Bauvoranfrage Gießen: Ablauf, Kosten & Zuständigkeit

Wer in Gießen ein Grundstück bebauen, ein Gebäude aufstocken oder eine Nutzungsänderung vornehmen möchte, steht oft vor derselben Frage: Ist das überhaupt genehmigungsfähig – und wenn ja, unter welchen Bedingungen? Die Bauvoranfrage gibt darauf eine rechtsverbindliche Antwort, bevor der eigentliche Bauantrag gestellt wird. Sie spart teure Fehlplanungen, schafft Planungssicherheit für Investitionsentscheidungen und ist in vielen Fällen der strategisch klügere erste Schritt.

Was ist eine Bauvoranfrage – und wann brauchen Sie eine in Gießen?

Die Bauvoranfrage ist ein förmliches Verwaltungsverfahren nach § 76 der Hessischen Bauordnung (HBO). Sie ermöglicht es, einzelne rechtliche Fragen eines Bauvorhabens verbindlich klären zu lassen – noch bevor der vollständige Bauantrag eingereicht wird. Das Ergebnis ist der sogenannte Bauvorbescheid: ein schriftlicher Bescheid, der für das spätere Baugenehmigungsverfahren bindend ist.

Wichtig zu verstehen: Ein Bauvorbescheid ist keine Baugenehmigung. Er berechtigt nicht zum Bauen. Er klärt aber rechtsverbindlich, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben grundsätzlich zulässig ist – und das ist in vielen Situationen genau das, was Bauherren und Investoren brauchen, bevor sie größere Mittel einsetzen.

Eine Bauvoranfrage lohnt sich besonders in diesen Situationen:

• Grundstückskauf: Klärung der Bebaubarkeit vor dem Erwerb – auch als Nicht-Eigentümer mit berechtigtem Interesse möglich
• Unbeplanter Innenbereich: Viele Grundstücke in Gießen liegen in Bereichen ohne Bebauungsplan, wo das sogenannte Einfügegebot nach § 34 BauGB gilt – eine Bauvoranfrage ist hier oft der einzige Weg zu einer rechtsverbindlichen Aussage
• Nutzungsänderung: Ob Büro zu Wohnen, Gewerbe zu Gastronomie oder Lager zu Praxis – die planungsrechtliche Zulässigkeit lässt sich vorab klären
• Aufstockung oder Anbau: Fragen zu Geschossflächenzahl, Abstandsflächen oder Höhenentwicklung können gezielt vorab gestellt werden
• Investitionsentscheidungen: Wer vor einem größeren finanziellen Commitment steht, braucht belastbare Grundlagen – nicht nur eine informelle Einschätzung

Nicht sinnvoll ist die Bauvoranfrage für Vorhaben, die ohnehin genehmigungsfrei sind oder unter die Genehmigungsfreistellung fallen – dort gibt es keinen baugenehmigungspflichtigen Gegenstand, zu dem ein Vorbescheid erteilt werden könnte.

Zuständigkeit in Gießen: Stadt oder Landkreis?

Gießen hat eine Besonderheit, die Bauherren kennen müssen: Die Stadt Gießen ist eine kreisfreie Stadt und damit selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Für Vorhaben im Stadtgebiet ist das Bauordnungsamt der Stadt Gießen (Berliner Platz 1, 35390 Gießen) zuständig.

Für Vorhaben in den umliegenden Gemeinden des Landkreises – also außerhalb des Stadtgebiets – ist hingegen die Bauaufsicht des Landkreises Gießen zuständig. Diese ist organisatorisch getrennt und hat eigene Verfahrensabläufe sowie eine eigene Gebührensatzung (Stand: 16. September 2019).

Beim Stand der Digitalisierung unterscheiden sich beide Behörden aktuell: Der Landkreis Gießen ermöglicht bereits die volldigitale Einreichung von Bauvoranfragen über das digitale Bauportal Hessen (DigiBauG). Die Stadt Gießen befindet sich noch in der Vorbereitungsphase für die vollständige Digitalisierung – hier erfolgt die Einreichung derzeit noch analog oder in Teilen digital.

Wer darf eine Bauvoranfrage in Hessen stellen?

Das ist einer der häufigsten Stolpersteine – und ein zentraler Unterschied zu vielen anderen Bundesländern: In Hessen kann eine Bauvoranfrage nicht einfach selbst gestellt werden. Sie muss von einem Entwurfsverfasser eingereicht werden, der nach § 67 HBO bauvorlageberechtigt ist – in der Regel ein eingetragener Architekt oder Bauingenieur.

Seit Juli 2024 gibt es zudem die sogenannte mittlere Bauvorlageberechtigung (§ 67 Abs. 3 HBO), die den Kreis der berechtigten Personen erweitert. Wer diese Qualifikation besitzt, kann für bestimmte Vorhaben ebenfalls Bauvoranfragen stellen.

Wer ohne Bauvorlageberechtigung einen Antrag einreicht, riskiert eine sofortige Zurückweisung als unvollständig – unabhängig davon, wie gut die inhaltlichen Unterlagen sind. Planeco Building arbeitet mit bauvorlageberechtigten Architekten und Ingenieuren, die Bauvoranfragen in Gießen fachgerecht vorbereiten und einreichen.

Erforderliche Unterlagen für die Bauvoranfrage in Gießen

Die Mindestanforderungen für jede Bauvoranfrage in Gießen:

• Antragsformular: Vordruck BAB 01 gemäß Bauvorlagenerlass Hessen
• Lageplanskizze / Liegenschaftsplan: Aktueller Katasterauszug mit Einzeichnung des Vorhabens
• Konkret formulierte Fragestellungen: Die Fragen müssen so bestimmt sein, dass Vorhaben und Prüfumfang klar erkennbar sind
• Nachweis der Bauvorlageberechtigung des Entwurfsverfassers
• Vollmacht des Bauherrn, sofern ein Vertreter handelt

Je nach Art der Fragen kommen weitere Unterlagen hinzu:

• Bei Höhen- und Abstandsfragen: Ansichten und Schnitte
• Bei Nutzungsänderungen: Bestehende Baugenehmigungen, Grundrisse, Nutzungsnachweise
• Bei Aufstockungen: Bestandszeichnungen und Angaben zur geplanten Erweiterung
• Bei Befreiungen vom Bebauungsplan: Begründung der städtebaulichen Vertretbarkeit

Anträge mit fehlenden Unterlagen oder unvollständiger Unterschriftenkette werden von der Behörde als unvollständig zurückgewiesen – die gesetzliche Bearbeitungsfrist beginnt erst mit Eingang der vollständigen Unterlagen.

Ablauf der Bauvoranfrage in Gießen – Schritt für Schritt

1. Bebauungsplan prüfen: Die Stadt Gießen stellt rechtskräftige Bebauungspläne online zur Verfügung. Prüfen Sie vorab, ob für Ihr Grundstück ein B-Plan existiert – das bestimmt, welche Fragen überhaupt gestellt werden können.
2. Fragestellungen formulieren: Die Qualität der Fragen entscheidet über den Nutzen des Vorbescheids. Konkrete Teilfragen (z.B. „Ist eine Aufstockung um ein Vollgeschoss mit einer GFZ von 1,2 nach § 34 BauGB zulässig?") liefern verwertbare Ergebnisse – auch wenn einzelne Teilfragen abgelehnt werden.
3. Unterlagen zusammenstellen und einreichen: Einreichung beim Bauordnungsamt der Stadt Gießen (analog) oder – im Landkreis – über das digitale Bauportal Hessen.
4. Vollständigkeitsprüfung: Die Behörde prüft zunächst, ob alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. In der Praxis kann dieser Schritt in Gießen mehrere Wochen in Anspruch nehmen.
5. Fachstellenbeteiligung: Je nach Fragestellung werden Fachstellen beteiligt. Bei Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen muss die Gemeinde förmlich Stellung nehmen. Wenn Befreiungen oder Abweichungen nachbarschützende Belange berühren, werden auch Nachbarn beteiligt.
6. Bauvorbescheid: Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt drei Monate ab Eingang der vollständigen Unterlagen, mit möglicher Verlängerung um weitere zwei Monate. Der Vorbescheid ist für das spätere Baugenehmigungsverfahren bindend und gilt drei Jahre – auf Antrag verlängerbar um jeweils ein Jahr.

Ein Hinweis zur Genehmigungsfiktion: Im vereinfachten Verfahren nach § 65 HBO gilt der Bauvorbescheid als erteilt, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet. Im Vollverfahren nach § 66 HBO gibt es diese Fiktion nicht.

Kosten einer Bauvoranfrage in Gießen

Die Gesamtkosten setzen sich aus zwei Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Bis zu 40 % der Bauaufsichtsgebühr, mindestens jedoch 100,– € netto. Die Gebühr wird auf Basis der Rohbausumme berechnet (Bruttorauminhalt × Rohbaukosten je m³). Für die Stadt Gießen gilt die Bauaufsichtsgebührensatzung vom 5. Dezember 2001, für den Landkreis die Satzung vom 16. September 2019.
• Architekten- und Ingenieurkosten: Abhängig von Komplexität und Umfang der Fragestellungen.

Typische Gesamtkosten nach Vorhabentyp:

• Einfamilienhaus im unbeplanten Innenbereich: ab 800,– € netto bis ca. 1.200,– € netto
• Nutzungsänderung (z.B. Büro zu Wohnen): ca. 1.000,– € bis 1.800,– € netto
• Aufstockung Mehrfamilienhaus: ca. 1.500,– € bis 2.500,– € netto

Ein wirtschaftlich relevanter Aspekt: Die Hälfte der Behördengebühr wird auf die spätere Baugenehmigung angerechnet, soweit der Bauvorbescheid im Baugenehmigungsverfahren Bindungswirkung entfaltet. Die Bauvoranfrage kostet also in der Praxis weniger als der Nennbetrag suggeriert – und verhindert gleichzeitig teure Fehlplanungen.

HBO-Novelle 2025: Was sich für Bauvorhaben in Gießen geändert hat

Mit dem „Baupaket I" trat im Oktober 2025 eine umfangreiche Änderung der Hessischen Bauordnung in Kraft. Für Bauherren in Gießen sind vor allem folgende Punkte relevant:

• Dachgeschossausbau und Aufstockungen: Erleichterte Genehmigungsfähigkeit für den Ausbau bestehender Gebäude – besonders relevant für die Nachverdichtung in der Universitätsstadt Gießen
• Nutzungsänderungen: Vereinfachte Umnutzung von Leerständen, etwa von Büro- zu Wohnflächen – ein Thema, das in Gießen angesichts des Wohnraumbedarfs stark nachgefragt wird
• Abbruchvorhaben: Geplante Abbrüche sind seit Oktober 2025 nicht mehr genehmigungspflichtig (§ 63a HBO)
• Erleichterungen bei Abweichungen (§ 73 HBO): Verbesserte Genehmigungsfähigkeit für Vorhaben, die von Standardmaßen abweichen

Wer eine Bauvoranfrage für ein Vorhaben plant, das von diesen Erleichterungen profitieren könnte, sollte die aktuellen Regelungen gezielt in die Fragestellung einbeziehen. Planeco Building berücksichtigt die aktuelle Rechtslage bei der Vorbereitung von Bauvoranfragen standardmäßig.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Bauvoranfragen in Gießen scheitern oder verzögert werden:

• Fehlende Bauvorlageberechtigung: Wer ohne qualifizierten Entwurfsverfasser einreicht, erhält eine sofortige Zurückweisung – unabhängig von der inhaltlichen Qualität der Unterlagen
• Zu vage Fragestellungen: „Ist mein Grundstück bebaubar?" ist keine beantwortbare Frage. Die Fragestellung muss ein konkretes Vorhaben beschreiben und den gewünschten Prüfumfang klar benennen
• Falsches Verfahren: Wer ein Vorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren realisieren könnte, aber einen Bauvorbescheid wünscht, muss das Verfahrenswahlrecht nach § 62 Abs. 3 HBO ausüben – und ist dann auch im späteren Verfahren daran gebunden
• Unvollständige Unterlagen: Fehlender Liegenschaftsplan, unvollständige Vollmachten oder veraltete Katasterauszüge führen zur Zurückweisung
• Bearbeitungszeit unterschätzt: Die Drei-Monats-Frist beginnt erst nach Vollständigkeit der Unterlagen – die Vollständigkeitsprüfung selbst kann in Gießen erhebliche Zeit in Anspruch nehmen

Wer eine Nutzungsänderung plant und gleichzeitig eine Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit stellen möchte, sollte beide Verfahren von Anfang an aufeinander abstimmen. Planeco Building begleitet solche kombinierten Vorhaben von der ersten Einschätzung bis zur Einreichung – bundesweit und mit lokaler Kenntnis der Gießener Behördenpraxis.

Für Vorhaben, bei denen neben der Planungsrechtsfrage auch statische Aspekte relevant sind – etwa bei Aufstockungen oder Umbauten – empfiehlt sich frühzeitig die Einbindung eines Statikers. Im vereinfachten Verfahren ist der Standsicherheitsnachweis zwar kein Bestandteil der behördlichen Prüfung, aber für die spätere Baugenehmigung regelmäßig erforderlich. Ein Standsicherheitsnachweis kostet je nach Vorhaben ab 500,– € netto.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben in Gießen eine Bauvoranfrage erfordert oder ob direkt ein Bauantrag sinnvoller ist, hilft ein Gespräch mit einem bauvorlageberechtigten Architekten. Planeco Building bietet eine kostenlose Erstberatung an – ohne Verpflichtung und mit konkreter Einschätzung Ihres Vorhabens.