Wer in Gießen bauen, umbauen oder eine Immobilie anders nutzen möchte, steht schnell vor einer zentralen Frage: Welche Behörde ist zuständig, welches Verfahren gilt – und was kostet das Ganze? Die Antwort hängt davon ab, ob das Grundstück im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt, welche Art von Bauvorhaben geplant ist und ob überhaupt eine Genehmigung erforderlich ist. Dieser Leitfaden gibt Ihnen einen vollständigen Überblick – inklusive der Änderungen durch die HBO-Novelle 2025, die seit Oktober 2025 in Kraft ist und einige Verfahren deutlich vereinfacht hat.

Zuständige Behörden: Stadt Gießen oder Landkreis?

Die erste Orientierungsfrage ist die Zuständigkeit. Gießen ist eine Sonderstatustadt und damit eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde – das bedeutet: Für Bauvorhaben im Stadtgebiet ist das Bauordnungsamt der Stadt Gießen zuständig, nicht der Landkreis.

• Stadt Gießen (Bauordnungsamt): Berliner Platz 1, 35390 Gießen – erreichbar unter 0641 306-1293 oder bauordnungsamt@giessen.de. Sprechzeiten: Mo–Do 9–12 Uhr und 14–15:30 Uhr, Fr 9–12 Uhr.
• Landkreis Gießen (Bauaufsicht): Zuständig für alle Gemeinden im Kreisgebiet außerhalb des Stadtgebiets. Hier können Bauanträge seit Anfang 2026 vollständig digital über das Bauportal Hessen eingereicht werden.
• Regierungspräsidium Gießen: Obere Bauaufsichtsbehörde mit Fachaufsicht über die unteren Bauaufsichtsbehörden im Regierungsbezirk – für Bauherren in der Regel nicht direkt relevant.

Wenn Sie unsicher sind, welche Behörde für Ihr Grundstück zuständig ist, hilft ein Blick auf die Gemarkungsgrenze oder ein kurzer Anruf beim jeweiligen Amt.

Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben ist in Hessen genehmigungspflichtig. Die Hessische Bauordnung (HBO) unterscheidet vier Verfahrenswege:

1. Baugenehmigungsfreie Vorhaben (§ 63 HBO): Bestimmte Kleinbauten, Nebenanlagen und Einfriedungen sind vollständig verfahrensfrei. Der Katalog ist abschließend – was nicht darin steht, ist nicht automatisch frei. Wichtig: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Die Bauherrschaft trägt dafür die alleinige Verantwortung.
2. Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO): Wohngebäude bis zur Hochhausgrenze und Nicht-Sonderbauten im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans können ohne Baugenehmigung errichtet werden – sofern keine Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich sind und die Erschließung gesichert ist. Mit dem Bau darf begonnen werden, wenn die Gemeinde oder Bauaufsicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen kein Genehmigungsverfahren fordert.
3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 HBO): Das Regelverfahren für die meisten Bauvorhaben, die keine Sonderbauten sind. Der Prüfumfang der Behörde ist reduziert – die Bauherrschaft bleibt aber für alle nicht geprüften Aspekte verantwortlich.
4. Vollverfahren (§ 66 HBO): Gilt für Sonderbauten (z. B. größere Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Hochhäuser) und umfasst eine vollständige bauordnungsrechtliche Prüfung.

Für die meisten privaten Bauvorhaben – Einfamilienhaus, Anbau, Dachgeschossausbau – ist das vereinfachte Verfahren der relevante Weg. Bei Nutzungsänderungen kommt es auf den Einzelfall an: Manchmal greift das vereinfachte Verfahren, manchmal das Vollverfahren.

Was hat sich durch die HBO-Novelle 2025 geändert?

Das Dritte Änderungsgesetz zur HBO ist seit dem 14. Oktober 2025 in Kraft. Für Bauherren in Gießen sind vor allem diese Punkte relevant:

• Dachgeschossausbau erleichtert: Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken – einschließlich Dachgauben – fällt nun unter die Genehmigungsfreistellung, auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Das ist eine erhebliche Vereinfachung für Eigentümer, die Wohnraum im Bestand schaffen wollen.
• Wegfall des Wärmeschutznachweises: Als bautechnischer Nachweis im Sinne des § 68 HBO entfällt der Wärmeschutznachweis. Die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bleiben davon unberührt – die Erfüllungserklärung nach § 92 GEG ist weiterhin eigenverantwortlich einzureichen.
• Verlängerte Geltungsdauer: Eine erteilte Baugenehmigung erlischt erst, wenn innerhalb von 5 Jahren (bisher 3 Jahre) kein Baubeginn erfolgt oder die Bauausführung für mehr als 2 Jahre unterbrochen wird. Die Frist kann auf Antrag um jeweils bis zu 2 Jahre verlängert werden.
• Neudefinition Sonderbauten (Bürogebäude): Bürogebäude gelten künftig nur dann als Sonderbau, wenn sie außerhalb des Erdgeschosses Räume mit mehr als 400 m² Grundfläche haben oder für mehr als 100 Personen bestimmt sind. Das reduziert den Prüfaufwand für viele gewerbliche Vorhaben.

Hinweis: Einige Seiten der Behörden nennen noch die alte 3-Jahres-Frist. Maßgeblich ist die aktuelle Fassung der HBO.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie eine Baugenehmigung in Gießen

1. Bebauungsplan prüfen: Die Stadt Gießen stellt alle rechtskräftigen Bebauungspläne über eine interaktive Karte online bereit. Prüfen Sie vorab, ob für Ihr Grundstück ein B-Plan gilt und welche Festsetzungen (Bauweise, Geschossigkeit, Nutzungsart) relevant sind. Liegt kein B-Plan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB – das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
2. Verfahrensart klären: Fällt Ihr Vorhaben unter § 63 (verfahrensfrei), § 64 (Genehmigungsfreistellung), § 65 (vereinfachtes Verfahren) oder § 66 HBO (Vollverfahren)? Bei Unsicherheit lohnt sich eine Bauvoranfrage – sie klärt einzelne Rechtsfragen verbindlich vorab und bis zu 50 % der Gebühr werden auf die spätere Baugenehmigung angerechnet.
3. Bauvorlagenberechtigten beauftragen: In Hessen dürfen Bauvorlagen nur von bauvorlageberechtigten Personen erstellt werden – in der Regel ein Architekt oder ein entsprechend qualifizierter Bauingenieur. Planeco Building übernimmt diese Rolle und erstellt alle erforderlichen Unterlagen zur Einreichung.
4. Unterlagen zusammenstellen: Dazu gehören Antragsformular, Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte), Lageplan aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate), Baubeschreibung sowie bautechnische Nachweise – insbesondere der Standsicherheitsnachweis und bei Sonderbauten der Brandschutznachweis.
5. Bauantrag einreichen: Im Landkreis Gießen ist seit Anfang 2026 die volldigitale Einreichung über das Bauportal Hessen möglich. Nach einmaliger Registrierung können Sie den Bearbeitungsstand jederzeit einsehen. Die Stadt Gießen bietet ebenfalls digitale Einreichung an.
6. Prüfung und Entscheidung: Die Behörde prüft die Vollständigkeit der Unterlagen und beteiligt ggf. die Gemeinde sowie Fachdienststellen. Fehlende Unterlagen können nachgefordert werden – was den Prozess verzögert. Im vereinfachten Verfahren gilt: Wird innerhalb von 3 Monaten keine Entscheidung getroffen (in besonderen Fällen verlängerbar auf 5 Monate), gilt der Antrag als genehmigt (Genehmigungsfiktion).

Was kostet eine Baugenehmigung in Gießen?

Die Behördengebühr berechnet sich nach der Rohbausumme des Vorhabens. Als Orientierung: Pro 1.000,–€ Rohbausumme werden mindestens 5,–€ Gebühr fällig. Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten ergibt sich folgende Gesamtrechnung:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,–€ bis 8.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto (mehr dazu auf der Seite zu den Statiker-Kosten)
• Gesamtkosten: ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto

Für eine Nutzungsänderung in Gießen liegen die Planungskosten in der Regel zwischen 1.500,–€ und 4.000,–€ netto – abhängig vom Umfang der erforderlichen Unterlagen und ob bautechnische Nachweise neu erstellt werden müssen.

Wie lange dauert das Verfahren in Gießen?

Die gesetzliche Höchstfrist im vereinfachten Verfahren beträgt 3 Monate, verlängerbar auf 5 Monate bei besonderen Umständen. In der Praxis war die Stadt Gießen historisch deutlich schneller: Im vereinfachten Verfahren lag die durchschnittliche Bearbeitungsdauer bei rund 25 Tagen – mehr als doppelt so schnell wie der hessische Landesdurchschnitt.

Im Landkreis Gießen dauerte die Bearbeitung bislang rund 5 Wochen. Mit der Einführung des digitalen Bauantrags ab 2026 soll sich dieser Zeitraum auf etwa 3 Wochen verkürzen – durch den Wegfall von Postlaufzeiten und eine medienbruchfreie Bearbeitung.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ursachen für Verzögerungen oder Ablehnungen bei Bauanträgen in Gießen:

• Unvollständige Unterlagen: Fehlt auch nur ein Dokument, kann die Behörde den Antrag zurückweisen oder Nachforderungen stellen. Das kostet Zeit. Eine vollständige Einreichung beim ersten Versuch ist der wichtigste Hebel für schnelle Genehmigungen.
• Widerspruch zum Bebauungsplan: Wenn das Vorhaben die zulässige Grundflächenzahl, Geschossigkeit oder Nutzungsart überschreitet, ist eine Befreiung erforderlich – die nicht automatisch erteilt wird.
• Unterschätzte Brandschutzanforderungen: Besonders bei Nutzungsänderungen werden zusätzliche Brandschutzauflagen häufig übersehen. Ein erfahrener Planer erkennt diese Anforderungen frühzeitig.
• Abstandsflächen nicht eingehalten: Bauvorhaben ohne Nachbarzustimmung sind nur direkt an der Grenze oder mit mindestens 2,50 m Abstand zulässig. Abweichungen erfordern eine formale Befreiung oder Nachbarzustimmung.
• „Genehmigungsfrei" mit „regelungsfrei" verwechseln: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllen – einschließlich Standsicherheit, Brandschutz und Abstandsflächen. Die Verantwortung liegt vollständig bei der Bauherrschaft.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet – bundesweit, mit lokaler Expertise auch in Gießen. Wenn Sie Ihren Bauantrag ohne Verzögerungen durch das Verfahren bringen wollen, können Sie hier eine kostenlose Erstberatung anfragen.