert werden, inklusive Geländeanschluss

Zusätzlich muss aus der Zeichnung hervorgehen, was Bestand, was Abbruch und was Neubau ist. Dafür gibt es feste Farbcodes, die das Bauamt zur schnellen Prüfung nutzt. Wer Bestandspläne besitzt, sollte diese zunächst von einem Fachbetrieb wie Planeco Building auf Vollständigkeit prüfen lassen, bevor eine komplette Neuzeichnung beauftragt wird. Mehr dazu, wie sich vorhandene Unterlagen sinnvoll weiterverwenden lassen, finden Sie auf unserer Seite zu Bestandsplänen.

Rechtliche Anforderungen an Bauzeichnungen in Nordrhein-Westfalen

In NRW regelt die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW), welche Anforderungen Bauzeichnungen formal erfüllen müssen. Für Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist grundsätzlich der Maßstab 1:100 vorgeschrieben (BauPrüfVO NRW). Nur bei Sonderfällen, etwa fliegenden Bauten, ist ein größerer Maßstab von 1:50 zulässig.

Die Verordnung schreibt außerdem vor, dass Brandverhalten der Baustoffe und Feuerwiderstandsfähigkeit der Bauteile in der Zeichnung anzugeben sind, sofern brandschutzrechtliche Anforderungen bestehen, und dass dafür festgelegte Zeichen und Farben zu verwenden sind (BauPrüfVO NRW). Für die meisten privaten Bauherren in Wesel gilt jedoch eine praktische Erleichterung: Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit nicht mehr als zwei Wohnungen sind bestimmte Detailangaben nicht erforderlich. Das betrifft also den Großteil der Ein- und Zweifamilienhäuser im Stadtgebiet und senkt den Zeichenaufwand entsprechend.

Bei einer Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderung gilt eine eigene Regel: Art und Umfang der Nutzungsänderung müssen erforderlichenfalls trotzdem in Bauzeichnungen kenntlich gemacht werden. Der verbreitete Irrglaube, ohne Umbau seien überhaupt keine Zeichnungen nötig, führt in der Praxis regelmäßig zu Rückfragen der Behörde. Wenn Sie eine Nutzung ändern möchten, lohnt sich vorab ein Blick auf unsere Seite zur Nutzungsänderung, um den vollständigen Unterlagenumfang von Anfang an einzukalkulieren.

Zuständige Behörde in Wesel finden

Ein Detail, das viele Bauherren übersehen: Nicht jede Adresse im „Kreis Wesel" fällt auch unter die Zuständigkeit der Kreisverwaltung. Der Kreis Wesel ist als untere Bauaufsichtsbehörde ausschließlich für die Gemeinden Alpen, Hünxe, Schermbeck und Sonsbeck zuständig (Kreis Wesel). Für alle Vorhaben innerhalb des Stadtgebiets Wesel selbst ist das Team Bauordnung und Denkmalschutz der Hansestadt zuständig.

Wer vor der Zeichnungserstellung eine erste Einschätzung zur Genehmigungsfähigkeit möchte, kann die Bauberatung der Stadt nutzen, die in der Regel montags, mittwochs und freitags zwischen 8:30 und 12:00 Uhr ohne Terminabsprache stattfindet (Hansestadt Wesel). Aus dieser Auskunft lassen sich zwar keine Rechtsansprüche ableiten, sie zeigt aber früh, ob eine formale Bauvoranfrage in Wesel sinnvoll ist, bevor vollständige Bauzeichnungen beauftragt werden.

Katasterauszug und Flurkarte beschaffen

Zur vollständigen Bauvorlage gehört neben der Bauzeichnung auch ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster. In Wesel gibt es dafür zwei Anlaufstellen: das Vermessungs- und Katasteramt des Kreises Wesel in der Reeser Landstraße sowie das Team Grundstücksmanagement der Stadt Wesel, das aufgrund einer Vereinbarung mit dem Kreis ebenfalls Flurkarten- und Liegenschaftsbuchauszüge ausstellt (Kreis Wesel). Ein Auszug aus der Flurkarte sowie ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch kosten jeweils 30,00 € je Flurstück. Beide Dokumente lassen sich per E-Mail als PDF anfordern, was für auswärtige Eigentümer die Wege deutlich verkürzt.

Alte Bauzeichnungen aufbereiten oder neu erstellen lassen?

Bevor Sie eine komplette Neuzeichnung beauftragen, lohnt sich ein kurzer Check der vorhandenen Unterlagen. In der Praxis zeigt sich immer wieder das gleiche Muster: Ein Anbau aus den 1990er Jahren wurde nie in den Bestandsplänen nachgetragen, oder es liegt nur eine fotografierte Papierkopie vor, deren Maßketten nicht mehr zuverlässig lesbar sind. Solche Unterlagen werden von der Bauaufsichtsbehörde regelmäßig nicht akzeptiert.

Als grobe Orientierung, wann eine Aufbereitung noch ausreicht:

• Planungsstand: Die vorhandene Zeichnung entspricht dem zuletzt genehmigten Zustand, nicht nur dem aktuellen Ist-Zustand
• Format: Es liegt ein professionell gescanntes PDF oder eine digitale Datei vor, kein Handyfoto
• Maßstab und Maßketten: Alle Innen- und Außenmaße sind vollständig und lesbar
• Vollständigkeit: Alle relevanten Geschosse, nicht nur das vom Vorhaben betroffene, sind vorhanden

Fehlt eines dieser Kriterien, führt ein Aufmaß vor Ort meist schneller zum Ziel als der Versuch, alte Pläne notdürftig zu ergänzen. Nachforderungen durch die Behörde verzögern das Verfahren zusätzlich, da in Wesel innerhalb von zehn Arbeitstagen eine Vollständigkeitsprüfung erfolgt und fehlende Unterlagen unmittelbar zu Rückfragen führen.

Was kostet die Erstellung von Bauzeichnungen in Wesel?

Die Kosten hängen davon ab, ob Bestandspläne aufbereitet werden können oder ein komplettes Aufmaß mit Neuzeichnung nötig ist. Als Orientierung:

• Aufbereitung vorhandener Pläne: ab 300,–€ netto, abhängig vom Zustand der Unterlagen
• Neuzeichnung für ein Einfamilienhaus: ab 850,–€ netto bei einem üblichen Stundensatz von 85 bis 120,–€ netto
• Aufmaß plus Neuzeichnung bei fehlenden Plänen: abhängig von Gebäudegröße und Zugänglichkeit, in der Regel mit Zuschlag zur reinen Zeichnungserstellung

Hinzu kommen die Gebühren für Katasterauszüge von je 30,–€. Wenn im Rahmen des Vorhabens auch tragende Bauteile verändert werden, etwa bei einem Deckendurchbruch für eine neue Treppe, wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Eine Übersicht typischer Kostenfaktoren dafür finden Sie unter Statiker Kosten.

Bauzeichnungen bei Anbau, Dachausbau und Nutzungsänderung

Der konkrete Umfang der benötigten Zeichnungen unterscheidet sich je nach Vorhaben deutlich:

• Dachgeschossausbau: Formal sind alle Geschosse einzureichen, auch wenn nur das Dach betroffen ist, damit die Behörde den Gesamtzusammenhang prüfen kann
• Anbau: Grundriss und Ansicht müssen den neuen Baukörper eindeutig vom Bestand abgrenzen, inklusive Farbcodierung für den Neubauteil
• Nutzungsänderung ohne Umbau: Auch ohne bauliche Veränderung müssen Art und Umfang der neuen Nutzung zeichnerisch oder in der Baubeschreibung kenntlich gemacht werden

Bei Vorhaben in der historischen Innenstadt Wesel kommt zusätzlich die örtliche Gestaltungssatzung ins Spiel, die Vorgaben zu Fassaden und äußerer Gestaltung macht. Diese sollten bereits in die Bauzeichnung einfließen, bevor der Antrag eingereicht wird, da nachträgliche Anpassungen doppelten Zeichenaufwand verursachen. Wer unsicher ist, ob ein tragender Eingriff geplant ist oder werden muss, findet über Statiker finden den passenden Ansprechpartner für die statische Prüfung im Vorfeld.

Planeco Building übernimmt Bauzeichnungen als Teil des vollständigen Bauantrags: von der Prüfung vorhandener Bestandspläne über das Aufmaß bis zur fertigen, einreichfähigen Zeichnung inklusive Abstimmung mit Architekt und Statiker. Nach über 1.400 bearbeiteten Bauanträgen liegt die Bearbeitungszeit für die Zeichnungserstellung in der Regel bei 14 bis 21 Tagen, mit voller Preistransparenz und ohne versteckte Zusatzkosten.