Planen Sie, Ihr Eigenheim in eine Ferienwohnung umzuwandeln? Oder möchten Sie Ihren Dachboden als Wohnraum nutzen? Dann stehen Sie vor einer der komplexeren Aufgaben im deutschen Baurecht: der Nutzungsänderung.
Wie in allen Bundesländern gelten auch in Niedersachsen spezifische Regelungen für Nutzungsänderungen – von einfachen verfahrensfreien Umnutzungen bis hin zu genehmigungspflichtigen Verfahren. Planeco Building navigiert Sie sicher durch die Anforderungen der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) und sorgt dafür, dass Ihre Nutzungsänderung zum Erfolg wird.
Das Thema kurz und kompakt:
- Genehmigungspflicht prüfen: Eine Nutzungsänderung ist in Niedersachsen immer dann erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzung andere baurechtliche Anforderungen ergeben – etwa bei der Umwandlung einer Wohnung zur Ferienwohnung.
- Verfahrensfreie Möglichkeiten nutzen: Bestimmte Nutzungsänderungen sind in Niedersachsen ohne behördliches Verfahren möglich, beispielsweise die Umnutzung von Räumen im Dachgeschoss in zusätzlichen Wohnraum, der zur bestehenden Wohnung gehört.
- Planeco Building als Partner: Wir erstellen einen genehmigungsfähigen Antrag zur Nutzungsänderung und bleiben von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur fertigen Baugenehmigung an Ihrer Seite.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Niedersachsen genehmigungspflichtig?
Nach § 60 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) ist eine Nutzungsänderung grundsätzlich immer dann genehmigungspflichtig, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen stellt als an die bisherige Nutzung. Das bedeutet konkret: Sobald sich durch Ihr Vorhaben die bauordnungsrechtlichen oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen ändern, müssen Sie eine Baugenehmigung einholen. Typische Beispiele für genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen in Niedersachsen sind:
- Umbau von Lagerräumen zu Arbeitsplätzen
- Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum
- Umnutzung von normaler Wohnung zu Ferienwohnung
Achtung: Die Genehmigungspflicht besteht unabhängig davon, ob Sie bauliche Veränderungen vornehmen oder nicht. Selbst eine reine Nutzungsänderung ohne jegliche Umbaumaßnahmen erfordert einen förmlichen Bauantrag, wenn sich die rechtlichen Anforderungen ändern.
Rechtliche Grundlage: die niedersächsische Bauordnung (NBauO)
Die Niedersächsische Bauordnung regelt Nutzungsänderungen in mehreren Paragrafen: § 85a NBauO sieht Erleichterungen für Umbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen vor, indem er bestehende Bauteile von den normalerweise geltenden höheren Anforderungen befreit. Diese Regelung macht Vorhaben im Bestand oft erst wirtschaftlich und technisch realisierbar, da nicht alle bereits vorhandenen Bauteile an neue Standards angepasst werden müssen.
§ 60 Absatz 2 NBauO definiert verschiedene verfahrensfreie Baumaßnahmen, darunter auch bestimmte Nutzungsänderungen. Diese wichtige Ausnahme macht spezifische Umnutzungen ohne behördliches Verfahren möglich – allerdings nur unter klar definierten Voraussetzungen.
Besonderheit in Niedersachsen: Seit Juni 2025 gibt es in Niedersachsen eine Genehmigungsfiktion nach § 70a NBauO; allerdings gilt diese nur für Baumaßnahmen an Wohngebäuden oder bei Nutzungsänderungen zur Wohnraumschaffung. Da die Genehmigungsfiktion jedoch keine inhaltlichen Erleichterungen mit sich bringt und nur rechtmäßige Vorhaben erfasst, bleibt eine sorgfältige und vollständige Antragsvorbereitung für den Erfolg Ihrer Nutzungsänderung entscheidend.
Genehmigungsfreie Nutzungsänderung Niedersachsen: Wann ist kein Antrag nötig?
Niedersachsen bietet verschiedene Möglichkeiten, Nutzungsänderungen ohne aufwändiges Genehmigungsverfahren durchzuführen. Diese verfahrensfreien Optionen können Ihnen erhebliche Zeit und Kosten sparen – allerdings nur unter klar definierten Voraussetzungen.
Verfahrensfreie Nutzungsänderungen nach § 60 Absatz 2 NBauO:
§ 60 Absatz 2 NBauO definiert zwei Kategorien verfahrensfreier Nutzungsänderungen: Zum einen solche, bei denen weder das städtebauliche Planungsrecht noch die Bauordnung andere oder weitergehende Anforderungen an die neue Nutzung stellen. Zum anderen führt das Gesetz spezifische Nutzungsänderungen auf, die trotz entstehender zusätzlicher Anforderungen als so überschaubar eingeschätzt werden, dass auf eine behördliche Kontrolle verzichtet wird. Demnach ausdrücklich verfahrensfrei sind:
- Dachboden zu Wohnraum im Einfamilienhaus: Die Umwandlung von Räumen im Dachgeschoss in zusätzlichen Wohnraum, der zur bestehenden Wohnung gehört.
- Umbauten zu Badezimmern: Die Umnutzung von Räumen in Wohngebäuden zu Bädern oder WCs.
- Temporäre Versammlungsräume: Die vorübergehende Nutzung als Versammlungsraum für maximal drei Tage im Jahr bei bis zu 200 Besuchern, unter bestimmten Voraussetzungen bezüglich Raumgröße und Rettungswegen.
Mitteilungsverfahren nach § 62 NBauO:
Für bestimmte Gebäudetypen in Gebieten mit Bebauungsplan ist zudem ein vereinfachtes Mitteilungsverfahren möglich. Hier müssen Sie zwar weiterhin Unterlagen einreichen, es wird jedoch lediglich die gesicherte Erschließung durch die Gemeinde bestätigt, nicht die baurechtliche Zulässigkeit des gesamten Vorhabens. Nach einer Wartezeit von einem Monat können Sie mit der Nutzungsänderung beginnen, sofern diese Erschließungsbestätigung vorliegt und die Gemeinde keine vorläufige Untersagung beantragt hat.
Wichtiger Hinweis: Auch verfahrensfreie Nutzungsänderungen müssen alle baurechtlichen Vorschriften einhalten. Da Sie auf die behördliche Prüfung verzichten, ist eine fachkundige Beratung durch einen qualifizierten Architekten besonders empfehlenswert.
Bauantrag auf Nutzungsänderung – diese Unterlagen benötigen Sie
Für eine erfolgreiche Nutzungsänderung in Niedersachsen benötigen Sie verschiedene Dokumente, welche die planvorlageberechtigten Entwurfsverfasser von Planeco gerne für Sie erstellen – von der ersten Skizze bis zur Einreichung beim Bauamt.
Grundlegende Unterlagen für jeden Antrag:
- Antragsformular: Ausgefüllter digitaler Antrag auf amtlichem Vordruck inkl. digitaler Legitimation des Bauherrn bzw. der Bauherrin und des Entwurfsverfassers.
- Lageplan: Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (nicht älter als 6 Monate) mit Darstellung des Flurstücks und Einzeichnung des betroffenen Gebäudes.
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit deutlicher Kennzeichnung der bisherigen und künftigen Nutzung.
- Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung der geplanten Nutzungsänderung mit Angaben zu den bauordnungsrechtlichen Anforderungen.
Je nach Art der Nutzungsänderung können außerdem folgende Unterlagen erforderlich werden:
- Betriebsbeschreibung: Bei gewerblichen Vorhaben detaillierte Angaben zur Art des Gewerbes, Anzahl der Beschäftigten, Betriebszeiten und besonderen Anforderungen.
- Bauzahlenberechnung: Wohn- oder Nutzflächenberechnung zur Ermittlung der entstehenden Flächen.
- Stellplatznachweis: Nachweis über die Berechnung und Bereitstellung der erforderlichen Stellplätze. Sonderlösung: Antrag auf Stellplatzbefreiung mit Ablösezahlung.
Nutzungsänderung Niedersachsen: Checkliste für Immobilieneigentümer 2025
Diese praktische Checkliste hilft Ihnen dabei, systematisch vorzugehen und keine wichtigen Schritte bei Ihrer Nutzungsänderung in Niedersachsen zu übersehen.
Nutzungsänderung Ferienwohnung Niedersachsen – Beispiel aus der Praxis
Die Umwandlung einer normalen Wohnung in eine Ferienwohnung ist eines der häufigsten Anliegen bei Nutzungsänderungen in Niedersachsen. Nach § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gelten Ferienwohnungen als „nichtstörender Gewerbebetrieb“, weshalb auch bei gelegentlicher Vermietung eine Nutzungsänderung erforderlich wird.
Wichtige Prüfpunkte: Zunächst muss die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit geklärt werden – in reinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen bauplanungsrechtlich immer unzulässig, in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise möglich. Zusätzlich haben viele Gemeinden in Niedersachsen Regelungen zur Zweckentfremdung erlassen, die solche Umwandlungen einschränken.
Eine Ferienwohnung muss in der Regel dieselben bauordnungsrechtlichen Standards erfüllen wie normale Wohnungen. Nach der Niedersächsischen Beherbergungsstättenverordnung (NBeStättVO) gelten für Ferienwohnungen mit mehr als 12 Betten darüber hinaus noch folgende Regelungen:
- Einstufung: Ferienwohnung in Niedersachsen mit mehr als 12 Betten werden als geregelter Sonderbau, genauer gesagt als Beherbergungsstätte eingestuft.
- Brandschutz: Es gelten erhöhte Anforderungen wie die Erfordernis eines zweiten baulichen Rettungswegs, Notausgangsbeschilderung, Feuerlöscher und ggf. weitere Brandschutzmaßnahmen.
- Stellplätze: Während für reguläre Wohnungen überwiegend 1 Stellplatz pro Wohneinheit gefordert wird, können bei Ferienwohnungen mit mehr als 12 Betten je nach Größe und Belegung höhere Stellplatzanforderungen entstehen.
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Weitere Nutzungsänderungen in der Praxis
- Gewerbe zu Wohnraum: Besonders häufig bei ehemaligen Büro- oder Ladenflächen. Hier müssen vorwiegend zusätzliche Anforderungen an Licht, Belüftung und Schallschutz erfüllt werden.
- Keller zu Wohnraum: Kritisch sind oft die natürliche Belichtung und die Rettungswege. Kellerfenster bzw. der Lichtschacht davor erfüllen selten die Anforderungen an den zweiten Rettungsweg, sodass oft bauliche Anpassungen erforderlich werden.
- Garage zu Wohnraum: Meist komplexer als gedacht, da Garagen ihre baurechtlichen Privilegien (wie den Verzicht auf Abstandsflächen) verlieren. Zusätzlich muss der wegfallende Garagenstellplatz oft anderweitig nachgewiesen werden.
- Praxis zu Wohnraum: Nach Praxisaufgabe häufig gewünscht. Größtenteils problemlos möglich, da Praxen bereits hohe bauordnungsrechtliche Standards erfüllen.
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Der Weg zur Nutzungsänderung in Niedersachsen
Der Weg zu Ihrer genehmigten Nutzungsänderung in Niedersachsen erfolgt in vier klar strukturierten Schritten:
- Erstberatung und Vorprüfung: Zunächst erfolgt eine umfassende Machbarkeitsbewertung Ihres Vorhabens. Dabei wird geprüft, ob die geplante Nutzung am Standort grundsätzlich zulässig ist und ob verfahrensfreie Möglichkeiten bestehen.
- Beauftragung eines Planers: Nun wird ein qualifizierter Architekt oder Bauingenieur beauftragt. In Niedersachsen ist dies zwingend erforderlich, da die notwendigen Bauvorlagen nur von einer entsprechend qualifizierten Person erstellt werden dürfen.
- Erstellung der Antragsunterlagen: Der Planer erstellt alle erforderlichen Dokumente gemäß Bauvorlagenverordnung: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Stellplatznachweise etc.
- Prüfung durch Behörden: Der vollständige Antrag wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Nach der Vollständigkeitsprüfung erfolgen die Anhörung der Fachstellen und die inhaltliche Prüfung.
- Erteilung der Genehmigung: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung, mit der Sie Ihre Nutzungsänderung rechtssicher umsetzen können.
Mit Planeco Building zur erfolgreichen Nutzungsänderung in Niedersachsen
Als spezialisiertes Architekturbüro für Nutzungsänderungen begleiten wir Sie professionell durch alle Verfahrensschritte in Niedersachsen. Dank unserer Erfahrung aus über 1.400 erfolgreich begleiteten Bauanträgen vermeiden wir die typischen Fallstricke von Anfang an und erreichen eine durchschnittliche Bearbeitungszeit von nur 14 bis 21 Tagen für vollständige Antragsunterlagen.
Von der kostenlosen Erstberatung über die Machbarkeitsprüfung bis zur fertigen Genehmigung erhalten Sie alles aus einer Hand – zu transparenten Festpreisen und ohne versteckte Kosten. Nutzen Sie unsere kostenlose Erstberatung, um die Machbarkeit Ihres Vorhabens zu prüfen und ein individuelles Angebot zu erhalten.
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