Prüfen Sie zuerst: Darf an Ihrem Standort überhaupt höher gebaut werden?

Ob eine Aufstockung genehmigungsfähig ist, entscheidet zuerst das Bauplanungsrecht. Statik und Brandschutz kommen erst danach. Alle Erleichterungen der Thüringer Bauordnung helfen nicht, wenn der Bebauungsplan zwei Vollgeschosse erlaubt und Ihr Haus diese bereits ausschöpft. Klären Sie deshalb vor jeder Planung diese Punkte:

• Bebauungsplan vorhanden: Prüfen Sie die zulässige Zahl der Vollgeschosse, die Geschossflächenzahl (GFZ) sowie Trauf- und Firsthöhe. Ein Staffelgeschoss kann je nach Ausbildung unterhalb der Vollgeschoss-Schwelle bleiben.
• Kein Bebauungsplan: Die Aufstockung muss sich nach dem Einfügegebot des Baugesetzbuchs in die nähere Umgebung einfügen. Maßgeblich sind vor allem Höhe und Geschosszahl der Nachbarbebauung.
• Örtliche Bauvorschriften: Gestaltungssatzungen und abweichende Abstandsflächenmaße sind typisch für Altstädte und Ortskerne wie Erfurt, Weimar oder Eisenach.
• Weitere Hürden: Denkmalschutz, Naturschutz oder besondere Satzungen können ein Vorhaben auch dann bremsen, wenn es bauordnungsrechtlich zulässig wäre. Darauf weist zum Beispiel die Bauaufsicht des Ilm-Kreises hin.

Passt das zusätzliche Geschoss nicht in den Rahmen, bleibt der sogenannte Bau-Turbo. Seit dem 30. Oktober 2025 können Gemeinden nach den einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) bis Ende 2030 von Vorgaben des Bauplanungsrechts abweichen, wenn dadurch Wohnraum entsteht. Auch ein Geschoss über dem Bebauungsplan kann so zugelassen werden. Der Bund stellt allerdings klar, dass Aufstockungen nur erfasst sind, wenn neue Wohnungen entstehen. Wer seine bestehende Wohnung zur Maisonette erweitert, kann sich also nicht darauf berufen. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht, denn die Gemeinde muss zustimmen.

Für Eigentümer von Gewerbe- und Mischobjekten ist eine weitere Änderung wichtig. Seit der Reform kann auch bei Nichtwohngebäuden vom Einfügegebot abgewichen werden, sofern zusätzlicher Wohnraum entsteht. Wohnungen auf einem Supermarkt, einem Bürogebäude oder einer Gewerbehalle sind damit planungsrechtlich deutlich leichter erreichbar.

Architekten-Tipp: Bestehen Zweifel an Geschosszahl oder Höhe, stellen Sie eine Bauvoranfrage. Der Vorbescheid klärt diese Fragen rechtsverbindlich, bevor Sie Geld in Statik und Ausführungsdetails investieren.

Welche Erleichterungen nutzen Sie bei einer Aufstockung in Thüringen?

Thüringen hat Aufstockungen in zwei Schritten erleichtert. Bereits die Thüringer Bauordnung vom 2. Juli 2024 enthält drei Befreiungen, die bei Mehrfamilienhäusern schnell sechsstellige Beträge sparen:

• Kein Aufzug: Die Aufzugspflicht entfällt bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse, auch wenn das Gebäude danach höher als 13 m ist.
• Keine Stellplätze: Es müssen keine Stellplätze nachgewiesen werden, wenn das Gebäude am 4. April 2023 rechtmäßig bestand und Wohnraum durch Aufstocken entsteht. Für jüngere Gebäude sollten Sie die aktuelle Fassung prüfen, denn der Gesetzgeber hat einen gleitenden Stichtag angelegt.
• Keine Barrierefreiheitsanforderungen: Sie entfallen für zusätzliche Wohnungen, die durch eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse entstehen.

Der zweite Schritt folgte mit dem Ersten Thüringer Entlastungsgesetz. Nach den einschlägigen Bestimmungen der Thüringer Bauordnung (ThürBO) gilt seit dem 24. Juli 2026 ein eigener Umbauparagraf, dessen genaue Fundstelle Sie anhand der aktuell geltenden Fassung prüfen sollten. Er schützt bauzeitlich genehmigte Bauteile, insbesondere beim Brandschutz, und regelt den Umgang mit Abstandsflächen und Rettungswegen. Ein Treppenhaus aus den 1960er-Jahren muss also nicht automatisch auf Neubauniveau gebracht werden, nur weil darüber ein neues Geschoss entsteht. Für die erstmalige Aufstockung um ein Geschoss gilt Folgendes:

• Anwendungsbereich: nur rechtmäßig bestehende Gebäude mit Aufenthaltsräumen und nur zur Schaffung von Wohnraum
• Abstandsflächen: Für das neue Geschoss werden keine zusätzlichen Abstandsflächen ausgelöst.
• Bisherige Gebäudeklasse: Für tragende, aussteifende und raumabschließende Bauteile im Aufstockungsgeschoss gelten die Anforderungen der bisherigen Gebäudeklasse.
• Ausgleichsmaßnahmen: feuerhemmende, selbstschließende Abschlüsse zu Kellergeschossen sowie feuerhemmende, rauchdichte, selbstschließende Abschlüsse zu den Nutzungseinheiten der Aufstockung
• Ausgeschlossen: Hochhäuser, Gebäude, die durch die Maßnahme zum Sonderbau werden, und Anbauten

Die Zahl der neuen Geschosse entscheidet, welche Erleichterungen Ihnen bleiben:

• 1 Geschoss (erstmalig): Umbauparagraf mit Abstandsflächen-Privileg und bisheriger Gebäudeklasse, dazu die Befreiung von Aufzug, Stellplätzen und Barrierefreiheit
• 2 Geschosse: keine Befreiung von Aufzug und Barrierefreiheit mehr, Stellplatzbefreiung bei Bestand zum Stichtag; Abstandsflächen und Brandschutz nach den allgemeinen Regeln
• 3 Geschosse und mehr: keine Befreiung von Aufzug und Barrierefreiheit mehr; es bleibt im Wesentlichen die Stellplatzregel

Der Umbauparagraf ist jung, die Verwaltungspraxis der Bauaufsichtsbehörden entwickelt sich noch. Klären Sie Grenzfälle deshalb frühzeitig mit der zuständigen Behörde. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind, sollten Sie im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt klären.

Welche Gebäudeklasse erreicht Ihr Haus nach der Aufstockung?

Die Gebäudeklasse ist der wichtigste Kostenhebel jeder Aufstockung. Gemessen wird die Höhe von der Geländeoberfläche im Mittel bis zur Fußbodenoberkante des höchsten Geschosses mit Aufenthaltsraum. Ein zusätzliches Geschoss verschiebt diesen Wert um rund 3 m. Die Thüringer Bauordnung unterscheidet diese Klassen:

• Gebäudeklasse 1: freistehend, bis 7 m Höhe, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten mit insgesamt bis zu 400 m²
• Gebäudeklasse 2: wie GK 1, aber nicht freistehend (z. B. Doppel- oder Reihenhaus)
• Gebäudeklasse 3: sonstige Gebäude bis 7 m Höhe
• Gebäudeklasse 4: bis 13 m Höhe, Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m²
• Gebäudeklasse 5: alle sonstigen Gebäude

Mit jeder Klasse steigen die Brandschutzanforderungen. Tragende Bauteile müssen in GK 2 und 3 feuerhemmend, in GK 4 hochfeuerhemmend und in GK 5 feuerbeständig sein. Bei einer Aufstockung in Holzbauweise wird der Sprung in GK 4 deshalb zur Konstruktionsfrage.

Architekten-Tipp: Liegt die neue Fußbodenoberkante knapp über 7 m, prüfen Sie geringere Geschosshöhen oder einen angepassten Deckenaufbau. Wenige Zentimeter können darüber entscheiden, ob Ihr Gebäude in GK 3 bleibt und Sie Prüfkosten sowie aufwendige Brandschutzmaßnahmen vermeiden.

Trägt Ihr Gebäude das zusätzliche Geschoss?

Die Statik ist bei Aufstockungen die häufigste Überraschung. Die oberste Decke war früher oft nur für einen Dachboden ausgelegt, nicht für Wohnlasten. Fehlen Bestandspläne und alte Statik, sind Bauteilöffnungen, Fundamentschürfen und Materialproben nötig, bevor überhaupt geplant werden kann. Typische Schwachstellen sind:

• Oberste Geschossdecke: zu geringe Tragfähigkeit für Wohnnutzung, Estrich und Trennwände
• Wände und Pfeiler: zusätzliche Auflast auf Mauerwerk, das für weniger Geschosse bemessen wurde
• Fundamente: Nachweis der Bodenpressung unter erhöhter Last
• Aussteifung: Wind- und Horizontallasten wachsen mit der Gebäudehöhe
• Dachrückbau: Sicherung des Bestands während der Bauzeit, oft mit Notdach

Rechtlich verlangen die einschlägigen Bestimmungen der Thüringer Bauordnung (ThürBO) über bautechnische Nachweise für nicht verfahrensfreie Vorhaben Nachweise zu Standsicherheit sowie Brand-, Schall- und Erschütterungsschutz. Eine Statik brauchen Sie also auch dann, wenn Ihre Aufstockung im Freistellungsverfahren läuft. In GK 1 bis 3 muss der Standsicherheitsnachweis von einer Person stammen, die auf der gemeinsamen Liste der Architektenkammer und der Ingenieurkammer Thüringen geführt wird. In GK 4 und 5 wird er zusätzlich von der Bauaufsicht oder einem Prüfingenieur geprüft. In GK 3 entscheidet ein Kriterienkatalog der Bauvorlagenverordnung, den Ihr Tragwerksplaner im amtlichen Formular zum Standsicherheitsnachweis erklärt. Da die Verordnung im Februar 2026 geändert wurde, sollte die aktuelle Fassung zugrunde liegen.

Einfamilienhaus und Bungalow

Hier bleibt das Gebäude meist in GK 1 oder 2, eine Prüfstatik entfällt in der Regel. Kritisch ist oft die Decke über dem Erdgeschoss, wenn ein Bungalow ein Vollgeschoss erhält. Leichte Holzrahmen- oder Holztafelbauweisen reduzieren die Zusatzlast deutlich.

Mehrfamilienhaus und DDR-Plattenbau

Beim klassischen Mehrfamilienhaus führt die Aufstockung häufig von GK 3 in GK 4 und damit zur Prüfstatik. Bei Plattenbauten wie der WBS 70 sind Tragreserven der Querwände, der Rückbau des Flachdachs und die Fugenausbildung zentral. Leichtbau-Aufstockungen sind hier oft die einzige wirtschaftliche Lösung.

Gewerbe- und Mischobjekt

Auf Hallen und Einzelhandelsflächen mit großen Spannweiten tragen Dachkonstruktionen selten Wohngeschosse. Häufig braucht es ein eigenes Tragsystem, das Lasten an der Bestandskonstruktion vorbei in neue Stützen oder Fundamente leitet. Zusätzlich sind Schallschutz und Immissionen zwischen Gewerbe und Wohnen nachzuweisen.

Welches Verfahren gilt für Ihre Aufstockung, und wie läuft es ab?

Eine Aufstockung ist in Thüringen nie verfahrensfrei. Die Liste der verfahrensfreien Vorhaben enthält sie nicht. Vorsicht bei älteren Merkblättern: Sie stammen oft aus der Zeit vor der Neufassung 2024 und nennen veraltete Paragrafennummern. Welches Verfahren greift, hängt von Gebäudeklasse und Planungsrecht ab:

• Verfahrensfrei: für eine echte Aufstockung nicht möglich
• Genehmigungsfreistellung: nur GK 1 bis 3, nur im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans, dessen Festsetzungen eingehalten werden
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: der Regelfall für Wohngebäude, die kein Sonderbau sind
• Reguläres Baugenehmigungsverfahren: bei Sonderbauten, etwa einer Aufstockung auf Hotel, Pflegeeinrichtung oder großem Gewerbeobjekt

Die Freistellung nach den einschlägigen Bestimmungen der Thüringer Bauordnung (ThürBO) klingt nach „ohne Genehmigung", ist es aber nur teilweise. Die vollständigen Bauvorlagen gehen trotzdem an die Gemeinde, gebaut werden darf erst nach Ablauf einer Wartefrist. Die Bauaufsicht prüft dabei nicht inhaltlich, die Verantwortung für Fehler liegt bei Bauherr und Entwurfsverfasser. Erreicht Ihr Gebäude durch die Aufstockung GK 4, ist dieser Weg verschlossen. Eine Sonderregel für Dachgeschosse im unbeplanten Innenbereich gilt nach ihrem Wortlaut für Dachgeschosse. Ob ein neues Vollgeschoss darunter fällt, sollten Sie vorab mit der Bauaufsicht klären.

Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte. Den Antrag reicht ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur ein. Diese Unterlagen gehören typischerweise dazu:

• Bauantragsformulare und Baubeschreibung
• Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten von Bestand und Aufstockung
• Berechnung von Wohn-, Nutz- und Bruttogrundfläche sowie Nachweis der Gebäudehöhe
• Standsicherheitsnachweis mit Erklärung nach amtlichem Formular
• Brandschutznachweis, ab GK 4 mit erhöhten Anforderungen
• Nachweise zu Schall- und Wärmeschutz
• Bei Eigentümergemeinschaften: Beschluss über die bauliche Veränderung

Vorbereitung

Am Anfang stehen Bestandsaufnahme, statische Vorprüfung und die Klärung des Planungsrechts, bei Bedarf über eine Bauvoranfrage. Bis die Planung steht, vergehen erfahrungsgemäß zwei bis vier Monate. Bei fehlenden Bestandsunterlagen kann es länger dauern.

Antragstellung

Der Entwurfsverfasser stellt die Bauvorlagen zusammen und reicht sie bei der Bauaufsichtsbehörde oder, bei Freistellung, bei der Gemeinde ein. Holen Sie Nachbarunterschriften früh ein. Sie reduzieren das Risiko späterer Widersprüche wegen Verschattung oder erdrückender Wirkung.

Bearbeitung

Die Behörde prüft die Vollständigkeit, beteiligt Fachstellen wie Denkmal- oder Naturschutz und fordert gegebenenfalls Unterlagen nach. Erfahrungsgemäß dauert das vereinfachte Verfahren zwei bis sechs Monate, je nach Behörde und Vollständigkeit der Unterlagen.

Genehmigung

Mit dem Bescheid der Bauaufsicht dürfen Sie bauen, sofern geprüfte bautechnische Nachweise vorliegen. Prüfberichte zur Standsicherheit müssen in GK 4 und 5 vor Beginn der betroffenen Arbeiten vorliegen.

Was kostet eine Aufstockung in Thüringen?

Die Gesamtkosten hängen vor allem von Bauweise, Bestandszustand und Gebäudeklasse ab. Die folgenden Werte sind Orientierungswerte und ersetzen keine objektbezogene Kostenschätzung:

• Bauwerkskosten: 2.000,– bis 3.500,– € pro m² neuer Wohnfläche
• Bestandsaufnahme und Bauteilöffnungen: 1.500,– bis 5.000,– €
• Genehmigungsplanung und Bauantrag: 3.500,– bis 9.000,– €; Architektenhonorare orientieren sich an der HOAI
• Statik: 2.500,– bis 8.000,– €, je nach Tragwerk und Bestandssituation
• Prüfingenieur (GK 4 und 5): 1.500,– bis 6.000,– €
• Baugenehmigungsgebühr: nach der Thüringer Baugebührenverordnung, abhängig von den Baukosten

Ein Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung. Ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus in Erfurt erhält ein Holzgeschoss mit zwei Wohnungen à 60 m²:

• 120 m² neue Wohnfläche ergeben 240.000,– bis 420.000,– € Bauwerkskosten.
• Die neue Fußbodenoberkante steigt von ca. 6,0 m auf ca. 8,8 m, das Gebäude wechselt in GK 4.
• Prüfstatik und erweiterter Brandschutznachweis werden Pflicht.
• Stellplätze, Aufzug und Barrierefreiheit entfallen, da das Gebäude zum Stichtag rechtmäßig bestand.

Häufig unterschätzt werden diese Nebenkosten:

• Brandschutz im Bestand: neue Abschlüsse zu Keller und Nutzungseinheiten, gegebenenfalls Ertüchtigung des Treppenraums
• Schallschutz: Trittschall zwischen neuem Geschoss und Bestandswohnungen nach DIN 4109
• Energieeffizienz: Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an die neuen beheizten Flächen
• Artenschutz: Gebäudebrüter oder Fledermäuse im Bestandsdach können Bauzeitfenster vorgeben

Vermeiden Sie diese 6 Fehler bei der Aufstockung

Die meisten Verzögerungen entstehen nicht im Verfahren, sondern davor. Sechs Fehler sehen erfahrene Architekten besonders häufig:

1. Planung vor Planungsrecht: Der Entwurf steht, bevor geklärt ist, ob Geschosszahl und Höhe zulässig sind.
2. Tragreserven überschätzt: Die Kalkulation geht davon aus, dass Decke und Fundamente das Geschoss tragen, ohne Bestandsuntersuchung.
3. Gebäudeklassen-Sprung übersehen: Prüfstatik und Brandschutzkosten tauchen erst nach der Kostenschätzung auf.
4. Zwei Geschosse auf einmal: Wer mehr als ein Geschoss aufsetzt, verliert die Vorteile des Umbauparagrafen für die erstmalige Aufstockung.
5. Veraltete Rechtsgrundlagen: Merkblätter aus der Zeit vor 2024 führen zu falschen Paragrafen und falschen Annahmen.
6. Bauen ohne Genehmigung: Es drohen Baustopp, Nutzungsuntersagung, Rückbauanordnung und Bußgelder bis 50.000,– €. Hinzu kommen Probleme mit Versicherung, Finanzierung und späterem Verkauf.

Nachbarn können eine genehmigte Aufstockung angreifen, wenn sie sich auf das Gebot der Rücksichtnahme berufen, etwa wegen erdrückender Wirkung gegenüber einem deutlich niedrigeren Nachbarhaus. Frühzeitige Gespräche und unterschriebene Pläne nehmen diesem Risiko viel Schärfe.

Wie unterstützt Planeco Building Ihre Aufstockung in Thüringen?

Planeco Building ist ein spezialisiertes Architekturbüro für digitale Bauanträge mit über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen. Da hauseigene Architekten und Tragwerksplaner zusammenarbeiten, entstehen Genehmigungsplanung und Statik aus einer Hand. Typische Vorhaben sind:

• Einfamilienhaus: ein Staffelgeschoss auf dem Bungalow, ohne Wechsel in eine höhere Gebäudeklasse
• Mehrfamilienhaus: zwei neue Wohnungen in Holzbauweise unter Nutzung des Umbauparagrafen
• Garage oder Nebengebäude: ein Wohn- oder Arbeitsraum über der bestehenden Garage

Unsere qualifizierten Architekten prüfen Planungsrecht und Gebäudeklasse, erstellen Bauzeichnungen, Standsicherheitsnachweis und Bauantrag und reichen die Unterlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Die Bestandsaufnahme vor Ort, erforderliche Bauteilöffnungen und die Bauausführung beauftragen Sie gesondert. Planeco Building steht für vollständige und genehmigungsfähige Unterlagen. Über die Genehmigung entscheidet immer die Bauaufsichtsbehörde. Auch Bestandshalter mit mehreren Objekten nutzen diesen Ablauf, um Aufstockungspotenziale im Portfolio vor dem Ankauf oder vor der Sanierung systematisch zu prüfen.

Fazit: Aufstockung in Thüringen planbar machen mit Planeco Building

Eine Aufstockung in Thüringen gelingt, wenn Sie die richtige Reihenfolge einhalten: erst das Planungsrecht, dann die Gebäudeklasse, dann die Statik, zuletzt das Verfahren. Die Bauordnung von 2024 und der Umbauparagraf von 2026 sparen Stellplätze, Aufzug, Abstandsflächen und Teile des Brandschutzes. Diese Vorteile greifen aber vor allem bei der erstmaligen Aufstockung um ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum. Wer die Fußbodenhöhe und die Tragreserven früh kennt, plant ohne teure Überraschungen.

Planeco Building übernimmt Machbarkeitsprüfung, Bauzeichnungen, Standsicherheitsnachweis und Bauantrag für Ihre Aufstockung, digital und mit Architekten und Tragwerksplanern in einem Team. Aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen wissen wir, an welchen Stellen Bauaufsichtsbehörden nachfragen. Die Entscheidung über Ihren Antrag trifft die Behörde. Lassen Sie Ihr Vorhaben in einer kostenlosen Erstberatung einschätzen.

Sie planen eine Aufstockung in Thüringen? Lassen Sie Planungsrecht, Gebäudeklasse und Statik Ihres Gebäudes in einer kostenlosen Erstberatung von erfahrenen Architekten prüfen.