Wer in Cottbus bauen will, steht vor einer Frage, die über Erfolg oder Verzögerung entscheidet: Welches Verfahren gilt für mein Vorhaben – und was muss ich einreichen, damit die Baugenehmigung ohne Rückfragen durchläuft? Die Antwort hängt von der Art des Vorhabens, der planungsrechtlichen Situation des Grundstücks und einigen Cottbus-spezifischen Besonderheiten ab, die in generischen Ratgebern schlicht fehlen. Dieser Leitfaden liefert, was Bauherren und Immobilieneigentümer in Cottbus tatsächlich brauchen: konkrete Fristen, realistische Kosten und die Stolperstellen, die Anträge regelmäßig verzögern.

Wann brauchen Sie in Cottbus eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich gilt: Wer in Brandenburg neu baut, umbaut oder die Nutzung einer Immobilie ändert, braucht eine Baugenehmigung – es sei denn, das Vorhaben fällt ausdrücklich unter die genehmigungsfreien Maßnahmen der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO).

Genehmigungsfrei nach § 61 BbgBO sind unter anderem Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten mit einem Brutto-Rauminhalt von maximal 75 Kubikmetern – sofern sie nicht im Außenbereich liegen. Typische Beispiele: ein kleines Gartenhaus oder ein Schuppen innerhalb dieser Grenzen.

Wichtig: Genehmigungsfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Auch solche Vorhaben müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten – die Verantwortung dafür liegt beim Bauherrn.

Für alles, was darüber hinausgeht – Einfamilienhäuser, Anbauten, Aufstockungen, Garagen über 75 Kubikmeter, gewerbliche Bauten oder Nutzungsänderungen – ist eine Genehmigung erforderlich.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Die BbgBO kennt drei Verfahrensstufen, die sich in Prüftiefe und Bearbeitungsdauer erheblich unterscheiden:

Bauanzeigeverfahren (§ 62 BbgBO)

Das Bauanzeigeverfahren gilt für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, wenn das Vorhaben den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans entspricht und die Erschließung gesichert ist. Die Behörde prüft nur einen eingeschränkten Katalog – der Bauherr trägt mehr Eigenverantwortung für die Einhaltung der Vorschriften.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 BbgBO)

Ebenfalls für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 im B-Plan-Gebiet. Hier erteilt die Behörde eine förmliche Baugenehmigung, prüft aber nur einen reduzierten Umfang. Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt einen Monat nach Eingang des vollständigen Antrags.

Volles Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BbgBO)

Für alle Vorhaben, die nicht unter die vereinfachten Verfahren fallen: Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten, Sonderbauten, Vorhaben ohne qualifizierten Bebauungsplan. Das Vorhaben wird in vollem Umfang geprüft. Die Gesamtverfahrensdauer beträgt in der Regel vier Monate – vorausgesetzt, die Unterlagen sind von Anfang an vollständig.

Erforderliche Unterlagen: Was Sie beim Fachbereich 63 einreichen müssen

Zuständig für alle Bauanträge in Cottbus ist der Fachbereich 63 – Bauordnung der Stadtverwaltung Cottbus (Karl-Marx-Straße 67, 03044 Cottbus). Als kreisfreie Stadt ist Cottbus selbst untere Bauaufsichtsbehörde – das bedeutet kürzere Wege und weniger beteiligte Verwaltungsebenen als in Landkreisen.

Der Bauantrag ist in dreifacher Ausfertigung in Papierform und als elektronisches Exemplar einzureichen. Cottbus bietet über das Projekt „Bauen Online" die Möglichkeit zur digitalen Antragstellung, was den Prozess nachverfolgbarer macht.

Zum Standardumfang der Bauvorlagen gehören:

• Ausgefüllte Antragsformulare (Formulare der Stadt Cottbus)
• Amtlicher Lageplan (aktueller Katasterauszug)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung mit technischen Angaben zum Vorhaben
• Standsicherheitsnachweis (Statik)
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse)
• Wärmeschutznachweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
• Stellplatznachweis gemäß Garagen- und Stellplatzverordnung
• Nachweis der Erschließung

Für die Erstellung der Bauvorlagen und die Unterschrift unter den Antrag ist eine bauvorlageberechtigte Person gesetzlich vorgeschrieben – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur mit Kammerzulassung. Wer keinen hat, kann über Planeco Building einen erfahrenen Architekten für sein Bauvorhaben finden.

Seit dem 1. Juni 2024 gilt zudem: Bei Neubauten mit einer Dachfläche von mindestens 50 m² müssen mindestens 50 % der Dachfläche mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden (§ 32a BbgBO). Diese Pflicht gilt auch bei vollständiger Erneuerung der Dachhaut – ein Punkt, den viele Bestandseigentümer nicht auf dem Schirm haben.

Ablauf der Baugenehmigung in Cottbus – Schritt für Schritt

1. Vorbereitung: Planungsrechtliche Situation klären (Bebauungsplan vorhanden? Denkmalschutz betroffen?), Bauvorlagen durch bauvorlageberechtigte Person erstellen lassen.
2. Antragstellung: Einreichung beim Fachbereich 63 – dreifach in Papier, einmal digital. Gleichzeitig: Gebührenvorschuss in Höhe von 75 % der erwarteten Gebühren überweisen. Die Bearbeitung beginnt erst nach Eingang des Vorschusses – wer das nicht einplant, verliert unnötig Wochen.
3. Vollständigkeitsprüfung: Innerhalb von zwei Wochen prüft die Behörde, ob die Unterlagen vollständig sind. Bei Mängeln wird eine Frist zur Ergänzung gesetzt. Achtung: Werden fehlende Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht, gilt der Antrag von Gesetzes wegen als zurückgenommen – er ist dann nicht nur „auf Eis", sondern rechtlich nicht mehr existent.
4. Behördenbeteiligung: Sind die Unterlagen vollständig, beteiligt die Bauaufsicht alle relevanten Fachbehörden. Frist für Stellungnahmen: ein Monat. Das gemeindliche Einvernehmen: zwei Monate.
5. Entscheidung: Nach Eingang der Stellungnahmen hat die Behörde einen weiteren Monat für die Entscheidung. Gesamtverfahren im vollen Verfahren: in der Regel vier Monate.
6. Baubeginnsanzeige: Mindestens eine Woche vor Baubeginn muss der geplante Baubeginn der Bauaufsichtsbehörde in Textform angezeigt werden. Wer das vergisst, riskiert eine Ordnungswidrigkeit.

Kosten der Baugenehmigung in Cottbus

Die Behördengebühren richten sich nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO) und betragen in der Regel ca. 0,5 % der anrechenbaren Baukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten entspricht das rund 1.500,– € netto an Behördengebühren.

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich jedoch aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– € netto (bei 300.000,– € Baukosten)
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: ab 500,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 1.500,– € netto

Für ein typisches Einfamilienhaus in Cottbus sollten Bauherren mit Gesamtkosten von 9.500,– bis 14.000,– € netto rechnen – abhängig von Komplexität, Grundstückssituation und erforderlichen Sondernachweisen.

Besonderheiten in Cottbus, die Ihr Verfahren beeinflussen

Denkmalschutz: Altstadt und Westliche Stadterweiterung

Für Vorhaben in der Cottbuser Altstadt, rund um die Branitzer Parklandschaft oder im denkmalgeschützten Bereich der Westlichen Stadterweiterung (Bahnhofstraße, Schillerplatz) ist die untere Denkmalschutzbehörde zu beteiligen. Ein Vorteil in Cottbus: Bauaufsicht und Denkmalschutz sind beide im Fachbereich 63 angesiedelt – die Abstimmung erfolgt intern, was das Verfahren vereinfacht. Trotzdem sollte die denkmalrechtliche Klärung so früh wie möglich erfolgen.

Strukturwandel-Gebiete: Cottbuser Ostsee und Lausitz Science Park

Rund um den künftigen Cottbuser Ostsee, den Lausitz Science Park und das neue DB-Instandhaltungswerk entstehen derzeit neue Bebauungspläne – viele davon noch in Aufstellung. Wer in diesen Bereichen investiert oder baut, sollte die planungsrechtliche Situation vorab verbindlich klären lassen. Eine Bauvoranfrage in Cottbus schafft hier Rechtssicherheit, bevor größere Investitionen getätigt werden.

Bereiche ohne Bebauungsplan

In vielen Cottbuser Stadtteilen gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan. Die Genehmigungsfähigkeit richtet sich dann nach der Eigenart der näheren Umgebung – ein Beurteilungsspielraum, der vorab geklärt werden sollte. Planeco Building empfiehlt in solchen Fällen eine Bauvoranfrage, bevor der vollständige Antrag gestellt wird.

Geltungsdauer: 6 Jahre – ein echter Vorteil in Brandenburg

Die Baugenehmigung gilt in Brandenburg gemäß § 73 BbgBO für sechs Jahre – deutlich länger als in vielen anderen Bundesländern. Sie erlischt nicht, wenn innerhalb dieser sechs Jahre mit der Ausführung begonnen wurde und spätestens ein Jahr nach Fristablauf die Aufnahme der Nutzung angezeigt wird.

Wichtig: Eine Verlängerung der Geltungsdauer ist nicht möglich. Wer die Frist verstreichen lässt, ohne zu bauen, muss einen neuen Antrag stellen.

Nutzungsänderung in Cottbus: Sonderfall mit eigenen Regeln

Wer eine Immobilie anders nutzen möchte – etwa Gewerbe zu Wohnraum oder umgekehrt – benötigt in der Regel eine eigene Genehmigung. Eine Nutzungsänderung in Cottbus ist nur dann genehmigungsfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. Das muss im Zweifelsfall von der Bauaufsichtsbehörde bestätigt werden.

Die Bearbeitungszeit für eine Nutzungsänderung beträgt nach vollständiger Einreichung in der Regel drei bis viereinhalb Monate. Planeco Building übernimmt dabei die vollständige Vorbereitung und Einreichung der Unterlagen – von der Baubeschreibung bis zur Kommunikation mit dem Fachbereich 63.

Was tun, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

Eine Ablehnung bedeutet nicht automatisch das Ende des Vorhabens. Die sinnvollsten Schritte:

• Ablehnungsgründe analysieren: Oft lassen sich Unterlagen nachbessern oder das Vorhaben geringfügig anpassen.
• Befreiung beantragen: Weicht das Vorhaben von Bebauungsplanfestsetzungen ab, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung nach § 31 BauGB beantragt werden – sofern die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
• Widerspruch einlegen: Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Ablehnungsbescheids ist Widerspruch möglich. Dieser sollte rechtlich fundiert begründet sein.

Wer von Anfang an mit einem erfahrenen Fachplaner arbeitet, der die lokale Genehmigungspraxis in Cottbus kennt, reduziert das Risiko einer Ablehnung erheblich. Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Stolperstellen – von unvollständigen Unterlagen bis zur fehlenden Nachbarzustimmung.