Wer in Würzburg ein Bauvorhaben plant, stellt sich häufig zuerst eine scheinbar einfache Frage: Brauche ich einen ansprechenden Grundriss für das Immobilienexposé oder eine bauamtsfähige Bauzeichnung für den Bauantrag? Die Antwort entscheidet über Kosten, Anbieterwahl und darüber, ob Ihre Unterlagen beim Bauamt der Stadt Würzburg oder beim Landratsamt Würzburg überhaupt akzeptiert werden. Ein hübscher 2D-Grundriss aus einem Online-Tool erfüllt keine der formalen Anforderungen, die ein Bauantrag in Bayern verlangt: Er ersetzt weder Grundriss, Schnitt und Ansicht nach den Vorgaben der Bayerischen Bauvorlagenverordnung noch die Unterschrift eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers.

Grundriss oder Bauzeichnung: Zwei unterschiedliche Dokumente mit unterschiedlichem Zweck

Der Begriff „Grundriss" wird umgangssprachlich für zwei völlig verschiedene Leistungen verwendet:

• Marketing-Grundriss: Eine vereinfachte, oft farbige Darstellung für Immobilienportale oder Exposés. Er zeigt Raumaufteilung und Möblierung, hat aber keinen rechtlichen Wert und wird von keiner Behörde geprüft.
• Bauzeichnung für den Bauantrag: Ein maßstabsgerechtes, bemaßtes technisches Dokument aus Grundriss, Schnitt und Ansicht, das als Bauvorlage nach Art. 64 Abs. 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) zwingend Teil jedes genehmigungspflichtigen oder genehmigungsfreigestellten Bauantrags ist.

Für den Bauantrag in Würzburg zählt ausschließlich die zweite Variante. Sie muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt und unterzeichnet werden.

Was eine bauamtsfähige Bauzeichnung enthalten muss

Die Bayerische Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) schreibt vor, dass Bauzeichnungen grundsätzlich im Maßstab 1:100 anzufertigen sind, sofern kein größerer Maßstab zur Darstellung einzelner Details erforderlich ist. Zu einer vollständigen Bauzeichnung gehören:

• Grundriss: Raumaufteilung, Wandstärken, Tür- und Fensteröffnungen je Geschoss
• Schnitt: Geschosshöhen, Dachkonstruktion und Höhenbezüge
• Ansichten: Darstellung des Gebäudes aus allen relevanten Himmelsrichtungen
• Fertigmaße nach Art. 2 Abs. 6 BayBO statt Rohbaumaßen

Ergänzend wird meist ein aktueller Katasterauszug benötigt, den Sie in Würzburg beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV) Würzburg anfordern. Katasterauszug und Bauzeichnung werden häufig verwechselt: Der Katasterauszug betrifft das Grundstück, die Bauzeichnung das Gebäude selbst.

Zuständigkeit in Würzburg: Stadt oder Landkreis entscheidet über Ihren Bauantrag

Würzburg hat zwei getrennte Bauaufsichtsbehörden, was in der Praxis regelmäßig zu Verwechslungen führt: Liegt Ihr Grundstück im Stadtgebiet, ist die Bauaufsicht der Stadt Würzburg zuständig. Liegt es in einer der Landkreisgemeinden, ist seit Januar 2024 das Bauamt des Landratsamts Würzburg direkt anzuschreiben, statt wie früher über die Gemeinde einzureichen. Wer in Randlagen unsicher ist, klärt die Zuständigkeit am besten anhand der Flurstücknummer, bevor Bauzeichnungen final erstellt werden. Details zum Ablauf einer Bauvoranfrage in der Region finden Sie in unserem Beitrag zur Bauvoranfrage Würzburg.

Bestandspläne nutzen oder komplett neu erstellen lassen?

Bevor Sie neue Bauzeichnungen beauftragen, lohnt sich die Prüfung vorhandener Unterlagen. Bestandspläne reichen häufig noch aus, wenn:

• der bauliche Zustand exakt dem aktuellen Grundriss entspricht
• Maßstab und Bemaßung den formalen Anforderungen der BauVorlV genügen
• keine tragenden Wände oder Nutzungseinheiten seit der letzten Genehmigung verändert wurden

Fehlen verwertbare Pläne, etwa nach mehrfachem Eigentümerwechsel oder bei Altbestand in der Würzburger Innenstadt, ist ein Neuaufmaß vor Ort meist unumgänglich. Ein Hinweis zur aktuellen Praxis: Das Bauaktenarchiv der Stadt Würzburg ist derzeit aufgrund eines Wasserschadens nur eingeschränkt zugänglich, weshalb sich die Beschaffung historischer Bestandspläne aus dem Archiv verzögern kann. In solchen Fällen ist ein Neuaufmaß häufig der schnellere Weg. Mehr zur Einordnung Ihrer vorhandenen Unterlagen lesen Sie unter Bestandspläne prüfen und aufbereiten.

Würzburger Altstadt: Denkmalschutz kann zusätzliche Anforderungen an die Bauzeichnung stellen

Ein erheblicher Teil der Würzburger Altstadt liegt innerhalb eines denkmalgeschützten Ensembles. Selbst scheinbar einfache Grundrissänderungen können hier eine zusätzliche denkmalfachliche Bestandsdokumentation erfordern, bevor die eigentliche Bauzeichnung final erstellt wird. Wer ein Objekt in diesem Bereich plant, klärt die denkmalrechtliche Relevanz idealerweise vorab mit der zuständigen Stelle, um spätere Überarbeitungen der Pläne zu vermeiden.

Wer darf Bauzeichnungen erstellen: Architekt, Bauzeichner oder Online-Dienst

Nicht jeder, der einen Grundriss zeichnen kann, darf ihn auch für einen Bauantrag unterzeichnen:

• Architekt/Bauingenieur: Bauvorlageberechtigt, übernimmt Planung, Bauantrag und Abstimmung mit dem Bauamt aus einer Hand
• Reiner Bauzeichner: Erstellt technische Zeichnungen nach Vorgabe, ist aber nicht zur Unterzeichnung eines Bauantrags berechtigt
• Online-Grundriss-Dienst: Geeignet für Marketing-Grundrisse, nicht für bauamtsfähige Bauvorlagen

Für den Bauantrag in Würzburg führt daher kein Weg an einem bauvorlageberechtigten Architekten vorbei.

Was kostet eine Bauzeichnung in Würzburg?

Die Kosten hängen vom Umfang der Änderungen und davon ab, ob Bestandspläne verwertbar sind oder ein komplettes Neuaufmaß nötig wird. Bei einem Stundensatz von 85,–€ bis 120,–€ netto liegen die Gesamtkosten für ein Einfamilienhaus ohne verwertbare Bestandspläne bei rund 850,–€ netto für Grundriss, Schnitt und Ansichten. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Geschossen oder zusätzlichem Aufmaßaufwand steigt der Betrag entsprechend. Werden zusätzlich statische Nachweise benötigt, lohnt sich ein Blick auf die Kostenübersicht für Statiker-Leistungen.

Tragende Eingriffe: Wann Sie zusätzlich einen Statiker brauchen

Sobald die geplante Grundrissänderung tragende Wände, Decken oder Öffnungen betrifft, reicht die Bauzeichnung allein nicht aus. In diesem Fall verlangt das Bauamt zusätzlich einen Standsicherheitsnachweis, der die statische Unbedenklichkeit des Eingriffs belegt. Ein erfahrener Statiker prüft dabei, ob die geplante Wanddurchbruch- oder Deckenänderung ohne zusätzliche Verstärkung realisierbar ist. Wie Sie einen geeigneten Ansprechpartner für Ihr konkretes Vorhaben finden, erklärt unser Beitrag Statiker finden. Plant Ihr Vorhaben zusätzlich eine geänderte Nutzung der betroffenen Fläche, etwa von Gewerbe zu Wohnraum, gelten ergänzend die Anforderungen einer Nutzungsänderung, für die dieselben Bauzeichnungen als Grundlage dienen.