Wer in Freiburg im Breisgau bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, stößt schnell auf ein Verfahren, das mehr Besonderheiten hat als in den meisten anderen Städten Baden-Württembergs. Das Baurechtsamt der Stadt ist gleichzeitig untere Baurechtsbehörde und untere Denkmalschutzbehörde. Weite Teile des Stadtgebiets liegen in Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung. Und seit dem 1. Januar 2025 sind Bauanträge ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) einzureichen. Dieser Ratgeber erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, was Sie einreichen müssen, wie lange es dauert und was Sie in Freiburg zusätzlich beachten müssen.

Welches Verfahren gilt für Ihr Bauvorhaben?

In Baden-Württemberg – und damit auch in Freiburg – gibt es nicht „die eine" Baugenehmigung. Je nach Art und Größe des Vorhabens gelten unterschiedliche Verfahrenswege mit unterschiedlichem Prüfumfang, unterschiedlicher Dauer und unterschiedlichen Konsequenzen für den Bauherrn.

Verfahrensfreie Vorhaben

Kleinere Maßnahmen sind ohne Genehmigung und ohne Anzeige zulässig – sofern alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Verfahrensfreiheit bedeutet ausdrücklich nicht, dass keine Regeln gelten. Der Bauherr trägt die volle Verantwortung dafür, dass Abstandsflächen, Bebauungsplanfestsetzungen und alle weiteren Vorschriften eingehalten sind. Die LBO-Reform 2025 hat die Liste verfahrensfreier Vorhaben erweitert, insbesondere bei Solaranlagen und zugehörigen Einfriedungen.

Wichtig für Freiburg: Auch verfahrensfreie Vorhaben können in Freiburg eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung erfordern, wenn das Grundstück im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungssatzung liegt. Dazu mehr weiter unten.

Kenntnisgabeverfahren

Das Kenntnisgabeverfahren kommt in Betracht, wenn das Vorhaben vollständig den Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans entspricht und keine Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich sind. Der Bauherr zeigt das Vorhaben an – die Behörde prüft es inhaltlich nicht. Nach Ablauf einer Frist kann mit dem Bau begonnen werden.

Was viele Bauherren übersehen: Im Kenntnisgabeverfahren ergeht keine behördliche Entscheidung. Es gibt keinen Bestandsschutz. Nachbarn können auch Jahre später noch Einwendungen erheben, wenn nachbarschützende Vorschriften verletzt wurden. Wer Planungssicherheit braucht – insbesondere bei Investitionsvorhaben – ist mit dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren besser beraten.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Verfahren ist der Regelfall für die meisten Wohngebäude in Freiburg. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 (bis 13 m Firsthöhe) ist es seit der LBO-Reform 2025 zwingend vorgeschrieben. Der Prüfumfang der Behörde ist reduziert: Bauplanungsrecht, örtliche Bauvorschriften und bestimmte andere Vorschriften werden geprüft – Standsicherheit und Brandschutz hingegen nicht. Für diese Bereiche trägt der Bauherr die volle Verantwortung.

Seit der LBO-Reform 2025 gilt im vereinfachten Verfahren die Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang vollständiger Unterlagen, gilt die Genehmigung als erteilt. Das ist ein erheblicher Vorteil – aber nur, wenn der Antrag von Anfang an vollständig ist. Fehlende Unterlagen unterbrechen den Fristlauf.

Umfassendes Baugenehmigungsverfahren

Für Sonderbauten – also Gebäude mit besonderer Nutzung oder Größe wie Hotels, Pflegeheime, Versammlungsstätten oder größere Büro- und Gewerbegebäude – sowie für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 außerhalb des Wohnungsbaus ist immer das umfassende Verfahren erforderlich. Hier prüft die Behörde alle relevanten öffentlich-rechtlichen Vorschriften vollständig.

Schritt für Schritt: So läuft der Bauantrag in Freiburg ab

Das Baurechtsamt Freiburg ist als kreisfreie Stadt selbst untere Baurechtsbehörde. Anlaufstelle für Bauherren ist das BeratungsZentrum Bauen (BZB) im Rathaus im Stühlinger (Fehrenbachallee 12). Das BZB begleitet Bauvorhaben bereits vor der Antragstellung, gibt Auskunft zu Bebauungsplänen, Baulasten und Denkmalschutz und stellt den Kontakt zu den beteiligten Fachämtern her.

1. Vorab-Beratung nutzen: Vor der Antragstellung lohnt sich eine Beratung im BZB, insbesondere wenn Unklarheiten zur Genehmigungsfähigkeit bestehen, das Grundstück im Außenbereich oder im unbeplanten Innenbereich liegt oder eine Nutzungsänderung geplant ist. Bei größeren Investitionsvorhaben kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein, um einzelne Genehmigungsfragen vorab verbindlich klären zu lassen.
2. Unterlagen vorbereiten: Alle erforderlichen Bauvorlagen zusammenstellen (siehe Checkliste unten). Bei komplexen Vorhaben mit Beteiligung mehrerer Fachbehörden empfiehlt die Stadt Freiburg, die Unterlagen gleich in fünf- bis sechsfacher Ausfertigung einzureichen, um Verzögerungen zu vermeiden.
3. Digitale Einreichung über ViBa-BW: Seit dem 1. Januar 2025 sind alle Bauanträge in Freiburg ausschließlich über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) einzureichen. Für die Anmeldung wird eine BundID mit aktiviertem Online-Ausweis oder ein ELSTER-Konto benötigt. Alle Dokumente müssen im Format PDF/A-1a eingereicht werden – geschützte oder kennwortgesicherte Dateien werden nicht akzeptiert und führen zu Nachforderungen.
4. Vollständigkeitsprüfung (10 Arbeitstage): Nach Eingang prüft das Baurechtsamt innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob die Unterlagen vollständig sind und welche Fachbehörden beteiligt werden müssen. Unvollständige Anträge werden zurückgegeben – der Fristlauf für die Genehmigungsfiktion beginnt erst mit vollständigen Unterlagen.
5. Nachbarbeteiligung (2 Wochen): Die Eigentümer angrenzender Grundstücke werden benachrichtigt und erhalten zwei Wochen Zeit, Einwendungen vorzubringen. Diese Frist wurde durch die LBO-Reform 2025 von vier auf zwei Wochen verkürzt.
6. Fachbehördenbeteiligung: Je nach Vorhaben werden weitere Stellen einbezogen – Denkmalschutz, Naturschutz, Immissionsschutz, Tiefbauamt. Das ist in Freiburg häufiger der Fall als anderswo, da das Stadtgebiet viele Überschneidungen mit Schutzgebieten und historischen Bereichen aufweist.
7. Entscheidung und Baufreigabeschein: Mit der Baugenehmigung allein darf noch nicht gebaut werden. Erst wenn zusätzlich der Baufreigabeschein – der sogenannte „Rote Punkt" – erteilt wurde, ist der Baubeginn zulässig.

Erforderliche Unterlagen: Was zum Bauantrag gehört

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren. Die folgenden Unterlagen sind für einen Bauantrag in Freiburg in der Regel erforderlich:

• Antrag auf Baugenehmigung: Amtliches Formular, vollständig ausgefüllt und von einer bauvorlageberechtigten Person unterschrieben
• Lageplan: Auf Basis eines aktuellen Katasterauszugs, mit Eintragung des geplanten Vorhabens, der Abstandsflächen und der Erschließung
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, mit Bemaßung und Angabe der Nutzungen
• Baubeschreibung: Amtliches Formular mit Angaben zu Konstruktion, Materialien, Nutzung und technischen Anlagen
• Darstellung der Grundstücksentwässerung
• Erhebungsbogen für die Bautätigkeitsstatistik: In zweifacher Ausfertigung, Pflichtbestandteil jedes Bauantrags
• Standsicherheitsnachweis: Bei bautechnischer Prüfung erforderlich; im vereinfachten Verfahren liegt die Verantwortung beim Bauherrn und seinem Statiker
• Angaben zu Feuerungsanlagen: Sofern vorhanden

Für Grundstücke in eingemeindeten Ortsteilen (Ebnet, Hochdorf, Kappel, Lehen, Munzingen, Opfingen, Tiengen, Waltershofen) sind die Unterlagen in dreifacher Ausfertigung einzureichen.

In Baden-Württemberg ist für die Einreichung eines Bauantrags eine bauvorlageberechtigte Person gesetzlich vorgeschrieben – in der Regel ein eingetragener Architekt oder Bauingenieur. Bauherren können den Antrag nicht selbst einreichen.

Bearbeitungsdauer und Kosten

Das Baurechtsamt Freiburg gibt eine Bearbeitungsdauer von in der Regel vier Monaten an. Bei komplexen Vorhaben mit Beteiligung mehrerer Fachbehörden oder bei Projekten in denkmalgeschützten Bereichen können auch sechs Monate realistisch sein. Die Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren setzt einen Anreiz für vollständige Ersteinreichungen: Wer alle Unterlagen korrekt und vollständig einreicht, setzt den Drei-Monats-Fristlauf in Gang.

Die Kosten einer Baugenehmigung setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: In der Regel 0,5 % der Baukosten; bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten entspricht das ca. 1.500,– € netto an reinen Behördengebühren
• Architekten- und Planungskosten: Für die Erstellung der Bauvorlagen und Begleitung des Verfahrens ab ca. 2.500,– € netto, abhängig von Umfang und Komplexität
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,– € netto; bei komplexeren Tragwerken entsprechend mehr – weitere Informationen zu typischen Statikerkosten finden Sie hier
• Vermessungskosten: Für den amtlichen Lageplan ca. 500,– bis 1.000,– € netto

Für ein typisches Einfamilienhaus in Freiburg mit 300.000,– € Baukosten sind Gesamtkosten für Genehmigung und Planung von ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto realistisch.

Freiburger Besonderheiten: Was Sie nur hier beachten müssen

Freiburg hat im Vergleich zu anderen Städten in Baden-Württemberg eine Reihe von Regelungen, die zusätzliche Genehmigungsschritte oder besondere Aufmerksamkeit erfordern.

Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz)

In mehreren Stadtteilen – darunter Stühlinger, Haslach, St. Georgen und Waldsee – gilt die soziale Erhaltungssatzung. Sie soll die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung schützen. Das hat praktische Konsequenzen für Bauherren:

• Baugenehmigungspflichtige Vorhaben in diesen Gebieten werden im Baugenehmigungsverfahren gleichzeitig erhaltungsrechtlich geprüft
• Vorhaben, die baurechtlich verfahrensfrei sind, benötigen trotzdem eine erhaltungsrechtliche Genehmigung – separat beim Baurechtsamt zu beantragen
• Das gilt auch für leerstehende Wohneinheiten, selbst genutzte Wohnungen, Aufstockungen und Dachausbauten
• Wer ohne die erforderliche erhaltungsrechtliche Genehmigung baut, begeht eine Ordnungswidrigkeit

Vor jedem Bauvorhaben in Freiburg sollte daher geprüft werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt. Das BeratungsZentrum Bauen gibt darüber Auskunft.

Stellplatzsatzung

Freiburg hat eine eigene Stellplatzsatzung, die von der landesweiten Verwaltungsvorschrift abweicht. Besonders relevant: Kfz-Stellplätze je Wohnung können reduziert werden, wenn ein Mobilitätskonzept mit Car-Sharing vorgelegt wird und sich der Hauseingang nicht mehr als 400 m von einer Stadtbahnhaltestelle entfernt befindet. Das ist für Bauvorhaben in innenstadtnahen Lagen ein realer Kostenfaktor.

Denkmalschutz und Gestaltungsbeirat

Das Baurechtsamt Freiburg ist gleichzeitig untere Denkmalschutzbehörde. In der historischen Altstadt und in zahlreichen Gesamtanlagen sind denkmalschutzrechtliche Genehmigungen parallel zur Baugenehmigung erforderlich. Bei gestalterisch bedeutsamen Projekten kann zudem der Gestaltungsbeirat einbezogen werden – ein Beratungsgremium, das Empfehlungen zur architektonischen Qualität ausspricht und zusätzliche Abstimmungsschleifen bedeuten kann.

Was sich durch die LBO-Reform 2025 geändert hat

Die Landesbauordnung Baden-Württemberg wurde durch das „Gesetz für das schnellere Bauen" grundlegend reformiert. Für Bauherren in Freiburg sind vor allem diese Änderungen relevant:

• Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach vollständigem Eingang der Unterlagen, gilt die Genehmigung als erteilt. Standsicherheit und Brandschutz sind von dieser Fiktion ausdrücklich ausgenommen – diese Verantwortung verbleibt beim Bauherrn.
• Kein Widerspruchsverfahren mehr: Seit dem 1. Juni 2025 kann gegen Entscheidungen des Baurechtsamts kein Widerspruch mehr eingelegt werden. Das direkte Rechtsmittel ist die Klage vor dem Verwaltungsgericht – eine höhere Hürde, aber auch schnellere Rechtssicherheit.
• Erleichterte Abstandsflächen: Im unbeplanten Innenbereich spielt die vorhandene Bebauung eine größere Rolle bei der Frage, ob an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Das kann in der dichten Bebauung Freiburgs neue Spielräume eröffnen.
• Erleichterungen im Bestand: Nutzungsänderungen und Aufstockungen im Bestand unterliegen nicht mehr automatisch den aktuellen, strengeren Brandschutzvorschriften. Das vereinfacht Projekte in Bestandsgebäuden erheblich.
• Erweiterte Verfahrensfreiheit: Insbesondere Solaranlagen und zugehörige Einfriedungen sind nun in größerem Umfang verfahrensfrei.

Geltungsdauer der Baugenehmigung

Eine erteilte Baugenehmigung in Freiburg erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Bauausführung begonnen wird oder wenn die Bauausführung nach Baubeginn ein Jahr lang unterbrochen wird. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Wer plant, ein Grundstück zu kaufen und erst später zu bebauen, sollte diese Frist in seine Investitionsrechnung einbeziehen.

Typische Vorhaben und ihre Besonderheiten in Freiburg

Je nach Vorhabentyp ergeben sich in Freiburg unterschiedliche Anforderungen:

• Dachausbau in Gründerzeitvierteln (Wiehre, Herdern, Stühlinger): Häufig Überschneidung mit sozialer Erhaltungssatzung und Denkmalschutz; vereinfachtes Verfahren, aber erhaltungsrechtliche Genehmigung zusätzlich erforderlich; Statiker für Dachkonstruktion und ggf. Deckennachweis einplanen
• Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt: Immer baugenehmigungspflichtig; in Freiburg zusätzlich Prüfung auf Zweckentfremdung und Erhaltungssatzung; Details zur Nutzungsänderung und zu den Anforderungen in Baden-Württemberg hier
• Aufstockung im Bestand: Durch LBO-Reform erleichtert; Abstandsflächen und Bestandsschutz neu geregelt; statischer Nachweis für das bestehende Tragwerk erforderlich
• Neubau im Neubaugebiet Dietenbach: Qualifizierter Bebauungsplan vorhanden; Kenntnisgabeverfahren oder vereinfachtes Verfahren möglich; Stellplatzsatzung und Gestaltungsvorgaben des B-Plans beachten

Planeco Building begleitet Bauvorhaben in Freiburg von der ersten Einschätzung bis zur Einreichung beim Baurechtsamt – mit lokaler Kenntnis der Freiburger Besonderheiten und über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen bundesweit. Die kostenlose Erstberatung gibt Ihnen eine erste Einschätzung zu Verfahrensweg, Unterlagen und realistischen Kosten für Ihr konkretes Vorhaben.