Wer in Niedersachsen baut, umbaut oder eine Immobilie anders nutzen möchte, steht vor einer zentralen Frage: Brauche ich dafür eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt für mein Vorhaben? Die Antwort hängt vom konkreten Projekt ab. Niedersachsen hat mit den Novellen 2024 und 2025 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) das Baurecht grundlegend modernisiert: Mehr Vorhaben sind verfahrensfrei, Umbaumaßnahmen im Bestand werden erleichtert, und für Wohnungsbauvorhaben gilt seit dem 1. Juli 2024 eine Genehmigungsfiktion. Was das konkret bedeutet – und worauf Sie bei Ihrem Bauantrag achten müssen – erfahren Sie hier.

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Verfahrensarten in Niedersachsen: Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine vollständige Baugenehmigung. Die NBauO unterscheidet vier Verfahrensarten, die je nach Art und Umfang des Vorhabens gelten:

Verfahrensfreie Baumaßnahmen

Bestimmte Vorhaben dürfen ohne jede Genehmigung und ohne Anzeige bei der Behörde durchgeführt werden – sie sind im Anhang zu § 60 NBauO abschließend aufgelistet. Seit dem 1. Juli 2025 gelten deutlich großzügigere Grenzwerte:

• Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt (im Außenbereich: 40 m³)
• Garagen bis 60 m² Grundfläche je Baugrundstück und 3 m Höhe (außer im Außenbereich)
• Terrassenüberdachungen bis 40 m² mit mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze
• Wintergärten bis 30 m² und 5 m Höhe mit mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze
• Balkonverglasungen und -überdachungen bis 30 m²

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Das öffentliche Baurecht – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz – muss auch bei verfahrensfreien Vorhaben eingehalten werden. Die Verantwortung dafür liegt vollständig beim Bauherrn.

Genehmigungsfreie Baumaßnahmen / Mitteilungsverfahren

Für bestimmte Vorhaben – vor allem Wohngebäude in Bebauungsplangebieten – ist keine Baugenehmigung erforderlich, aber eine schriftliche Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde. Das Verfahren ist in § 62 NBauO geregelt. Auch hier tragen Bauherr und Entwurfsverfasser die volle Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften – die Behörde prüft nicht aktiv.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Verfahren nach § 63 NBauO ist das Standardverfahren für die meisten Bauvorhaben, die keine Sonderbauten sind. Die Behörde prüft dabei nur ausgewählte rechtliche Anforderungen – insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit und bestimmte bauordnungsrechtliche Vorgaben. Was nicht geprüft wird, bleibt dennoch verbindlich: Stellt die Bauaufsicht später einen Verstoß fest, kann sie einschreiten. Für Bauherren bedeutet das: Auch im vereinfachten Verfahren sollten alle Anforderungen professionell geprüft werden.

Vollumfängliches Verfahren für Sonderbauten

Sonderbauten – etwa Hotels, Krankenhäuser, Versammlungsstätten oder große Einzelhandelsflächen – durchlaufen das vollumfängliche Genehmigungsverfahren nach § 64 NBauO. Hier prüft die Behörde alle relevanten öffentlich-rechtlichen Anforderungen umfassend.

Was hat sich durch die NBauO-Novellen 2024 und 2025 geändert?

Niedersachsen hat in zwei aufeinanderfolgenden Gesetzgebungsrunden das Bauordnungsrecht erheblich modernisiert. Für Bauherren und Immobilieneigentümer sind vor allem diese Neuerungen relevant:

Genehmigungsfiktion für Wohnungsbau – befristet bis 31. Dezember 2026

Seit dem 1. Juli 2024 gilt in Niedersachsen eine Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO: Entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten über einen vollständigen Bauantrag, gilt die Genehmigung als erteilt. Das gilt für:

• Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden im vereinfachten Verfahren
• Nutzungsänderungen, durch die Wohnraum geschaffen wird

Zwei Einschränkungen sind entscheidend: Erstens läuft die Frist erst ab dem Eingang vollständiger und mängelfreier Unterlagen – ein unvollständiger Antrag setzt die Dreimonatsfrist nicht in Gang. Zweitens ist die Regelung bis zum 31. Dezember 2026 befristet und gilt nur für Anträge, die bis dahin vollständig vorliegen. Wer von der Genehmigungsfiktion profitieren möchte, sollte seinen Bauantrag zeitnah und vollständig einreichen.

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Erleichterungen bei Umbau und Nutzungsänderung im Bestand

Der neu eingeführte § 85a NBauO ist für Eigentümer von Bestandsgebäuden einer der wichtigsten Fortschritte: Bei Umbau, Aufstockung, Ausbau oder Nutzungsänderung in Niedersachsen werden an die betroffenen Bauteile keine höheren Anforderungen gestellt, als sie im Bestand bereits erfüllt sind. Wer also einen Altbau umbaut, muss nicht auf den Standard eines Neubaus nachrüsten – solange die Standsicherheit gewährleistet bleibt. Das reduziert Kosten und vermeidet Umplanungen, die früher häufig zu Bauverzögerungen geführt haben.

Reduzierte Abstandsflächen und Wegfall der Stellplatzpflicht

Die Grenzabstände wurden von 0,5 H auf 0,4 H reduziert – in Gewerbe- und Industriegebieten sogar auf 0,2 H. Das schafft mehr Spielraum bei der Grundstücksausnutzung. Gleichzeitig entfällt die Pflicht zur Bereitstellung von Stellplätzen für neu errichtete Wohnungen. Bestehende Stellplätze dürfen jedoch nicht zurückgebaut oder umgewidmet werden.

Dachgeschossausbau: Neue Spielräume durch geänderte Vollgeschoss-Definition

Dachräume gelten seit der Novelle 2025 nicht mehr als Vollgeschoss, wenn sie auf weniger als zwei Dritteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses eine lichte Höhe von 2,20 m erreichen. Dachböden können damit auch dann ausgebaut werden, wenn bisher die im Bebauungsplan festgelegte Geschossanzahl dagegen stand – ein erheblicher Vorteil für Eigentümer, die Wohnraum im Bestand schaffen wollen.

Bauantrag in Niedersachsen: So läuft das Verfahren ab

Für Vorhaben, die eine Baugenehmigung erfordern, gilt in Niedersachsen ein strukturierter Ablauf:

1. Zuständige Bauaufsichtsbehörde ermitteln: Zuständig ist der Landkreis, die kreisfreie Stadt oder die große selbständige Stadt. Die richtige Anlaufstelle hängt vom Standort des Vorhabens ab.
2. Bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser beauftragen: Bauanträge dürfen in Niedersachsen nur von bauvorlageberechtigten Personen eingereicht werden – in der Regel Architekten oder Bauingenieure mit entsprechender Zulassung. Planeco Building übernimmt diese Rolle bundesweit, auch in Niedersachsen.
3. Bauvorlagen zusammenstellen: Dazu gehören Lageplan, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung, statische Berechnungen und – je nach Vorhaben – weitere Nachweise wie Brandschutz oder Schallschutz. Ein Statiker ist immer dann einzubinden, wenn tragende Bauteile betroffen sind.
4. Bauantrag digital einreichen: In Niedersachsen ist die elektronische Einreichung über das NAVO (Niedersächsisches Antragssystem für Verwaltungsleistungen Online) der Standard. Die Authentifizierung erfolgt über die BundID.
5. Prüfung und Nachbarbeteiligung: Die Behörde prüft den Antrag und beteiligt ggf. Nachbarn. In Niedersachsen haben Nachbarn vier Wochen Zeit, Bedenken anzumelden. Wer die Nachbarzustimmung vorab einholt, kann das Verfahren beschleunigen.
6. Baugenehmigung erhalten und Geltungsdauer beachten: Die Baugenehmigung gilt drei Jahre. Innerhalb dieser Frist muss mit dem Bau begonnen werden. Eine Verlängerung um bis zu drei weitere Jahre ist auf Antrag möglich.

Welche Unterlagen brauche ich für den Bauantrag?

Die erforderlichen Bauvorlagen sind in der Niedersächsischen Bauvorlagenverordnung (NBauVorlVO) geregelt. Für die meisten Vorhaben im vereinfachten Verfahren sind mindestens folgende Unterlagen einzureichen:

• Lageplan: Amtlicher oder qualifizierter Lageplan mit Eintragung des geplanten Vorhabens
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens, der Baustoffe und der Nutzung
• Berechnungen: Wohnfläche, Brutto-Rauminhalt, Grenzabstände
• Standsicherheitsnachweis: Bei allen Vorhaben mit tragenden Bauteilen – erstellt von einem zugelassenen Tragwerksplaner
• Brandschutznachweis: Je nach Gebäudeklasse und Nutzung
• Nachbarzustimmung: Sofern Abstandsflächen auf Nachbargrundstücke fallen oder Grenzbebauung geplant ist

Bei Nutzungsänderungen kommen häufig zusätzliche Unterlagen hinzu – etwa Nachweise zur Barrierefreiheit, zu Schallschutz oder zur Lüftung. Planeco Building prüft im Rahmen der Projektbearbeitung, welche Unterlagen für Ihr konkretes Vorhaben erforderlich sind.

Was kostet eine Baugenehmigung in Niedersachsen?

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: In Niedersachsen werden die Gebühren nach der Baugebührenordnung (BauGO) auf Basis des Rohbauwerts berechnet. Als Richtwert gilt: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten.
• Architekten- und Planungsleistungen: Für die Erstellung der Bauvorlagen und die Verfahrensbegleitung fallen je nach Umfang ca. 2,5 % der Bausumme an.
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,–€ netto; bei komplexeren Vorhaben entsprechend mehr. Einen Überblick über typische Kostenspannen bietet die Seite zu den Statikerkosten.
• Lageplan und Vermessung: Ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto, je nach Aufwand und Anbieter.

Beispielrechnung Einfamilienhaus (Baukosten 300.000,–€): Behördengebühren ca. 1.500,–€, Planungsleistungen ca. 6.000,–€ bis 8.000,–€ netto, Statik ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto, Lageplan ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto – macht in der Summe ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto für den gesamten Genehmigungsprozess.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Niedersachsen?

Bei vollständigen Unterlagen und einem Vorhaben, das dem Bebauungsplan entspricht, dauert die Baugenehmigung in niedersächsischen Landkreisen erfahrungsgemäß acht bis elf Wochen. Der Ablauf gliedert sich grob in drei Phasen:

• Wochen 1–2: Eingang und formale Vollständigkeitsprüfung
• Wochen 2–8: Fachliche Prüfung, Einholung von Stellungnahmen, Nachbarbeteiligung
• Wochen 8–11: Klärung von Rückfragen, Erlass der Baugenehmigung

Der häufigste Verzögerungsgrund ist die Unvollständigkeit der eingereichten Unterlagen. Fehlen Dokumente oder weisen Pläne erhebliche Mängel auf, setzt die Behörde eine Nachfrist – und die Bearbeitungszeit verlängert sich entsprechend. Planeco Building legt deshalb besonderen Wert auf vollständige und behördengerechte Unterlagen bereits beim ersten Einreichen.

Besonderheiten nach Projekttyp

Nutzungsänderung

Wer eine Immobilie anders nutzen möchte – etwa Gewerbe in Wohnraum umwandeln oder ein Büro in ein Café umnutzen – braucht in der Regel eine eigene Baugenehmigung. Nutzungsänderungen sind nur selten verfahrensfrei: Das setzt voraus, dass das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt. Im Zweifel ist das nicht der Fall. Wer ohne Rücksprache von der Verfahrensfreiheit ausgeht, riskiert eine Nutzungsuntersagung. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung in Niedersachsen. Positiv: Nutzungsänderungen, durch die Wohnraum entsteht, profitieren von der Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO – sofern der Antrag bis Ende 2026 vollständig eingereicht wird.

Dachgeschossausbau und Aufstockung

Dank § 85a NBauO und der geänderten Vollgeschoss-Definition bietet Niedersachsen seit 2025 erhebliche Spielräume beim Ausbau von Dachgeschossen. Ein Standsicherheitsnachweis ist dennoch immer erforderlich, wenn tragende Bauteile verändert werden. Ob das Vorhaben genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig ist, hängt vom konkreten Bebauungsplan ab.

Gartenhaus, Carport und Garage

Seit dem 1. Juli 2025 sind Garagen bis 60 m² je Grundstück und Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³ verfahrensfrei – deutlich mehr als zuvor. Wer ein größeres Gartenhaus oder eine Doppelgarage plant, sollte dennoch prüfen, ob Abstandsflächen und Bebauungsplan eingehalten werden. Verfahrensfrei heißt nicht genehmigungsfähig.

Terrassenüberdachung und Wintergarten

Terrassenüberdachungen bis 40 m² und Wintergärten bis 30 m² sind seit dem 1. Juli 2025 verfahrensfrei, wenn sie mindestens 3 m Abstand zur Nachbargrenze einhalten. Größere Anbauten oder Überdachungen näher an der Grenze bleiben genehmigungspflichtig.

Bauen ohne Genehmigung: Was droht?

Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage ohne die erforderliche Baugenehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit. Die Bauaufsichtsbehörde kann jederzeit einschreiten – mit Nutzungsuntersagung, Baustopp oder im schlimmsten Fall einer Rückbauverfügung. Das gilt auch für Vorhaben, die irrtümlich als verfahrensfrei eingestuft wurden. Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, sollte vor Baubeginn eine Bauvoranfrage in Niedersachsen stellen oder professionellen Rat einholen.

Bauvoranfrage: Planungssicherheit vor dem Bauantrag

Wer bei der Genehmigungsfähigkeit seines Vorhabens unsicher ist, kann vor dem eigentlichen Bauantrag eine Bauvoranfrage stellen. Die Behörde klärt dabei verbindlich einzelne Fragen – etwa ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Die Gebühren der Bauvoranfrage werden anteilig auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet, wenn der Prüfaufwand dadurch verringert wird. Die Bauvoranfrage ist damit kein reiner Zusatzaufwand, sondern ein strategisches Instrument zur Risikominimierung. Planeco Building begleitet auch diesen Schritt – mehr Informationen auf der Seite zur Bauvoranfrage in Niedersachsen.

Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer in Niedersachsen durch den gesamten Genehmigungsprozess – von der ersten Einschätzung über die Erstellung aller Bauvorlagen bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einem Team aus Architekten, Tragwerksplanern und Genehmigungsexperten übernimmt Planeco Building die Koordination aller Beteiligten – damit Ihr Vorhaben vollständig, korrekt und ohne unnötige Verzögerungen genehmigt wird. Wenn Sie einen Statiker finden oder einen Architekten für Ihr Projekt in Niedersachsen benötigen, ist Planeco Building Ihr Ansprechpartner.