Nutzungsänderung in Gießen beantragen: Verfahren, Kosten & Stellplatzpflicht

Für die meisten Nutzungsänderungen in Gießen gilt: Sie laufen über das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und nicht über das aufwendige Vollverfahren. Das bestätigt die Stadt Gießen ausdrücklich auf ihrer Verwaltungsseite. Das ist eine gute Nachricht für Eigentümer und Gewerbetreibende, ändert aber nichts an der Grundregel: Sobald sich die Art der Nutzung eines Gebäudes oder einzelner Räume ändert, ob mit oder ohne Umbau, prüft die zuständige Bauaufsichtsbehörde, ob die neue Nutzung genehmigungsfähig ist. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert eine nachträgliche Nutzungsuntersagung und empfindliche Bußgelder.

Wer in Gießen oder im Landkreis eine Fläche umnutzen möchte, ob Ladenfläche in der Innenstadt, Dachgeschoss im Altbau oder Gewerberaum für eine Praxis, sollte drei Dinge klären, bevor er investiert: Welche Behörde ist zuständig, welches Verfahren greift, und welche lokalen Besonderheiten wie die Stellplatzsatzung die Kalkulation beeinflussen. Genau das ordnet dieser Beitrag ein.

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Zuständigkeit klären: Stadt Gießen oder Landkreis Gießen?

Ein häufiger Stolperstein zu Beginn: „Gießen" bezeichnet sowohl die kreisfreie Universitätsstadt als auch die umliegende Region im Landkreis Gießen, und dahinter stehen zwei unterschiedliche Bauaufsichtsbehörden.

Innerhalb der Stadtgrenzen: Bauaufsichtsbehörde Gießen

Liegt Ihr Objekt innerhalb der Stadtgrenzen Gießens, ist die Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Der Bauantrag für eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, die dabei die Gemeinde beteiligt, wie die Stadt Gießen auf ihrer Verwaltungsseite ausführt. Für Vorhaben ohne bauliche Änderung, aber mit geänderter Nutzung reicht das oft aus.

Landkreis Gießen: Bauaufsicht für Buseck, Lich, Linden & Co.

Liegt die Immobilie in einer der umliegenden Gemeinden, etwa Buseck, Lich, Linden, Pohlheim oder Reiskirchen, ist die Bauaufsicht des Landkreises zuständig. Sie entscheidet über Bauvoranfragen und Bauanträge nach den §§ 65 und 66 der Hessischen Bauordnung, wie der Landkreis Gießen mitteilt. Wer sich hier vertut und den Antrag beim falschen Amt einreicht, verliert wertvolle Wochen. Planeco Building klärt diese Zuständigkeit für Bauvorhaben in Gießen im Rahmen der Erstberatung, bevor überhaupt ein Antrag erstellt wird.

Rechtsgrundlage: Die Hessische Bauordnung und die vier Verfahrensarten

Maßgeblich ist die Hessische Bauordnung in der aktuellen Fassung. § 63 HBO legt fest, dass Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen grundsätzlich der Baugenehmigung bedürfen, soweit nichts anderes bestimmt ist, so die Hessische Bauordnung. Je nach Vorhaben greift eines von vier Verfahren:

• Verfahrensfrei: Für bestimmte Vorhaben ist überhaupt keine Genehmigung notwendig, etwa wenn die neue Nutzung keine anderen Anforderungen auslöst als die bisherige.
• Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO): Kein förmliches Verfahren, sofern ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und die Gemeinde nicht widerspricht.
• Vereinfachtes Verfahren (§ 65 HBO): Der Regelfall für Nutzungsänderungen bei Nichtsonderbauten, auch in Gießen der häufigste Weg.
• Vollverfahren (§ 66 HBO): Bei Sonderbauten wie größeren Pflegeeinrichtungen oder Versammlungsstätten mit erhöhten Anforderungen an Brandschutz und Statik.

Eine aktuelle Änderung ist besonders für Gießens gewachsene Ortskerne relevant: Die Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO wurde auf die Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken außerhalb eines Bebauungsplans ausgeweitet, wie das Hessische Wirtschaftsministerium zur HBO-Novelle festhält. Wer einen Dachboden im Altbau zu Wohnraum ausbauen möchte, sollte diese Erleichterung unbedingt prüfen lassen, bevor er von einem klassischen Genehmigungsverfahren ausgeht.

Eine erteilte Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung erlischt in Gießen, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren mit der Ausführung begonnen wird, verlängerbar um jeweils bis zu 2 Jahre, so die Stadt Gießen. Wer plant, sollte diese Frist bei der Projektplanung einkalkulieren.

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Typische Nutzungsänderungen in Gießen

Der Wohnungsmarkt in der Universitätsstadt steht durch die Justus-Liebig-Universität unter anhaltendem Nachfragedruck. Das treibt bestimmte Vorhaben besonders häufig in die Genehmigungspraxis:

• Ladenfläche zu Wohnraum: Leerstehende Erdgeschossflächen in der Innenstadt, etwa rund um den Seltersweg, werden zunehmend in Wohnungen umgewandelt, ein Effekt des Strukturwandels im stationären Einzelhandel.
• Dachboden- und Kellerausbau: Besonders durch die erweiterte Genehmigungsfreistellung für Dachgeschosse aktuell attraktiv, sofern kein Bebauungsplan entgegensteht.
• Einfamilienhaus zu Zweifamilienhaus oder WG-Einheiten: Angesichts der studentischen Nachfrage eine häufig geprüfte Renditeoptimierung.
• Wohnung zu Ferienwohnung: Bauordnungsrechtlich bleibt dies eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung mit Prüfung von Brandschutz und Stellplätzen. Anders als etwa in Frankfurt oder Darmstadt verfügt Gießen aktuell über keine eigene Zweckentfremdungssatzung, was die Ausgangslage in der Praxis vereinfacht. Da sich Satzungslagen ändern können, lohnt sich vor der Umsetzung eine aktuelle Prüfung bei der Stadt.
• Gewerbe zu Gewerbe: Etwa Einzelhandel zu Gastronomie oder Praxis, oft mit verschärften Anforderungen an Stellplätze und Brandschutz.

In jedem dieser Fälle gilt: Auch ohne bauliche Maßnahme ist die Nutzungsänderung zu beantragen, sobald sich Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze oder Bauplanungsrecht ändern. „Ich baue ja nichts um" schützt nicht vor der Genehmigungspflicht.

Die Gießener Stellplatzpflicht: unterschätzter Kostenfaktor

Ein Faktor, der bei der Kalkulation häufig zu kurz kommt: Gießen verlangt bei Wohngebäuden 1,5 Stellplätze je Wohnung bei Mehrfamilienhäusern und 2 Stellplätze beim Einfamilienhaus. Das gilt auch bei reinen Nutzungsänderungen ohne Neubau, sobald durch die neue Nutzung zusätzlicher Stellplatzbedarf entsteht.

Ein Rechenbeispiel zur Einordnung: Wird ein Gewerberaum in drei Wohneinheiten umgewandelt, ergibt sich nach dieser Formel ein Bedarf von rund 4 bis 5 Stellplätzen. Lässt sich dieser Bedarf nicht auf dem eigenen Grundstück decken, kommt eine Stellplatzablöse in Betracht, die je nach Kommune und Lage zwischen 5.000 und 25.000 €,– pro Stellplatz liegen kann, bei diesem Beispiel also schnell 20.000 bis 100.000 €,– ausmacht. Diese Zahl ist eine illustrative Beispielrechnung und kein garantierter Betrag, sie zeigt aber, warum eine Machbarkeitsprüfung vor dem Kauf oder Umbau in Gießen so wichtig ist.

Ein Lichtblick: In Gießen liegt ein Entwurf zur Änderung der Stellplatzsatzung vor, der Mobilitätsnachweise wie Jobtickets oder Semestertickets als Alternative zu einem Teil der Stellplätze vorsieht. Ob und wann diese Erleichterung final beschlossen wird, sollte vor jeder gewerblichen Nutzungsänderung individuell geprüft werden, statt pauschal von der bisherigen strengeren Regel auszugehen. Planeco Building prüft diesen Punkt im Rahmen der Nutzungsänderung für jedes Projekt in Gießen einzeln mit.

Denkmalschutz in der Gießener Altstadt

Bei denkmalgeschützten Gebäuden, wie sie in Gießens historischer Innenstadt häufig vorkommen, kommt ein zweites Verfahren hinzu. Wird für die Baumaßnahme eine Baugenehmigung benötigt, beteiligt die Bauaufsichtsbehörde die Denkmalschutzbehörde direkt im Genehmigungsverfahren, ohne dass der Antragsteller selbst tätig werden muss, wie die Stadt Gießen erläutert. Wird keine Baugenehmigung benötigt, muss die denkmalschutzrechtliche Genehmigung separat und schriftlich bei der unteren Denkmalschutzbehörde beantragt werden. Diese doppelte Prüfung verlängert die Verfahrensdauer und sollte von Anfang an mitgeplant werden, etwa bei der Entscheidung, ob ein Architekt die Bauvorlagen erstellt.

Unterlagen und Ablauf des Verfahrens

Für den Bauantrag zur Nutzungsänderung verlangt das Hessische Verwaltungsportal folgende Bauvorlagen:

• Antragsformular auf amtlichem Vordruck mit allen erforderlichen Unterschriften
• Betriebsbeschreibung bei gewerblichen Vorhaben
• Liegenschaftsplan bzw. Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Bauzeichnungen mit Eintragung der bisherigen und der künftigen Nutzung
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Stellplatznachweis für den entstehenden Mehrbedarf
• Baubeschreibung und Herstellungskosten, sofern bauliche Änderungen anfallen

So listet es das Verwaltungsportal Hessen auf. Fehlt eine dieser Unterlagen, kann die Bauaufsichtsbehörde den Antrag zurückweisen oder nachfordern, was in der Praxis der häufigste Grund für Verzögerungen ist. Sind bauliche Eingriffe wie Wanddurchbrüche oder Deckenöffnungen geplant, wird zusätzlich ein Standsicherheitsnachweis erforderlich, den ein Statiker erstellt.

Kosten, Dauer und Risiken ohne Genehmigung

Nach vollständiger Einreichung prüft die Bauaufsichtsbehörde unter Beteiligung der Gemeinde und relevanter Fachdienststellen, ob dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Wie lange das im Einzelfall dauert, hängt von der Auslastung des Amtes und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Planeco Building erstellt die vollständigen Antragsunterlagen für eine Nutzungsänderung in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen, wodurch sich Nachforderungen und damit verbundene Verzögerungen deutlich reduzieren lassen. Die Kosten für einen Statiker oder für die Planungsleistungen richten sich nach Umfang und Komplexität des Vorhabens und werden vorab transparent kalkuliert.

Wer eine Fläche ohne Genehmigung umnutzt, riskiert eine nachträgliche Nutzungsuntersagung durch die Behörde sowie Bußgelder. Zusätzlich können Versicherungen im Schadensfall die Leistung verweigern, wenn die tatsächliche Nutzung von der genehmigten abweicht. Wurde eine Nutzungsänderung bereits ohne Genehmigung umgesetzt, lässt sich das oft noch nachträglich legalisieren, allerdings mit höherem Prüfungsaufwand als bei einer vorab eingeholten Genehmigung. Eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung ist deshalb in Gießen, mit seiner Kombination aus strenger Stellplatzpflicht, Denkmalschutz in der Altstadt und dynamischem Wohnungsmarkt, keine Formalität, sondern eine wirtschaftliche Entscheidungsgrundlage.