Wer in Marl baut, bewegt sich auf besonderem Terrain: Die Stadt im Kreis Recklinghausen trägt eine industrielle Vergangenheit, die bis heute Spuren im Baurecht hinterlässt – von bergbaulichen Baubeschränkungen auf ehemaligen Zechengeländen bis hin zu aktiven Nachverdichtungsverfahren im Zuge des Strukturwandels. Gleichzeitig hat die Novellierung der Bauordnung NRW zum 01.01.2024 das Genehmigungsverfahren grundlegend verändert – mit erweiterten Freistellungen, neuer Solarpflicht und vereinfachten Verfahrenswegen. Was das konkret für Ihr Bauvorhaben in Marl bedeutet, erklärt dieser Leitfaden.

Wann brauchen Sie in Marl eine Baugenehmigung?

Die Grundregel gilt auch in Marl: Wer baut, umbaut oder die Nutzung einer Immobilie ändert, braucht in der Regel eine Genehmigung – es sei denn, das Vorhaben ist ausdrücklich verfahrensfrei gestellt. Die Landesbauordnung NRW unterscheidet dabei drei Wege:

• Verfahrensfreie Vorhaben (§ 62 BauO NRW 2018): Kein Antrag, keine Behörde – aber alle Bauvorschriften gelten trotzdem
• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW 2018): Kein formeller Genehmigungsbescheid, aber Anzeigepflicht und volle Eigenverantwortung
• Baugenehmigungsverfahren (§ 64 / § 65 BauO NRW 2018): Vollständiger Antrag mit behördlicher Prüfung und Bescheid

Was ist ohne Genehmigung möglich?

In NRW sind bestimmte Vorhaben verfahrensfrei – das bedeutet: kein Bauantrag, keine Wartezeit. Typische Beispiele für Marl:

• Nebengebäude: Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten
• Einfriedungen: Zäune und Mauern bis 2,0 m Höhe
• Stellplätze: Nicht überdachte PKW-Stellplätze bis 100 m²
• Schwimmbecken: Pools bis 100 m³ Wasserinhalt
• Solaranlagen: Auf und an Gebäuden grundsätzlich verfahrensfrei; freistehend bis 3 m Höhe und 100 m² Grundfläche

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Abstandsflächen, Brandschutz und Bebauungsplanvorgaben gelten weiterhin – und bei Verstößen drohen Bußgelder oder Rückbauanordnungen.

Genehmigungsfreistellung: Schneller bauen ohne Bescheid

Seit der BauO-Novelle 2024 können Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe, max. 400 m² je Nutzungseinheit) im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans freigestellt werden – bisher galt das nur bis Gebäudeklasse 3. Das beschleunigt viele Neubauvorhaben erheblich, verlagert aber die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften vollständig auf Bauherr und Planer. Ein erfahrener Architekt ist hier keine Option, sondern Pflicht.

Nutzungsänderungen in Marl

Wer eine Immobilie anders nutzen will – etwa eine ehemalige Gewerbefläche zu Wohnraum umwandeln oder ein Ladenlokal zur Arztpraxis – braucht in der Regel eine eigene Genehmigung. Die Verfahrensfreiheit bei Nutzungsänderungen ist die Ausnahme, nicht die Regel: Sie greift nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. In der Praxis ist das selten der Fall. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Das Bauordnungsamt Marl: Zuständigkeiten und Kontakt

Das Bauordnungsamt der Stadt Marl ist organisatorisch in drei Bereiche aufgeteilt. Welcher Sachbearbeiter für Ihr Vorhaben zuständig ist, hängt von der Lage Ihres Grundstücks ab:

• Baugenehmigung Bezirk Ost
• Baugenehmigung Bezirk West
• Baugenehmigung Chemiepark Marl

Erreichbar ist das Amt unter: amt63@marl.de, Telefon 02365 99-6324, Stadthaus 3, Liegnitzer Straße 5, 45768 Marl. Persönliche Vorsprachen sind ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung möglich.

Für Fragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit – also ob und wie Ihr Grundstück bebaut werden darf – ist das Amt für Stadtplanung und integrierte Quartiersentwicklung (Amt 61-1) zuständig. Dieses gibt Auskunft über Bebauungspläne und laufende Planverfahren, ohne dass ein Termin erforderlich ist.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen – die gesetzliche Bearbeitungsfrist beginnt erst mit Eingang der vollständigen Unterlagen. Für einen Standardbauantrag in Marl benötigen Sie in der Regel:

• Bauantragsformular: Ausgefüllt und unterschrieben vom Bauherrn und dem bauvorlageberechtigten Planer
• Amtlicher Lageplan: Vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, nicht älter als zwei Jahre
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung des Vorhabens nach dem vorgeschriebenen Formular
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen Statiker
• Brandschutznachweis: Bei Mehrfamilienhäusern und Sonderbauten
• Wärmeschutznachweis: Nachweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
• Freiflächenplan: Darstellung der Außenanlagen und Stellplätze

Planeco Building übernimmt die Erstellung aller erforderlichen Bauvorlagen – von den Bauzeichnungen bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt Marl.

Besonderheit Marl: Bergbauliche Einwirkungen

Für Teile des Stadtgebiets Marl bestehen historisch bedingte Baubeschränkungen aufgrund bergbaulicher Einwirkungen. Wer auf einem Grundstück im ehemaligen Bergbaubereich baut, muss prüfen, ob sein Vorhaben bergbaulichen Einwirkungen unterliegt – und gegebenenfalls ein Markscheider-Gutachten einholen sowie Kontakt zur RAG Aktiengesellschaft aufnehmen. Diese Prüfung beeinflusst direkt die Gründungsplanung und damit den Standsicherheitsnachweis. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert Nachforderungen durch das Bauordnungsamt oder teure Planungsänderungen kurz vor Baubeginn.

So läuft das Baugenehmigungsverfahren in Marl ab

1. Bebauungsplan prüfen: Beim Amt für Stadtplanung klären, ob ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und welche Festsetzungen gelten. In Marl gibt es Bereiche ohne gültigen B-Plan – dort ist eine Bauvoranfrage besonders empfehlenswert.
2. Bauvoranfrage stellen (optional): Vor allem bei unklarer Planungslage oder Grundstücken im Strukturwandel sinnvoll. Die Voranfrage klärt die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit, bevor teure Planungsleistungen beauftragt werden.
3. Bauvorlagen erstellen lassen: Nur bauvorlageberechtigte Personen dürfen Bauanträge einreichen – in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Seit 2024 dürfen auch Handwerksmeister (Maurer, Betonbauer, Zimmerer) für Gebäude der Klassen 1 und 2 Vorlagen einreichen.
4. Antrag einreichen: Beim zuständigen Bezirk des Bauordnungsamtes Marl – persönlich nach Terminvereinbarung oder zunehmend digital über das Bauportal NRW.
5. Formelle Vorprüfung: Das Amt prüft die Vollständigkeit der Unterlagen. Bei Mängeln werden Nachforderungen gestellt – die Frist beginnt erst danach neu.
6. Materielle Prüfung und Beteiligung: Das Bauordnungsamt prüft Bau- und Planungsrecht, beteiligt ggf. andere Behörden (Denkmalschutz, Naturschutz, Straßenbau).
7. Bescheid: Genehmigung, Ablehnung oder Auflagen.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist im vereinfachten Verfahren beträgt 6 Wochen nach Eingang vollständiger Unterlagen bei Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. In der Praxis sind 3 bis 6 Monate realistischer – insbesondere wenn andere Behörden beteiligt werden müssen oder Nachforderungen entstehen.

Was kostet eine Baugenehmigung in Marl?

Die Behördengebühr berechnet sich nach der Rohbausumme des Vorhabens. In NRW liegt sie in der Regel zwischen 0,6 % und 1,3 % der landesweit festgelegten Rohbausumme. Hinzu kommen Planungskosten:

• Behördengebühr: ca. 0,6–1,3 % der Rohbausumme
• Architektenhonorar: ca. 2,5 % der Bausumme (abhängig vom Leistungsumfang)
• Lageplan / Vermessung: ab ca. 500,– € netto
• Statik und Nachweise: ab ca. 1.500,– € netto – mehr dazu auf der Seite zu den Statikerkosten

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000 € Baukosten ergeben sich damit Gesamtkosten für Genehmigung und Planung von ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto – je nach Komplexität des Vorhabens und Umfang der erforderlichen Nachweise.

Besonderheiten bei Neubauten in Marl seit 2025

Wer in Marl ab dem 01.01.2025 einen Bauantrag für ein Wohngebäude stellt, muss die neue Solarpflicht nach § 42a BauO NRW 2018 einplanen: Auf mindestens 30 % der Dachfläche sind Solaranlagen zur Stromerzeugung zu installieren und zu betreiben. Ausnahmen gelten unter anderem für Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche sowie für Fälle, in denen die Erfüllung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Mehr zu den Genehmigungsanforderungen für Solaranlagen finden Sie auf der Seite zur Baugenehmigung für Solaranlagen.

Ebenfalls neu seit 2024: Bei Aufstockungen um bis zu zwei Geschosse entfällt die bisher geltende Aufzugspflicht. Das ist besonders relevant für Nachverdichtungsprojekte – ein Thema, das in Marl angesichts des Strukturwandels und neuer Bebauungsplanverfahren an Bedeutung gewinnt.

Häufige Bauvorhaben: Brauche ich eine Genehmigung?

Carport und Garage

Garagen und Carports sind in NRW nicht pauschal genehmigungsfrei. Entscheidend sind Grundfläche, Wandhöhe und Lage zum Nachbargrundstück. Liegt der Carport näher als 3 m an der Grundstücksgrenze, darf er maximal 9 m lang sein. Im Zweifel gilt: Vor dem Bau beim Bauordnungsamt Marl nachfragen – ein nachträglicher Abriss ist teurer als jede Voranfrage.

Dachausbau und Aufstockung

Beides ist in der Regel genehmigungspflichtig und erfordert einen vollständigen Bauantrag inklusive statischer Nachweise. Gerade bei Bestandsgebäuden in Marl sollte vorab geprüft werden, ob bergbauliche Einwirkungen die Gründung betreffen. Einen qualifizierten Statiker finden Sie über Planeco Building.

Wintergarten und Terrassenüberdachung

Überdachte Terrassen und Wintergärten sind fast immer genehmigungspflichtig, sobald sie als Aufenthaltsraum genutzt werden sollen. Mehr dazu auf der Seite zur Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen.

Anbau und Wohnraumerweiterung

Anbauten an bestehende Wohngebäude sind genehmigungspflichtig. Planungsrechtlich entscheidend ist, ob der Anbau die zulässige Grundflächen- oder Geschossflächenzahl des Bebauungsplans überschreitet. Mehr dazu auf der Seite zum Anbau ans Haus.

Was tun, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

In NRW gibt es kein Widerspruchsverfahren bei Baugenehmigungen – ein weit verbreiteter Irrtum in vielen Online-Ratgebern. Wer gegen einen Ablehnungsbescheid vorgeht, muss direkt Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht einreichen. Sinnvoller ist in den meisten Fällen: den Antrag auf Basis der Ablehnungsgründe überarbeiten und neu einreichen. Planeco Building analysiert Ablehnungsbescheide und entwickelt angepasste Planungskonzepte, die genehmigungsfähig sind.

Wer ein Bauvorhaben in Marl plant und sichergehen will, dass der Antrag beim ersten Einreichen vollständig und genehmigungsfähig ist, kann über Planeco Building eine kostenlose Erstberatung anfragen – bundesweit, mit lokaler Kenntnis der Anforderungen des Bauordnungsamtes Marl.