In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2024 eine grundlegend überarbeitete Landesbauordnung – und die Änderungen sind für Bauherren und Immobilieneigentümer spürbar. Die Genehmigungsfreistellung wurde auf Wohngebäude bis 13 Meter Höhe ausgeweitet, Bauanträge können per E-Mail eingereicht werden, und für Neubauten gilt eine stufenweise Solardachpflicht. Wer ein Bauvorhaben in NRW plant, muss zunächst eine Frage klären: Welches Verfahren gilt für mein Vorhaben – und was bedeutet das konkret für Zeitplan, Kosten und Unterlagen?

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Wann brauche ich eine Baugenehmigung in NRW?

Der Grundsatz ist eindeutig: Wer in NRW baut, ändert oder umnutzt, braucht grundsätzlich eine Baugenehmigung. Das gilt für Neubauten, Anbauten, Aufstockungen und Nutzungsänderungen gleichermaßen. Die Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018) kennt allerdings drei Wege, auf denen ein Vorhaben genehmigt werden kann – oder gar keiner Genehmigung bedarf:

• Verfahrensfreie Vorhaben (§ 62 BauO NRW): Kein Antrag, keine Genehmigung erforderlich – aber alle materiellen Vorschriften müssen trotzdem eingehalten werden.
• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW): Unterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht, die innerhalb eines Monats widersprechen kann. Kein förmliches Genehmigungsverfahren, aber das Risiko liegt beim Bauherrn.
• Baugenehmigungsverfahren (§ 64 oder § 65 BauO NRW): Das Standardverfahren für alle anderen Vorhaben – mit behördlicher Prüfung und Bescheid.

Welcher Weg der richtige ist, hängt von der Art des Vorhabens, der Gebäudeklasse und der planungsrechtlichen Situation des Grundstücks ab.

Was kann ich in NRW ohne Baugenehmigung bauen?

§ 62 BauO NRW listet Vorhaben auf, für die weder ein Antrag noch eine Genehmigung erforderlich ist. Die wichtigsten verfahrensfreien Vorhaben im Überblick:

• Gebäude bis 75 m³ Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume (z. B. Geräteschuppen)
• Garagen und überdachte Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe unter 3 m und einer Grundfläche unter 30 m²
• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche und 4,5 m Tiefe – am Wohngebäude im Innenbereich. NRW erlaubt damit die tiefsten genehmigungsfreien Terrassenüberdachungen aller Bundesländer.
• Einfriedungen (Zäune, Mauern) bis 2,00 m Höhe, außer im Außenbereich
• Gebäudeunabhängige Solaranlagen bis 3 m Höhe und 100 m² Grundfläche
• Instandhaltungsarbeiten sowie Änderungen der äußeren Gestaltung wie Anstrich, Verputz, Fensterwechsel

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht vorschriftenfrei. Abstandsflächen, Bebauungsplan-Festsetzungen und Standsicherheit müssen trotzdem eingehalten werden. Ein Vorhaben kann verfahrensfrei sein und dennoch gegen den Bebauungsplan verstoßen – in diesem Fall darf es nicht ausgeführt werden. Außerdem gilt die Verfahrensfreiheit nur im Innenbereich; im Außenbereich ist immer eine Baugenehmigung erforderlich.

Genehmigungsfreistellung in NRW (§ 63 BauO NRW)

Die Genehmigungsfreistellung ist kein Freifahrtschein, sondern ein vereinfachter Verfahrensweg mit klaren Voraussetzungen. Seit dem 1. Januar 2024 gilt sie für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 – also für Häuser bis 13 m Höhe mit bis zu 400 m² pro Nutzungseinheit. Bisher war die Grenze bei Gebäudeklasse 3 (bis 7 m Höhe).

Alle folgenden Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein:

• Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB (ein einfacher B-Plan reicht nicht)
• Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen des B-Plans vollständig
• Es ist keine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB erforderlich
• Es ist keine Abweichung nach § 69 BauO NRW erforderlich
• Die Erschließung ist gesichert
• Es handelt sich nicht um einen Sonderbau nach § 50 BauO NRW

Die Unterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht. Diese hat einen Monat Zeit, um zu erklären, dass sie ein förmliches Genehmigungsverfahren durchführen möchte. Tut sie das nicht, kann nach Ablauf der Frist mit dem Bau begonnen werden. Im Regelfall fallen dabei keine Behördengebühren an.

Das entscheidende Risiko: Bei der Genehmigungsfreistellung prüft die Behörde nicht, ob das Vorhaben alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt. Das volle Risiko liegt beim Bauherrn und dem Entwurfsverfasser. Wer auf Nummer sicher gehen will – etwa bei Nachbarstreitigkeiten oder komplexen Vorhaben – kann auch dann ein förmliches Baugenehmigungsverfahren beantragen, wenn die Freistellungsvoraussetzungen eigentlich vorliegen. Dieses Wahlrecht besteht ausdrücklich.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)

Für alle Vorhaben, die weder verfahrensfrei noch freistellungsfähig sind und keine großen Sonderbauten darstellen, gilt das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Es ist der Regelfall für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten und die meisten Umbauten.

Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei:

• Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit: Art und Maß der baulichen Nutzung
• Erschließung des Grundstücks
• Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW
• Stellplatznachweis
• Barrierefreiheit
• Brandschutzvorschriften (vorhabenabhängig)

Nicht geprüft werden im vereinfachten Verfahren seit der Novelle 2024 unter anderem die §§ 8, 9, 10 und 47 BauO NRW – das reduziert den behördlichen Prüfaufwand, bedeutet aber auch, dass der Bauherr und sein Architekt für die Einhaltung dieser Vorschriften selbst verantwortlich sind.

Für große Sonderbauten – etwa Krankenhäuser, Versammlungsstätten oder Hochhäuser – gilt das Vollverfahren nach § 65 BauO NRW mit erweitertem Prüfumfang.

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Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens in NRW – Schritt für Schritt

Ein vollständiger und gut vorbereiteter Bauantrag ist der wichtigste Hebel für eine zügige Bearbeitung. Der Ablauf gliedert sich in sechs Phasen:

1. Vorbereitung: Klärung der planungsrechtlichen Situation (Bebauungsplan, § 34 BauGB oder Außenbereich), Beauftragung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers, ggf. Bauvoranfrage stellen.
2. Bauantrag zusammenstellen: Alle erforderlichen Bauvorlagen werden erstellt – Bauzeichnungen, Lageplan, Baubeschreibung, bautechnische Nachweise. Seit 2024 kann der Antrag per E-Mail oder über das Bauportal.NRW digital eingereicht werden.
3. Einreichung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde: Zuständig ist je nach Standort die kreisfreie Stadt oder der Kreis. Das Bauportal.NRW ermöglicht die Weiterleitung an die richtige Stelle.
4. Formelle Vorprüfung: Die Behörde prüft, ob der Antrag vollständig ist. Fehlen Unterlagen, wird eine Nachforderung mit einer Frist von einem Monat gestellt. Wird diese nicht erfüllt, gilt der Antrag als zurückgenommen – und ist gebührenpflichtig.
5. Beteiligung anderer Stellen: Nachbarn, Fachbehörden (z. B. Denkmalschutz, Umweltamt) und ggf. die Gemeinde werden beteiligt. Das kann die Bearbeitungszeit um bis zu zwei Monate verlängern.
6. Entscheidung und Baubeginn: Nach positiver Prüfung ergeht die Baugenehmigung mit Auflagen. Vor Baubeginn ist eine Baubeginnanzeige erforderlich. Die Genehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen wird – eine Verlängerung um ein Jahr ist auf Antrag möglich.

Welche Unterlagen brauche ich für den Bauantrag in NRW?

Die erforderlichen Bauvorlagen richten sich nach der Art des Vorhabens und werden in der BauPrüfVO NRW geregelt. Für das vereinfachte Verfahren sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Amtlicher Lageplan (erstellt von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten
• Baubeschreibung mit Angaben zu Nutzung, Konstruktion und Materialien
• Standsicherheitsnachweis (Statik) – erstellt von einem qualifizierten Statiker
• Brandschutznachweis (ab Gebäudeklasse 3 oder bei Sonderbauten)
• Stellplatzberechnung
• Statistikbogen
• Nachbarunterschriften (bei Abweichungen oder Unterschreitung von Abstandsflächen)

Bei Nutzungsänderungen kommen je nach Vorhaben weitere Nachweise hinzu – etwa zum Schallschutz, zur Barrierefreiheit oder zum Brandschutzkonzept. Planeco Building erstellt alle erforderlichen Unterlagen aus einer Hand, inklusive Statik und Bauzeichnungen.

Wer darf den Bauantrag in NRW stellen?

Bauvorlagen dürfen nur von bauvorlageberechtigten Personen erstellt und eingereicht werden. Das regelt § 67 BauO NRW. Berechtigt sind:

• Eingetragene Architekten und Innenarchitekten
• Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation
• Seit 2024 neu: Handwerksmeister mit kleiner Bauvorlageberechtigung – für Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 mit maximal drei oberirdischen Geschossen, wenn sie in der entsprechenden Liste eingetragen sind

Für verfahrensfreie Vorhaben und die Genehmigungsfreistellung kann der Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen selbst tätig werden – bei genehmigungspflichtigen Vorhaben ist die Einschaltung eines Bauvorlageberechtigten jedoch Pflicht.

Was kostet eine Baugenehmigung in NRW?

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Als Orientierung für ein Einfamilienhaus mit 300.000 ,–€ Baukosten:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten, also rund 1.500 ,–€. Die genaue Berechnung richtet sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) auf Basis des Rohbauwerts.
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000 ,–€ netto
• Amtlicher Lageplan und Vermessung: 500 ,–€ bis 1.000 ,–€
• Statik und bautechnische Nachweise: 1.500 ,–€ bis 2.500 ,–€ netto – abhängig von Konstruktion und Gebäudeklasse. Mehr dazu auf der Seite zu den Statikerkosten.

Im Genehmigungsfreistellungsverfahren fallen in der Regel keine Behördengebühren an. Wer die Gemeinde bittet, vor Ablauf der Monatsfrist zu bestätigen, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird, zahlt in vielen Kommunen eine Gebühr von rund 50 ,–€.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in NRW?

Die gesetzlichen Fristen geben einen Rahmen vor – die Praxis sieht oft anders aus:

• Vereinfachtes Verfahren (§ 64): Entscheidungsfrist von 6 Wochen nach vollständigem Eingang der Unterlagen; bei Beteiligung anderer Stellen verlängert sich die Frist um bis zu zwei Monate.
• Vollverfahren (§ 65): Drei Monate als grober Richtwert, zuzüglich möglicher Verlängerungen.
• Genehmigungsfreistellung: Ein Monat Wartefrist nach Einreichung der vollständigen Unterlagen.

In der Praxis sind Bearbeitungszeiten von vier bis sechs Monaten bei komplexeren Vorhaben keine Seltenheit – insbesondere wenn Unterlagen nachgefordert werden oder mehrere Fachbehörden beteiligt werden müssen. Der wichtigste Hebel zur Beschleunigung: vollständige und fehlerfreie Unterlagen beim ersten Einreichen. Jede Nachforderung setzt die Bearbeitungsfrist faktisch zurück.

Bauvoranfrage in NRW – Klarheit vor dem Bauantrag

Wer vor dem eigentlichen Bauantrag wissen möchte, ob ein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, kann eine Bauvoranfrage stellen. Die Bauaufsichtsbehörde erteilt daraufhin einen verbindlichen Vorbescheid nach § 77 BauO NRW, der drei Jahre gilt.

Eine Bauvoranfrage ist besonders sinnvoll:

• Vor dem Grundstückskauf, um die Bebaubarkeit zu klären
• Bei Vorhaben im Außenbereich oder ohne qualifizierten Bebauungsplan
• Bei geplanten Nutzungsänderungen mit unklarer planungsrechtlicher Situation
• Wenn Abweichungen von Bebauungsplan-Festsetzungen erforderlich sein könnten

Mehr zu den Möglichkeiten und dem Ablauf einer Bauvoranfrage in NRW hat Planeco Building zusammengestellt.

Neuerungen der BauO NRW seit 2024

Die Novelle vom 1. Januar 2024 bringt für Bauherren in NRW mehrere relevante Änderungen:

• Genehmigungsfreistellung bis Gebäudeklasse 4: Wohngebäude bis 13 m Höhe können unter den genannten Voraussetzungen ohne förmliches Genehmigungsverfahren errichtet werden – bisher war die Grenze bei 7 m.
• Solardachpflicht (§ 42a BauO NRW): Für Neubauten von Nichtwohngebäuden gilt die Pflicht zur Solaranlage seit dem 1. Januar 2024, für Wohngebäude seit dem 1. Januar 2025, bei Dacherneuerungen ab dem 1. Januar 2026. Ausnahmen gelten u. a. für Gebäude unter 50 m² Nutzfläche sowie Carports und Gartenlauben.
• Digitale Antragstellung: Das Schriftformerfordernis wurde durch die Textform ersetzt – Bauanträge können per E-Mail oder über das Bauportal.NRW eingereicht werden. Der Digitalisierungsgrad variiert je nach Kommune: In Düsseldorf ist der Prozess vollständig digital, in anderen Städten wie Köln noch nicht für alle Antragsarten möglich.
• Kleine Bauvorlageberechtigung: Handwerksmeister können sich für Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 in eine Liste eintragen lassen und sind dann berechtigt, Bauvorlagen zu erstellen.
• Vereinfachte Umnutzung von Bestandsgebäuden: Die Anforderungen an die Umnutzung älterer Gebäude wurden erleichtert – relevant für Investoren und Bestandseigentümer, die Flächen einer neuen Nutzung zuführen möchten. Mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung in NRW.

Häufige Fehler beim Bauantrag in NRW

Über 1.400 Bauanträge hat Planeco Building bundesweit begleitet. Die häufigsten Stolpersteine in NRW:

• Unvollständige Unterlagen: Fehlt auch nur ein Dokument, fordert das Bauordnungsamt nach – und die Bearbeitungsfrist beginnt faktisch neu. Wer den Antrag nicht innerhalb der gesetzten Frist ergänzt, riskiert eine gebührenpflichtige Rücknahme.
• Falsche Verfahrenswahl: Die Genehmigungsfreistellung zu wählen, obwohl eine Befreiung vom Bebauungsplan erforderlich wäre – das macht das Verfahren unwirksam.
• Verfahrensfreie Vorhaben, die gegen den B-Plan verstoßen: Ein Gartenhaus unter 75 m³ ist verfahrensfrei – aber wenn der Bebauungsplan Nebenanlagen in der Grundstückstiefe ausschließt, darf es trotzdem nicht gebaut werden.
• Abstandsflächen unterschätzt: § 6 BauO NRW verlangt in der Regel einen Mindestabstand von 3 m zur Grundstücksgrenze. Wer das nicht prüft, riskiert eine Ablehnung oder muss aufwendige Abweichungsanträge stellen.
• Statik zu spät beauftragt: Der Standsicherheitsnachweis ist Pflichtbestandteil der Bauvorlagen. Wer den Statiker erst nach Antragstellung sucht, verzögert das gesamte Verfahren.