Mecklenburg-Vorpommern hat sein Bauordnungsrecht in den letzten zwei Jahren grundlegend modernisiert. Seit März 2025 gilt: Behörden haben nur noch drei Wochen Zeit, fehlende Unterlagen nachzufordern – statt wie bisher drei Monate. Im vereinfachten Verfahren muss die Baugenehmigung innerhalb von drei Monaten nach vollständigem Eingang erteilt oder versagt werden. Verstreicht diese Frist ohne Entscheidung, gilt der Bauantrag als genehmigt. Für Bauherren bedeutet das: Wer vollständige Unterlagen einreicht, hat jetzt deutlich mehr Planungssicherheit als in den meisten anderen Bundesländern.

Was viele Bauherren dabei übersehen: Das Verfahren, das für ihr Vorhaben gilt, entscheidet nicht nur über die Dauer – sondern auch darüber, wer die Verantwortung für die Einhaltung der Bauvorschriften trägt. Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde nur einen Bruchteil der relevanten Anforderungen. Den Rest müssen Bauherr und Planer selbst verantworten.

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Welches Verfahren gilt für Ihr Bauvorhaben in MV?

Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) unterscheidet vier Verfahrensarten. Welche für Ihr Vorhaben gilt, hängt von der Art des Gebäudes, seiner Lage und dem geltenden Bebauungsplan ab.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte Bauvorhaben sind in MV vollständig verfahrensfrei – das heißt, Sie brauchen weder eine Genehmigung noch müssen Sie die Gemeinde informieren. Seit März 2025 gelten dabei erweiterte Größengrenzen:

• Eingeschossige Gebäude ohne Aufenthaltsraum und Feuerstätten: bis 40 m² Brutto-Grundfläche im Innenbereich (vorher: 10 m² für einfache Gebäude, 30 m² für Garagen)
• Garagen und Carports: bis 40 m² Brutto-Grundfläche und maximal 3 m mittlere Wandhöhe
• Terrassenüberdachungen und Gartenhäuser: abhängig von Größe und Lage

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Abstandsflächen, Standsicherheit und Brandschutz müssen auch ohne Genehmigung eingehalten werden. Wer das ignoriert, riskiert eine Nutzungsuntersagung oder Abrissverfügung.

Genehmigungsfreistellung

Wohngebäude und bestimmte Nebenanlagen im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans können ohne förmliche Baugenehmigung gebaut werden – vorausgesetzt, die Festsetzungen des Bebauungsplans werden eingehalten und die Erschließung ist gesichert. Die Gemeinde muss informiert werden und hat einen Monat Zeit zu reagieren. Äußert sie sich nicht, darf gebaut werden. Die Gemeinde kann das Vorhaben jedoch in das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren überleiten – ein Risiko, das viele Bauherren unterschätzen.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist der Regelfall für Wohngebäude außerhalb von Bebauungsplangebieten. Die Behörde prüft dabei ausschließlich das Bauplanungsrecht und die Abstandsflächen. Brandschutz, Standsicherheit, Wärmeschutz und alle weiteren bauordnungsrechtlichen Anforderungen werden nicht behördlich geprüft – die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn und seinen Planern.

Das bedeutet konkret: Eine Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren ist kein Freifahrtschein. Wer keinen qualifizierten Statiker und keinen erfahrenen Architekten beauftragt, der die nicht geprüften Vorschriften eigenverantwortlich abdeckt, setzt sich erheblichen Haftungsrisiken aus.

Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBauO M-V

Für Sonderbauten, Gewerbegebäude und alle Vorhaben, die nicht unter das vereinfachte Verfahren fallen, gilt das vollumfängliche Baugenehmigungsverfahren. Hier prüft die Behörde alle relevanten Vorschriften – Brandschutz, Standsicherheit, Abstandsflächen, Bauplanungsrecht. Entscheidend: Im Verfahren nach § 64 gibt es keine gesetzliche Entscheidungsfrist. Die Genehmigungsfiktion greift hier nicht.

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Ablauf: So läuft der Bauantrag in Mecklenburg-Vorpommern

1. Bebauungsplan prüfen: Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans? Das entscheidet, ob Genehmigungsfreistellung, vereinfachtes Verfahren oder Vollgenehmigung gilt. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, um einzelne Zulässigkeitsfragen vorab zu klären.
2. Entwurfsverfasser beauftragen: Bauvorlagen dürfen in MV nur von bauvorlageberechtigten Personen erstellt werden – in der Regel Architekten oder in die Liste der Ingenieurkammer M-V eingetragene Ingenieure. Seit März 2025 dürfen auch bestimmte Handwerksmeister und Techniker Bauanträge für kleinere Wohnhäuser einreichen.
3. Unterlagen zusammenstellen: Lageplan, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung, Standsicherheitsnachweis und – je nach Vorhaben – Brandschutznachweis. Im vereinfachten Verfahren muss der Tragwerksplaner zusätzlich eine Erklärung gemäß dem Kriterienkatalog nach Anlage 2 der Bauvorlagenverordnung M-V abgeben.
4. Bauantrag einreichen: Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde – je nach Standort der Landkreis oder die kreisfreie Stadt. In Schwerin und Nordwestmecklenburg ist die digitale Einreichung über das MV-Serviceportal bereits möglich. Schwerin nimmt seit Dezember 2022 ausschließlich digitale Anträge entgegen.
5. Behörde prüft und entscheidet: Im vereinfachten Verfahren hat die Behörde drei Wochen Zeit, fehlende Unterlagen nachzufordern. Nach vollständigem Eingang läuft die dreimonatige Entscheidungsfrist. Läuft sie ab, ohne dass die Genehmigung versagt wurde, gilt sie als erteilt – es sei denn, die Gemeinde hat ihr Einvernehmen versagt oder Verbände müssen beteiligt werden.
6. Baubeginnanzeige: Mindestens eine Woche vor Baubeginn müssen Sie die Bauaufsichtsbehörde informieren. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sind auch die bautechnischen Nachweise einzureichen.

Kosten: Was kostet eine Baugenehmigung in MV?

Die Behördengebühren im vereinfachten Verfahren berechnen sich nach der Baugebührenverordnung M-V: 7,–€ netto je angefangene 1.000,–€ anrechenbare Bauwerte, mindestens 50,–€. Bei einem Einfamilienhaus mit anrechenbaren Bauwerten von 300.000,–€ ergibt das eine Behördengebühr von rund 2.100,–€.

Die Gesamtkosten für ein Bauvorhaben dieser Größenordnung setzen sich typischerweise zusammen aus:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,–€ bis 8.000,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto (mehr dazu unter Statiker Kosten)
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto

Planeco Building begleitet Bauherren in Mecklenburg-Vorpommern durch den gesamten Prozess – von der Planung über die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen bis zur Einreichung beim Bauamt. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge und eine Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen sprechen für sich.

Geltungsdauer und was danach kommt

Eine Baugenehmigung in MV gilt drei Jahre. Sie erlischt, wenn innerhalb dieser Zeit nicht mit dem Bau begonnen wird oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird. Auf Antrag kann die Genehmigung um ein weiteres Jahr verlängert werden – der Antrag muss vor Ablauf der Frist gestellt werden.

Besondere Fälle: Wenn das Standardverfahren nicht gilt

Denkmalschutz

Mecklenburg-Vorpommern hat einen hohen Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden – von Hansestädten über Gutshäuser bis zur Bäderarchitektur an der Ostseeküste. Für denkmalgeschützte Anlagen ist immer eine Baugenehmigung erforderlich, unabhängig davon, ob das Vorhaben sonst verfahrensfrei wäre. Zusätzlich zur Baugenehmigung ist eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz M-V erforderlich.

Erhaltungssatzungen

In Gebieten mit Erhaltungssatzung nach §§ 172–174 BauGB werden Maßnahmen, die nach der LBauO M-V eigentlich verfahrensfrei wären, genehmigungspflichtig. Wer in einem solchen Gebiet baut, sollte das vorab beim zuständigen Bauamt klären.

Nutzungsänderungen

Wer eine Immobilie anders nutzen möchte – etwa eine Wohnung zur Ferienwohnung umwidmen oder Gewerberäume in Wohnraum umwandeln – braucht in der Regel eine gesonderte Genehmigung. Mehr dazu unter Nutzungsänderung beantragen.

Bau-Turbo für Wohnbauvorhaben

Seit 2024 ermöglicht § 246e BauGB bis Ende 2030 weitreichende Abweichungen vom Bauplanungsrecht, um Wohnraum schneller zu schaffen. Neubauten, Aufstockungen, Umbauten und Umnutzungen – etwa die Umwandlung leerstehender Bürogebäude in Wohnungen – können damit auch ohne Bebauungsplanänderung realisiert werden. Mecklenburg-Vorpommern hat von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, auch von örtlichen Bauvorschriften in Bebauungsplänen abzuweichen, sofern die Gemeinde zustimmt. Für Investoren, die Bestandsimmobilien in MV entwickeln wollen, ist das eine der relevantesten Neuerungen der letzten Jahre.

Zuständige Bauaufsichtsbehörden in Mecklenburg-Vorpommern

Bauanträge werden bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht. In MV sind das:

• Die sechs Landkreise: Nordwestmecklenburg, Ludwigslust-Parchim, Landkreis Rostock, Mecklenburgische Seenplatte, Vorpommern-Rügen, Vorpommern-Greifswald
• Die kreisfreien Städte: Rostock und Schwerin
• Einzelne große kreisangehörige Städte mit eigener Bauaufsicht

Wer unsicher ist, welche Behörde für sein Grundstück zuständig ist, kann das über das MV-Serviceportal prüfen. Für Vorhaben im Landkreis Nordwestmecklenburg bietet Planeco Building auch eine lokale Bauvoranfrage-Begleitung an.

Wer einen erfahrenen Statiker für sein Bauvorhaben in MV sucht oder einen Standsicherheitsnachweis benötigt, findet bei Planeco Building bundesweit aktive Fachleute mit lokaler Kenntnis der MV-spezifischen Anforderungen – inklusive des Kriterienkatalogs nach Anlage 2 der Bauvorlagenverordnung M-V.